4月28日，華僑城A發(fā)布了2019年年報。年報顯示，華僑城文旅業(yè)務(wù)營(yíng)收收入首次超過(guò)房地產(chǎn)，占比達50.42%；華僑城實(shí)現營(yíng)業(yè)收入600.25億元，同比增長(cháng)24.65%；全年實(shí)現利潤總額192.19億元，同比增長(cháng)25.09%，數字的變化，不少觀(guān)察人士認為華僑城在剝離地產(chǎn)，回歸主業(yè)的路上取得了初步的成功，而不少觀(guān)察人士依舊抱有較大疑慮。

近兩年來(lái)，華僑城通過(guò)不斷的資產(chǎn)騰挪操作，在地產(chǎn)板塊采取“瘦身“模式，在文旅板塊上采取“增肥”模式，更舉全集團之力開(kāi)啟了“云南大會(huì )戰“，僅從目前的年報來(lái)看，能否說(shuō)已經(jīng)取得了這場(chǎng)戰役初步勝利，現在還為時(shí)尚早。

風(fēng)險機遇并存，華僑城隱憂(yōu)依舊存在

根據華僑城年報，2019年華僑城A全年資產(chǎn)總計3796.20億元，同比增長(cháng)28.46%；銷(xiāo)售毛利率為56.58%，保持行業(yè)領(lǐng)先狀態(tài)。營(yíng)業(yè)收入600.25億元，同比增長(cháng)24.65%，盈利同比增長(cháng)17%至123億元，而這一數字低于中金和市場(chǎng)一致預期4%。

財報顯示，華僑城2019年全年簽約金額為863億元，同比增長(cháng)45%；接待游客人次為5209萬(wàn)人次，同比增長(cháng)12%。一方面，簽約金額超出營(yíng)業(yè)收入近263億元；另一方面，與快速擴張的項目簽約數量與簽約金額相比，華僑城接待游客量增長(cháng)率遠遠不夠。

在資產(chǎn)構成方面，華僑城存貨占資產(chǎn)總額近半壁江山，比例高達48.82%，主要為土地儲備及項目建設開(kāi)發(fā)投入，在建工程、貨幣資金、固定資產(chǎn)、股權資產(chǎn)、其他應收款比重分別為1.23%、9.83%、4.19%、3.76%、9.83%，比例遠遠低于存貨占比，也就是說(shuō)，華僑城土地儲備及項目開(kāi)發(fā)投入依舊占據絕對優(yōu)勢地位，整體來(lái)看，華僑城還處于快速擴張階段，處于重資投入階段。

在主業(yè)文化旅游業(yè)務(wù)方面，華僑城旗下?lián)碛?8家景區、24家酒店、1家旅行社、2家開(kāi)放式旅游區，2019年累計接待游客5209萬(wàn)人次，同比增長(cháng)12%，旅游綜合業(yè)務(wù)收入為302.6億元，同比增長(cháng)24.65%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為291.3億元，同比增長(cháng)3.88%，華僑城A旅游綜合業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比在2019年首次超過(guò)了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，為50.42%，同比增長(cháng)58.96%。值得注意的是，旅游綜合收入中包含文旅項目中的房地產(chǎn)收入，剔除全部房地產(chǎn)收入，真正意義上屬于文旅業(yè)務(wù)的收入有多少？這才是重點(diǎn)。

在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，華僑城A在報告期內實(shí)現現簽約面積252萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)22%；實(shí)現簽約金額863億元，同比增長(cháng)45%，財報顯示華僑城2019年在房地產(chǎn)推盤(pán)、銷(xiāo)售、回款均較上一年實(shí)現較大幅度增長(cháng)，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依舊是華僑城營(yíng)業(yè)收入的主要來(lái)源。此次統計的簽約面積中不僅包含房地產(chǎn)項目，也包含文旅項目，也包含文旅項目中的文旅地產(chǎn)。

在新增項目上，華僑城去年也較為積極，年內累計獲取土地47宗，新增土地面積625萬(wàn)平方米，計容建筑面積1208萬(wàn)平方米，土地總價(jià)款約744億元，土儲遍及濟南、鄭州、青島、張家口、無(wú)錫、南京、寧波、西安、自貢、武漢、南昌、潮州、茂名、廣州、東莞、佛山、江門(mén)、合肥等多個(gè)城市，項目涵蓋粵港澳大灣區、長(cháng)三角、長(cháng)江經(jīng)濟帶等全國重點(diǎn)區域及城市，散點(diǎn)化分布態(tài)勢明顯。

在外界較為關(guān)注的企業(yè)負債方面，華僑城在剔除預收款及合同負債外的資產(chǎn)負債率為56.53%，較年初降低2.22個(gè)百分點(diǎn)，依舊處于高負債狀態(tài)，華僑城在風(fēng)險控制方面依舊面臨考驗。

作為致力于成長(cháng)為全國頭部旅企的華僑城，2019年年報既說(shuō)明了其取得的短期成績(jì)，更多地說(shuō)明了其面臨的風(fēng)險與挑戰。作為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展路上的攔路虎，新冠肺炎疫情地橫空出世讓眾多旅游企業(yè)面臨了更多不確定性。受疫情影響，華僑城在第一季度的財報數字并不好看。

華僑城第一季度財報顯示，2020年第一季度實(shí)現營(yíng)業(yè)收入68億元，同比減少近14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為8.4億元，同比下降30%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為負127.9億元，同比減少1093%。

對處于快速擴張期中的華僑城來(lái)說(shuō)，隱憂(yōu)依舊存在。

華僑城文旅項目快速擴張，主業(yè)見(jiàn)效時(shí)間長(cháng)

華僑城從文旅起家，在房地產(chǎn)大潮席卷之下向房地產(chǎn)傾斜，在中央重提回歸主業(yè)的大背景下，華僑城回歸主業(yè)文旅，已經(jīng)發(fā)展并形成了文化產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、電子科技產(chǎn)業(yè)及相關(guān)業(yè)務(wù)投資五個(gè)板塊，在2019年新簽約多個(gè)文旅項目，并改建或擴建多個(gè)文旅項目，從目前的情況來(lái)講，華僑城文旅業(yè)務(wù)正處于項目簽約及落地集中期，正處于文旅項目前期投入階段。

公開(kāi)資料顯示，在文旅新產(chǎn)品推陳出新方面，華僑城在2019年推出了順德歡樂(lè )海岸PLUS、南昌瑪雅樂(lè )園、北京歡樂(lè )谷五期·香格里拉區、上海歡樂(lè )谷“上海灘”主題區、深圳歡樂(lè )谷六期等多個(gè)文旅項目，在主題商業(yè)、休閑娛樂(lè )、文化創(chuàng )意、水公園全季運營(yíng)新模式等多方面有一定的新探索。

此外，在IP自創(chuàng )及合作方面，華僑城北京歡樂(lè )谷五期·香格里拉區推出了金翅勇士、格桑公主等IP形象；重慶歡樂(lè )谷與奧飛娛樂(lè )實(shí)現了品牌聯(lián)合，打造出了首個(gè)超級飛俠IP實(shí)景主題區；歡樂(lè )谷攜手“第五人格”、“夢(mèng)幻西游“、”新倩女幽魂“等知名IP豐富的主題活動(dòng)。

從華僑城巨大的研發(fā)投入及不斷“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的狀態(tài)來(lái)看，華僑城在文旅項目中的創(chuàng )新能力還沒(méi)有顯現出來(lái)，缺少原創(chuàng )性文娛產(chǎn)品，在涉及文旅項目核心競爭力的IP方面處于羸弱狀態(tài)，在文旅項目研發(fā)、產(chǎn)品精細化運作、單體項目品牌影響力均存在問(wèn)題。2019年重慶歡樂(lè )谷與奧飛娛樂(lè )進(jìn)行了合作，這是華僑城借助外力增強項目原創(chuàng )力的重要合作，而這對華僑城的發(fā)展還遠遠不夠。而在主題樂(lè )園方面，歡樂(lè )谷靠門(mén)票收入支撐的主題公園持續增長(cháng)空間有限，急需探索新的商業(yè)模式。

值得一提的是，華僑城自選擇回歸主業(yè)以來(lái)，提出了“文化+旅游+城鎮化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”兩條發(fā)展模式，其中“文化+旅游+城鎮化”已經(jīng)在多個(gè)項目實(shí)現了落地，取得了一定的進(jìn)展，而在“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”這條線(xiàn)上，沒(méi)有拿得出成績(jì)，華僑城在2018年推出的“花橙旅游”，在市場(chǎng)上泛出的水花不大。

在業(yè)務(wù)布局及拓展方面，一方面，華僑城堅守并深耕粵港澳大灣區大本營(yíng)，2019年先后在潮州、東莞、江門(mén)、湛江等多個(gè)城市落地項目；另一方面，不斷將主戰場(chǎng)向云南全境遷移，先后在大理、騰沖、昆明晉寧等多個(gè)州市多地大型文旅康養、特色小鎮、美麗鄉村等項目，與此同時(shí)，華僑城也將目光望向了海南、成都、西安等多個(gè)地區及城市，在此布局大型文旅項目。

從目前的布局及項目開(kāi)工情況來(lái)看，項目建設周期長(cháng)，資金投入較大，而短期內基本沒(méi)有盈利可能性，從目前來(lái)看，華僑城營(yíng)收收入主要靠房地產(chǎn)以及與此相關(guān)的文旅地產(chǎn)。

年報顯示，在營(yíng)業(yè)收入方面，華僑城華南地區營(yíng)業(yè)收入達428.9億元，占比達71.46%，華北、西部、華東、華中地區的占比分別為0.89%、6.54%、14.58%、5.48%，華南區域依舊為華僑城業(yè)務(wù)的重中之重，而“云南大會(huì )戰”主戰場(chǎng)的云南還望不到頭。

據悉，截止目前為止，華僑城旗下?lián)碛芯皡^、主題樂(lè )園、演藝、酒店、旅行社和城市文旅綜合體等多種樣態(tài)的文旅項目，截止2019年年末資產(chǎn)總額為5525億元，全年營(yíng)業(yè)收入1310億元，利潤總額突破239億元。

從最新動(dòng)態(tài)來(lái)看，2020年第一季度，華僑城新增土地儲備項目4個(gè)，分別是襄陽(yáng)華僑城奇幻度假區一區、肇慶華僑城文化旅游科技小鎮（三期）、中山石岐文旅綜合項目（歡樂(lè )海岸）、江門(mén)新會(huì )18號地塊，其中三個(gè)位于廣東，一個(gè)位于湖北。

綜上所述，華僑城2019年財報上的數字變化還不足以說(shuō)明其回歸文旅主業(yè)實(shí)現了初步成功，其發(fā)展所要面臨的各項問(wèn)題依舊存在，多種問(wèn)題的解決不僅需要時(shí)間來(lái)證明，也需要市場(chǎng)的支持。