在很多人的記憶里，十年前的銅鑼灣羅素街并不是現在的這個(gè)樣子。

這條全長(cháng)僅250米的小路在近幾年被稱(chēng)為“全球最貴街道”，2012年，這條街上的商鋪以每年每平米平均租金2.1萬(wàn)美元的“天價(jià)”貴絕全球，遠超美國紐約第五大道以及法國巴黎香榭麗舍大道。

但十年前，這里還是另外一番景象：有電影院、銀行、中檔價(jià)位的服裝品牌以及物美價(jià)廉的云吞面。然而，隨著(zhù)香港于2003年啟動(dòng)針對部分內地省份游客的“自由行”計劃，羅素街上的各色店鋪逐漸被清一色的奢侈品取代，正如縮影一般見(jiàn)證了香港零售業(yè)“黃金十年”。

化妝品店數量暴漲1975%

根據香港旅游發(fā)展局數據，2003年全年訪(fǎng)港人數為1554萬(wàn)人次，而到2014年，這一數字已經(jīng)上漲近四倍，達到6084萬(wàn)人次，其中內地游客占77.7%。

另?yè)蜃畲笊虡I(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕數據，2003年至2014年間，中環(huán)、銅鑼灣、尖沙咀以及旺角的臨街商鋪的租金暴漲213%，化妝品、皮具用品及鐘表珠寶業(yè)在香港的分店數量分別暴漲1975%、62%及29%。2004年，香港零售業(yè)銷(xiāo)售總額為1910億港元，其中80%由香港居民貢獻，內地游客消費僅占14%，而到了2014年，香港零售業(yè)銷(xiāo)售總額達到4930億港元，香港居民的消費占比降至58%，內地游客則增至38%。

目前，零售業(yè)已成為香港的支柱產(chǎn)業(yè)之一，2014年，香港10%的就業(yè)人口從事零售行業(yè)，零售業(yè)占香港GDP的4.3%。

香港成為當之無(wú)愧的“購物天堂”，但這里的街道也變的“千篇一律”，無(wú)論走到哪里，映入眼簾的總是化妝品、皮包、珠寶、手表品牌。

過(guò)度依賴(lài)奢侈品消費令香港的零售業(yè)變得有些脆弱。自2014年以來(lái)，隨著(zhù)內地政府加大反腐力度、內地香港矛盾激化以及日、韓游的日益火爆，零售業(yè)行情急轉直下。

如今走在銅鑼灣、尖沙咀或是中環(huán)街頭，嶄新的廣告牌與冷清的店面形成突兀對比，一間間裝修奢華的商鋪里空空蕩蕩，店員三三兩兩的站著(zhù)閑聊，前幾年“人山人?！?、“買(mǎi)奢侈品似趕集”的盛景全然不見(jiàn)。

香港入境處的數字顯示，今年10月1日至7日入境的內地旅客增長(cháng)2.3％，然而，對香港的零售業(yè)而言，這似乎“無(wú)力回天”。

備受內地游客喜愛(ài)的折扣化妝品代理莎莎國際（0178.HK）今年十一黃金周的銷(xiāo)售情況遠遜去年同期。根據莎莎國際公布的今年10月1至7日的銷(xiāo)售數據，港澳市場(chǎng)營(yíng)業(yè)額同比下跌10.4%，同店銷(xiāo)售額下跌8.7%，這是自今年春節之后，莎莎國際第二個(gè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)下跌超過(guò)10%的假期。

奢侈品以及珠寶名表店的情況更加不利。

羅素街上英國奢侈品牌Burberry的一名店員告訴財新記者，與今年前幾個(gè)月的慘淡情況相比，能感受到“黃金周”來(lái)香港的內地游客多了一點(diǎn)，“但完全沒(méi)法與往年相比”。

“前幾年十一、五一這種假期，整個(gè)商店里都站滿(mǎn)了顧客，有些品牌會(huì )控制店里的人數，讓顧客在門(mén)口排隊，我們沒(méi)有這種措施，所以（當時(shí)）店里擠滿(mǎn)人，我們都忙不過(guò)來(lái)，因為顧客實(shí)在是太多了，沒(méi)有辦法服務(wù)到所有人，”這名店員表示。

同一條街上，珠寶品牌周生生的一名店員告訴財新記者，與其它行業(yè)相比，其實(shí)珠寶店遭受的沖擊更大?！拔覀兇蟛糠诸櫩投际莾鹊赜慰?，銅鑼灣是香港內地游客最多的地方，所以銷(xiāo)售情況已算不錯，其他店的一些同事都在擔心會(huì )不會(huì )出現結業(yè)裁員，”她說(shuō)到。

而太子珠寶鐘表的一名店員則有些無(wú)奈?！捌鋵?shí)這幾年很少有香港人買(mǎi)表，外國人更少，我們的顧客基本100%都是內地人?，F在市況不好，我都不知道這么多店的表還可以賣(mài)給誰(shuí)，本地居民并不需要這么多珠寶、鐘表店，”她表示。

世邦魏理仕香港商鋪服務(wù)部執行董事連志豪在接受財新記者采訪(fǎng)時(shí)指出，訪(fǎng)港游客增加，但銷(xiāo)售情況卻不甚理想，很大程度上與內地游客赴港消費的需求結構正發(fā)生變化有關(guān)。

“在過(guò)去十年里，其實(shí)只有內地游客來(lái)香港買(mǎi)很多奢侈品，來(lái)自歐洲、日本的游客并不會(huì )大量采購這些產(chǎn)品。如今，內地游客也開(kāi)始變得更加成熟，消費態(tài)度回歸合理水平，很多人來(lái)香港‘深度游’，更青睞大眾化的時(shí)裝以及品嘗香港的飲食，所以體現在奢侈品上的銷(xiāo)售數字就變得不太樂(lè )觀(guān)，”連志豪表示。

此外，一名外資投行的消費品分析師告訴財新記者，香港奢侈品零售情況表現不好也與內地的反腐政策以及經(jīng)濟增長(cháng)放緩有關(guān)，這促使一些內地游客的購買(mǎi)力有所下降，此外，歐洲的奢侈品價(jià)格更具吸引力，因此太過(guò)依賴(lài)奢侈品消費的香港零售業(yè)出現衰退。

“其實(shí)今年在歐洲股市，‘中國游客’概念的股票都表現的很好。十年前，內地游客來(lái)香港會(huì )有種大開(kāi)眼界的感覺(jué)，但現在內地的有錢(qián)人都已經(jīng)來(lái)過(guò)無(wú)數次香港，大家都很清楚，各種東西在全球哪些國家最便宜，再加上今年十一黃金周其實(shí)很多人來(lái)香港只是過(guò)境轉機，所以出現了‘旺丁不旺才’的情況，”他說(shuō)到。

租金驟降  中檔品牌回歸

不過(guò)，零售業(yè)銷(xiāo)售下滑似乎并不是一件壞事。目前，香港的商鋪出現大規模的減租潮，一并迎來(lái)的是還有中檔品牌在久違之后重回核心商圈。

今年8月31日，輕奢品牌Coach突然宣布，提早兩年結束了其位于中環(huán)最繁華地帶的旗艦店，新業(yè)主是運動(dòng)品牌阿迪達斯。據土地資料處數據，新租約為每個(gè)月434萬(wàn)港元，較Coach先前560萬(wàn)港元減少22.5%。

“全球最貴”的羅素街也有兩間店鋪迎來(lái)新租戶(hù)。從瑞士名表品牌積家接下羅素街18號的是平價(jià)化妝品折扣店colourmix。土地資料處的數據顯示，新租約為每月70萬(wàn)港元，為期三年，較此前的175萬(wàn)港元暴跌60%。同街8號商鋪的新租戶(hù)則是化妝品代理卓悅，月租也較此前英皇鐘表珠寶的276萬(wàn)港元減至160萬(wàn)港元。

此外，銅鑼灣白沙道5號則由此前的蘋(píng)果產(chǎn)品經(jīng)銷(xiāo)商轉租給運動(dòng)品牌Nike，租金下降10%；波斯富街78號、80號及82號地下A號舖的租客則由周大福轉予恒生銀行。

至于羅素街“鋪王”——由英皇鐘表珠寶承租近12年的羅素街59號至61號地下B1至B3號商鋪則于9月中旬結業(yè)，目前空置已近一個(gè)月。

連志豪指出，目前無(wú)論是游客還是本地消費者都對香港中檔市場(chǎng)產(chǎn)品的需求比較穩定，因為市況不好致使商鋪租金下調，也令中檔品牌有機會(huì )重新回到核心商區，這種趨勢無(wú)疑會(huì )使香港未來(lái)主要商圈的品牌變得更加多元和平衡。

世邦魏理仕香港、澳門(mén)及臺灣研究部主管陳錦平則預計，未來(lái)五年內，香港零售業(yè)的需求主導將由以往的高端消費品轉為中檔市場(chǎng)品牌，本地居民消費占零售市場(chǎng)銷(xiāo)售的份額將重新上升，香港的零售業(yè)對內地游客消費的依賴(lài)程度也將有所減少。

“過(guò)去十年里，香港的零售業(yè)享受了太多內地游客采購奢侈品所帶來(lái)的經(jīng)濟效益。對于內地游客來(lái)說(shuō)，香港未來(lái)依然會(huì )是‘購物天堂’，但來(lái)不來(lái)買(mǎi)奢侈品就是另一個(gè)問(wèn)題了，”連志豪表示。