8月1日，執惠“文旅研習舍”線(xiàn)上公開(kāi)課邀請到了建業(yè)集團戰略投資研究員周建慧進(jìn)行主題分享。本次分享中，周建慧對中國旅游消費者的特征轉變進(jìn)行了深度分析，并就旅游目的地如何轉型進(jìn)行了詳細解答。

周建慧表示， 90后一定是未來(lái)消費的主力，我們的市場(chǎng)定位一定要放眼海外，僅僅服務(wù)于國民，依靠國內游客是不夠的。現在市場(chǎng)到了細分的時(shí)代，但產(chǎn)品同質(zhì)化現象依然很?chē)乐?，景區想要有所突破需要有更加豐富的業(yè)態(tài)支撐和更大更多的投入。

周建慧認為，全域旅游可以是傳統景區轉型的一個(gè)抓手，品牌成熟的傳統景區可以走出去做品牌輸出。不過(guò)，在運營(yíng)為王的創(chuàng )新時(shí)代，在業(yè)態(tài)突破的時(shí)候，會(huì )觸碰到生態(tài)和文物的紅線(xiàn)，這一點(diǎn)必須謹慎。

周建慧表示，地產(chǎn)商推動(dòng)城鎮化進(jìn)程的邏輯是成立的，也符合文旅大產(chǎn)業(yè)的方向。不管是從地產(chǎn)出發(fā)還是由文旅入手，商業(yè)最終要回到盈利的邏輯上來(lái)，配置土地、銷(xiāo)售地產(chǎn)。

在周建慧看來(lái)，能夠滿(mǎn)足人們身、心、靈三位一體需求的唯有文旅產(chǎn)業(yè)。未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)中，文旅一定是大玩家。她認為，文旅產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展，所需最佳搭檔是資本、人才，再加實(shí)業(yè)。“用科技手段服務(wù)的，用文化要素或者氛圍滋養的、關(guān)乎成長(cháng)、養心、度假、慢生活的旅游就是未來(lái)的旅游，也是未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)努力的方向?！?/p>

以下為周建慧主題分享內容

問(wèn)題一：作為一個(gè)“老旅游”，您經(jīng)歷過(guò)中國旅游產(chǎn)業(yè)從觀(guān)光游到體驗游的轉型階段。每個(gè)階段的主流游客客群會(huì )有不同，最簡(jiǎn)單的就是年齡層劃分?，F在的90后可以算作當前游客的主流人群?jiǎn)?？他們的需求和過(guò)去有什么不同？早年觀(guān)光游的那批主流客群，現在的旅游消費特征會(huì )有轉變嗎？若有，有哪些轉變。

周建慧：作為一個(gè)“老旅游”，我親歷了中國旅游發(fā)展的全過(guò)程。從外事旅游時(shí)代開(kāi)始的入境旅游，到出境旅游，再到國內旅游，而且現在依然還在此山中。

各位旅游業(yè)大咖所擁有的資源，如果籠統地來(lái)說(shuō)，都歸于目的地或者目的地配套服務(wù)。你們的市場(chǎng)定位一定要放眼海外，僅僅服務(wù)于國民，依靠國內游客是不夠的。

從我的經(jīng)驗來(lái)看，入境旅游考驗的是目的地的真功夫。入境游客可以改善客源結構，你所打造的目的地，它的國際化程度越高，你的基礎設施才會(huì )越過(guò)硬，你所設計的產(chǎn)品接受度才會(huì )越高，你的價(jià)格體系也會(huì )更加的健康。

“誰(shuí)擁有客戶(hù)，誰(shuí)就擁有未來(lái)”。經(jīng)驗告訴我，外國游客到中國旅游的重點(diǎn)興趣是自然風(fēng)光，文化遺產(chǎn)和原汁原味的民風(fēng)民俗，或者是舊地重游、懷舊。入境游客的旅游行為十分關(guān)注地方經(jīng)濟的可持續發(fā)展和公益項目，入境旅游的外國游客，他們需要的是文化探索之下的好玩。

因此，國內目前很多人造的景觀(guān)，原則上不是他們喜歡的項目，他們來(lái)中國旅游也不太會(huì )選擇這些目的地，但國內游客是把“好玩”放在第一位的，不管新舊景區都是有市場(chǎng)的。

根據我所服務(wù)過(guò)的國際市場(chǎng)客源，我簡(jiǎn)單的做了一個(gè)客群標簽，給大家分享一下，你也可以結合你的產(chǎn)品，考慮你的市場(chǎng)是哪里，你的客群是哪一些。

比如我們說(shuō)美國，腦子里出現的標簽是奢華旅游，美國人大方；日本人是文化旅游，喜歡購物；非洲客人來(lái)中國，主要是商務(wù)旅游；歐洲人，背包客、度假客、家庭客居多，年齡也比較年輕化。

其中，德國必須單獨說(shuō)一說(shuō)，德國游客給我們的印象標簽是享受、度假、做事嚴謹；而英國游客到中國看的是文化，同時(shí)非常計較成本。還有印度，它的標簽是商務(wù)和觀(guān)光；澳大利亞人，奔中國文化而來(lái)，非常友好；以色列猶太人以觀(guān)光為主。我們的海外華人，主要是尋根、回家和商務(wù)交流；港澳同胞以觀(guān)光為主；臺灣的朋友，回來(lái)是尋根和觀(guān)光。

說(shuō)到中國旅游從觀(guān)光向體驗轉型這個(gè)話(huà)題，其實(shí)那時(shí)的入境旅游產(chǎn)品一直是觀(guān)光和體驗并行的，只是不同的市場(chǎng)比重不同而已。比如說(shuō)度假客的產(chǎn)品會(huì )是某一家好的酒店如悅榕莊，再加上北京、西安、上海、桂林這樣的標準化模塊，還有一些國家的游客來(lái)到中國，會(huì )和某個(gè)鄉村的農民同吃同住同勞動(dòng)，甚至那個(gè)年代的團隊大多會(huì )參觀(guān)幼兒園、工廠(chǎng)，包括家訪(fǎng)等，這都是體驗和觀(guān)光并行的。

八、九十年代的入境市場(chǎng)，團隊比例高達85%以上，散客比較少。我簡(jiǎn)單總結了一下，發(fā)現入境旅游的產(chǎn)品供給很有意思，按照時(shí)間排序可以定義為特供、優(yōu)選、普選到逐步的散、亂、差。

特供，指的是國家旅游局，外交部特批入境簽證的時(shí)期；

優(yōu)選，就是每省只有兩三家，如國、中、青或海外等做國際市場(chǎng)的旅游公司，被賦予外聯(lián)社的名義，直接到國際市場(chǎng)招徠客源。大家的產(chǎn)品都非常好，所以叫優(yōu)選。

普供，指旅行社業(yè)務(wù)的市場(chǎng)化階段，旅行社越來(lái)越多，而且誰(shuí)都可以先做入境。那么現在產(chǎn)品的散亂差階段，我就不用解釋了。這個(gè)規律很有意思，大家倒過(guò)來(lái)看或反向思考一下，是不是很吻合我們現在關(guān)注的旅游供給側改革呢？

目前我們處在產(chǎn)品散亂差的時(shí)代，我們應該向標準化、主題化、定制化這個(gè)方面來(lái)引導產(chǎn)品升級。為什么最近這些年大家聽(tīng)不到入境游的聲音了？因為最近這些年的入境旅游標簽已經(jīng)變了，既不是觀(guān)光也不是體驗，好在還有歐洲背包客和德語(yǔ)系列的度假游客，主流的都變成了廉價(jià)購物團，客源成為一種雜和狀態(tài)。

比如在北京，同一天可能會(huì )從美國、加拿大、澳洲、英國、東南亞等不同國家抵達講同一種語(yǔ)言的客人，他們就會(huì )雜和成一個(gè)團，共同組合成一個(gè)較大規模的廉價(jià)購物團。與之相對應的就是現在產(chǎn)品的供給也亂了。外事旅游時(shí)代由政府主導的產(chǎn)品價(jià)格時(shí)代過(guò)去了，現在的產(chǎn)品沒(méi)人把關(guān)，我們政府所謂的檢查、監督，也是有名無(wú)實(shí)，很難監管到位。

以上是大概的入境客源的基本標簽。

中國的出境游是從港澳游開(kāi)始的，那時(shí)的客群標簽很簡(jiǎn)單——非富即貴。那時(shí)的產(chǎn)品形態(tài)是定制加標準化，也就是說(shuō)客人想去哪兒，我們就要求地接幫我們設計相對應的產(chǎn)品，即按需定制。

標準化部分指國外目的地的成熟產(chǎn)品，我們直接拿來(lái)用了，包括九十年代末北京的幾大社，如凱撒旅游等，當他們都合法化經(jīng)營(yíng)以后，其產(chǎn)品也是標準化產(chǎn)品主導，個(gè)性化定制為輔。

現在出境客群已經(jīng)完全大眾化了，已變成普通消費了，產(chǎn)品形態(tài)比較亂，用混亂、無(wú)奈來(lái)形容一點(diǎn)也不為過(guò)。舉例來(lái)說(shuō)，就好比現在某個(gè)團到了國外，你會(huì )發(fā)現吃燕窩的朋友和喝胡辣湯的朋友坐在同一張桌子吃團餐！如此，大家都會(huì )感到不舒服。

九十年代中期國內游興起的時(shí)候，客群標簽是夕陽(yáng)紅和單位福利，產(chǎn)品形態(tài)很簡(jiǎn)單，就是觀(guān)光?，F在，國內客群標簽已經(jīng)是全民化了，小到嬰兒大到耄耋老人，都在旅游。而國內游產(chǎn)品的形態(tài)，也是有雜亂無(wú)章的，有零負報價(jià)，有購物團，有自費項目，然后是自由行，現在正在逐步向好的方向轉變。

我始終認為旅游是奢侈品，我對大眾旅游的說(shuō)法是有看法的。有錢(qián)有閑有心情有動(dòng)機的人才會(huì )出行，才會(huì )旅游。從我自己最近考察項目時(shí)體會(huì )到的旅游強度來(lái)看，我更加提倡“人，應及時(shí)而旅?！?，不要像很多人說(shuō)的那樣，等我退休了我就滿(mǎn)世界溜達去。真的等你退休了，你溜達的勁也沒(méi)那么大了，你的體力可能也不太足了。

客群年齡趨勢有一個(gè)共同點(diǎn)，無(wú)論是入境、國內還是出境，大都是從銀發(fā)族開(kāi)始，因為他們有時(shí)間也有錢(qián)，然后才是官方或者民間的交流這樣的團隊客群，偶爾會(huì )有年輕人參與到團隊里面來(lái)，而現在已經(jīng)是逐步的、逐年的年輕化了。

最近我去洛陽(yáng)白云山做了次實(shí)地考察，主要想看它的旅游地產(chǎn)銷(xiāo)售情況和景區運營(yíng)狀況。

我看到的在白云山旅游的客群主要是家庭親子，家庭包括小家庭、大家庭，老少三代甚至四代一起出游的都有。其次是夫妻、情侶和兩代同游的。年齡跨度非常大，從嬰兒到耄耋老人。再接下來(lái)會(huì )是同學(xué)、戰友這種聚會(huì )，年齡從90到50后都有。也有一部分是團建，一些直銷(xiāo)公司、廣告公司。團隊游也有一部分，非常少，都是一日游。然后就是像我這樣的，偶爾去的這種考察組或者檢查組之類(lèi)的。

作為河南省的一個(gè)山地風(fēng)景區，它的客源主要來(lái)自河南本省以及外省探親訪(fǎng)友的朋友，他們大多數90%都是自駕前往，一個(gè)奇怪的現象是我碰到的幾群游客，家里有親朋在深圳或者東北，回老家河南探親訪(fǎng)友，由親朋陪同旅游的，他們選擇到白云山、許昌及當地旅游，竟然不去少林寺，我想這是少林寺近些年商業(yè)化氣息太濃所導致的結果吧，這應該是個(gè)教訓。

這些游客的旅游目的特別簡(jiǎn)單，絕對統一，除了我是考察的，想要學(xué)點(diǎn)東西，其他人無(wú)一例外，都是避暑納涼。令人可喜的現象是，這些游客的停留時(shí)間都比較長(cháng)，除了一日游的旅游團，大多都停留兩晚、三晚以上，甚至一周、一個(gè)月。人均住宿花費讓我覺(jué)得很樂(lè )，山腳下的農家賓館一晚只需58塊錢(qián)，而山頂五星級酒店則需1080元。山上的好酒店給旅行社有折扣的，但是，我們所有的旅行社都沒(méi)有設計銷(xiāo)售過(guò)連續住宿三晚以上的對應產(chǎn)品。

用餐，農家菜人均消費50元，星級賓館內人均80元，不貴。我不是替白云山做廣告，價(jià)格還是很實(shí)在的。白云山有森林氧吧，可以自行消遣，有一些攀爬的設施，親水區域和平臺，可以登山、觀(guān)日出、看云海，還會(huì )偶遇佛光。另外有令人驚心動(dòng)魄的玻璃棧道，是另收費的，索道、滑道也是收費的，除此之外，還有夜間廣場(chǎng)表演活動(dòng)。

我對這個(gè)景區的印象是涼快，真涼快。友好，當地居民、餐飲經(jīng)營(yíng)者、景區工作人員、酒店工作人員都非常的友好。景區不宰客，人很樸實(shí)，管理也比較有序，而且令人高興的是度假地產(chǎn)項目銷(xiāo)售的也不錯。許昌瑞貝卡集團已經(jīng)連續投資了有六年，總投資額已超過(guò)20億，項目主要是面向游客精準銷(xiāo)售，賣(mài)的還不錯，在白云山頂的小戶(hù)型度假地產(chǎn)均價(jià)都賣(mài)到8500元起。

考察過(guò)程中也發(fā)現了問(wèn)題。一個(gè)是現在市場(chǎng)的確到了細分的時(shí)代了，比如景區爬高上低的強度應該區分老少，快慢區域應該有所區別。我碰到一個(gè)年輕的奶奶抱著(zhù)半個(gè)月的孫子，上上下下地爬臺階，有些地方陡峭到手腳并用，我問(wèn)她為什么要來(lái)，她說(shuō)不知道會(huì )有這么多的臺階，所以我覺(jué)得還是要細分市場(chǎng)。

第二個(gè)問(wèn)題是產(chǎn)品同質(zhì)化現象太嚴重，尤其是餐飲。在這個(gè)景區家家戶(hù)戶(hù)菜譜都一樣，門(mén)頭裝修也一樣，面積大小也一樣，菜品也一樣，價(jià)格也一樣，桌椅板凳都是一樣的，這樣會(huì )讓游客的感覺(jué)、視覺(jué)、味覺(jué)都疲勞。再有就是瑞貝卡集團對整個(gè)景區的管理略顯僵化，業(yè)態(tài)比較分散，沒(méi)有聚合效果，有一些業(yè)態(tài)完全可以合并同類(lèi)項，讓它發(fā)生化學(xué)的聚合效果，減輕經(jīng)營(yíng)壓力，獲得更好的業(yè)績(jì)。

提到旅游消費的特征，我想大家都有消費經(jīng)驗，我就從購物、餐飲和住宿三個(gè)方面說(shuō)一說(shuō)。

購物可以說(shuō)是從早期的買(mǎi)好東西，追求人無(wú)我有，到后來(lái)去買(mǎi)一些有特色的紀念品，可以睹物思情或者思人，可以回憶我去過(guò)這個(gè)地方，做過(guò)哪些事情，再到這些年來(lái)的土特產(chǎn)，饋贈親朋好友。同時(shí)，一些購物團不可避免地要進(jìn)一些購物店，購買(mǎi)真真假假的珠寶。

餐飲方面，大家知道以前出門(mén)旅游的三大件：面包、火腿、方便面。出國的時(shí)候把面包換成榨菜，演變到現在中國老百姓已經(jīng)很安心的到當地餐廳消費，在酒店內的餐廳消費，甚至是去特色餐廳如米其林等去用餐了。

那么住宿呢，也是從星級酒店一花獨秀到現在的沙發(fā)客、精品客棧、農家賓館、特色民宿、奢華酒店，包括價(jià)格從百元到千元到數千元的，適合自己的就好。

我補充一下90后這個(gè)問(wèn)題，關(guān)于90后，我給我們酒店管理公司布置了一個(gè)課題，他們做了非常認真的討論。90后它不是游客的主體，但它一定是未來(lái)消費的主力。

從酒店客群看，觀(guān)光旅游向體驗旅游升級過(guò)程中，越來(lái)越多的酒店想要在90后身上獲得消費升級的主動(dòng)權，他們在以下幾個(gè)方面進(jìn)行提升和突破：

1、提供個(gè)性化、有“內容”的產(chǎn)品。90后最討厭大眾化的產(chǎn)品。同質(zhì)化嚴重必然會(huì )被90后拋棄，個(gè)性化、定制化的產(chǎn)品會(huì )成為主流。

2、立體多元化渠道鋪設。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，不止要有線(xiàn)下，還要有線(xiàn)上，更要會(huì )線(xiàn)上與線(xiàn)下相結合，重視線(xiàn)上的內容輸出影響，同時(shí)也要注重線(xiàn)下體驗。如近兩年比較流行的直客通上的產(chǎn)品，客人在酒店就可以體會(huì )到點(diǎn)餐送餐的無(wú)縫連接服務(wù)。

3、內容型產(chǎn)品會(huì )越來(lái)越成為主流。90后更愿意為故事買(mǎi)單，酒店應該更注重社交平臺的運營(yíng)與渠道分銷(xiāo)能力，大型社交平臺的分銷(xiāo)效益。要學(xué)會(huì )從單純的廣告推廣向內容導入、軟性浸染的方式轉變。如洲際酒店集團的英迪格品牌注重鄰里文化，每一個(gè)酒店設計都很有當地特色，酒店里的每一樣擺設都文化氣息和內涵。

4、星級酒店在原本的觀(guān)念內是高大尚、貴，除了商務(wù)接待、公司出差，大眾消費者只遠觀(guān)而不進(jìn)店體驗，隨著(zhù)酒店量的增加，高星級酒店的價(jià)位越來(lái)越親民化，大眾也逐漸的接受在消費。特別是在節假日、出游高峰期，更注重品質(zhì)游的家庭出行，越來(lái)越普遍的選擇星級酒店。

5、隨著(zhù)80后90后人員逐步在工作中嶄露頭角，更多的80后90后逐步成為家庭的中間力量，在做旅游決策時(shí)，決策權也基本上在這些人的手中，所以這些人逐步成為旅游的主力。我們酒店人不僅要關(guān)注80后90后的旅游需求，老人孩子的需求同樣重要。

6、這部分人更加追求旅游中的個(gè)性化、體驗化、休閑化，更加想體驗別人的生活是怎么樣的，更多的追求自身的參與。像制作泥塑，住窯洞，住冰雕制作的客房，在巖洞中的餐廳用餐等，都是鮮明的例子。

7、由以上的分析可以看出，旅游業(yè)在不斷地發(fā)展，從以前的旅游觀(guān)光，發(fā)展到現在的體驗式旅游，同時(shí)客源市場(chǎng)也逐步的在以80后90后變?yōu)橹髁θ巳?，同時(shí)又帶動(dòng)了這些人的家長(cháng)及兒童參與其中。就像我們的90年代的酒店，能提供24小時(shí)熱水、有限電視，客人就滿(mǎn)足了，后來(lái)的酒店能提供商務(wù)中心上網(wǎng)服務(wù)客人就滿(mǎn)足了，現在的酒店必須提供便捷的WIFI服務(wù)客人都覺(jué)得這是必須的，時(shí)代在變化，人們的需求也在變化，對我們酒店從業(yè)者來(lái)講，需要從住宿、餐飲、出行、娛樂(lè )、體驗、安全等方面全面考慮，充分考慮到目前客人的需求變化，才能提供更好的產(chǎn)品及服務(wù)。

8、除服務(wù)以外，私人活動(dòng)對隱私性和娛樂(lè )性要求較高。通常會(huì )選擇風(fēng)格獨特的主題酒店。

9、從住宿方面來(lái)看，目前的消費主力是90后和80后的客人，前者甚至將高于后者，入住我酒店的客人85-96的居多，85以上的越來(lái)越少，00后的入住情況基本可以忽略；現在大多數公司的中層干部已經(jīng)都是90后，尤其是90-95，商務(wù)型的出差和宴請他們會(huì )多于其他人群，90后成為消費主力也就是近幾年的事。

10、從旅游方面講，從觀(guān)光旅游轉型為體驗旅游，也是應對現今社會(huì )旅游市場(chǎng)需求，90后對他們的生活體驗有著(zhù)更多更高的追求，但一方面正處于職業(yè)發(fā)展最重要的時(shí)期，另一方面90后的薪資水平并不會(huì )太高，且由于現在產(chǎn)品形式多元化，90后更加會(huì )精打細算；個(gè)人感覺(jué)目前大部分90后由于旅游出行，而對酒店產(chǎn)生的影響并不大，暫時(shí)不是酒店的主力消費人群，但從旅游出行來(lái)講，至少需要5年以上時(shí)間。

問(wèn)題二：目前大家都在談旅游目的地的轉型，您認為傳統景區的轉型突破點(diǎn)應該在哪里？傳統景區的傳統業(yè)務(wù)是否還有進(jìn)一步的盈利挖掘空間？房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為目前眾多特色小鎮、田園綜合體的標配，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在其中有哪些作用？如何平衡景區與配套房地產(chǎn)二者的關(guān)系？

周建慧：關(guān)于旅游目的地轉型，現在傳統景區，它的收入是非常受局限的。局限在門(mén)票、索道、酒店、餐飲和旅游商店等等，而且觀(guān)光為主，人均消費不高。雖然說(shuō)“青山綠水就是金山銀山”，但是傳統景區的含金含銀量還是要重新考量的。

目前來(lái)看，景區收入一年過(guò)億就是一個(gè)很大的坎兒，需要數年打造。能夠突破到十億更難，這一大關(guān)既需要時(shí)間也需要更加豐富的業(yè)態(tài)支撐，這些都意味著(zhù)更大更多的投入。

我認為全域旅游可以是傳統景區轉型的一個(gè)抓手，品牌成熟的傳統景區可以走出去做品牌輸出。比如像黃山旅游，也可以“請進(jìn)來(lái)”進(jìn)行平臺化合作。好的項目可以合作，不用自己重資產(chǎn)投入，因此“走出去，請進(jìn)來(lái)”都可以是突破口。

傳統景區最大的困難是缺資金，缺優(yōu)良資金，如果傳統景區能夠引入優(yōu)良的資本，改善基礎設施，同時(shí)把景區融于全域，帶動(dòng)周邊的居民或者村民，去豐富那些能夠留人、留心、留錢(qián)、留下回憶的業(yè)態(tài)，再用技術(shù)的手段增加體驗化、沉靜感、動(dòng)態(tài)化的項目，比如善用酒店內的場(chǎng)景和場(chǎng)地，打造多元消費。我舉個(gè)例子，比如說(shuō)酒店內的餐廳，也可以有文化的加持，能否把用餐儀式作為增值服務(wù)或者創(chuàng )新產(chǎn)品來(lái)經(jīng)營(yíng)呢？

實(shí)際上，傳統景區不管是人文的還是自然的，它都已經(jīng)占有了一些資源的優(yōu)勢，也不可復制，不可多得。只是在運營(yíng)為王的創(chuàng )新時(shí)代，在業(yè)態(tài)突破的時(shí)候，會(huì )觸碰到生態(tài)和文物的紅線(xiàn)，這一點(diǎn)必須謹慎。

我覺(jué)得不是房地產(chǎn)成為特色小鎮和文旅項目的標配，我理解主要是因為地產(chǎn)商具有較強的投資實(shí)力，而有情懷的地產(chǎn)商更了解老百姓幸福生活的know-how命門(mén)，就是他知道百姓消費的七寸在哪里。

我認為地產(chǎn)商推動(dòng)了城鎮化進(jìn)程的邏輯是成立的，也符合文旅大產(chǎn)業(yè)的方向。比如河南建業(yè)，它定位就是給河南人民建造好房子，找到好鄰居，創(chuàng )建好社區，共享好生活。如此的話(huà)，勢必會(huì )形成一個(gè)好的社會(huì )氛圍，也會(huì )達到社會(huì )和諧。所以我覺(jué)得還是要另眼相看地產(chǎn)商的。

對于如何平衡景區與配套房地產(chǎn)二者的關(guān)系，從投資者經(jīng)營(yíng)的角度，這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵在土地的性質(zhì)。大家都知道，住宅、商業(yè)、旅游或者田園綜合體等用地價(jià)格差別非常大。 “房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”一夜之間把地產(chǎn)商放到政府的對立面，在實(shí)際工作中，政府的各級官員多是談地產(chǎn)色變，質(zhì)疑地產(chǎn)商做文旅項目的動(dòng)機，有希望招徠較大規模的文旅項目，動(dòng)輒都是投資上百億的。

我相信，賠錢(qián)賺吆喝既不是政府的初衷，更不是地產(chǎn)商或投資商的初心。我們知道，旅游是衡量老百姓能否分享改革開(kāi)放紅利的一個(gè)重要的考量，同時(shí)它也是我們幸福生活的一個(gè)具體呈現，“旅游+”和“+旅游”都已經(jīng)毫無(wú)疑問(wèn)的成為國家經(jīng)濟轉型，老百姓消費升級的重要的手段。

我覺(jué)得需要有人來(lái)呼吁政府，在政策層面重新審視和研究土地相關(guān)的政策，要合理配置土地，規范生態(tài)紅線(xiàn)，能否考慮讓開(kāi)發(fā)商或者投資商參與到政府政策的探索當中去呢？

不管是從地產(chǎn)出發(fā)，還是由文旅入手，商業(yè)最終要回到盈利的邏輯上來(lái)，配置土地、銷(xiāo)售地產(chǎn)，這個(gè)地產(chǎn)不管是度假地產(chǎn)、酒店式公寓、公寓式酒店，又或是酒店或是商業(yè)等，它幾乎是平衡巨額投資的唯一的手段。那么政府對企業(yè)的這種訴求采取“猶抱琵琶半遮面”的躲閃、回避，都顯得不合時(shí)宜了，大家要共同直面這個(gè)現實(shí)，找到解決問(wèn)題的辦法。

所以土地的配套，價(jià)位的調整和一些生態(tài)紅線(xiàn)的劃定，真的需要開(kāi)發(fā)商和政府一起參與才行。

我來(lái)建業(yè)之后不久參加了河南省特色小鎮的研討會(huì )，我是最后一個(gè)發(fā)言的。我發(fā)現一個(gè)很?chē)乐氐膯?wèn)題，就是政府特色小鎮戰略或者是規劃過(guò)程中，從來(lái)沒(méi)有服務(wù)主體的參與，恰恰漏掉了像我們這樣的做神經(jīng)末梢服務(wù)的群體。所以做出來(lái)的很多項目完全是B端思維，就是“我有什么我就賣(mài)什么”，并不考慮消費者是否真的需要。而我們作為服務(wù)提供者，知道什么樣的客群需要什么樣的東西，能判斷你的產(chǎn)品能不能賣(mài)得出去，你的項目能不能活下去且活好的。

所以，我覺(jué)得今后我們做服務(wù)的各位，要積極的去參與到政府的一些決策當中去。

問(wèn)題三：從產(chǎn)業(yè)格局來(lái)看，未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)中，哪些玩家將成為主流？他們該怎么辦？

周建慧：文旅現在是正熱門(mén)的時(shí)候。最近不管是看資料，還是去拜訪(fǎng)專(zhuān)家、考察項目，幾乎人人都說(shuō)現在是文旅產(chǎn)業(yè)最好的時(shí)間。所以，從產(chǎn)業(yè)格局看，未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)中，文旅一定是大玩家，我也相信文旅項目是未來(lái)的大贏(yíng)家，因它是一個(gè)細水長(cháng)流，穩步增長(cháng)的事業(yè)。

我認為能夠滿(mǎn)足人們身、心、靈三位一體需求的唯有文旅產(chǎn)業(yè)。所以我重新解剖一下旅游，身、心、靈，我認為關(guān)注身，身動(dòng)是觀(guān)光旅游，心隨身動(dòng)是體驗旅游，身心靈合一令人感到喜悅是深度旅游，也才是文化旅游。

文旅產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展，所需最佳搭檔是資本、人才，再加實(shí)業(yè)。實(shí)業(yè)我們不管它是投資商、開(kāi)發(fā)商還是地產(chǎn)商，我們行業(yè)有很多資本大鱷，不缺資本，人才更不用說(shuō)了，就是我們行業(yè)內的各位引領(lǐng)者。這其中，有國際視野，同時(shí)有在旅游企業(yè)實(shí)戰過(guò)的這些從業(yè)者是比較稀缺的。我認為也相信他們是文旅大潮中不可或缺的一員。

現在都說(shuō)科技手段很重要。我認為用科技手段服務(wù)的，用文化要素或者氛圍滋養的、關(guān)乎成長(cháng)、養心、度假、慢生活的旅游就是未來(lái)的旅游，也是未來(lái)旅游產(chǎn)業(yè)努力的方向。

我希望文旅從業(yè)者們能拔高對旅游的認識。旅游行業(yè)在中國是畸形發(fā)展的，就是頭朝下先從入境開(kāi)始，再到出境旅游，然后是國內旅游，而正常的旅游發(fā)展過(guò)程應該是國內、出境到入境，我們等于是倒著(zhù)來(lái)的。加上近年來(lái)的旅游亂象，讓全社會(huì )看不起或低看旅游和旅游從業(yè)者。

我認為旅游從來(lái)就是民間外交，是文化的行走，政府和企業(yè)管或者不管，游客走出家門(mén)代表的就是自己的家鄉，也是自己的國家。旅游從來(lái)就不是純粹的個(gè)人行為，它的公共功能是與生俱來(lái)的。我們是中國公民，我們出門(mén)代表的是中國，我們的背后站著(zhù)的還是中國。

我的分享就到這里，謝謝各位！