在高熱、剎車(chē)及清理整頓后，新一輪特色小鎮和特色小城鎮建設，再被套上新新“緊箍咒”。

9月30日，國家發(fā)改委、商務(wù)部、文化和旅游部等十部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)全國特色小鎮規范健康發(fā)展導則的通知》。這一《導則》指出，特色小鎮應聚焦產(chǎn)業(yè)細分門(mén)類(lèi)，做強做精特色產(chǎn)業(yè)集群，特色產(chǎn)業(yè)投資占總投資比例原則上不低于60%，培育競爭優(yōu)勢強的領(lǐng)航企業(yè)，文化旅游類(lèi)的特色小鎮接待旅游的人數原則上每年不少于50萬(wàn)人次。這個(gè)《導則》強調除了原有的傳統民居外，特色小鎮建設用地中，住宅用地的占比原則上不超過(guò)30%，鼓勵控制在25%以下。

結合去年9月國家對房地產(chǎn)企業(yè)融資監管的規定，要求控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(cháng)，并設置了三道紅線(xiàn)和房地產(chǎn)企業(yè)的四檔分類(lèi)。我們簡(jiǎn)單回顧一下，它們分別是：

紅線(xiàn)1：剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%

紅線(xiàn)2：凈負債率不得大于100%

紅線(xiàn)3：現金短債比不小于1

根據這三道紅線(xiàn)，把房企分為了紅、橙、黃、綠四檔。紅色檔是如果三條紅線(xiàn)都觸碰到了，則不得新增有息負債；橙色檔，如果碰到兩條線(xiàn)，負債年增長(cháng)率不得超過(guò)5%；黃色檔是碰到一條線(xiàn)，負債年增長(cháng)的速度不得超過(guò)10%；綠色檔是三條紅線(xiàn)都沒(méi)有碰到，負債的年增速不得超過(guò)15%。

在這個(gè)背景下，我們可以看到“文旅+地產(chǎn)”的模式，基本上“壽終正寢”。過(guò)去很多年，中國文旅產(chǎn)業(yè)的一部分企業(yè)是以地產(chǎn)的模式在做文旅，基本模式基本包括了“地產(chǎn)+五星酒店”、“地產(chǎn)+主題公園”、“地產(chǎn)+度假村”、“地產(chǎn)+文旅融合體”、“地產(chǎn)+特色小鎮”，基本模式換湯不換藥，基本是以地產(chǎn)的快進(jìn)快出，短平快、投資大、收益高為核心訴求，基本上跟文旅的長(cháng)周期、慢收益，綜合效益的平均，長(cháng)效收益的規律很難兼容。

最近北京環(huán)球影城的開(kāi)業(yè)，從一個(gè)側面也給文旅產(chǎn)業(yè)上了一堂課，真正的文旅項目還是要回歸到核心產(chǎn)品的打造，逐漸完善運營(yíng)系統，以游客的滿(mǎn)意度為核心的服務(wù)體系，以及持續不斷優(yōu)化的產(chǎn)品體系及運營(yíng)價(jià)值的不斷釋放，帶動(dòng)周邊區域的經(jīng)濟發(fā)展的溢出效應，以及收益平衡的模式也需要精心的設計。與區域經(jīng)濟主體要達成價(jià)值的平衡，也需要新的模式和基于長(cháng)遠共贏(yíng)機制的設計。

文旅的新時(shí)代即將到來(lái)，十部門(mén)聯(lián)合去糾偏特色小鎮也是一個(gè)非常強烈的信號，讓我們拭目以待。

特色小鎮建設一度走熱

這不只是特色小鎮的新信號，也是文旅地產(chǎn)模式的新信號。

特色小鎮推動(dòng)發(fā)展的重要背景是，通過(guò)培育特色鮮明、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、綠色生態(tài)、美麗宜居的特色小鎮，探索小鎮建設健康發(fā)展之路，促進(jìn)經(jīng)濟轉型升級，推動(dòng)新型城鎮化和新農村建設。

經(jīng)濟轉型升級、新型城鎮化、新農村，是特色小鎮發(fā)展目標的“三角”，產(chǎn)業(yè)、區域發(fā)展，城鎮化推進(jìn)，三農發(fā)展等，特色小鎮某方面被賦予了新載體或新入口角色。

這些考量或規劃，在當前其實(shí)也依然是發(fā)展重點(diǎn)。

初期，特色小鎮發(fā)展被鼓勵，走向火熱，但較快就走向被抑制、整治：

2016年7月，住建部、發(fā)改委、財政部發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮，引領(lǐng)帶動(dòng)全國小城鎮建設，不斷提高建設水平和發(fā)展質(zhì)量；

2016年8月，住建部發(fā)布《關(guān)于做好2016年特色小鎮推薦工作的通知》；

2016年10月，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于加快美麗特色?。ǔ牵╂偨ㄔO的指導意見(jiàn)》；之后，住建部、農行、國開(kāi)行先后發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)政策性金融支持小城鎮建設的通知》和《關(guān)于推進(jìn)開(kāi)發(fā)性金融支持小城鎮建設的通知》；

同期，住建部公布第一批127個(gè)國家級特色小鎮名單；

2017年2月，住建部、國開(kāi)行發(fā)布《關(guān)于開(kāi)發(fā)性金融支持特色?。ǔ牵╂偨ㄔO促進(jìn)脫貧攻堅的意見(jiàn)》；2017年3月，住建部、發(fā)改委、財政部發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展特色小鎮培育工作的通知》；

2017年8月，住建部公布第二批276個(gè)國家級特色小鎮名單，共403個(gè)國家級特色小鎮產(chǎn)生。

特色小鎮的建設，呼應了地方推動(dòng)新型城鎮化的訴求，也順應了國內不少房企的轉型的考慮，房企成為特色小鎮投建的主力軍之一，很快，國家級+各地方創(chuàng )建的省級特色小鎮，特色小鎮數量超過(guò)2000個(gè)。

據公開(kāi)信息，在不少省市曾公開(kāi)的未來(lái)投資計劃中，特色小鎮是其中重要內容之一，比如河北預計將投資2000億元，到2022年建設100個(gè)特色小鎮；浙江計劃在“十三五”期間投資5500億元培育100個(gè)特色小鎮；安徽預計到2021年，要培育和規劃建設80個(gè)左右省級特色小鎮等。

“好日子”沒(méi)有持續多久

但特色小鎮的命運分叉也開(kāi)始連續出現：

首先是對一哄而上的無(wú)序發(fā)展提出“規范推進(jìn)”。2017年12月，國家發(fā)改委、國土部、環(huán)保部、住建部四部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規范推進(jìn)特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見(jiàn)》。

2018年3月前后，國家發(fā)改委印發(fā)《國家發(fā)展改革委關(guān)于實(shí)施2018年推進(jìn)新型城鎮化建設重點(diǎn)任務(wù)的通知》中表示：對已公布的兩批403個(gè)全國特色小城鎮、96個(gè)全國運動(dòng)休閑特色小鎮，開(kāi)展定期測評和優(yōu)勝劣汰。特色小鎮的日子不再“安穩”，不再旱澇無(wú)虞。

更重磅的文件出現在2018年8月30日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于建立特色小鎮和特色小城鎮高質(zhì)量發(fā)展機制的通知》（發(fā)改辦規劃〔2018〕1041號）（簡(jiǎn)稱(chēng)“1041號文”），明確未來(lái)特色小鎮建設發(fā)展方向，提出逐年淘汰三類(lèi)特色小鎮：

住宅用地占比過(guò)高、有房地產(chǎn)化傾向的不實(shí)小鎮，政府綜合債務(wù)率超過(guò)100%市縣通過(guò)國有融資平臺公司變相舉債建設的風(fēng)險小鎮，以及特色不鮮明、產(chǎn)鎮不融合、破壞生態(tài)環(huán)境的問(wèn)題小鎮。

可以說(shuō)，“1041號文”算是特色小鎮投建的一個(gè)“分水嶺”，使得特色小鎮的發(fā)展告別了命名制，走向了創(chuàng )建達標制，設立了標準化的指導發(fā)展體系，從“多而廣”向“小而精”發(fā)展。

其明確了特色小鎮非建制鎮非產(chǎn)業(yè)園區，明確了特色小鎮的利用國土空間和建設用地大小，也明確了特色小城鎮為建制鎮，明確了各自的定位與條件，這是自2016年開(kāi)始探索特色小鎮以來(lái)最明晰的界定。

這對被詬病的房地產(chǎn)化現象形成了更多規制。

為規避特色小鎮房地產(chǎn)傾向，“1041號文”還提出，優(yōu)化供地用地模式，合理安排建設用地指標，依法依規組織配置農業(yè)用地和生態(tài)用地，鼓勵點(diǎn)狀供地、混合供地和建設復合利用。

有公開(kāi)數據顯示，截至2018年末，全國淘汰整改了419個(gè)“問(wèn)題小鎮”。

在“1041號文”中，一個(gè)重要指向是“產(chǎn)業(yè)”表述或定調突出。其提出，特色小鎮的指標類(lèi)型排列中，先后分別是“宜業(yè)”“宜居”和“宜游”。特色小城鎮數據指標類(lèi)型中，先后分別是“經(jīng)濟發(fā)展”、“公共服務(wù)”和“綠色生態(tài)”。這些相比前述“休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居”的排位順序，已然迥異，曾經(jīng)一度的特色小鎮幾乎等同特色文旅小鎮的對位，也被直接打破。

宜業(yè)、經(jīng)濟發(fā)展的前置，表明了產(chǎn)業(yè)依然是特色小鎮（小城鎮）的主導，是評估的核心指標。

當然，文旅特色小鎮依然還有不小的發(fā)展空間，上述《導則》中提到，“擁有相應資源稟賦地區可著(zhù)重發(fā)展商貿流通、文化旅游、體育運動(dòng)及三產(chǎn)融合類(lèi)特色小鎮”。但是，“文化旅游類(lèi)的特色小鎮接待旅游的人數原則上每年不少于50萬(wàn)人次”，這又像一道“緊箍咒”，畢竟，年游客量50萬(wàn)人次，門(mén)檻不低，對文旅業(yè)態(tài)規模、創(chuàng )新性及其運營(yíng)能力，還有文旅實(shí)質(zhì)用地規模等，都提出了較高要求。

《導則》提出“房住不炒底線(xiàn)”，在當前環(huán)境下，這一句的含義，對特色小鎮投建運營(yíng)背后的目的地政府、企業(yè)等主體來(lái)說(shuō)，已經(jīng)明然。

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