華僑城在上海，起于蘇河灣。

2010年，70億的全國單價(jià)地王給市場(chǎng)帶來(lái)了無(wú)限遐想。不料，拿地后，項目進(jìn)展卻并不順利，在市場(chǎng)和資金的雙重壓力下，項目進(jìn)展一波三折。

但執拗的華僑城不愿放棄這個(gè)項目。最終，引入兄弟公司華僑城亞洲，由其持股50.5%主導開(kāi)發(fā)上海蘇河灣項目。

與平凡的業(yè)績(jì)相比，高調的價(jià)格是外界對蘇河灣項目的第一認知。2014年7月，蘇河灣最新獲批預售的95套住宅中最高單價(jià)達29.8萬(wàn)元/平米。

轉機出現在2015年，受益于政策利好，蘇河灣抓住了市場(chǎng)改善窗口，實(shí)現快速去化。

2016年，華僑城與華潤聯(lián)手再以69.32億元獲取蘇河灣中央公園地塊。不過(guò)，或再次囿于政策，該項目仍遲遲沒(méi)有入市開(kāi)盤(pán)的消息。

終于，華僑城還是選擇了出售。2019年10月22日，北京產(chǎn)權交易所披露，華僑城擬轉讓所持上海華合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50%股權，及上海華筵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50%股權，底價(jià)約為47億元，上述兩家公司正是蘇河灣中央公園地塊的項目公司。

如今的華僑城，不再執拗了。

47億轉讓蘇河灣項目

根據北京產(chǎn)權交易所披露的信息，華僑城擬轉讓旗下上海華筵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和上海華合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司各50%的股權，轉讓底價(jià)合計約47.12億元。

其中，上海華筵50%股權的轉讓底價(jià)為24.84億元，上海華合50%股權的轉讓底價(jià)為22.28億元。兩家公司均為華僑城與華潤置地合資成立的公司，由雙方各占50%股權。

信息顯示，2019年1-9月，上海華筵凈虧損529.68萬(wàn)元。截至9月30日，該公司的資產(chǎn)總額約為50.37億元，負債總額約為5.01億元，權益者總額約為45.36億元。

同期，上海華合凈虧損約326.29萬(wàn)元。截至9月30日，該公司資產(chǎn)總額約為40.65億元，負債總額約為1.49億元，權益總額約為39.16億元。

值得注意的是，交易受讓方需在受讓上海華筵50%股權的同時(shí)，受讓上海華合50%股權。換言之，兩項目將以底價(jià)47億元被打包出售。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，上述兩家公司為華僑城上海蘇河灣的項目公司。2016年1月，華僑城與華潤置地聯(lián)合體以69億拿下蘇河灣中央公園地塊。該地塊為閘北區天目社區C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開(kāi)發(fā)地塊，總面積2.49公頃，地上建筑面積18.23萬(wàn)平米，為街巷、商住辦、商辦、商業(yè)用地。

彼時(shí)有消息稱(chēng)，該地塊將會(huì )被打造成32萬(wàn)平米的超大城市綜合體，預計項目將建有200米高的標志性辦公建筑、至少163套住宅以及統一運營(yíng)的各類(lèi)商業(yè)等。

同年7月26日，華僑城與華潤置地共同設立兩家項目公司用以開(kāi)發(fā)該地塊，也就是此次華僑城捆綁轉讓的兩家公司。

其中，上海華合負責天目社區C070102單元33-02街坊地塊商住辦項目；而上海華筵負責開(kāi)發(fā)蘇河灣項目44-01，46-01，46-02地塊。

其實(shí)，從2018年開(kāi)始，華僑城就已經(jīng)多次出售資產(chǎn)。據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統計，從今年6月至今，華僑城已累計出售12家子公司股權。

與此同時(shí)，華僑城卻活躍于土地市場(chǎng)和文旅項目簽約。今年6月至今，華僑城在土地市場(chǎng)斥資超過(guò)200億元，購置位于廣州、東莞、武漢等一二線(xiàn)城市土地。

華僑城相關(guān)人士回應，股權轉讓事項是公司圍繞加快周轉的具體舉措，是正常經(jīng)營(yíng)行為，有利于華僑城進(jìn)一步聚焦主業(yè)，保證企業(yè)有更多的精力和資源集中到文旅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設中，不斷提升文旅核心競爭力，通過(guò)資源優(yōu)化配置，為消費者開(kāi)發(fā)與建設更優(yōu)質(zhì)的文旅項目。

一位業(yè)內人士贊同華僑城“換倉”的思路。在他看來(lái)，掛牌出售蘇河灣這種去化比較慢的項目，換取資金拿一些周轉快的項目，是一種項目選擇加杠桿的行為。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，同日，華僑城在武漢斥資66.4億元獲取了一宗商住地，樓面地價(jià)12206元/平米，溢價(jià)率21.88%。

華僑城滬上離情

上海之所以被譽(yù)為“魔都”，或許在于無(wú)數的人來(lái)來(lái)往往，都帶著(zhù)一頭扎進(jìn)去的勇氣和果敢。

華僑城在上海的高光時(shí)刻，都與蘇河灣有關(guān)。

2010年，經(jīng)過(guò)百輪競價(jià)，華僑城最終以70.2億元奪得上海閘北區蘇州河北岸東塊1街坊蘇河灣地塊，溢價(jià)率49%，樓板價(jià)高達5.28萬(wàn)元/平米，成為當時(shí)的單價(jià)地王。

半年后，華僑城再以17.91億元拿下了蘇河灣41、42街坊地塊。短期內斥資在蘇河灣擴儲，華僑城順理成章成了蘇河灣的最大“地主”。

但跟“地王”有關(guān)的故事，往往不會(huì )太美好。

彼時(shí)，業(yè)內就覺(jué)得這塊地王的入市前景并不樂(lè )觀(guān)。有分析指，就當時(shí)周邊僅3、4萬(wàn)左右的樓價(jià)來(lái)看，5.28萬(wàn)元/平米的土地成本，會(huì )給未來(lái)的定價(jià)帶來(lái)極大的壓力。

果不其然，伴隨著(zhù)市場(chǎng)的惡化和資金壓力，項目推進(jìn)一波三折。蘇河灣項目深陷價(jià)格和銷(xiāo)量的困境，入市價(jià)格低于市場(chǎng)預期，去化亦較緩慢。

直到2015年，受政策利好，蘇河灣的銷(xiāo)售才迎來(lái)“艷陽(yáng)天”。

或許，也是這短暫的晴天，給了華僑城再次拿地的信心。于2016年，華僑城與華潤聯(lián)合體以69億奪下了蘇河灣中央公園地塊。

盡管成交價(jià)接近底價(jià)，但地價(jià)仍較高。而且，從2016年之后，上海樓市再進(jìn)入調控期。

華僑城2019半年報中顯示，上海華合項目已于2018年開(kāi)工，預計下批竣工時(shí)間為2020年，預計總投資為45.24億元。但目前，該項目仍遲遲沒(méi)有入市開(kāi)盤(pán)的消息。

“能一口氣全部賣(mài)掉也好，這個(gè)項目拖了不少時(shí)間。調控的壓力下，也別指望后面的價(jià)格能賣(mài)多高，不如早點(diǎn)走，換別的項目做?！?/p>

上海中原分析師盧文曦指出，蘇河灣不是傳統的豪宅區，偏高的價(jià)格是有壓力的?；蛟S真的像他說(shuō)的那樣，出售蘇河灣項目可能是一種比較明智的選擇。

 *本文來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，作者：陳玲，原標題：《起伏蘇河灣 華僑城47億掛牌里的滬上離情》。