隨著(zhù)現代消費者對現代住宿需求的不斷升級，近年來(lái)，一批建設較早、服務(wù)設施逐漸老化的酒店又一次面臨從內到外“改裝”的挑戰。如何在“老瓶”里裝進(jìn)“美酒”，讓消費者“心醉神迷”，成了業(yè)者探索的熱點(diǎn)。

中國酒店業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，市場(chǎng)保有量達到飽和，酒店存量市場(chǎng)巨大，舊酒店改造（以下簡(jiǎn)稱(chēng)舊改）與產(chǎn)品轉型被提上日程。面對同質(zhì)化的產(chǎn)品及陳舊的設施，如何改造才能重新贏(yíng)得市場(chǎng)，成了業(yè)界一個(gè)熱點(diǎn)話(huà)題。

確定舊改項目的市場(chǎng)定位

過(guò)去十年中，不少酒店因起步早、圈地快，所處的區域已成為繁華的商業(yè)區，甚至部分已被圈進(jìn)城市商業(yè)核心位置。為何一些地處中心區的酒店失去了吸客的能力？原因就在于過(guò)去粗放式的市場(chǎng)投放，周邊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，內部設施設備嚴重老化所帶來(lái)的各種影響，再加上周邊新酒店的出現，其市場(chǎng)競爭力明顯下降，或者是直接失去競爭力，面臨虧損的局面。

如何確定舊改項目的市場(chǎng)定位？首先是區域地位。確定項目地在該區域的位置，分析市場(chǎng)是否還有競爭空間，或者是是否還具備酒店商業(yè)價(jià)值；其次就是市場(chǎng)定位。了解周邊同行的項目情況，定位走向、優(yōu)勢與劣勢的對比，確定自身項目在未來(lái)商業(yè)空間中該具有何種產(chǎn)品優(yōu)勢；最后是品牌定位。無(wú)論是加盟連鎖品牌還是沿用或創(chuàng )建自己的品牌，都需要確定單體運營(yíng)及加入連鎖的優(yōu)劣勢，詳細分析項目未來(lái)需要面臨的問(wèn)題，分析品牌檔次是否符合項目地的實(shí)際情況。

舊改項目的定位準確與否，將決定后期酒店產(chǎn)品的收益、市場(chǎng)競爭能力、生存空間等關(guān)鍵性問(wèn)題。因此，前期的工夫不可省略，單憑臆想砸錢(qián)改項目，將導致后期資金的損失。

項目基礎設施評估的重要性

過(guò)去的舊改項目中，投資人直接把酒店“推倒重來(lái)”的現象非常普遍。事實(shí)上，在舊改項目中，很多基礎設施是可以再次投入使用的。舊改項目的基礎設施評估標準將直接給后期投資帶來(lái)重大的變化。評估應該從以下幾個(gè)方面展開(kāi)。

機電設施、消防設備。這在酒店投入中是相當大的一部分，需要綜合評估原有設備的使用年限、維修保養情況、未來(lái)可使用的年限等。通過(guò)邀請專(zhuān)業(yè)人員評估，可以重新核定未來(lái)機電設備的采購及種類(lèi)，在未來(lái)的拆遷過(guò)程中，保護好原有設備，變得積極而有意義。

硬裝部分?？头康母魤?、餐廳的廚房與消費區功能劃分等，都涉及各種硬裝投入。很多公司往往一刀切，導致現場(chǎng)一片狼藉，不僅需要后期加大成本投入，同時(shí)在拆遷過(guò)程中，垃圾運送費用開(kāi)支也非常龐大。所以要了解現有功能區分是否符合酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，比如傳統酒店客房大多數比較寬敞，如果原有格局符合未來(lái)酒店品牌，類(lèi)似于隔墻這些硬裝是完全可以不拆除的，只需要對過(guò)不適用的部分進(jìn)行改造即可。

軟飾。酒店年年都有小改造或物品增加，有些舊物裝飾隨著(zhù)歲月的流逝變得極有歷史意義，可以通過(guò)舊物改造或重復使用，讓更多歷史得以重現。目前，世界各地均在推崇類(lèi)似的裝飾手法，讓老物件獲得了重生。

修舊如舊的價(jià)值不可忽略

修舊如舊不僅僅是為了節省成本，更是一種漸進(jìn)式的保護措施，讓更多人文的、精神的通過(guò)建筑保存下來(lái)。盡可能的利用原物，最大限度保存建筑原構建，通過(guò)舊料保持原有建筑的個(gè)性與風(fēng)格，可以更好地體現建筑原味。

此外，通過(guò)舊物改造，達到再生利用的價(jià)值，這不僅僅有利于企業(yè)獲利，更能減少建筑垃圾。在這點(diǎn)上，韓國的家庭已經(jīng)提前做到了，筆者曾在韓國家庭做客，發(fā)現其舊木門(mén)改造的中庭屏風(fēng)、石舂上面加塊玻璃就是茶幾等做法，簡(jiǎn)單而樸素的改造，卻讓人看到了其品位與不俗的理念。

樓體建筑與品牌差異化的關(guān)系

因時(shí)代的發(fā)展，建筑變成了一個(gè)符號，見(jiàn)證了一段歷史。很多酒店建筑，也因此有了自己獨特的優(yōu)勢及嚴重的不足。樓體建筑與品牌差異化有著(zhù)千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

城市的發(fā)展與建筑密切相關(guān)，過(guò)去人均收入低，汽車(chē)保有量同比較少，建筑在設計停車(chē)功能時(shí)也同步偏少。很多核心區的樓盤(pán)，其建設獨具特色，樓層較高，符合輕奢酒店或者是五星綜合體酒店的建設要求，但因為停車(chē)功能?chē)乐厝笔?，阻礙了大部分有車(chē)一族入內消費，因此失去了競爭的先機，酒店完工后依然無(wú)法獲得競爭力。

這一類(lèi)酒店的改造應按照酒店的樓體建筑，核定樓層的層高、電梯數量及可改造數量、停車(chē)配套、物業(yè)情況等等，尋找與建筑本身符合的一些品牌，可以避免硬傷帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)損失。同時(shí)，也可以揚長(cháng)避短，給自己的項目帶來(lái)更多的收益。品牌的不同，選擇客群不同，其消費需求與特點(diǎn)、出行方式、服務(wù)體驗的要求也截然不同，因此，在項目圈內選擇更符合商圈與自身建筑的品牌，是符合商業(yè)模式的。

資金流向把控項目動(dòng)作

投資者選擇舊改項目時(shí)，大多數已經(jīng)了解過(guò)去的舊改所需要的費用，因未經(jīng)過(guò)科學(xué)測算，基本上是備足了資源下決心改造。但是從財務(wù)角度節省一分錢(qián)都是純利潤，賺取一分錢(qián)都是營(yíng)業(yè)額。能在前期資金上把握好，后期經(jīng)營(yíng)管理者肩上的重擔就會(huì )減少，意味著(zhù)投資回報期更短。

前文中談到的各種定位及分析功夫做足后，資金的把控已然做到一大半，后期的無(wú)非就是改造項目中的正常投入。當然，需要提醒的是，舊改項目一樣有如新建酒店一樣的采購及各種招投標問(wèn)題，嚴控資金的做法，同樣是不容松懈的。特別是因為舊改項目的盤(pán)點(diǎn)及清算，材料的審核更需要嚴謹，要確定新材料與舊設備的數量相符，避免重復采購等情況發(fā)生。

老瓶子如何包裝好新酒

“老瓶裝新酒”這些年在酒店行業(yè)很常見(jiàn)。但是，老瓶如何把新酒包裝好，這就需要非常巧妙的手法。老瓶子最大的特色就是傳播已經(jīng)很廣，消費者耳熟，不需要投入大量的資金宣傳。遺憾的是，有些老瓶子里的酒，早就不符合大眾的口味。

過(guò)去的回力鞋，是一代人的回憶，而后被國外的團隊模仿后，變成了時(shí)尚輕奢品，人家的新瓶子里把回力這壺老酒裝了。值得思考的是，酒店是否換種思路，如果這酒很香，那我們自己換個(gè)新瓶子又何妨？只要不是被其他人拿走即可。這就是思維的轉換。

2018年度一些“老酒換新裝”的國產(chǎn)品牌銷(xiāo)售量下降。其中原因是其產(chǎn)品的研發(fā)能力較弱，跟不上時(shí)代的潮流。

同理，酒店行業(yè)也要有與時(shí)俱進(jìn)的思維，才能激發(fā)對時(shí)代的理解。無(wú)論是老瓶裝新酒，還是新瓶裝老酒，只要符合消費者需求，符合商業(yè)價(jià)值，都是值得改變的。

*本文來(lái)源：中國旅游報，本文作者：夏子帆，原標題：《舊酒店如何改造才能重新贏(yíng)得市場(chǎng)》。