近日，體育總局印發(fā)《體育總局辦公廳關(guān)于加快推動(dòng)汽車(chē)自駕運動(dòng)營(yíng)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）提出了完善營(yíng)地布局、加快設施建設、培育市場(chǎng)主體、豐富賽事活動(dòng)、推進(jìn)綜合發(fā)展等六項工作措施。同時(shí)提出到2025年每?。▍^、市）力爭建成300家汽車(chē)自駕運動(dòng)營(yíng)地。

在業(yè)內人士看來(lái)，《通知》內容更細致化、更具落地性。諸多政策接連加持助力，加上市場(chǎng)元素刺激，營(yíng)地行業(yè)正呈現數量型增長(cháng)趨勢。不過(guò)，營(yíng)地行業(yè)發(fā)展程度偏低、盈利能力偏弱、區域發(fā)展不平衡等現象，目前也較為突出，實(shí)現從量變到質(zhì)變仍有一個(gè)過(guò)程。

更細致的政策

對于《通知》內容，日光域集團總裁、露營(yíng)天下創(chuàng )始人孫建東認為，這是一個(gè)更加細致、更具指導性意義的文件，對一線(xiàn)從業(yè)者及地方政府來(lái)說(shuō)有了更具體的抓手，相比此前相關(guān)政策，這一文件在地方的落地方面提出了具體操作層面的要求。

他認為，新興行業(yè)的政策落地會(huì )有一定難度，政策的更具體化有助于地方層面更好的理解，以及有據可循的落地。

而從另一維度看待新政策的出臺，也即意味著(zhù)這個(gè)行業(yè)還存在需政策推動(dòng)解決的問(wèn)題。數據顯示，截至2016年底，全國汽車(chē)自駕車(chē)營(yíng)地數量已超過(guò)500個(gè)，全國汽車(chē)自駕運動(dòng)營(yíng)地的產(chǎn)業(yè)覆蓋面、社會(huì )參與度、市場(chǎng)認可度都實(shí)現了大幅提升。但體育總局、國家發(fā)改委、原國家旅游局去年7月聯(lián)合出臺的《汽車(chē)自駕運動(dòng)營(yíng)地發(fā)展規劃》提到，我國汽車(chē)自駕運動(dòng)營(yíng)地發(fā)展規模和水平還不能滿(mǎn)足人民群眾日益增長(cháng)的多樣化消費需求。營(yíng)地標準體系不完善、市場(chǎng)監管不到位、配套設施尚不健全、賽事活動(dòng)內容不豐富，服務(wù)創(chuàng )新不夠、市場(chǎng)需求與有效供給失衡矛盾并存，迫切需要加強統籌規劃和規范引領(lǐng)。

孫建東認為，目前汽車(chē)自駕運動(dòng)營(yíng)地，總體還屬于初級發(fā)展階段。中國的營(yíng)地早期簡(jiǎn)單模仿國外的邏輯，彼時(shí)國外的房車(chē)產(chǎn)業(yè)及房車(chē)營(yíng)地發(fā)展比較完善和成熟，所以在落地時(shí)會(huì )做成房車(chē)營(yíng)地的概念，造成很多早前一批的營(yíng)地生存比較艱難。中國目前房車(chē)產(chǎn)業(yè)的狀態(tài)不夠完善，房車(chē)保有量還很低，是一個(gè)原因。

另一方面，汽車(chē)的保有量不斷擴大，自駕游市場(chǎng)擴增，但現階段對營(yíng)地的認識還有偏差，比如一些地方政府部門(mén)認為營(yíng)地必須要和房車(chē)掛鉤，才能稱(chēng)為營(yíng)地，導致做出來(lái)的產(chǎn)品不一定為自駕服務(wù)，其配套設施并不完全匹配自駕運動(dòng)，存在供需脫節情況。

數量型增長(cháng)

在記者的采訪(fǎng)中，“爆發(fā)”是不少營(yíng)地從業(yè)者共同提及的詞。相關(guān)報告顯示，2016年中國營(yíng)地數量、房車(chē)銷(xiāo)量、房車(chē)生產(chǎn)廠(chǎng)家以2倍以上的速度增長(cháng)。截至2016年，營(yíng)地總數達958個(gè)（建成469個(gè)、在建489個(gè)）。到2017年，中國營(yíng)地總數達1273個(gè)（含在建），新建成營(yíng)地356個(gè)，已建成營(yíng)地數量增速達76%。同時(shí)，房車(chē)銷(xiāo)量2017年增長(cháng)28%。

有預測認為，按目前發(fā)展趨勢，預計到2020年，中國營(yíng)地數量將突破3000個(gè)，中國營(yíng)地行業(yè)市場(chǎng)規?；驅⑦_萬(wàn)億級別。不過(guò)這背后依然有著(zhù)不容忽視的問(wèn)題。包括營(yíng)地數量和房車(chē)數量與國際水平差距巨大；營(yíng)地區域發(fā)展不平衡，東西部差異大，主要分布在東部沿海區域；欠缺全國性品牌運營(yíng)商，沒(méi)有形成集群效應等。

目前營(yíng)地整體運營(yíng)情況較為一般，整體盈利能力還偏弱。公開(kāi)報告數據顯示，2017年中國營(yíng)地平均出租率僅38%，相比2016年的48%還下降10%，且淡旺季明顯，平均出租率淡季為20%、旺季為93%；營(yíng)位出租為主要收入來(lái)源，消費鏈條不夠完整，平均凈利潤率為8%。從投資角度看，2017年營(yíng)地規模比2016年加大，但平均投資規模及平均投資強度下降，分別從6558萬(wàn)降至4139萬(wàn)、34萬(wàn)/畝降至20萬(wàn)/畝，而投資回報率僅有4%。

事實(shí)上，營(yíng)地仍缺乏統一標準的規劃，其建設水平參差不一，同質(zhì)化現象嚴重，無(wú)法滿(mǎn)足用戶(hù)需求。加上經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗和相應人才缺乏，諸多服務(wù)水平還有待提高。此外，我國現有營(yíng)地推出的露營(yíng)旅游產(chǎn)品比較單一，季節性變化差，注重觀(guān)光忽略參與性，游客需求難以滿(mǎn)足。

業(yè)內人士認為，在營(yíng)地體量擴增的同時(shí)，整體上還沒(méi)有形成一個(gè)很好的盈利模式。其一，營(yíng)地的商業(yè)邏輯還處于摸索和檢驗調整階段；其二，早期營(yíng)地從業(yè)者多是玩家，玩戶(hù)外、玩房車(chē)，如中科院建筑設計研究院規劃研究所所長(cháng)緒憲亮所言，只是把國外模式搬到國內，但沒(méi)有探求到營(yíng)地市場(chǎng)的真正需求點(diǎn)，對營(yíng)地邏輯理解相對狹隘，從業(yè)者的能量和水平還有所欠缺。

從量變到質(zhì)變仍需要過(guò)程

在孫建東看來(lái)，營(yíng)地更大的市場(chǎng)機會(huì )已經(jīng)很明顯，大家都在搶這個(gè)風(fēng)口，但如果選址、定位、投資模式等不太對，可能導致出現盈利問(wèn)題。他同時(shí)提到近兩年有一個(gè)非常顯著(zhù)的變化，即一些酒店、地產(chǎn)類(lèi)優(yōu)秀企業(yè)正跨界進(jìn)入營(yíng)地行業(yè)，帶來(lái)一些專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)運營(yíng)理念，有可能把營(yíng)地行業(yè)帶到一個(gè)新方向乃至新高度。

這種專(zhuān)業(yè)體現在營(yíng)地場(chǎng)景的打造、消費鏈條的構建，以及對投資有非常清晰的精算，而不像早前傳統的營(yíng)地從業(yè)者盲目投資拿地建設。他以一家知名酒店集團為例，該集團在打造營(yíng)地產(chǎn)品時(shí)，對每個(gè)產(chǎn)品的成本控制、回報周期等，在投資之前已有非常清晰的測算。比如在客房里增加一個(gè)浴缸還是不增加，兩者的定價(jià)差多少錢(qián)，都有精確測算。這幾個(gè)維度的清晰化要達到的效果是，讓市場(chǎng)定位或客群定位更精準，這樣更容易形成盈利模式。

孫建東認為，從跨界的邏輯來(lái)說(shuō)，未來(lái)景區、旅游特色小鎮或體育特色小鎮，可能都要配套營(yíng)地，作為一種基礎性配套來(lái)提供營(yíng)地服務(wù)，或者說(shuō)作為這些領(lǐng)域的重要“入口”。一種可能是游客去某個(gè)景區，不是因為景區本身，而是其配套的營(yíng)地，自駕游的不斷擴增是一個(gè)支撐邏輯。

這也使得營(yíng)地具備了更多的盈利可能性，其市場(chǎng)想象空間更大，對吸引資本的進(jìn)入有幫助。孫建東透露，資本對營(yíng)地行業(yè)有很多關(guān)注，但可能因為盈利模式還不夠清晰，真正“下手”的資本還不是很多。

目前來(lái)看，資本的接續涌入已是趨勢，加上新政策推動(dòng)，營(yíng)地行業(yè)的發(fā)展也自在情理之中。有預測認為，2018年中國營(yíng)地將仍舊以數量型增長(cháng)為主，但更加重視品質(zhì)、運營(yíng)和服務(wù)，提升單個(gè)營(yíng)地的綜合實(shí)力也是趨向。

孫建東認為，按照中國市場(chǎng)的供給需求，預判營(yíng)地在未來(lái)三到五年甚至更長(cháng)時(shí)間內，還將有大規模的數量增長(cháng)，在三年左右的時(shí)間里會(huì )有一些營(yíng)地企業(yè)被收編，形成連鎖化、品牌化運營(yíng)，這是質(zhì)量的一個(gè)變化。

*本文來(lái)源：經(jīng)濟參考報，作者：張利民，原標題：《新政策加持 營(yíng)地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)爆發(fā)式增長(cháng)》。