無(wú)論是2016年熱播的電視劇《歡樂(lè )頌》還是此前的情景劇《愛(ài)情公寓》，演繹的都是年輕人在品牌公寓里過(guò)著(zhù)豐富而體面的小日子。近年來(lái)，品牌公寓由小眾的海歸高管下沉到相對大眾化的白領(lǐng)人群，是消費升級的典型產(chǎn)物，對于愿意以工資的三分之一用來(lái)交房租的白領(lǐng)來(lái)說(shuō)，從群租房過(guò)渡到品牌公寓再買(mǎi)房，是相對理想的遷徙路線(xiàn)。

7月初，58集團CEO姚勁波在中國品牌公寓高峰論壇上表示:“根據58同城的數據，中國的房屋空置率超過(guò)25%，保守估計，未來(lái)中國會(huì )有20%的人租住在有標準服務(wù)的品牌公寓?！逼溲酝庵馐?， 長(cháng)租已變成一個(gè)存量市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商暫未出售或自持的房子、業(yè)主用來(lái)投資的房源等，很多都會(huì )被專(zhuān)業(yè)的租賃團隊打包為公寓產(chǎn)品出租。另?yè)?8集團《租房行業(yè)研究調查報告》顯示，全國租房市場(chǎng)規模早在2013年已達2.5萬(wàn)億元，并正處于指數級增長(cháng)的初期階段。旺盛的消費需求、相對充足的貨源，再加上購租并舉的宏觀(guān)政策導向，使得長(cháng)租公寓成為繼房地產(chǎn)之后的國內又一個(gè)萬(wàn)億級市場(chǎng)。

近兩年，風(fēng)險投資投放在長(cháng)租公寓上的項目有20余個(gè)，總投資規模達40億元人民幣，目前在運營(yíng)的品牌公寓融資多在天使輪、A輪和B輪，魔方公寓在C輪融資近3億美金。當前品牌公寓的房源大體可分為租用零散業(yè)主房源或整租整棟物業(yè)，以及自建或收購整棟物業(yè)，這與職業(yè)房東（小B房源經(jīng)營(yíng)者）的性質(zhì)有些相似，只是在規模、管理、服務(wù)能力方面存在差距。

品牌公寓能玩多大，取決于能否找到合適的SaaS

公寓租賃業(yè)務(wù)其實(shí)是苦活、臟活、累活、雜活，從房源收集及評估到簽訂租借合同（一般公寓與業(yè)主前長(cháng)租期限為6年左右），從對房源進(jìn)行重新的設計及裝修（一般新房長(cháng)租需設計，業(yè)主房源須改裝）到線(xiàn)上線(xiàn)下的營(yíng)銷(xiāo)與推廣，再到公寓日常的物業(yè)服務(wù)、租客管理等全流程，庶務(wù)龐雜、事無(wú)巨細，絕非小型職業(yè)房東的工作量所能比擬。

一些房源較多的品牌公寓公司，如自如、青客、優(yōu)客逸家等都組織技術(shù)人員定制內部的全流程系統，類(lèi)似于酒店業(yè)使用的PMS；更多的公寓管理公司是使用免費或收費的公寓租賃業(yè)務(wù)管理SaaS（Software-as-a-Service，軟件即服務(wù)）系統，如好好租、公寓管家、寓小二等，但都未能形成較大的使用規模和明顯趨勢，究其原因，適用性不足是這些SaaS系統普遍面臨的主要問(wèn)題。

做公寓管理SaaS全業(yè)務(wù)流程的節點(diǎn)達上百個(gè)，并且標準化的產(chǎn)品要滿(mǎn)足各個(gè)不同公寓的經(jīng)營(yíng)狀況，因而產(chǎn)品經(jīng)理既要把線(xiàn)下業(yè)務(wù)場(chǎng)景用清晰的產(chǎn)品邏輯梳理出來(lái)，又要保證產(chǎn)品的路徑清晰和“傻瓜式”操作體驗，目前既懂公寓業(yè)務(wù)，又懂產(chǎn)品設計的跨界人才極度稀缺，市面上實(shí)用的SaaS非常難得。

好用的SaaS要解決公寓公司最關(guān)切的財務(wù)、房源、合同等業(yè)務(wù)上的痛點(diǎn)。比如在財務(wù)管理方面，能否線(xiàn)上催租，為業(yè)主及時(shí)轉賬、墊付和攤派水電費、燃氣費、物業(yè)費以及網(wǎng)費、保潔費、維修費，返退押金等；在租務(wù)管理方面，要對集中式與分布式房源、租客整租還是合租進(jìn)行拆分，需對合同約定的押付方式及租客身份信息快速登記和查詢(xún)，租客的入駐時(shí)間、交租時(shí)間、到期時(shí)間等數據，更需要進(jìn)行詳細登記以及快捷查詢(xún)、處理。

針對SaaS1.0階段主要使用 PC版而非移動(dòng)端、大多簡(jiǎn)單還原線(xiàn)下業(yè)務(wù)而沒(méi)有主次、標準SaaS系統與既有的公寓PMS之間未打通、缺乏流量入口和展銷(xiāo)平臺等問(wèn)題，房總管的公寓租賃業(yè)務(wù)管理SaaS系統功能齊備、流程清晰，不僅打通供需兩端，為B端房源提供用戶(hù)版交易平臺的流量入口，且完全基于移動(dòng)端進(jìn)行操作，既降低了操作門(mén)檻，更擴展性地支持職業(yè)房東與品牌公寓以短視頻、直播等形式上傳房源信息，在SaaS系統中實(shí)時(shí)進(jìn)行內部管控和對外展銷(xiāo)。2.0階段的SaaS系統，將幫助公寓管理公司逐步規范化管理、精細化運營(yíng)、平臺化銷(xiāo)售，成為公寓運營(yíng)的標配。

為何公寓市場(chǎng)至今缺乏一個(gè)交易平臺？

筆者李星在《去中介化大幕拉開(kāi)，為何二房東可以挑大梁？》一文分析，在C端（個(gè)體房東）的非標準房源上，互聯(lián)網(wǎng)信息平臺與傳統房屋租賃中介機構分別壟斷了流量和房源，讓租客難以擺脫糟糕的租房體驗。有鑒于此，為了避免房屋損壞或倒手轉租等風(fēng)險，在責、權、利上更加清晰，越來(lái)越多的業(yè)主會(huì )把房源交給職業(yè)房東團隊或品牌公寓公司長(cháng)期打理。事實(shí)上，品牌公寓是具備較高標準化的房源，裝修賣(mài)相好、服務(wù)到位；以購買(mǎi)力旺盛的80后、90后為租房主力的消費群體，更愿意選擇品質(zhì)更有保證的公寓；移動(dòng)端租房大宗消費及支付氛圍臻于成熟。但目前各個(gè)品牌公寓依然各自為戰，至今沒(méi)有出現一個(gè)類(lèi)似“天貓”模式的電商交易平臺。

長(cháng)期以來(lái)，無(wú)論是個(gè)體房東、中介公司還是職業(yè)房東，大都依賴(lài)58的信息平臺導流并付費置頂。58同城就是看準了房源大B化發(fā)展趨勢，發(fā)布了“1到N+”戰略，明確把“房產(chǎn)”，主要是長(cháng)租的品牌公寓作為裝修（土巴兔）、家政（58到家）、消費金融（58金融）流量閉環(huán)的“火車(chē)頭”，筆者在北京看到“58品牌館”、“租房節”等樓宇廣告已全面開(kāi)打。不難窺探出58集團試圖借助品牌公寓崛起風(fēng)口，從信息平臺向交易平臺轉型，最終打通房產(chǎn)后市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的急切。但58集團的優(yōu)勢在房源信息及租客的流量上，弱點(diǎn)則是缺乏公寓租賃業(yè)務(wù)SaaS平臺以連接品牌公寓公司進(jìn)駐，這直接制約了品牌公寓的房源批量導入。

與此路徑不同的是，房總管通過(guò)公寓租賃業(yè)務(wù)管理SaaS系統實(shí)現房源的錄入、查詢(xún)、統計、提醒、員工限權、營(yíng)銷(xiāo)展示、交易支付、消費金融等一體化，既支持上傳離散式職業(yè)房東房源，又支持超大型、分布式、多管理層級的品牌公寓進(jìn)駐；在交易端，租客可以挑選品牌公寓（類(lèi)似天貓模式），也可以直租C端房源（類(lèi)似淘寶模式），形成了后端的SaaS公寓租賃業(yè)務(wù)平臺與前端B2C+C2C交易平臺的混編模式，看來(lái)房總管的野心是要做出一個(gè)“房屋租賃業(yè)的阿里巴巴”。

此外，魔方金服與青客公寓、水滴公寓、未來(lái)域等長(cháng)租白領(lǐng)品牌公寓戰略合作，以“租約證券化”的方式為公寓公司籌集資，投資人可享有最高10%左右的年化收益。不過(guò)平臺仍得倚靠公寓租賃SaaS系統才能監測到公寓的盈虧狀況，近兩年很多試圖直接以房產(chǎn)金融切入品牌公寓市場(chǎng)的團隊，也都在悶著(zhù)頭研發(fā)SaaS。

“SaaS+交易平臺”迎來(lái)大風(fēng)口，得SaaS者得天下

從公寓租賃業(yè)務(wù)SaaS在品牌公寓市場(chǎng)扮演的關(guān)鍵角色上，可以對“企業(yè)服務(wù)”（To B市場(chǎng)）以管窺豹：

（1）SaaS不是去某個(gè)項目定制一套系統，而是行業(yè)內通用、標準化的產(chǎn)業(yè)；

（2）SaaS為B端用戶(hù)做好服務(wù)，租賃業(yè)務(wù)SaaS是為職業(yè)房東（小客戶(hù)）和品牌公寓（大客戶(hù)）服務(wù)的，目的是為了提升管理效率，降低人力、物力成本；

（3）SaaS優(yōu)勢在于無(wú)需專(zhuān)人維護，系統（基于云服務(wù)）自動(dòng)升級，且有大數據技術(shù)支撐；

（4）To B與To C并非不相干的領(lǐng)域，而是一個(gè)密切聯(lián)動(dòng)的系統，最終都要為C端用戶(hù)傳遞價(jià)值。

在公寓租賃市場(chǎng)，只有SaaS系統沒(méi)有交易平臺，后端商品上傳了沒(méi)有銷(xiāo)售，還得去58刷帖或者自建App導流；而只有交易平臺，沒(méi)有SaaS系統，大量的真實(shí)出租房源的供給也就成了問(wèn)題。

從電商的維度來(lái)審視“SaaS+交易平臺”的價(jià)值，阿里巴巴先前的中國黃頁(yè)、1688等是做To B業(yè)務(wù)，由于解決不了賣(mài)家銷(xiāo)售的問(wèn)題，不得不起用淘寶交易平臺；再組建數千名地推人員在江浙福建廣東一帶拉服裝、鞋帽等廠(chǎng)家進(jìn)駐阿里巴巴的SaaS系統中上傳商品，商家后臺的SaaS中還可以進(jìn)行出庫單管理、物流配送管理、財務(wù)管理及支付明細（后逐步成為支付寶）、客戶(hù)溝通管理（后開(kāi)發(fā)出阿里旺旺）、評價(jià)管理、流量數據分析、營(yíng)銷(xiāo)推廣（從淘寶直通車(chē)到如今的阿里媽媽?zhuān)┑热a(chǎn)業(yè)鏈管理。

而當前的品牌公寓市場(chǎng)主要的大B貨源端的變現渠道各不相同：（1）房產(chǎn)經(jīng)紀公司轉型租房O2O，如鏈家旗下的自如友家、自如寓，我愛(ài)我家旗下的相寓，主要依靠網(wǎng)站和App導流；（2）風(fēng)投看中的潛力股互聯(lián)網(wǎng)品牌公寓如魔方公寓、蘑菇公寓、青客等主要自建商城；（3）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自建公寓如泊寓、保利世貿公寓，是傳統地產(chǎn)業(yè)務(wù)的延伸；（4）連鎖快捷酒店涉足公寓業(yè)態(tài)，如珀濤酒店的窩趣輕社區、如家的逗號公寓，為短租酒店業(yè)態(tài)的補充。

筆者不禁要問(wèn)，既然這些品牌公寓在價(jià)格、裝修、配置上已屬于“標品”了，為何不運用統一的SaaS系統進(jìn)行公寓租賃業(yè)務(wù)管理呢？！只有通過(guò)SaaS才能激活公寓管理中的房源、設計、裝修、租務(wù)、財務(wù)、支付、消費金融（租客分期貸、品牌公寓裝修貸）等供應鏈，并且同步進(jìn)行出貨和展銷(xiāo)。租客在前端交易平臺中出租了一套房，在后端就會(huì )自動(dòng)下架一套房源，從而改變了目前互聯(lián)網(wǎng)信息平臺普遍存在“虛假房源”信息泛濫問(wèn)題。

如同天貓品牌館一樣，基于SaaS+交易平臺，各個(gè)公寓可以獲得品牌曝光、開(kāi)旗艦店完整上傳公寓標品；用戶(hù)在平臺依據地段、價(jià)格、品牌風(fēng)格等維度搜索房源；而業(yè)主也更放心把更多的房源交由有知名度的品牌公寓公司打理。一旦SaaS與交易端打通，公寓方除了提升成交率以外，還可以利用平臺數據隨時(shí)調整出租價(jià)格、組織促銷(xiāo)活動(dòng)，并根據用戶(hù)偏好優(yōu)化出租公寓產(chǎn)品，為特殊人群做細分的品牌公寓。平臺方的盈利模式則與電商模式大體相似，并依據租賃大數據，提供裝修、搬家、保潔、保姆、金融等長(cháng)尾服務(wù)。

不能否認的是，長(cháng)租公寓市場(chǎng)屬于重資產(chǎn)投入、現金回流周期相對較長(cháng)，目前實(shí)現盈利的品牌公寓企業(yè)還很少。萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)，整個(gè)行業(yè)若想駛向快車(chē)道，必須依托互聯(lián)網(wǎng)的力量，一方面運營(yíng)SaaS系統等提升公寓租賃業(yè)務(wù)運營(yíng)水平，另一方面亟需公寓領(lǐng)域交易平臺出現，二者互聯(lián)互通才會(huì )最終帶來(lái)的長(cháng)租公寓市場(chǎng)的多贏(yíng)與騰飛。