“成為世界最大的豪華酒店業(yè)主，感覺(jué)怎么樣？” 3月20日下午，在富力地產(chǎn)的2018年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，《中國企業(yè)家》問(wèn)該公司董事長(cháng)李思廉。

“感覺(jué)很好。起碼自己在出差的時(shí)候，可以得到特別的關(guān)注。而且我們的確買(mǎi)得不貴，所以OK的，當時(shí)的交易應該是雙贏(yíng)的交易?！崩钏剂Υ?。

李所說(shuō)的交易，指的是2017年，富力地產(chǎn)以約190億元的對價(jià)，收購了萬(wàn)達的74家酒店。該交易是當年萬(wàn)達甩賣(mài)資產(chǎn)案的一部分，該等交易總額超600億元，被稱(chēng)作“世紀大并購”。按照原計劃，原酒店及文旅城資產(chǎn)包均歸融創(chuàng )所有，但富力地產(chǎn)半路殺出，在短短9天時(shí)間里，切下了酒店資產(chǎn)的“蛋糕”。 

藉此，富力地產(chǎn)現已擁有89間酒店，其中不乏萬(wàn)豪國際、洲際、希爾頓、凱悅、雅高萬(wàn)達等知名酒店集團。此外，還有37家在建及規劃中酒店。在其發(fā)給現場(chǎng)媒體的業(yè)績(jì)報告彩頁(yè)中，“全球最大的豪華酒店業(yè)主”的標題赫然在列。顯然，李思廉對他擁有的這個(gè)新名號非常滿(mǎn)意。

由于2018年是萬(wàn)達酒店資產(chǎn)合并入富力地產(chǎn)報表的第一個(gè)完整財年，現已有71家酒店被合并報表，業(yè)界十分關(guān)注這塊業(yè)務(wù)的進(jìn)展情況。經(jīng)營(yíng)酒店是一項長(cháng)期而精細的工作，當王健林談到出售酒店資產(chǎn)的初衷時(shí)，也曾說(shuō)過(guò)：“沒(méi)有必要持有回報率偏低的酒店資產(chǎn)”。

然而，就在3月初，富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(cháng)兼總裁張力接受采訪(fǎng)時(shí)卻說(shuō)：“收購的萬(wàn)達項目現在有近10%的回報了?！边@當然是一個(gè)相當不錯的數字，但卻和人們對豪華酒店業(yè)現狀的認知有所背離。會(huì )甲集團CEO湯新滿(mǎn)告訴記者，近幾年，國內的豪華酒店的經(jīng)營(yíng)狀況普遍不太好，具體要看城市，賺錢(qián)的不多。 

同樣，記者在業(yè)績(jì)報告中并未找到“近10%的回報”的相關(guān)數據，反而，業(yè)績(jì)報告中顯示，富力去年的酒店運營(yíng)業(yè)績(jì)仍處于虧損狀態(tài)，當年酒店業(yè)務(wù)的虧損額達4.59億元。在過(guò)去6年中，除去2017年，富力的酒店業(yè)績(jì)有5年錄得虧損。

謎之酒店業(yè)績(jì)

富力地產(chǎn)是業(yè)內比較少見(jiàn)的發(fā)布業(yè)績(jì)盈警的地產(chǎn)股。

2月17日，富力地產(chǎn)就發(fā)布公告稱(chēng)，截至2018年12月31日，集團未經(jīng)審核管理賬目初步評估，2018年度合并利潤將較2017年度減少約 60%。該公司解釋的理由是，集團于2017年收購酒店資產(chǎn)帶來(lái)大額的非經(jīng)常性議價(jià)收購收益，而2018年此類(lèi)非經(jīng)常性交易相對較少，預期2018年非經(jīng)常性議價(jià)收購收益較2017年減少所致。 

這份公告將人們的記憶拉回到2017年7月19日的北京萬(wàn)達索菲特酒店，萬(wàn)達出售資產(chǎn)發(fā)布會(huì )在此舉行。前往采訪(fǎng)的記者原本以為主角是萬(wàn)達和融創(chuàng )，但現場(chǎng)卻張貼著(zhù)萬(wàn)達、融創(chuàng )、富力三家合作的背景板。突然，背景板被換下，主角又只剩下萬(wàn)達和融創(chuàng )，貴賓室里傳來(lái)嘈雜聲響，不久后背景板再次更換，富力地產(chǎn)的名字又回去了。

及至發(fā)布會(huì )舉行，大家發(fā)現，富力地產(chǎn)的收購對價(jià)比原先融創(chuàng )談的，少了136.89億元。簽約儀式的第二天，富力地產(chǎn)董秘胡杰在招商證券電話(huà)會(huì )議上透露部分交易細節，稱(chēng)富力從獲得消息到簽字拍板只用了三四天時(shí)間，強調“只接受6折價(jià)格”，并且承認收購價(jià)格的確有變化，“直到簽約前最后一刻才定下”。

富力地產(chǎn)“砍價(jià)能手”的聲名由此傳開(kāi)。

但從報表來(lái)看，上述交易在2017年為富力帶來(lái)大額非經(jīng)常收益之后，至少2018年沒(méi)有給該公司帶來(lái)正面的收益。

業(yè)績(jì)報告顯示，期內酒店營(yíng)業(yè)額70.27億元，年內凈虧損4.59億元。 而在2017年，這一板塊營(yíng)業(yè)額為23.75億元，但盈利高達129.36億元，是當年凈利潤主要貢獻來(lái)源。

業(yè)績(jì)會(huì )現場(chǎng)，關(guān)于過(guò)去一年公司酒店業(yè)務(wù)的詳細虧損數據，李思廉和在場(chǎng)其他管理層沒(méi)有說(shuō)明。李思廉表示，酒店方面一般看現金流?！耙驗榫频甑馁~，本身很難賺錢(qián)?！?nbsp;

“在賬面上有會(huì )計的處理，所以大家很難看到我們酒店的實(shí)際情況，而目前酒店整體的凈利潤，返還給業(yè)主的大概是13.5億元?！备涣Φ禺a(chǎn)董事長(cháng)助理陳志濠也未直接回應媒體關(guān)于“酒店業(yè)務(wù)虧損”的疑問(wèn)。

李思廉則接著(zhù)陳志濠的話(huà)表示，“13.5億的利潤，已經(jīng)足夠覆蓋我們整個(gè)酒店的支出”。

當然，陳志濠也表示，要進(jìn)一步優(yōu)化酒店運營(yíng)，包括成本、售價(jià)、收入、利潤率。 

成為全球最大豪華酒店業(yè)主的富力地產(chǎn)，仍在負重前行。

李思廉表示，“公司針對酒店有很多計劃，包括在中國通過(guò)酒店資產(chǎn)包在市場(chǎng)融資，REITs等，會(huì )在二季度實(shí)行，這對公司都有非常大的幫助”。

規模方面李思廉也有計劃?！澳壳案涣τ惺畮组g酒店在建，兩年內公司酒店數量會(huì )增加到100間左右?！标愔惧┮餐嘎?，公司希望酒店加上其他投資物業(yè)的規模，在5年之內可以“翻一番”。

彎道超車(chē)的壓力

就在富力簽下萬(wàn)達酒店資產(chǎn)前一個(gè)月，該公司剛剛走完2017財年的上半年。根據后來(lái)披露的報表，截至2017年6月末該公司可自由支配的貨幣資金僅為156.84億元，比整個(gè)交易對價(jià)都少。據了解，簽約后的一段時(shí)間里，富力地產(chǎn)曾給旗下地產(chǎn)在售項目壓力，要求迅速回款。

值得注意的是，2018年全年，富力地產(chǎn)權益合約銷(xiāo)售金額約1310.6億元，擦線(xiàn)完成1300億的年度目標，對于這種規模的企業(yè)來(lái)說(shuō)，近200個(gè)億的交易所形成的財務(wù)壓力，不可能是短時(shí)間的。

據2018業(yè)績(jì)，截至報告期末，計入流動(dòng)負債的借款為524億元，長(cháng)期借款為1109.48億元。而報告期末現金為347億元，其中可自由支配的現金僅為198億元。

當然，富力地產(chǎn)董事總經(jīng)理李哲明表示，2018年到期的短期負債為160億元。而近期所進(jìn)行的一些融資項目，其時(shí)限均在一年以上?！案涣Φ禺a(chǎn)短期內的負債壓力已經(jīng)基本解決?！?/p>

據統計，2018年富力公開(kāi)發(fā)債超過(guò)20次，融資金額將近800億元。不過(guò)，融資道路并不順利。過(guò)去一年中，富力地產(chǎn)曾4次取消融資計劃。 

尤其是，自2006年上市以來(lái)，富力還首次進(jìn)行股權再融資。2018年11月5日，富力地產(chǎn)公告，決定發(fā)行不超過(guò)8.06億股新H股，若以當日收盤(pán)價(jià)12.14港元/股計算，富力地產(chǎn)將融資97.79億港元。

2019年伊始，富力繼續開(kāi)啟融資之路的“高舉高打”。其已完成了8筆融資，包括3筆超短期融資券、2筆資產(chǎn)支持證券-ABS、1筆公司債和2筆優(yōu)先票據，融資規模超250億元。

此外，富力的融資成本還在不斷攀升。據富力地產(chǎn)2018年中期報告，上半年融資成本高達27.5億元，同比上升184%。據2018年年報，報告期內，公司融資成本更同比增加212%，達到52.12億元。 

關(guān)于2019年房地產(chǎn)金融信貸政策的判斷，張力曾在今年兩會(huì )期間公開(kāi)表示，其持有較為樂(lè )觀(guān)態(tài)度?！爱斍叭谫Y情況已經(jīng)好了很多，利率也較前幾個(gè)月有明顯下降”。同時(shí)，“總體融資環(huán)境對于地產(chǎn)應該說(shuō)比較好，沒(méi)之前那么緊了”。

富力地產(chǎn)曾經(jīng)是華南五虎之一，即中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中最早冒出來(lái)的弄潮兒。但是最近幾年，富力地產(chǎn)出現過(guò)掉隊。

2018年是富力地產(chǎn)歷史上首次突破千億大關(guān)?！扒|”曾是這家老牌兒房企早在2016年就立志達到的目標。那一年，富力達到600億左右的銷(xiāo)售額，當年過(guò)“千億”的房企不過(guò)十二三家，業(yè)績(jì)最高的恒大也剛達到3700億元。

分化從2017年開(kāi)始拉大。這一年，行業(yè)前三的銷(xiāo)售額均已超過(guò)5000億，千億房企數量也增加至17家。步入2018年，千億規模房企陣營(yíng)已超30家。如今，富力這一階段性進(jìn)程的達成，整整晚了兩年。

非常明顯的跡象是，富力地產(chǎn)希望通過(guò)收購，來(lái)實(shí)現彎道超車(chē)。繼收購萬(wàn)達酒店資產(chǎn)后，2018年3月，富力以57億收購海航資產(chǎn)。

一個(gè)問(wèn)題是，大環(huán)境是否支持富力去實(shí)現上述愿望。2019年初，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了明顯的拐點(diǎn)，1~2月全國商品房銷(xiāo)售面積出現負增長(cháng)。幾個(gè)月前，萬(wàn)科董事長(cháng)郁亮甚至提出了“活下去”的口號。

業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，在被問(wèn)及諸如萬(wàn)科提出“活下去”的口號，而富力地產(chǎn)是否有類(lèi)似的公司策略時(shí)，李思廉表示，那是郁亮開(kāi)玩笑，他是提醒大家活下去。 

“萬(wàn)科是國內毋庸置疑的最強大的房地產(chǎn)公司，我們理解萬(wàn)科也是國營(yíng)。按照萬(wàn)科提供的業(yè)績(jì)，擁有的土地儲備，擁有的稅后利潤，在市場(chǎng)的影響力和融資能力，它肯定能活下去的?！崩钏剂f(shuō)。

富力當然不是國營(yíng)企業(yè)，但李思廉表示，富力地產(chǎn)在市場(chǎng)打拼了二十多年。經(jīng)歷了國家宏觀(guān)調控、世界金融海嘯和其他一些挫折，都能夠堅持下來(lái)的公司，都應該具有市場(chǎng)的保護能力，在市場(chǎng)競爭中活下去。

“沒(méi)有什么難受的?！崩钏剂f(shuō)。

*本文來(lái)源：微信公眾號“ 中國企業(yè)家雜志”（ID：iceo-com-cn），本文作者：李艷艷，原標題：《那個(gè)收了萬(wàn)達74家酒店的公司，仍在負重前行》。