分散式長(cháng)租公寓服務(wù)商青客公寓近日向美國證券交易委員會(huì )遞交F-1招股文件，欲發(fā)行美國存托股票募資至多1億美元。相比頭部企業(yè)自如、蛋殼公寓，青客提前一步，或將成為首個(gè)上市的長(cháng)租公寓。

青客法定代表人金光杰曾做律師時(shí)就開(kāi)始做投資，創(chuàng )辦青客之初，就按照上市公司要求，確保企業(yè)下一步有人投資，他將這看作創(chuàng )業(yè)成功的秘訣之一。

為什么是青客

房東東創(chuàng )始人全靂分析，青客引入摩根士丹利，對其赴美上市很有幫助，在美國資本市場(chǎng)，承銷(xiāo)商扮演的角色非常重要。

相比其他公寓品牌不斷融資，虧損逐漸擴大，青客小步快走，融資金額不大。知情人士透露，青客創(chuàng )立后，保持每8-9個(gè)月融資一次的節奏，最近一筆風(fēng)投是2018年4月，凱欣資本和大摩投資1億美元。即便此次赴美上市，融資規模也僅在1億美元左右。青客沒(méi)有一次性融資稀釋股權，金光杰直接持有30.3%股份，凱欣資本及其關(guān)聯(lián)實(shí)體總共持有28.1%，為最大機構投資人。紐信創(chuàng )投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持有9.3%、8.9%和8.9%股份。

“這樣的擴張路徑，相比鏈家、蛋殼更老道?！比Z透露，青客可能在今年12月完成上市。

但由于使用租金貸，青客難免產(chǎn)生糾紛。不少號稱(chēng)青客租客的賬號發(fā)帖投訴其存在裝修質(zhì)量差、退租不退押金等問(wèn)題。

全靂指出，青客的商業(yè)模式相對成熟。外界傳言，總資產(chǎn)20億，負債27億。虧損太大是上不了市的。

盈利悖論：搶跑IPO融資

青客招股書(shū)顯示，租客定位偏年輕，這與其城市布局相契合，2012年底，青客出租房源940間，均位于上海；截至2018年12月31日，青客覆蓋南京、蘇州、杭州等6座城市，共計91234間房源。增長(cháng)主要來(lái)自二線(xiàn)城市。

2017年和2018年，青客公寓的營(yíng)業(yè)收入5.23億元和8.90億元，同比增長(cháng)70.3%。從收入結構看，租賃收入分別占97.35%和89.55%；截至2019年6月30日，租賃收入在總營(yíng)收的占比下降至88.29%，增值服務(wù)占比接近12%。

增值服務(wù)來(lái)自寬帶網(wǎng)絡(luò )、公共事務(wù)、青客優(yōu)選以及房東或租戶(hù)賠償金。這不得不提青客大量運用的租金貸，不少租客反映，一般租期為1年，但青客會(huì )讓一些租客簽署26個(gè)月的租賃合同并辦理26個(gè)月分期貸款。否則租客無(wú)法享受“減免一個(gè)月房租、水費寬帶費”的優(yōu)惠。

青客房源多數在偏遠區域。招股書(shū)透露，截至2019年6月30日止9個(gè)月，青客公寓的平均稅前月租金1149元。有投資人透露，算上裝修、購置家具等在內，一間房的開(kāi)銷(xiāo)約在1.5萬(wàn)元至2萬(wàn)元，且轉租差價(jià)并不是很高，投資回報時(shí)間較長(cháng)。

2017年及2018年，青客公寓凈虧損2.45億元和4.99億元。成立7年來(lái)，虧損總額更是達到了20億元。這樣的商業(yè)模式能否持續？

“在搶時(shí)間，不上市就很有可能上不了了。如果自如和蛋殼搶先上市了，青客就很被動(dòng)?！比Z表示，之所以選擇2019年10月啟動(dòng)，是因為自如和蛋殼已經(jīng)先后傳出在籌備上市的消息。

青客上市還有一個(gè)大背景：2019年是分散式公寓品牌的多事之秋，行業(yè)主動(dòng)洗牌。比如杭州成為公寓重災區，樂(lè )伽“高收低租”模式宣告失敗之后，接盤(pán)的喔客公寓也出現資金問(wèn)題，急于尋求新買(mǎi)家。同時(shí)，還有三四家長(cháng)租公寓品牌出現資金問(wèn)題。

記者梳理公開(kāi)資料獲悉，從2018年到2019年8月底，26家長(cháng)租公寓品牌折戟，僅2019年7月，就有6家長(cháng)租公寓退出。如南京玉恒公寓、西安萬(wàn)巢、杭州安閑居、杭州速錦房產(chǎn)、南昌誠寓物業(yè)等。正如業(yè)內人士所言，長(cháng)租公寓，洗牌時(shí)間會(huì )比較長(cháng)，此時(shí)如有一家能成功上市，對行業(yè)有正面推動(dòng)作用。

*本文來(lái)源：21世紀經(jīng)濟報道，作者：唐韶葵 ，原標題：《明修棧道，暗度陳倉：青客赴美IPO的資本邏輯》。