近日，華僑城集團因頻繁的股權轉讓一度成為焦點(diǎn)。

2019年7月2日，華僑城集團旗下公司云南華僑城置業(yè)有限公司擬轉讓50%股權的消息正式披露，并進(jìn)入報名競爭價(jià)階段，掛牌底價(jià)為7.48億元。引起外界關(guān)注的是，此次股權轉讓距上一次轉讓披露僅隔三天——6月28日，成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司轉讓51%股權的信息正式披露，掛牌底價(jià)10.42億元。

根據資料顯示，自2019年1月以來(lái)，華僑城集團已經(jīng)提請5起股權轉讓?zhuān)渲?月14日至今，不到一個(gè)月的時(shí)間就已4度掛牌轉讓資產(chǎn)。頻繁的拋售資產(chǎn)，或許透露了華僑城對資金的饑渴。

除轉讓股權外，多次發(fā)行債券也是華僑城集團引發(fā)外界質(zhì)疑資金存在問(wèn)題的一大原因。根據資料顯示，深圳華僑城集團2018年發(fā)行債券6次，總額達到95億元，截至目前，新增借款額度達到286.94億元。

頻繁轉讓股權、多次發(fā)行債券究竟出于何種原因，深圳華僑城股份有限公司董事會(huì )秘書(shū)處的工作人員向《商學(xué)院》記者強調，轉讓股權和發(fā)行債券都是出于快速回籠資金需要的正常操作，資產(chǎn)負債仍舊在可控范圍，部分網(wǎng)絡(luò )新聞所提到的華僑城集團資金出現問(wèn)題的情況并不屬實(shí)。但情況真如此嗎？

資金承壓

根據深圳華僑城股份有限公司發(fā)布的2019年一季度報告顯示，華僑城集團一季度營(yíng)業(yè)收入較上年同期提升24.95%，經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-6.37億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向《商學(xué)院》記者表示，轉讓股權本質(zhì)上是為了盤(pán)活存量項目，為后續包括文旅在內的產(chǎn)業(yè)提供更多資金。頻繁轉讓股權說(shuō)明此前項目收購節奏較快，力度較大，對資金造成一定壓力。

在證券行業(yè)人士看來(lái)，轉讓股權、賣(mài)出項目、發(fā)行債券能夠緩解資金需求是肯定的，但在一定意義上，這些舉動(dòng)會(huì )進(jìn)一步加重企業(yè)的負債壓力，對企業(yè)的盈利能力會(huì )提出更高要求。據悉，2019年第一季度，深圳華僑城股份有限公司負債金額已達2627.25億元，較上年末增長(cháng)457.20億元。

5月24日，國家發(fā)展改革委公布的《國家發(fā)展改革委關(guān)于華僑城集團有限公司發(fā)行公司債券核準的批復》提到“同意你公司公開(kāi)發(fā)行公司債券不超過(guò)150億元，所籌資金75億元用于符合國家產(chǎn)業(yè)政策的文化旅游產(chǎn)業(yè)項目，75億元用于補充營(yíng)運資金。本次債券募集資金不得借與他人，不得用于房地產(chǎn)投資和過(guò)剩產(chǎn)能投資，不得用于金融板塊業(yè)務(wù)投資，不得用于境外投資，不得用于彌補虧損和非生產(chǎn)性支出”，這在一定程度上表明了華僑城集團繼續投入文旅項目的決心，也在一定程度上說(shuō)明了華僑城集團資金方面稍顯緊張。

當記者提及股權轉讓是否會(huì )持續下去時(shí)，董事會(huì )秘書(shū)處工作人員表示，要依據具體規劃而言，不能給出明確答復。

“輸血”文旅？

事實(shí)上，華僑城集團股權轉讓大潮于2018年開(kāi)啟，在轉讓過(guò)程中，涉及多個(gè)一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)項目，例如北京豐臺槐新項目、深圳坂田工業(yè)區舊改項目、上海華僑城中意文化廣場(chǎng)二期項目、上海合利坊舊改項目、上海市閔行區浦江鎮的兩塊土地等。

與此同時(shí)，反觀(guān)華僑城集團本年度已經(jīng)披露的五起股權交易，其中涉及的產(chǎn)業(yè)項目豐富，但仍舊以地產(chǎn)項目為主要核心。對此，深圳華僑城股份有限公司董事會(huì )秘書(shū)處提到：“我們轉讓股權只是單純考慮產(chǎn)業(yè)布局和戰略意義，不存在偏重某一板塊產(chǎn)業(yè)之說(shuō)?！?/p>

目前，關(guān)于華僑城集團賣(mài)出地產(chǎn)項目，“輸血”文旅項目的說(shuō)法甚囂塵上。根據記者了解，截至今年上半年，華僑城集團宣布投資的新項目中，與文旅相關(guān)的項目共15個(gè)，占比70%。包括合作打造東莞水鄉道滘特色小鎮項目、參與鑫茂航旅小鎮項目、打造小漠文旅小鎮項目、打造白水寨創(chuàng )意山水文旅小鎮項目。

根據官方資料顯示，特色小鎮項目只是華僑城集團布局文旅產(chǎn)業(yè)、以“文化+旅游+城鎮化”為發(fā)展模式中的一個(gè)類(lèi)別。華僑城集團在調整以往的“旅游+地產(chǎn)”發(fā)展模式后，確立了五大產(chǎn)業(yè)格局。作為五大產(chǎn)業(yè)格局之一，文化產(chǎn)業(yè)體系開(kāi)拓了微縮景觀(guān)型主題公園、互動(dòng)游樂(lè )型主題公園、生態(tài)旅游度假村、都市娛樂(lè )海岸、特色小鎮及美麗鄉村等文化主題景區項目。

值得關(guān)注的是，新的發(fā)展模式似乎并未完全從舊模式中脫離。在“旅游+地產(chǎn)”的舊創(chuàng )業(yè)模式中，華僑城集團資料顯示，要“用旅游擴大影響，用地產(chǎn)反哺旅游”。而對比華僑城集團近三年的年度報告，可以發(fā)現，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入占比分別為53.39%，55.17%，58.25%，旅游綜合業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入占比分別為45.17%，43.16%，40.83%。關(guān)于旅游綜合業(yè)務(wù)占營(yíng)業(yè)收入比重為何持續下降，記者并未獲得華僑城集團的回復。

山西師范大學(xué)歷史與旅游文化學(xué)院主任衛紅向《商學(xué)院》記者提出了自己的看法，他認為，文旅項目需要兼顧文化和旅游兩方面，前期投入多，收益見(jiàn)效慢。但是，在全域旅游發(fā)展的背景下，“文化+旅游+城鎮化”會(huì )進(jìn)一步融合，形成新的發(fā)展趨勢，這離不開(kāi)專(zhuān)業(yè)團隊。而文化旅游項目的打磨需要時(shí)間，打造成熟的文旅項目需要5-10年，甚至更長(cháng)的時(shí)間，這樣才能形成品牌并帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現“旅游+”的倍數效應。

嚴躍進(jìn)對此看法表示認同，“對于此類(lèi)（華僑城集團開(kāi)展的）文旅產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)發(fā)展具有比較好的意義，關(guān)鍵是要和住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)行匹配發(fā)展，這樣可以確保資金狀況順暢”。

機會(huì )何在？

華僑城是諸多房地產(chǎn)企業(yè)中較早布局文旅產(chǎn)業(yè)的企業(yè)之一，歡樂(lè )谷、世界之窗歡樂(lè )海岸等均系華僑城旗下的文注品牌。

2019年的公司目標中，華僑集團董事長(cháng)段先念提到公司將聚焦主題公園為核心的旅游業(yè)務(wù)增長(cháng)。

然而，近年來(lái)華僑城旗下的主題公園表現平平。2016年~2017年，華僑城旗下北京、深圳歡樂(lè )谷的游客數呈下滑狀態(tài)。而來(lái)自外部的競爭亦加劇。根據有關(guān)部門(mén)分析，中國在2025年前將建設完成的主題公園項目至少有70個(gè)，目前在建項目約50個(gè)。不僅如此，海外主題公園也正在布局國內市場(chǎng)。

注：表格信息來(lái)源于中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)《2019年中國主題公園行業(yè)發(fā)展概況及發(fā)展趨勢分析》

聯(lián)合信用評級有限公司2019年5月發(fā)布的華僑城債券跟蹤評級報告顯示，華僑城面臨著(zhù)優(yōu)質(zhì)旅游資源稀缺，獲取難度大，公司面臨的旅游市場(chǎng)競爭風(fēng)險， “旅游+地產(chǎn)”模式推廣具有不確定性，公司項目未來(lái)投資支出較大，存在一定資本支出壓力等方面的風(fēng)險。

近年來(lái)，主題樂(lè )園在國內如火如荼，提起主題樂(lè )園，迪士尼擁有諸多迪士尼形象IP，環(huán)球影城有變形金剛，華強方特則有熊大熊二和光頭強IP，但相比而言，沒(méi)有成熟的IP一直是歡樂(lè )谷的短板。據悉歡樂(lè )谷未來(lái)將通過(guò)租賃、買(mǎi)斷以及自主研發(fā)等方式引入多元化的新IP。但打造IP的長(cháng)尾并非一朝一夕就能見(jiàn)效的，但競爭正加劇。

華僑城集團入行雖早，且有房地產(chǎn)行業(yè)做產(chǎn)業(yè)支持，但是如何在市場(chǎng)紛爭中站穩腳跟，仍需慎重考慮，謹慎布局。而眼下，采取轉讓股權、發(fā)行債券等方式能否加快資金運轉、彌補高額且持續增長(cháng)的負債，甚至最終平穩過(guò)渡到安全地帶等問(wèn)題亟待解決。

嚴躍進(jìn)表示，競爭項目分流、文旅產(chǎn)業(yè)消費需求變化、文旅項目拓展速度太快都是華僑城集團要面臨的挑戰。此類(lèi)方式在短期內可以改善資金狀況，但是對于后續來(lái)說(shuō)，本質(zhì)上還是要研究文旅項目的資金狀況，防范部分項目開(kāi)發(fā)周期長(cháng)等風(fēng)險。他認為，除傳統的銀行貸款和公司債券發(fā)行融資手段之外，還應當積極研究證券化的產(chǎn)品，例如對部分文旅項目可以集中打包，以其潛在的門(mén)票收入等資產(chǎn)收益，適當開(kāi)展資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品。

在提及文旅項目發(fā)展時(shí)，衛紅特別提到，發(fā)展文旅項目應當立足于當地發(fā)展水平，選取文化要慎重，要優(yōu)先跟主導產(chǎn)業(yè)結合，實(shí)現良性互動(dòng)。對于華僑城集團而言，文化選取、城鎮化、鄉村振興要全面考慮。

關(guān)于華僑城集團的短期規劃以及近期行動(dòng)計劃，深圳華僑城股份有限公司董事會(huì )秘書(shū)處的工作人員并未給出答復。而華僑城集團接下來(lái)有怎樣的大動(dòng)作，對業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)方會(huì )產(chǎn)生何種影響，《商學(xué)院》將持續關(guān)注。

*本文來(lái)源：商學(xué)院BMR，作者：張文慧、朱耘，原標題：《華僑城集團半年5次轉讓股權“輸血”文旅前路何在？》。