“傳統房地產(chǎn)是草本植物，今年種今年收。休閑度假目的地產(chǎn)業(yè)則是樹(shù)木能開(kāi)花結果，問(wèn)題在于你能不能把這棵樹(shù)種到開(kāi)花結果。如果種不到就死了。如果種到開(kāi)花結果，自然就帶來(lái)幾十年的開(kāi)花結果?！?9月22日，由執惠承辦的“2017年國際海島旅游大會(huì )”在舟山舉行，今典投資集團有限公司董事長(cháng)張寶全在會(huì )上進(jìn)行了分享。

經(jīng)過(guò)近十年探索，今典投資集團所投資打造的紅樹(shù)林休閑度假品牌已實(shí)現從在三亞到青島、杭州的南北方布局，形態(tài)也完成了從最初的亞龍灣紅樹(shù)林度假酒店，到單月?tīng)I收過(guò)億的旗艦項目三亞灣紅樹(shù)林度假世界，再到海棠灣紅樹(shù)林七星級酒店的產(chǎn)品布局。三亞灣紅樹(shù)林度假世界1月份單月?tīng)I收1.08億元，接待住店客人18.6萬(wàn)人，平均入住率達到87.39%。

張寶全指出，在旅游產(chǎn)業(yè)中，觀(guān)光與休閑度假實(shí)際上是兩個(gè)完全不同的經(jīng)濟形態(tài)。觀(guān)光休閑是人頭經(jīng)濟、門(mén)票經(jīng)濟，以中低消費人群為主。而度假人群高端人群，他們是來(lái)生活的，可能在目的地生活5天，這5天生活所產(chǎn)生的消費很可能是人頭經(jīng)濟的8到12倍。

以下是執惠對今典投資集團有限公司董事長(cháng)張寶全的專(zhuān)訪(fǎng)：

休閑度假不僅僅是改變吃飯、睡覺(jué)的方式，而是去過(guò)一過(guò)“生活在別處”。結果我們常常發(fā)現我們過(guò)的依然是我們在家的生活。上次我看一個(gè)民宿，為了彰顯高端，貼上瓷磚，覺(jué)著(zhù)自己與星級酒店無(wú)異，所以售賣(mài)高價(jià)，但恰恰失去了民宿所需的文化氣息，生意慘淡。

2009年始我們從房地產(chǎn)業(yè)轉型到休閑度假行業(yè)，經(jīng)驗表明，當人均收入過(guò)5000元時(shí)大家的生活方式開(kāi)始轉變，文化消費市場(chǎng)井噴。如今我們紅樹(shù)林是賣(mài)生活方式的，而不是賣(mài)觀(guān)光或睡覺(jué)。享受生活的度假人群有老有少，涵蓋范圍廣，人流體量大。青島紅樹(shù)林度假世界建筑面積77萬(wàn)平方米， 4000多套客房，僅僅餐吧、酒吧就有110家，電影外景13個(gè)。

究竟什么是休閑度假生活方式？

在休閑度假時(shí)代，我們要停止賣(mài)觀(guān)光，賣(mài)睡覺(jué)，而是要開(kāi)始賣(mài)生活方式。那么什么是生活方式？休閑度假生活方式的標志不僅僅是景觀(guān)好看，睡得舒服，而是體驗當下最好的時(shí)尚、藝術(shù)、文化和娛樂(lè )等等。

記得2014年來(lái)舟山參與項目規劃和方案設計時(shí)遇到件有意思的事，有個(gè)朋友開(kāi)車(chē)過(guò)來(lái)也就3分鐘吧，結果10分鐘過(guò)去了還沒(méi)出現，后來(lái)問(wèn)為什么？他說(shuō)我的車(chē)把船給撞了，因為路上停了很多船，這只是景觀(guān)而不是生活方式。當漁民把船租給你，你跟著(zhù)一起出海，他在開(kāi)船，你在釣魚(yú)，然后把釣上來(lái)的魚(yú)做熟了吃，就這樣把一天或半天時(shí)間耗掉，這才是休閑度假生活方式。究竟什么是生活方式，我們再以吃飯為例，在家里吃飯也是吃飯，但在海上船中看著(zhù)夕陽(yáng)吃飯，這時(shí)消費的是吃飯方式，而不是吃飯。吃飯的方式就是我們的生活方式，實(shí)際上度假就是這樣的生活方式。

舟山是一個(gè)以自然資源為主的海島，如果繼續做觀(guān)光旅游，這是對舟山的破壞，舟山的未來(lái)就沒(méi)有了。在旅游產(chǎn)業(yè)中，觀(guān)光與休閑度假實(shí)際上是兩個(gè)完全不同的經(jīng)濟形態(tài)。觀(guān)光休閑是人頭經(jīng)濟、門(mén)票經(jīng)濟，以中低消費人群為主。而度假人群高端人群，他們是來(lái)生活的，可能在目的地生活5天，這5天生活所產(chǎn)生的消費很可能是人頭經(jīng)濟的8到12倍。我覺(jué)得最重要是轉型賣(mài)生活方式，一旦賣(mài)生活，觀(guān)光人群自然選擇不來(lái)。

我個(gè)人認為傳統房地產(chǎn)是草本植物，今年種今年收。休閑度假目的地產(chǎn)業(yè)則是樹(shù)木，能開(kāi)花結果，問(wèn)題在于你能不能把這棵樹(shù)種到開(kāi)花結果。如果種不到就死了。如果種到開(kāi)花結果，自然就帶來(lái)幾十年的開(kāi)花結果。

休閑度假目的地的關(guān)鍵是把內容打造好

中國99.9%的酒店虧損，這是因為酒店供過(guò)于求。中國酒店供應的劇增并非來(lái)自市場(chǎng)的驅動(dòng)，而是來(lái)自新區招商和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)售房。這給中國經(jīng)濟帶來(lái)非常嚴重的負面后果，這一后果我覺(jué)得用毒瘤來(lái)形容不為過(guò)。今天我們在中國做休閑度假產(chǎn)業(yè)，如果還想靠賣(mài)客房掙錢(qián)會(huì )很困難，在海島會(huì )更加有困難。

青島紅樹(shù)林哥特式婚禮堂

傳統酒店收入構成，客房占比70%，非客房占比30%。新開(kāi)業(yè)的青島紅樹(shù)林，客房占比1/3，非客房占比2/3。為什么青島紅樹(shù)林非客房收入遠高于客房收入，具體來(lái)看是因為來(lái)了6個(gè)游客，其中有1住在紅樹(shù)林，其他5位來(lái)吃喝玩樂(lè )，因為你這吃喝玩樂(lè )是最好最全。

從微觀(guān)來(lái)看，紅樹(shù)林都是相當大的度假目的地，絕不僅僅是提供住宿，而是本地生活方式。以三亞灣紅樹(shù)林為例，今年1月住店客人18.6萬(wàn)，但來(lái)紅樹(shù)林吃喝玩樂(lè )的有36萬(wàn)。雖然三亞灣紅樹(shù)林只有3000間客房，但商場(chǎng)平均每天客流2-4萬(wàn)，春節高峰期18萬(wàn)，最高達22萬(wàn)。青島紅樹(shù)林今年正在申報度假旅游區，不再是度假酒店，而是景區。從去年8月亮相，經(jīng)過(guò)一個(gè)國慶節，現已成為山東省十大人氣景點(diǎn)之一，位列第九。

休閑度假目的地的關(guān)鍵是把內容打造好。我們在舟山打造了穿越時(shí)光1870島，島雖小，建設面積僅20多畝，但可控，能夠做得純粹。此海島有獨立沙灘，像海中城堡。我們在島上供應了一種全新的超越現實(shí)的特殊度假生活體驗。

雖然建筑師不是完全具象性地恢復1870年，但在今天的基礎上把1870的建筑和生活符號挪進(jìn)1870島，上船去1870島時(shí)手機被沒(méi)收，衣服全換，可選擇作地主、農民。島上沒(méi)有電視機、手機，有電話(huà)，但需要手搖發(fā)電，自己搖；可以寫(xiě)信、發(fā)電報，有郵局。一切都是讓你真正參與進(jìn)來(lái)。

*本文作者：執惠記者洪麗萍（WeChat：hongliping719），歡迎交流。