昨日，在香港上市的復星旅游文化集團（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“復星旅文”）發(fā)布了2018年財報，這是這家公司自去年底上市來(lái)，第一次向資本市場(chǎng)交出成績(jì)單。

我們簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)，復星旅文去年的成績(jì)好不好？答案是好也不好，這么說(shuō)絕非和稀泥。復星旅文本質(zhì)上還是一個(gè)文旅公司，所以峨眉峰嘗試用文旅視角拆分下2018年的復星旅文。

用文旅視角看文旅公司，要先看運營(yíng)。

2018年春節，復星旅文投資的大項目三亞亞特蘭蒂斯開(kāi)業(yè)（春節第一天試運營(yíng)）。一般來(lái)說(shuō)，投資規模過(guò)百億的文旅目的地開(kāi)業(yè)第一年響不響至關(guān)重要。從2018年春節開(kāi)業(yè)到年底，復星旅文的三亞亞特蘭蒂斯項目沒(méi)有錯過(guò)任何一個(gè)旺季，那么開(kāi)業(yè)第一年的游客量有多少是個(gè)關(guān)鍵指標。

2018年，三亞亞特蘭蒂斯大約有320萬(wàn)游客，當年亞特蘭蒂斯營(yíng)收為7.5億。這種大項目開(kāi)業(yè)第一個(gè)完整年，游客量過(guò)兩百萬(wàn)能說(shuō)及格，過(guò)三百萬(wàn)當然稱(chēng)得上不錯?？邕^(guò)兩百萬(wàn)游客量門(mén)檻，很多投資規模在十億級別的小鎮一般需要兩到三年時(shí)間。當然開(kāi)業(yè)第一年往往來(lái)自渠道方的團客較多，這就導致客單價(jià)較低一日游居多，比如上述兩個(gè)數大概一算，就知道去年亞特蘭蒂斯的客單均價(jià)沒(méi)有超過(guò)300元。

亞特蘭蒂斯除了擁有中國最大的天然海水水族館之一、總面積20萬(wàn)平米的水世界外，還擁有1314間高級海景房。你要知道，一個(gè)目的地的房間數過(guò)千，就表明這個(gè)目的地是以沉浸體驗為主，住宿業(yè)態(tài)就是重要的承接載體。

由此，住宿指標至關(guān)重要。去年二季度+前一個(gè)半月、三季度、四季度亞特蘭蒂斯的入住率分別為47.5%、73%、55.8%，入住率最高集中在第三季度，三個(gè)時(shí)間節點(diǎn)所對應的客房均價(jià)為1562元、1982元、2190元。在四季度入住率降低的情況下，從三季度開(kāi)始客房均價(jià)逐漸走高，這反映出其定位策略仍堅持高端不走量。據稱(chēng)亞特蘭蒂斯在今年春節的客房入住率超過(guò)了90%。

住宿承接高端低頻需求，游樂(lè )承接高頻走量需求。從亞特蘭蒂斯的游樂(lè )+餐飲收入也能看出端倪，這兩塊收入相對較為穩定，并沒(méi)有出現類(lèi)似入住率這樣的大起大伏。去年三季度和四季度兩塊的營(yíng)收分別為1.16億和1.09億，兩者相差在七百萬(wàn)。

上面都是不錯的一面。

下面我們看亞特蘭蒂斯在開(kāi)業(yè)第一年的運營(yíng)利潤怎么樣。

盡管沒(méi)有公開(kāi)，但是峨眉峰根據現有的財務(wù)數據大致測算了下，去年亞特蘭蒂斯的文旅經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)應該出現了虧損（這個(gè)正常?。?，僅以2018年單個(gè)財年來(lái)看（刨除年前開(kāi)業(yè)前成本），單純亞特蘭蒂斯的文旅經(jīng)營(yíng)（不包含房地產(chǎn)）的實(shí)際虧損可能在一個(gè)億以?xún)龋?/strong>不知準確否？望復星同仁通告。

當然，如果將棠岸房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同結轉利潤加進(jìn)去算總賬，亞特蘭蒂斯去年總體經(jīng)營(yíng)利潤（分類(lèi)為目的地項）就達到了正的15.57億，可謂冠絕群雄。棠岸業(yè)務(wù)的來(lái)龍去脈，下文會(huì )有交代。我們接著(zhù)往下看。

Club Med是復星旅文的重要成熟資產(chǎn)，Club Med在全球營(yíng)運67家度假村，歐非中東設有40家度假村（包括一艘游輪），于美洲設有12家度假村，于亞太地區設有15家度假村（包括在中國設有六家度假村）。在經(jīng)營(yíng)模式方面，17家度假村采用自持模式，41家度假村采用租賃模式，9家度假村采用管理合約模式。

上表是Club Med的財務(wù)數據兩年對比，2018年總收入達到126億，相比于2017年有近9個(gè)點(diǎn)的漲幅，同時(shí)接待能力與房?jì)r(jià)有所上升。入住率則有所降低，這可能由于其去年新開(kāi)業(yè)的五個(gè)項目所致。

由于Club Med帶有一價(jià)全包的特征包括住宿，以上述數據為基，簡(jiǎn)單測算可知Club Med去年接待的游客應該在800萬(wàn)人次左右，若再加上三亞亞特蘭蒂斯的320萬(wàn)客流，復星旅文在2018年于全球總體接待的游客量就超過(guò)了1000萬(wàn)。

沒(méi)用十年，郭廣昌就用資本打造出了一個(gè)千萬(wàn)級別的文旅巨無(wú)霸可贊可嘆，而這僅是起步。

如果你看到這里，峨眉峰想問(wèn)，你覺(jué)得復星旅文有問(wèn)題嗎？

在今天復星旅文發(fā)布的財報通稿中，所言皆為大好，比如息稅攤銷(xiāo)前利潤暴漲、收入提高、利潤率提高等等，當然這些都是事實(shí)。不過(guò)，你需要知道此乃亞特蘭蒂斯所配套的棠岸房地產(chǎn)項目收入確認到2018年所致。

不得不承認，房地產(chǎn)收入在市場(chǎng)化文旅項目中的位置不可替代。我們來(lái)看，亞特蘭蒂斯的棠岸房地產(chǎn)都貢獻了什么。

棠岸房地產(chǎn)項目共計33億合同收入確認結轉到2018年，同時(shí)為復星旅文貢獻了接近19億的毛利，最為重要的是貢獻了17億的經(jīng)營(yíng)利潤，也由此導致復星旅文多數財務(wù)指標實(shí)現關(guān)鍵性增長(cháng)。

可做對比的是，Club Med一百多億的收入，經(jīng)營(yíng)利潤為4.4億。

從商業(yè)角度來(lái)看，峨眉峰覺(jué)得這沒(méi)什么不好，開(kāi)發(fā)文旅項目促進(jìn)了地價(jià)提升，房?jì)r(jià)收入又給企業(yè)長(cháng)久經(jīng)營(yíng)文旅提供了彈藥支持，運營(yíng)期的文旅項目又會(huì )產(chǎn)生持續的現金流自我溫飽。此中邏輯不難懂，這個(gè)鏈條也是常用慣用。但是這個(gè)鏈條也并非萬(wàn)無(wú)一失，回到復星旅文在三亞的亞特蘭蒂斯項目，你不得不承認復星旅文的運氣很好，而且有驚而無(wú)險。

文旅項目投資是重資產(chǎn)投資，長(cháng)周期運營(yíng)，海量資金填入，說(shuō)到底就是一個(gè)資金鏈的問(wèn)題。所有這些均取決于項目配套房地產(chǎn)的銷(xiāo)售周期去化周期，而所有這一切又都取決于房地產(chǎn)調控政策。

峨眉峰記得沒(méi)錯的話(huà)，亞特蘭蒂斯配套的棠岸房地產(chǎn)項目應該是在2016年11月開(kāi)的盤(pán)，這個(gè)時(shí)候正是全國房地產(chǎn)市場(chǎng)最后瘋狂時(shí)期，棠岸項目也獲得了最為寶貴的半年窗口。

2017年5月10日，三亞房地產(chǎn)限購、限售政策猛然升級，市場(chǎng)隨之進(jìn)入蕭條期。這個(gè)政策暫停向在海南已擁有1套及以上住房的非本省戶(hù)籍居民家庭出售住房；在海南無(wú)住房的非本省戶(hù)籍居民家庭，在三亞市中心購買(mǎi)商品住宅需提供連續 1年個(gè)稅或社保證明；取得產(chǎn)權證滿(mǎn)兩年方可售賣(mài)等等。

若棠岸項目開(kāi)盤(pán)晚了半年，那么復星旅文目前處于何種境地就是一個(gè)未知數。眼前的例子比比皆是，比如中弘股份的如意島、北京御馬坊商住項目等等。

相比于其他老牌文旅巨無(wú)霸，復星旅文這個(gè)“新兵”現階段真心不錯，天時(shí)、地利均沾；渠道、內容涵蓋中外皆為頂級；資源獲取、G端扶持又召之即得。

但是，你看這么多的好東西聚到一起也是大問(wèn)題，如何從量到質(zhì)產(chǎn)生蝶變？“小年輕”又如何持續撐起大鋪面？消化得了、不掉價(jià)、且能往上走？要回答好這些問(wèn)題，真的挺難。對郭廣昌如此，對現有的旅文團隊亦是如此。

當然，復星旅文還要駕馭文旅+房地產(chǎn)兩個(gè)板塊，又分別怎么駕馭呢？上市公司的概念、題材、空間等全新的模式又在哪里呢？

提的問(wèn)題太多，結論也不少，今天我們就財報寫(xiě)財報，其他待后續再寫(xiě)。