日前，國土資源部、住房和城鄉建設部、國家旅游局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見(jiàn)》，《意見(jiàn)》明確提出房車(chē)營(yíng)地用地按旅館用地管理。

不曾想，該政策的出臺，卻引發(fā)了房車(chē)露營(yíng)業(yè)界一片唱衰。有業(yè)內人士甚至直言，此次政府定調房車(chē)營(yíng)地用地類(lèi)型，似乎有拍腦袋做決定之嫌。那么本期中國露營(yíng)網(wǎng)將著(zhù)重探討，通過(guò)幾位業(yè)界專(zhuān)家的觀(guān)點(diǎn)，從利空與利好兩個(gè)層面深度解讀該政策，同時(shí)也提出相應的應對措施。

科普

何為“旅館用地”

意見(jiàn)明確提出，“自駕車(chē)房車(chē)營(yíng)地項目土地用途按旅館用地管理”，有很多業(yè)內人士在詢(xún)問(wèn)，何為“旅館用地”。因此在進(jìn)行解讀之前，我們應該首先明白，何為旅館用地。

根據住建部主編和批準并于2012年1月1日施行的《城市用地分類(lèi)與規劃建設用地標準》國標GB50137-2011，現行用地分類(lèi)采用兩大類(lèi)，即城鄉用地分類(lèi)和城市建設用地分類(lèi)。意見(jiàn)中把自駕車(chē)房車(chē)營(yíng)地的用地納入“旅館用地”，“旅館用地”屬于城市建設用地分類(lèi)中的“商業(yè)服務(wù)業(yè)設施用地”大類(lèi)的“商業(yè)設施用地”中類(lèi)的“旅館用地”小類(lèi)，類(lèi)別代碼B14。

在該國家標準中，旅館用地是指賓館、旅館、招待所、服務(wù)型公寓、度假村等用地，屬商業(yè)服務(wù)業(yè)設施用地。

“商業(yè)服務(wù)業(yè)設施用地”指各類(lèi)商業(yè)、商務(wù)、娛樂(lè )康體等設施用地，其核心內涵是以營(yíng)利為主要目的商業(yè)服務(wù)設施，但是不一定完全由市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，政府如有必要亦可獨立投資或合資建設（如劇院、音樂(lè )廳等機構），包括“零售商業(yè)用地”、“農貿市場(chǎng)用地”、“餐飲業(yè)用地”、“旅館用地”、“加油加氣站用地”五小類(lèi)。

2014年批準建設用地結構

2010-2014年批準建設用地變化情況

根據國土資源部公布的信息，2014年，國家共批準建設用地40.38萬(wàn)公頃，同比下降24.4%，其中，批準占用耕地16.08萬(wàn)公頃。批準單獨選址和城鎮村建設用地分別為14.11萬(wàn)公頃和26.27萬(wàn)公頃，同比分別下降24.7%和24.3%。其中，商業(yè)用地占2014年全部批準建設用地規模的15.6%。

利空

抬高房車(chē)營(yíng)地發(fā)展門(mén)檻

拉高建設投入成本

中國旅游人才發(fā)展研究院副院長(cháng)范業(yè)正表示，該政策的出臺給整個(gè)房車(chē)露營(yíng)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了一定的利空結果。

范業(yè)正表示，把房車(chē)營(yíng)地用地性質(zhì)定調為旅館業(yè)用地，自然也就把自駕車(chē)房車(chē)營(yíng)地排除在臨建設施之外，作為永久性設施對待。按照“旅館用地”來(lái)管理，根據《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定走相關(guān)土地出讓和轉讓手續流程，土地使用權出讓最高40年，用地價(jià)格自然而然地“水漲船高”。

范業(yè)正認為政策給整個(gè)房車(chē)露營(yíng)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了三個(gè)層面壞的結果。第一是堵死了以前把營(yíng)地看做“臨時(shí)建筑”的側邊球念頭。第二是辦理商服用地程序要走城建部門(mén)來(lái)辦理相關(guān)手續。第三是用地價(jià)格相對集體土地租用來(lái)說(shuō)高出了很多。

范業(yè)正指出，營(yíng)地用地所在的環(huán)境是自然環(huán)境，不該作為城市建設用地來(lái)看待。問(wèn)題出在把營(yíng)地項目看做了“城市旅館”項目，缺乏對營(yíng)地項目的“露營(yíng)”理念的理解。國際上主打“露營(yíng)地”概念是很正確的。

華東師范大學(xué)自駕車(chē)房車(chē)研究中心主任符全勝則認為，自駕車(chē)房車(chē)營(yíng)地具有公共服務(wù)屬性（與旅游廁所一樣）！如果同意這個(gè)定性，那么營(yíng)地用地若按照旅館用地歸類(lèi)管理，將把營(yíng)地逼入以贏(yíng)利為主要目的的旅游地產(chǎn)軌道。

總而言之，作為旅游新業(yè)態(tài)的自駕車(chē)房車(chē)營(yíng)地項目一直受阻在用地問(wèn)題上，一直期望有好的政策能夠支持其發(fā)展，好不容易等來(lái)了《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見(jiàn)》，卻被納入了“旅館用地”來(lái)管理和收費。沒(méi)有等來(lái)優(yōu)惠政策，等來(lái)了更加嚴格的管理和更高價(jià)格土地收費。 相應地抬高房車(chē)營(yíng)地發(fā)展門(mén)檻，和拉高營(yíng)地建設投入成本。

利好

保障露營(yíng)地項目合法性

推進(jìn)露營(yíng)地產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

光與暗共存。房車(chē)營(yíng)地用地性質(zhì)定調為旅館業(yè)用地，可以說(shuō)為露營(yíng)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展真正帶來(lái)了曙光和機遇，我們不能忽視政策背后帶來(lái)的利空結果，也不能忽視政策帶來(lái)的積極意義。

ODM（上海）營(yíng)地規劃設計公司總裁黎章程表示，政策從根本上明確了露營(yíng)地建設的游戲規則，看似提高了門(mén)檻，實(shí)則從根上保證了露營(yíng)地項目的合法性。他認為此舉對于推進(jìn)露營(yíng)地行業(yè)改革和行業(yè)產(chǎn)業(yè)化都有非凡的意義，比如在吸引社會(huì )資本大規模進(jìn)入方面將有積極的指導意義，同時(shí)也為后續露營(yíng)地項目的交易、兼并，合作提供了條件。

黎章程認為， 文件出臺的背景，一定意義上反映了當前露營(yíng)地行業(yè)發(fā)展的火熱態(tài)勢。同時(shí)政策的出臺也讓露營(yíng)地的行政審批手續變得更加明確和簡(jiǎn)單。

廣東省旅游協(xié)會(huì )房車(chē)露營(yíng)分會(huì )會(huì )長(cháng)王鏑認為，定性營(yíng)地土地使用性質(zhì)，是和鼓露營(yíng)地投資方介入產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并推動(dòng)產(chǎn)業(yè)健康可持續化發(fā)展。在我國，一切土地都是國有的，按使用性質(zhì)不同，分別給予大家的使用權限和年限。獲取營(yíng)地土地使用權，首先必須歸類(lèi)土地使用性質(zhì)。

編輯部認為，以往國家出臺有關(guān)露營(yíng)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，大多數屬于“鼓勵發(fā)展”層面。而本次將房車(chē)營(yíng)地用地性質(zhì)定調為旅館業(yè)用地，可以說(shuō)是實(shí)打實(shí)的“利好”。政策為露營(yíng)地發(fā)展實(shí)現了真正意義上的“零的突破”?！皫煶鲇忻辈攀堑谝徊较纫鉀Q的事情。

應對

加強營(yíng)地土地功能細分

節約土地指標減少成本

中國露營(yíng)網(wǎng)CEO、途居露營(yíng)地連鎖總經(jīng)理孫建東表示，以前露營(yíng)地建設及運營(yíng)是各種保障難，難在于沒(méi)有合法的依據。如今，營(yíng)地用地政策的出臺，不僅是讓營(yíng)地建設發(fā)展“有據可依”，同時(shí)也相應地為產(chǎn)業(yè)提供了新的機遇。露營(yíng)地在獲取合法后，可以進(jìn)行相應的規避，去減少土地成本的投入。

孫建東表示，依照過(guò)往的建設規劃經(jīng)驗，每個(gè)露營(yíng)地地塊都要配備5%-10%的建設用地，而且意見(jiàn)明確指出，“自駕車(chē)房車(chē)營(yíng)地項目按旅游用地確定供應底價(jià)”，如果實(shí)行底價(jià)，那么用地投入成本則會(huì )并不那么致命。

加強營(yíng)地土地功能細分，是節約土地指標建設成本的重要規避手段。

回避的最好方法，是在營(yíng)地規劃上，把營(yíng)地建設部分規劃成“營(yíng)地”范圍，盡可能減少建設用地范圍。

孫建東表示，在跟地方政府探討營(yíng)地用地政策問(wèn)題時(shí)，都認為土地的利用還是要區分對待，因為無(wú)論是從國外還是國內產(chǎn)業(yè)發(fā)展現狀來(lái)看，露營(yíng)地土地大部分都是景觀(guān)用地。

在國外， 建設一個(gè)對當地社會(huì )負責任的汽車(chē)露營(yíng)地是那些渴望與大自然親近的露營(yíng)者們的愿望。華東師范大學(xué)自駕車(chē)房車(chē)研究中心主任符全勝也認為，自駕車(chē)房車(chē)營(yíng)地具有公共服務(wù)屬性。據介紹，美國1/3的旅游土地以露營(yíng)形式存在，那么中國也可以采取類(lèi)似模式。

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