日前，融創(chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌在某活動(dòng)上發(fā)表演講，其中提到”堅定的布局消費升級，像文旅、文娛、教育、醫療、大健康等等。我們也一直這么做的......我們這方面的布局主要是為了五年以后、十年以后的事。因為眼前都挺難掙錢(qián)的。我們要從容、穩健，還是要講規模、講高質(zhì)量增長(cháng)?！?/p>

簡(jiǎn)單拆解下，或可理解為房地產(chǎn)當前不好做，文旅、醫療、大健康等有很大機會(huì )，從長(cháng)遠打算，房地產(chǎn)+這些是需要的，可以做大規模，還可能更高質(zhì)量賺錢(qián)。

今年10月，融創(chuàng )與清華大學(xué)合作，擬投資45億元在青島打造醫學(xué)中心，算是正式進(jìn)軍醫養行業(yè)。而據執惠梳理的信息顯示，今年以來(lái)，全國多個(gè)省市相繼簽約布局康養類(lèi)文旅項目，數量超30起，協(xié)議簽約總金額高達4000億！除了融創(chuàng )，涉及的地產(chǎn)巨頭還有恒大、萬(wàn)達、綠地等。

相關(guān)數據預計，到2020年我國康養市場(chǎng)將超過(guò)8萬(wàn)億的總規模。人口老齡化加劇、“健康中國”戰略實(shí)施等，帶來(lái)市場(chǎng)利好，而房企憑借資金及土地運作優(yōu)勢快速切入，通過(guò)打造高端養老社區、醫養中心、康養度假小鎮等搶灘布局。

而另一面，目前成功的康養度假產(chǎn)品寥寥，缺乏運營(yíng)模式和管理經(jīng)驗、管理服務(wù)水準不高等問(wèn)題不一而足。一些康養項目動(dòng)輒投資數十上百億、占地幾百上千畝，錢(qián)投了、地有了，能夠持續良性運轉的完整產(chǎn)業(yè)鏈卻不易形成。

規模有了，但這些康養項目能高質(zhì)量賺錢(qián)嗎？康養文旅又該如何良性發(fā)展？

康養文旅“大躍進(jìn)”

康養文旅項目簽約正在提速。執惠統計的信息顯示，今年年初以來(lái)，包括云南、貴州、四川、重慶、湖南、安徽、浙江等地陸續簽約康養類(lèi)文旅項目，數量超30起，總簽約金額逾4000億元。這其中，包括恒大、萬(wàn)達、融創(chuàng )、寶能、綠地、藍城等在內的一批知名房企，均在具有稀缺性的旅游目的地布局，主打以生態(tài)環(huán)境為賣(mài)點(diǎn)的康養、文旅地產(chǎn)項目。

2019年以來(lái)康養文旅項目簽約開(kāi)工情況

從分布的地域來(lái)看，四川、云南憑借自然資源及地理環(huán)境優(yōu)勢，簽約的項目最多。

具體來(lái)看，今年以來(lái)，四川省康養類(lèi)文旅項目簽約達7起，包括綠地集團、偉光匯通等均在該省布局康養度假區、旅游小鎮等。今年1月，在四川德昌縣2019文旅康養專(zhuān)題投資推介會(huì )上，德昌縣康養旅居產(chǎn)業(yè)項目、?；下糜味燃賲^項目、鳳凰陽(yáng)光溫泉康養小鎮項目等6個(gè)項目集中簽約，總金額超百億；今年8月，大涼山（安寧河谷）2019文旅康養拉薩招商推介會(huì )更是一口氣簽約了14個(gè)項目，投資總額達154.51億元。

云南省今年簽約的康養類(lèi)文旅項目達4起，涉及的企業(yè)包括寶能、云南城投、中合聯(lián)宇等房地產(chǎn)企業(yè)。今年5月，中合聯(lián)宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、云南省滇中產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限責任公司與安寧市政府簽訂安寧太平國際康養文旅城綜合開(kāi)發(fā)建設項目投資協(xié)議，總投資約300億元，將建設包括住宅、幼兒園商業(yè)綜合體、養老院或老年公寓、片區養老院、片區體育中心等；今年9月，寶能城市發(fā)展建設集團與騰沖市政府舉行“騰沖寶能·彩云之上”品牌發(fā)布會(huì )，該項目定位為高端康養文旅地產(chǎn)，斥資逾400億元。

除寶能外，恒大、萬(wàn)達、融創(chuàng )等地產(chǎn)界大佬也紛紛布局該領(lǐng)域。

今年5月，萬(wàn)達集團成立全資子公司廣州萬(wàn)達國際醫院有限公司，將養老機構、護理服務(wù)、療養院老年人、殘疾人養護服務(wù)等業(yè)務(wù)納入經(jīng)營(yíng)范圍。而在此之前，萬(wàn)達還與沈陽(yáng)市政府簽訂協(xié)議，在已完成投資250億的基礎上，在沈陽(yáng)市再投資800億，這其中除了建設大型文化旅游項目外，還包含國際醫院、國際學(xué)校和5個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)。據了解，該投資中的國際醫院建筑面積約40萬(wàn)平方米，其中包括醫療、康復、康養等內容。

融創(chuàng )也開(kāi)始注意在康養等領(lǐng)域的“卡位”。今年10月，融創(chuàng )與清華大學(xué)、青島市人民政府及西海岸新區管委分別簽署協(xié)議，確立在青島西海岸新區合作共建“清華大學(xué)附屬融創(chuàng )青島醫學(xué)中心”。根據協(xié)議，融創(chuàng )將投入約45億用于該中心的建設，以打造覆蓋全人群、全生命周期，集醫療、科研、教學(xué)和預防于一體的醫學(xué)中心。通過(guò)該項目，融創(chuàng )正式進(jìn)軍醫養行業(yè)。

恒大在康養領(lǐng)域的布局也在加快。早在2017年，恒大明確了旗下業(yè)務(wù)整合成“地產(chǎn)、金融、健康、文化旅游”四大產(chǎn)業(yè)，在全國復制“童世界”和“養生谷”。目前恒大已在三亞、西安、鄭州、鎮江、湘潭、南京等12個(gè)城市落地恒大養生谷。今年6月，恒大與沈陽(yáng)市政府簽署戰略協(xié)議，恒大集團將在新能源汽車(chē)、文化旅游、健康養生等諸多領(lǐng)域投資約1200億元，主打文旅與康養產(chǎn)業(yè)。

據公開(kāi)資料不完全統計，截至目前，全國已有80多家房企和外資企業(yè)布局康養地產(chǎn)板塊?？叼B度假類(lèi)產(chǎn)品儼然成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉型和尋找業(yè)績(jì)增量的新突破口。

比如孫宏斌在上述演講中提到，房企要提高綜合競爭力，還要看布局和土儲質(zhì)量。沿著(zhù)這個(gè)思路看，結合大環(huán)境，康養產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)，不失為一個(gè)擴增產(chǎn)品布局和增加土儲的“利器”。

這其中的邏輯不難理解。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)，單純的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目已不再受地方政府青睞，他們更愿意支持和吸引那些帶產(chǎn)業(yè)的項目，尤其歡迎產(chǎn)城結合、產(chǎn)人結合的大健康產(chǎn)業(yè)綜合體，這類(lèi)項目不僅能為地方政府帶來(lái)稅收、就業(yè)，還能帶來(lái)民生社會(huì )效益。

縱觀(guān)康養行業(yè)崛起原因，這與當前中國國情有著(zhù)密切聯(lián)系。

人口老齡化催生市場(chǎng)藍海

人口老齡化的加劇以及“健康中國”戰略的推動(dòng)，是康養產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重要推力。

國家統計局發(fā)布的數據顯示，2018年末，我國60周歲及以上人口24949萬(wàn)人，占總人口的17.9%，增加859萬(wàn)；65周歲及以上人口16658萬(wàn)人，占總人口的11.9%，增加827萬(wàn)，老年人口比重持續上升。而世界衛生組織預測，2033年前后中國老齡人口將翻番到4億，到2050年，中國將有35%的人口超過(guò)60歲，成為世界上老齡化最嚴重的國家。

2011-2018年我國65歲及以上人口統計（來(lái)源：國家統計局，華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院）

在此背景下，健康老齡化成為我國應對人口老齡化的必由之路。但與國際大健康產(chǎn)業(yè)相比，中國的大健康產(chǎn)業(yè)仍處于初創(chuàng )期。相關(guān)數據顯示，美國大健康產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的占比是17.8%，接近20%；加拿大、日本等國這個(gè)比例也超過(guò)了10%。而我國僅占4%至5%，相當于日本的1/2、美國的1/4。中國大健康產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)細分和結構合理化建設方面仍有很大發(fā)展空間。

基于此，國家也在持續加碼康養產(chǎn)業(yè)頂層設計。從2013年“加快養老服務(wù)業(yè)”，2014年“醫養結合+農村養老服務(wù)設施”，2015年“中醫藥+醫養結合+智慧養老”，2016年“健康中國2030規劃”，2017年養老政策“質(zhì)量提升年”，到2018年“新設老齡健康司”，政府出臺了各種優(yōu)惠補貼、土地政策等專(zhuān)項鼓勵政策，為康養產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)重大戰略機遇。其中，2016年發(fā)布的《“健康中國2030”規劃綱要》指出，到2020年，健康服務(wù)業(yè)總規模超過(guò)8萬(wàn)億元，到2030年達到16萬(wàn)億。

不久前，國家衛健委老齡健康司司長(cháng)王海東表示，下一步，國家衛健委將主要圍繞建立完善老年健康服務(wù)體系、增加老年健康服務(wù)供給、提高老年健康服務(wù)水平開(kāi)展6項工作。據悉，《關(guān)于建立完善老年健康服務(wù)體系的指導意見(jiàn)》文件很快將印發(fā)，此意見(jiàn)的目的就是要推動(dòng)建立包括健康教育、預防保健、疾病診治、康復護理、長(cháng)期照護和安寧療護這6個(gè)環(huán)節覆蓋城鄉、綜合連續的老年健康服務(wù)體系。

政策的助力為康養產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的大環(huán)境。發(fā)展康養產(chǎn)業(yè)已不僅是市場(chǎng)的剛性需求，而是中國社會(huì )進(jìn)步的重要標志，是社會(huì )發(fā)展的規范要求，是適應我國新型城鎮化、現代化轉型發(fā)展的必然要求。

康養文旅無(wú)疑是一個(gè)巨大的藍海。面對市場(chǎng)風(fēng)口，房企等各路資本投資康養文旅需要注意哪些問(wèn)題，需解決哪些問(wèn)題?

康養文旅如何良性發(fā)展？

近幾年，國內一批房企相繼推出康養文旅地產(chǎn)項目，打造了健康小鎮、醫養中心、健康住宅社區、健康綜合體等康養業(yè)態(tài)。典型如萬(wàn)科的良渚文化村，綠城的烏鎮雅園。

萬(wàn)科早在2012年就開(kāi)始著(zhù)手布局養老業(yè)務(wù)，集中在建設養老住宅和提供養老社區服務(wù)等方面，目前養老項目已在北京、上海、杭州、青島、成都、廣州等多個(gè)城市運營(yíng)，其中最為典型的當屬萬(wàn)科良渚文化村。該項目以其特有的生活形態(tài)和文明氣息著(zhù)稱(chēng)于世，集中了國際性的良渚文化博物館、“良渚圣地”公園、良渚五星級度假村、“良渚不夜城”、“良渚風(fēng)情街”、良渚生態(tài)森林公園、水上樂(lè )園等多元豐富的旅游休閑內容。

綠城是國內涉水養老地產(chǎn)較早的房企。2011年，綠城組建學(xué)院式養老運營(yíng)平臺——綠城頤樂(lè )教育公司，運營(yíng)管理頤樂(lè )學(xué)院。烏鎮雅園項目是綠城“學(xué)院式養老”的代表，該項目分為養生養老、健康醫療和休閑度假三大主題，其間設有3.5萬(wàn)平方米規模的頤樂(lè )學(xué)院和7.3萬(wàn)平方米的國際康養中心。2018年，綠地在其發(fā)布的康養產(chǎn)業(yè)戰略規劃中提到，綠地康養居酒店計劃投資200億元，兩年內在全國一線(xiàn)城市、省會(huì )城市及周邊、旅游度假區等區域開(kāi)工100家店，五年內在國內外形成500家連鎖，同時(shí)對優(yōu)質(zhì)康養資產(chǎn)推進(jìn)資產(chǎn)證券化。

執惠統計的信息也顯示，在上述今年簽約的康養類(lèi)文旅項目中，綠地集團涉及的數量最多，且投資額巨大。包括與中科院共建醫療健康小鎮，總投資450億元；綠地與張家港市合作建康養小鎮，投資約100億元；在四川都江堰、貴州官倉相繼拿地，擬建設康養旅游小鎮等等。

隨著(zhù)越來(lái)越多的企業(yè)投身康養文旅，大健康產(chǎn)業(yè)的盈利空間正慢慢清晰化。不過(guò)，目前成功的康養度假產(chǎn)品仍寥寥，現存項目仍然無(wú)法擺脫住宅產(chǎn)品思維，產(chǎn)業(yè)布局缺乏統籌，盈利模式、運營(yíng)方式不夠清晰等問(wèn)題不一而足。

一些康養地產(chǎn)項目規模大、設施全、業(yè)態(tài)多，但沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，只是依靠養生度假娛樂(lè )，始終沒(méi)有形成產(chǎn)業(yè)鏈。而項目中的娛樂(lè )、餐飲、購物、度假等業(yè)態(tài)都是附加值，并不是主體，都不足以對康養項目的根本產(chǎn)生支撐作用。

事實(shí)上，康養項目更看重的是護理服務(wù)、配套設施和人性關(guān)懷三者的結合?？叼B產(chǎn)業(yè)在本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)，基于“服務(wù)”的美好身心體驗才是產(chǎn)業(yè)王道；同時(shí)，康養消費作為一種復合消費，很多消費會(huì )在相對固定的半徑范圍內進(jìn)行，這就要求康養項目開(kāi)發(fā)應盡可能地配置多種服務(wù)，包括配套健康調理、醫療、文化等服務(wù)；人文關(guān)懷亦是關(guān)鍵的因素，在產(chǎn)品設計、宣傳推廣、服務(wù)提供等過(guò)程中，尊重消費者人格尊嚴和風(fēng)俗習慣，提供人性化關(guān)懷，這是一種競爭軟實(shí)力。只有將三者協(xié)調統一，才能保證項目持續穩健發(fā)展。