秋意初至，但北京城市民宿已提前步入“寒冬”。

自去年12月北京出臺城市民宿最嚴監管政策，8個(gè)月后，北京城市民宿被整體“動(dòng)真刀”，不滿(mǎn)足條件的房源都被下架。而要再次上架，要拿到“六證”，而這基本不可能實(shí)現，或在短期內只有極少數房源能實(shí)現。

環(huán)球影城即將開(kāi)業(yè)，明年冬奧會(huì )，這對北京城市民宿來(lái)說(shuō)是不容錯過(guò)的賺錢(qián)好機會(huì )，但反而恰可能由此帶來(lái)了這次的嚴厲舉措，背后的流動(dòng)人口管理考驗，是一個(gè)主因。

這也意味著(zhù)，北京城市民宿將可能進(jìn)入較長(cháng)期的政策嚴厲期，監管部門(mén)、民宿平臺、民宿運營(yíng)者、住戶(hù)、小區居民等，這些串聯(lián)在城市民宿的利益主體，是否可能找到一個(gè)彼此都還認可的平衡點(diǎn)？

從長(cháng)遠看，包括不限于北京城市民宿要逐漸走出灰色地帶，必然需要陣痛，要痛多久？

另一面，鄉村民宿在北京市的高層級文件中被鼓勵發(fā)展。鄉村民宿在官方話(huà)語(yǔ)、政策體系中權重提升，形象“高光”。

這些情形，也是除北京外，其他省市城市與鄉村民宿的共同縮影。城市民宿、鄉村民宿，曾都處于“灰色地帶”，但當前，命運的分叉已更為明顯，背后因素是什么？

北京城市民宿監管動(dòng)真格

去年12月24日，是北京城市民宿的一個(gè)分水嶺，最嚴監管政策落地。

彼時(shí)，北京市住建委、北京市文旅局等部門(mén)正式印發(fā)《關(guān)于規范管理短租住房的通知》，并提出自今年2月1日起正式實(shí)施。

梳理這一通知，有幾個(gè)核心內容，包括不限于：

1、首都功能核心區禁止經(jīng)營(yíng)短租房；（意味著(zhù)城市民宿劃定了一個(gè)“禁忌區”）

2、符合本小區管理規約，無(wú)管理規約的應當取得業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )書(shū)面同意或取得本樓棟內其他業(yè)主的書(shū)面同意；

3、取得出租住房業(yè)主的書(shū)面同意；

4、房屋符合建筑、消防、治安、衛生等安全條件；

5、書(shū)面告知所在小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無(wú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書(shū)面告知社區居委會(huì )；

6、經(jīng)營(yíng)者與房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書(shū)；

7、短租住房經(jīng)營(yíng)者應在住宿人員入住前，當面核對住宿人員身份證件信息，即時(shí)通過(guò)規定的信息系統申報登記信息。（注意兩個(gè)詞：當面核對、即時(shí)通過(guò)）

可見(jiàn)，以上條條都是不低門(mén)檻，層層加碼，其中第2、第6和第7條，都是比較難以達成的條件。

第2條，“取得業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )書(shū)面同意或取得本樓棟內其他業(yè)主的書(shū)面同意”。

城市民宿的一個(gè)主要問(wèn)題就是城市民宿住戶(hù)與小區業(yè)主之間的矛盾糾紛，要解決尚未有良策，至少說(shuō)小區業(yè)主難有實(shí)質(zhì)利益分成，但卻可能遭受一些大小不一的困擾或麻煩，要同意運營(yíng)城市民宿，難。如果按此規定執行，意味著(zhù)已存在的城市民宿可能要大量退出下架，新的城市民宿也很難進(jìn)入不少小區。而考慮到可能存在的矛盾問(wèn)題，業(yè)主委員會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )，對同意城市民宿進(jìn)入小區運營(yíng)，也會(huì )有不小的顧慮。

城市民宿主要客群是外地游客，如果再考慮到疫情防控的需要，更增加了城市民宿進(jìn)小區的難度。

第6條，“經(jīng)營(yíng)者與房屋所在地公安派出所簽訂治安責任保證書(shū)”。這個(gè)要實(shí)現倒不算難，問(wèn)題是有多少經(jīng)營(yíng)者愿意簽、主動(dòng)簽。雖然就算不簽，該負的責任還得負，但一簽，責任劃分更明確，經(jīng)營(yíng)者在民宿運營(yíng)方面，自然要考慮更多投入來(lái)保證。

第7條，“短租住房經(jīng)營(yíng)者應在住宿人員入住前，當面核對住宿人員身份證件信息”，這主要是考慮城市民宿住戶(hù)要實(shí)名入住，有考慮安全和流動(dòng)人員管理的成分。但相比刷臉入住或電子鎖密碼入住，偏非人工的自動(dòng)化運營(yíng)（也縮減人工成本），新的規定意味著(zhù)民宿要投入更多人力，這對成本控制來(lái)說(shuō)帶來(lái)大麻煩。

曾有城市民宿運營(yíng)者對執惠透露， 城市民宿房源比較分散、碎片化，管理成本是個(gè)問(wèn)題，尤其人力成本性?xún)r(jià)比不夠高。一旦抬高人力投入，房源越多，人力及運營(yíng)成本越高，盈利更難。

如果弱化不了對“二房東”模式的依賴(lài)，城市民宿要在新政下增強盈利能力，更難。

按公開(kāi)報道提到的信息，北京的城市民宿要再上線(xiàn)，需提供“六證”：房屋權屬證明；業(yè)主身份證明；經(jīng)營(yíng)者身份證明；出租住房業(yè)主同意房屋用于短租經(jīng)營(yíng)的書(shū)面材料；所在小區管理規約或業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )、本棟樓內其他業(yè)主書(shū)面同意的材料；經(jīng)營(yíng)者與房屋所在地派出所簽訂的治安責任保證書(shū)面材料。

最難辦的證件，還是“業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )、本棟樓內其他業(yè)主書(shū)面同意的材料”。

未來(lái)北京城市民宿何處去？從兩個(gè)方面來(lái)看：

一，從去年12月上述通知下發(fā)，到今年2月實(shí)施，再到這次下架通知下發(fā)前，北京城市民宿市場(chǎng)其實(shí)還算平靜，可以說(shuō)新政策的執行可能并沒(méi)有很?chē)栏?，城市民宿還在偏“灰色地帶”繼續生存和發(fā)展，但這次下架及新上架規定，可算動(dòng)了真格，最嚴監管算是真正落了地，為何？

環(huán)球影城即將正式開(kāi)業(yè)，明年冬奧會(huì )也逐漸日近，北京的外來(lái)游客會(huì )迅速增加，北京城市民宿迎來(lái)兩次不錯的賺錢(qián)機會(huì )，但這也恰是流動(dòng)人口管理的不小考驗期，反而導致對城市民宿的監管走嚴，減少管理“灰色地帶”的存在，不合規民宿房源直接下架，看似“一刀切”，但傳遞出的官方管理邏輯已有顯現。

這或也意味著(zhù)，從現在開(kāi)始到明年冬奧會(huì )舉辦后一段時(shí)間里，北京城市民宿的監管政策難有松動(dòng)，上述“六證”要求會(huì )一直存在，其苦日子短時(shí)間難去。

二、城市民宿的市場(chǎng)需求一直在，還會(huì )繼續走高，必然也還有人堅守不離場(chǎng)，包括民宿平臺的生意也還要繼續做，在政策強壓下，或者保持一定的“靜默期”，等大型涉文旅活動(dòng)熱度過(guò)去，政策執行嚴格期緩和，再尋求房源上線(xiàn)，包括打一些“游擊戰”，但考慮到環(huán)球影城的運營(yíng)，政策的緩和概率不大；

或者平臺方、較大體量房源運營(yíng)方更多介入，推動(dòng)與城市民宿運營(yíng)相關(guān)利益方、監管方的協(xié)調，在房源合規、利益機制、監管機制等方面找到一些平衡點(diǎn)，借著(zhù)強監管契機，推動(dòng)北京城市民宿逐漸走出“灰色地帶”，但短時(shí)間內的可能性較小，在大體量房源面前，平臺方如果從前端介入，對它們而言做重了。

所以，北京城市民宿在未來(lái)一年乃至更長(cháng)時(shí)間，預計政策環(huán)境都不夠樂(lè )觀(guān)。

鄉村民宿走熱的舊煩惱

鄉村民宿是另一種境況。

今年8月，《北京市“十四五”時(shí)期鄉村振興戰略實(shí)施規劃》（簡(jiǎn)稱(chēng)《規劃》）印發(fā)，其中指出，推出一批鄉村精品民宿，打造一批鄉村民宿特色鄉鎮，實(shí)現全市鄉村民宿從規模到質(zhì)量的全面提升。

與此相關(guān)的是，《規劃》提出，到2025年，休閑農業(yè)和鄉村旅游年接待達到4000萬(wàn)人次，經(jīng)營(yíng)收入達到50億元。同時(shí)，到2025年，鄉村振興取得重要階段性成果，制度框架和政策體系基本健全，城鄉融合發(fā)展取得突破性進(jìn)展。

鄉村振興戰略要求可算是目前鄉村民宿發(fā)展的最大推手，加上疫情影響下，城市周邊游推高了原本即在往上走的鄉村休閑度假需求，鄉村民宿的市場(chǎng)環(huán)境也更好。

而鄉村民宿的集中發(fā)展區域會(huì )先偏向大城市近郊，比如北京。大城市的人口體量及消費溢出效應，還有相對較好的交通基礎設施，使得近郊成為城市休閑娛樂(lè )度假消費的聚集地之一。隨著(zhù)城市消費升級等要素變化，城市居民消費會(huì )在兩個(gè)方面有更突出表現：一是鄉村休閑度假；二是城市本地比如商圈的主題娛樂(lè )休閑，城市更新推進(jìn)，文商旅項目增加，主題娛樂(lè )業(yè)態(tài)的多樣化等，都是表現。

鄉村民宿的市場(chǎng)權重提升，可承接的更大市場(chǎng)價(jià)值，也是其在政府話(huà)語(yǔ)體系里的被肯定度及官方體制里的權重被提升的重要影響因素，這是帶給其成長(cháng)空間或可能性的新要素。

今年4月15日，國務(wù)院印發(fā)文件提出“鼓勵各地區適當放寬旅游民宿市場(chǎng)準入，推進(jìn)實(shí)施旅游民宿行業(yè)標準”。

這里的“旅游民宿”，可以基本理解為鄉村民宿范疇，國務(wù)院發(fā)文有推動(dòng)弱化或消除其發(fā)展隱性壁壘的考慮，比如準入要求或門(mén)檻適度降低，鼓勵發(fā)展。這對于也曾長(cháng)期處于較灰色地帶的鄉村民宿來(lái)說(shuō)，給了比較利好的政策定調。

關(guān)聯(lián)到去年11月，《鄉村民宿服務(wù)質(zhì)量規范》國家標準正式發(fā)布實(shí)施，這算是填補了我國鄉村民宿服務(wù)和管理標準的空白，且也是給了鄉村民宿逐漸發(fā)展為一個(gè)新型細分行業(yè)的兆頭或名分。

接下來(lái)，鄉村民宿的行業(yè)規范程度會(huì )進(jìn)一步加深，逐漸走到政策的光亮地帶。同時(shí)在一線(xiàn)城市、強二線(xiàn)城市以及突出的旅游目的地等區域發(fā)展相對較快。

但相比下，鄉村民宿的煩惱比之城市民宿，其實(shí)也不算小。橫亙在城市民宿面前的，主要還是政策，運營(yíng)要具備的核心要素不算復雜，運營(yíng)模式也相對簡(jiǎn)單，而鄉村民宿涉及的產(chǎn)品業(yè)態(tài)更復雜，運營(yíng)能力要求更高，商業(yè)模型或商業(yè)模式的探索，需要更長(cháng)時(shí)間，尤其土地問(wèn)題，是這些問(wèn)題的核心關(guān)聯(lián)因素，長(cháng)期以來(lái)的“老大難”，目前還未有實(shí)質(zhì)突破，縱然有不少?lài)壹?、省市級的政策鼓勵推進(jìn)這一問(wèn)題盡快解決，但也多是停留在“鼓勵”層面，還沒(méi)有較有效的配套政策或機制。畢竟，農村土地的根本要素屬性很強，牽一發(fā)動(dòng)全身。

最近消息，農業(yè)農村部在關(guān)于政協(xié)第十三屆全國委員會(huì )第四次會(huì )議第1218號（農業(yè)水利類(lèi)157號）提案答復中指出，下一步，將會(huì )同有關(guān)部門(mén)，結合發(fā)展鄉村旅游、返鄉下鄉創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新等，鼓勵農民和農村集體經(jīng)濟組織依法依規利用閑置宅基地和閑置住宅，發(fā)展符合鄉村特點(diǎn)的休閑農業(yè)、鄉村旅游、餐飲民宿、文化體驗、民俗展覽、創(chuàng )意辦公、康養服務(wù)、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)。

這又是一個(gè)利好消息，從長(cháng)遠來(lái)看，圍繞農村土地的新機制會(huì )逐步探索建立，鄉村民宿的發(fā)展桎梏會(huì )有緩解，但還需不短的時(shí)間。

鄉村民宿的前景空間打開(kāi)，還要等待，一同城市民宿。

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