2月19日，上海豫園旅游商城（集團）股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司全資子公司上海復地產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限公司與上海金山新城區建設發(fā)展有限公司簽訂了合作協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)標的則是位于上海金山的濱海國際文化旅游度假區項目。

這也是繼2020年9月份之后，豫園股份再次拿下的一個(gè)大型文化旅游度假區項目。

單從體量上看，這次所拿項目總規劃占地面積達到了約8.1平方公里，約合810萬(wàn)平方米，面積足足比去年9月豫園股份在云南拿下的仙湖山水國際休閑旅游度假園項目大了近兩倍。

資料顯示，上述項目以“愛(ài)的港灣”為主題，具體包括了金山城市沙灘、金山衛站城市綜合體、金山嘴漁村和圍填海區域四大功能板塊。項目中含有旅游度假、商務(wù)會(huì )展、運動(dòng)競技、美食購物、文化演藝、休閑娛樂(lè )等業(yè)態(tài)。

和上次在云南的操作一樣，這次具體進(jìn)行開(kāi)發(fā)的主體也是豫園股份旗下的復地產(chǎn)發(fā)。

作為豫園股份旗下主打產(chǎn)城融合等業(yè)務(wù)的平臺，“復地”這個(gè)沉寂了許久的老招牌開(kāi)始有了越來(lái)越多的擴張動(dòng)作。而從近兩年的發(fā)展情況來(lái)看，如今“復地產(chǎn)發(fā)”的業(yè)務(wù)方向已經(jīng)與多年前那個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“復地”有所不同。

對于這個(gè)曾經(jīng)歷過(guò)曲折的地產(chǎn)平臺，郭廣昌已經(jīng)有了新的愿景。從大方向上看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為復地下一站的“核心詞”。

810萬(wàn)方的海濱項目

按照協(xié)議，復地產(chǎn)發(fā)這次合作的主要內容包括了項目區域發(fā)展定位及功能業(yè)態(tài)策劃、控制性詳細規劃及相關(guān)專(zhuān)題規劃編制、標志性建筑概念方案設計、合作開(kāi)發(fā)模式確定、投資內容確定、項目公司組建等。

簡(jiǎn)而言之，復地產(chǎn)發(fā)在這次合作中將主要負責推進(jìn)整個(gè)濱海項目的規劃編制、項目投資、產(chǎn)業(yè)招商等工作。

而據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，雖然整個(gè)項目的體量超過(guò)了800萬(wàn)方，但該項目中其實(shí)有一部分已經(jīng)建成并開(kāi)始運營(yíng)。

在整個(gè)上海金山濱海國際文化旅游度假區項目中，包括了已經(jīng)建成運營(yíng)的兩個(gè)國家4A級旅游景區城市沙灘和金山嘴漁村。剩余有待重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設的，是面積約為3.08平方公里的圍填海區域，以及金山衛站周邊約1.5平方公里的區域。

2019年底，圍填海項目正式完工驗收，圈圍成陸面積約3866畝。根據規劃，在該部分圍填海區域內，項目的建設重點(diǎn)將以“文化旅游”為主。

具體來(lái)看，該區域內將建設成為包括文化娛樂(lè )中心、綜合會(huì )展中心、商務(wù)中心、休閑漁港城、濱海生態(tài)濕地、濱海文創(chuàng )中心、濱海度假村等功能區。其中，綜合會(huì )展中心已于2020年12月完工驗收。

對于復地產(chǎn)發(fā)而言，打造度假區可謂是駕輕就熟。在2019年，度假村業(yè)務(wù)的營(yíng)收占到了復地產(chǎn)發(fā)母公司豫園股份總營(yíng)收的2%，僅次于占大頭的物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和珠寶時(shí)尚業(yè)務(wù)。

不過(guò)，從企業(yè)的角度來(lái)看，這部分項目從建設打造到投入經(jīng)營(yíng)，再到獲得收益，需要較為漫長(cháng)的一段時(shí)間周期。

能讓其快速回血的，則是即將在金山衛站周邊打造的TOD項目。按照規劃，該部分項目將打造成一個(gè)包括商業(yè)辦公、休閑娛樂(lè )、旅游度假、商品住宅等業(yè)態(tài)的綜合體項目。

盡管本次簽訂的合作協(xié)議只是框架性文件，具體投資項目啟動(dòng)時(shí)間、投資金額尚未最終確定。但不管對于豫園股份還是復地產(chǎn)發(fā)而言，這無(wú)疑都是一樁“大買(mǎi)賣(mài)”。

值得一提的是，從2020年至今，復地產(chǎn)發(fā)其實(shí)更多是通過(guò)公開(kāi)招拍掛的手段去擴充土地儲備。如去年4月份，復地產(chǎn)發(fā)旗下的上海復媛實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以14.72億元在湖南長(cháng)沙摘下一宗綜合用地；以及去年11月，復地以26.66億元摘得杭州一宗綜合用地等等。

但不管是招拍掛，還是與當地政府進(jìn)行合作，郭廣昌對于復地產(chǎn)發(fā)的定位都十分明確。借用郭廣昌的說(shuō)法，便是打造“復合功能地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。從去年的拿地動(dòng)作能夠看到，復地產(chǎn)發(fā)拿的基本都是綜合用地，即包含了商業(yè)、辦公、住宅等多種業(yè)態(tài)的項目。

從某種意義上說(shuō)，這樣的一種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，也是由豫園股份還存有黃金珠寶、商業(yè)零售、白酒等多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所決定的。

當然，通過(guò)招拍掛拿地的好處是能夠獲得更快的擴張速度，不過(guò)，這種開(kāi)發(fā)商扎堆搶地的手段在復地產(chǎn)發(fā)這里似乎并不“吃香”。

與復地產(chǎn)發(fā)副總裁張來(lái)的一次交流中，其曾對觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，復地如今，從公司名字就已經(jīng)脫離單純的地產(chǎn)概念?！拔覀儾⒉蛔非罂熘苻D，也不一味追求規模。首先產(chǎn)業(yè)要真正落位，滿(mǎn)足城市訴求，然后再打造蜂巢好產(chǎn)品，這是非常重要的前提?！?/p>

復地的“產(chǎn)業(yè)路途”

當然，不管復地產(chǎn)發(fā)對于自己的業(yè)務(wù)發(fā)展策略做出何種解釋?zhuān)水a(chǎn)業(yè)之外，住宅依然還是其重要的收入組成部分。在2020年上半年，由于物業(yè)開(kāi)發(fā)項目的結盤(pán)，豫園股份應收賬款同比上年同期大幅增長(cháng)了111.83%，達到17.97億元。

只不過(guò)，如今這部分住宅業(yè)務(wù)更像是為了給長(cháng)周期的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供發(fā)展資金而存在著(zhù)。讓人稍感唏噓的是，如今的“復地”，或許早已不是老地產(chǎn)人們印象中的那個(gè)“復地”了。

上世紀九十年代，復星開(kāi)始踏足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理業(yè)務(wù)。千禧年后不久，完成股份制改造的復地集團正式開(kāi)始在全國范圍內拓展業(yè)務(wù)。短短三年之后，復地在香港聯(lián)交所主板上市，也成為國內最早一批上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

從發(fā)展經(jīng)歷來(lái)看，復地在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的“高光時(shí)刻”或許可以一直算到2011年其退市之前。

當然，退市之前的復地已經(jīng)呈現出了如融資受阻等各種問(wèn)題，但值得一提的是，彼時(shí)的復地銷(xiāo)售額已經(jīng)達到了百億級別。而在當時(shí)，200億元的銷(xiāo)售已經(jīng)能穩穩在房企TOP20中占據一席之地。

退市之后，復地在公開(kāi)市場(chǎng)上的發(fā)聲減少了許多，不少人對于它的印象也停留在了一個(gè)“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”上。

待其再度頻繁進(jìn)入眾人視線(xiàn)時(shí)已經(jīng)到了2018年，這一年，復星重組上市公司豫園股份，并注入復地資產(chǎn)，“復地產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團”隨即成立。

名稱(chēng)的更改意味著(zhù)業(yè)務(wù)重心的變更，驀然回首時(shí)，曾經(jīng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺“復地”已經(jīng)變成了推行“產(chǎn)城融合”模式的“復地產(chǎn)發(fā)”。

或許是受到了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不順意的影響，攜復地產(chǎn)發(fā)回歸的郭廣昌對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的執念頗深。

除了復地產(chǎn)發(fā)之外，豫園股份旗下還有星泓產(chǎn)發(fā)和云尚產(chǎn)發(fā)兩個(gè)另外的產(chǎn)發(fā)平臺。僅從項目類(lèi)型上看，似乎這幾個(gè)產(chǎn)發(fā)集團之間存在著(zhù)一定的交叉，但細分之下則是各有不同。

從模式方向上看，復地產(chǎn)發(fā)針對健康、金融、智慧和文旅四個(gè)方向，星泓產(chǎn)發(fā)則針對智慧園區建設及聚焦產(chǎn)業(yè)賦能運營(yíng)，另一邊，云尚產(chǎn)發(fā)主抓項目商業(yè)定位，打造時(shí)尚批發(fā)、零售和生活聚集地。

從最終的呈現效果來(lái)看，復地產(chǎn)發(fā)是以產(chǎn)業(yè)地標為重點(diǎn)布局，具備綜合商業(yè)街與住宅等功能；星泓產(chǎn)發(fā)以產(chǎn)業(yè)園區的開(kāi)發(fā)建設、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與企業(yè)服務(wù)收入為主，旗下?lián)碛泻戏试乒冉鹑诔堑葓@區；云尚產(chǎn)發(fā)以時(shí)尚商貿中心和寫(xiě)字樓項目為主，旗下有武漢國際時(shí)尚中心等。

橫向比較來(lái)看，在奉行“產(chǎn)業(yè)運營(yíng)+產(chǎn)業(yè)投資”的豫園股份旗下，復地產(chǎn)發(fā)已經(jīng)變成了最為重要的一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)平臺。相關(guān)數據顯示，復地產(chǎn)發(fā)于2020年上半年已經(jīng)進(jìn)入了26個(gè)城市，在長(cháng)沙、上海、蘇州、南京等城市均有新增項目。

春節剛過(guò)便簽下上海金山的濱海項目，或許也為復地產(chǎn)發(fā)今年的發(fā)展路徑奠定了基調。2020年的上半年，復地產(chǎn)發(fā)共在22個(gè)核心進(jìn)入城市完成了當地政府核心訴求的摸排工作，而在復地產(chǎn)發(fā)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)路途中，上海金山只是其中一站。

*本文來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：陸欣，原標題：《解局 | 郭廣昌的復地“新愿”》。