據此前媒體報道，到2017年底，路客的契約房源有1萬(wàn)套左右，其中個(gè)人委托房源量占30%，加盟商打包認購房源量為70%。

路客負責為所有房源導入供應鏈服務(wù)，包括土建修繕（極少）、軟裝設計、保潔、運營(yíng)管理等，并收取一定管理費。

執惠以個(gè)人房東和投資人的身份咨詢(xún)了路客商務(wù)人員。他透露，個(gè)人委托房源的合作期至少為3年，房子的裝修費用由房東負責，以?xún)煞恳粡d80平方米左右面積來(lái)算，費用一般在5萬(wàn)元左右，主要是軟裝，如果涉及較大面積硬裝，費用需單算。路客不提供裝修費的部分補貼。

房子裝修好后投入運營(yíng)管理，房東每月收益為：房源每月?tīng)I業(yè)額減去路客的管理費（月?tīng)I業(yè)額的10%），再減去房子內配置的礦泉水 、飲料和沐浴露等日常用品，以及水電費用。

上述商務(wù)人員說(shuō)，按入住率80%-90%左右來(lái)算，每個(gè)房源每月日常用品的支出差不多在300元左右。為保證品質(zhì)，這些日常用品有一定的品牌要求，一般由路客統一配置。配置前，路客會(huì )提供多個(gè)品牌供房東參考，房東可選擇其一，后由路客采購。

路客創(chuàng )始人、CEO蘇同民曾對媒體表示，委托給路客的房源，可以讓業(yè)主獲得相比長(cháng)租更高的租金收益，保守估計至少可以增加50%的租金收益。

上述商務(wù)人員也自認50%的增加額是比較保守的數字。他說(shuō)，一套兩房或三房的房子住宿均價(jià)在500元-600元左右，全年平均入住率在70%左右，月?tīng)I業(yè)額1萬(wàn)左右。北京房源的房東每月收益一般比市場(chǎng)租金高出3000元至5000元。

按此收益對比裝修費，意味著(zhù)房東在10個(gè)月乃至1年多的時(shí)間里，實(shí)際收益與市場(chǎng)租金打平。換到其他客單價(jià)更低的城市，打平時(shí)間更長(cháng)，獲取高于市場(chǎng)收益的時(shí)間也就縮短。

且該商務(wù)人員表示，路客目前在營(yíng)的房子收益不會(huì )比長(cháng)租市場(chǎng)租金低，大部分高于租金，但也不能保證每個(gè)房源收益一定高于租金，路客作為運營(yíng)方不能保底收益。如果要保底，那么管理費的比例就不是10%，路客的收益要更高。目前大部分還是10%管理費的模式。

3月16日，路客將進(jìn)行一場(chǎng)大規模的投資人推介會(huì )，新產(chǎn)品XLotel和MLotel也將推出，這兩款產(chǎn)品所含房間數量、投資規模及相應優(yōu)惠等方面有所不同。上述商務(wù)人員沒(méi)有對執惠透露詳情，只表示今年推出的主要是一些中小投資項目，金額多為百萬(wàn)級。

該人員透露，路客民宿投資的準入門(mén)檻為400萬(wàn)元，相當于投資一個(gè)酒店的規模，需一次性拿出，類(lèi)似于租下了一個(gè)物業(yè)去改造成酒店項目。投資人與路客達成協(xié)議后，將成立一家投資人全權持股的公司來(lái)運營(yíng)投資項目。

他還透露，這400萬(wàn)通過(guò)路客的一個(gè)資產(chǎn)管理系統，進(jìn)入一家正常的公司的對公賬戶(hù)。關(guān)于具體賬戶(hù)信息，他表示不便透露，但打款會(huì )有一個(gè)公正流程，投資人也知道資金的走向。

不過(guò)執惠獲得的上述文件顯示，“路客”的投資人可以分為F、H與合伙人三個(gè)級別，前兩者針對的是投資人，后者的所謂合伙人計劃中的相關(guān)方與“路客”綁定更為緊密，也將付出運營(yíng)精力。先來(lái)看，更為普遍的F與H計劃，這兩個(gè)計劃中共有三方，分別是投資人、“路客”、裝修公司。此時(shí)，三方之間的資金往來(lái)就值得注意了，下圖表現了三方的關(guān)系

從這張圖里可以看到，“路客”作為中間平臺，掌控著(zhù)大部分的資金往來(lái)。

1、“路客”收取投資人與裝修公司的雙方保證金。投資人一次投資50套房源，對應的投資額在300萬(wàn)左右，“路客”收取投資人保證金40萬(wàn)，裝修公司30萬(wàn)，共計70萬(wàn)。

2、裝修公司準備的個(gè)人賬戶(hù)，用以裝修籌建款的支付使用。該賬戶(hù)由“路客”管控，錢(qián)款由“路客”設計統籌人員操作。

疑問(wèn)隨之產(chǎn)生，如果按照一個(gè)投資人300萬(wàn)的投資額來(lái)看，那么“路客”可影響的保證金就達到了70萬(wàn)，占比兩成。同時(shí)，還有裝修公司的個(gè)人賬戶(hù)。

此前中國經(jīng)營(yíng)報在一篇名為《訪(fǎng)路客精品民宿創(chuàng )始人蘇同民：打造民宿共享經(jīng)濟》的文章中透露，“到2017年底，路客精品民宿實(shí)際運營(yíng)房源數量為5800套，累計簽約房源數量為1.5萬(wàn)套，兩者之間還有約1萬(wàn)套加盟商打包認購房源等待轉化”。

若照此粗略估算，“路客”經(jīng)手的保證金金額可能過(guò)億，具體金額還有待路客官方公布。

這里的問(wèn)題就是，“路客”如何保證不挪用投資人的保證金？其實(shí)任何當事方的保證在金錢(qián)面前都缺乏定力，路客有無(wú)第三方監管平臺？對于這些問(wèn)題，截止發(fā)稿，路客并未回復。

以收益權為由頭的投資項目，需要第三方平臺進(jìn)行監管，這里面包括投后跟蹤、資金賬戶(hù)盡管、分批劃撥等等。由于涉及到收益權而非股權，項目方在運營(yíng)項目時(shí)往往更要考慮社會(huì )影響，一旦項目難符預期，這個(gè)錢(qián)你是退不退？

路客對投資人的投資規模有一定要求，這意味著(zhù)投資人都是有錢(qián)人。此中的一個(gè)潛藏邏輯可能是一旦出問(wèn)題有錢(qián)人的風(fēng)險承受能力更強。其實(shí)很多人不知道的是，有錢(qián)人一旦投資落空更會(huì )去鬧，此前有太多案例。

更為嚴重的是，如果看到短期回報頗豐，投資人是否會(huì )以個(gè)人名義集資？

路客有這個(gè)能力去識別投資款是有錢(qián)人自己的還是眾多小投資人湊的？

連是否有第三方監管措施這么簡(jiǎn)單的問(wèn)題都難以快速回答，創(chuàng )業(yè)剛起步的路客能承受最壞的后果嗎？