爛尾多年的美濃小鎮迎來(lái)新主。

1月15日，阿里司法拍賣(mài)平臺中，杭州蕭山區浦陽(yáng)鎮桃北新村的桃花源房產(chǎn)項目資產(chǎn)包被融創(chuàng )以33.4億元的總價(jià)競得。這個(gè)資產(chǎn)包中最大的亮點(diǎn)正是前些年紅極一時(shí)的超級大盤(pán)“云都美濃小鎮”項目。

“北有良渚文化村，南有美濃小鎮”。美濃小鎮是一個(gè)因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂爛尾，卻曾和萬(wàn)科良渚文化村齊名的百萬(wàn)平方大盤(pán)，于2015年擱淺停工至今。

此次美濃小鎮被融創(chuàng )拿下，孫宏斌的文旅版圖構建也駛上了快車(chē)道。在收購萬(wàn)達文旅項目后，去年下半年融創(chuàng )再攬入萬(wàn)達原文旅集團和13個(gè)文旅城項目的設計、管理和規劃公司。有了成熟的運營(yíng)團隊，也無(wú)疑增加了融創(chuàng )大舉擴圍的底氣。隨著(zhù) “歸心城市”戰略的啟動(dòng)，融創(chuàng )構想打造集科創(chuàng )、文旅、商業(yè)、教育、醫養等多種功能于一體的城市聚落，而定位為“中國最大養老型旅游綜合體”的美濃小鎮無(wú)疑提供了一個(gè)非常合適的試驗場(chǎng)。

只是，一個(gè)體量如此龐大的項目，不僅需要充裕的資金支持，更需要操盤(pán)者極強的運營(yíng)能力。尤其是“康養文旅+地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式，這對開(kāi)發(fā)商整體要求極高，對運營(yíng)管理的“高精尖”要求之多無(wú)一不構成考驗。

接手美濃小鎮，融創(chuàng )真的準備好了嗎？

1月15日，阿里司法拍賣(mài)平臺拍賣(mài)名為“蕭山區浦陽(yáng)鎮桃北新村的桃花源房產(chǎn)項目”的資產(chǎn)包，在耗時(shí)1天經(jīng)過(guò)51輪競價(jià)后，融創(chuàng )全資子公司融創(chuàng )鑫恒投資集團有限公司以33.4億元的總價(jià)競得，溢價(jià)率18%。資料顯示，該資產(chǎn)包內包括了當年被稱(chēng)為“蕭山南的良渚文化村”的超級紅盤(pán)——美濃小鎮。

美濃小鎮位于蕭山浦陽(yáng)鎮桃花源景區，項目距離蕭山主城區22.5公里，杭州主城區35公里，蕭山國際機場(chǎng)32公里，湘湖景區19公里，杭金衢高速公路浦陽(yáng)出口1.5公里，臨浦出口6公里。交通區位優(yōu)勢十分明顯。

美濃小鎮所在區位

美濃小鎮是杭州蕭山少有的百萬(wàn)平方大盤(pán)，項目規劃范圍5.3平方公里，住宅建設用地1600畝，遠景規劃居住人口約3萬(wàn)人，包含了臨湖獨院、雙拼、多聯(lián)排屋、養生公寓、花園洋房、景觀(guān)公寓等多種物業(yè)形態(tài)。該項目原計劃8年內完成。如若建成，將成為杭州近郊不可多得的集休閑、旅游、度假、養老居住于一體的目的地，還將帶動(dòng)周邊商貿、物流、文創(chuàng )、金融等產(chǎn)業(yè)的可持續發(fā)展。

然而因毛地出讓?zhuān)疬w過(guò)程長(cháng)達十余年，情況錯綜復雜。所屬開(kāi)發(fā)商登峰集團、云都置業(yè)長(cháng)期不能正常開(kāi)發(fā)，沉淀大量資金，卻無(wú)法產(chǎn)生效益，最終資金鏈斷裂，于2015年申請破產(chǎn)。隨后，美濃小陷入停工狀態(tài)。

美濃小鎮樓盤(pán)現狀

這不是美濃小鎮第一次網(wǎng)上拍賣(mài)。2018年9月，阿里司法拍賣(mài)網(wǎng)站上就曾掛出相關(guān)拍賣(mài)公告。但因土地市場(chǎng)轉冷、地塊本身仍存在不少歷史遺留瑕疵、部分拆遷債權人異議等原因，到10月份拍賣(mài)時(shí)無(wú)人報名，最終慘遭流拍。

與前一次競拍不同，此次拍賣(mài)在一定程度上降低標準，起拍價(jià)由32億元降至28億元，保證金由6.4億元降至1.4億元，涉訴房屋從23套降至1套，幾乎所有的涉訴房屋都轉化為可售房屋。在付款方式上，原來(lái)需要一個(gè)月內付清余款，這次放寬為“在拍賣(mài)成交之日起60日內支付至全款的50%（不含保證金），在180日內全款到位”。此外，原先困擾開(kāi)發(fā)商的拆遷問(wèn)題、流轉土地問(wèn)題、債務(wù)等問(wèn)題，也都得到了解決。

項目本身良好區位優(yōu)勢、競拍條件的下調、更加優(yōu)惠的政策支持，這自然吸引了買(mǎi)家的注意，也是促成此次二拍成交的重要因素。不過(guò)，與融創(chuàng )競爭的還有另外一家龍頭房企，那便是打造良渚文化村的萬(wàn)科。

據阿里拍賣(mài)網(wǎng)顯示，此次競拍只有兩家房企報名，分別是融創(chuàng )和萬(wàn)科。

萬(wàn)科的出現并不意外，其在杭州的資歷比融創(chuàng )深厚不少。近幾年萬(wàn)科一直占領(lǐng)杭州房企成交金額排行榜的首位，2010年至今，從未跌出前三。而這其中除了新開(kāi)發(fā)的項目，良渚文化村給予萬(wàn)科的貢獻不容忽視。去年，良渚文化村的供應幾乎占了杭州萬(wàn)科三分之一的銷(xiāo)售體量。

有市場(chǎng)消息稱(chēng)，此前萬(wàn)科有意接盤(pán)將項目打造成“杭州南部良渚文化村”，與余杭的良渚文化村相呼應。

蕭山算是長(cháng)三角區域內的價(jià)值洼地。與杭州熱門(mén)區域相比，蕭山價(jià)格并不高（2.5萬(wàn)/㎡），在長(cháng)三角輻射作用下，受到不少投資客的關(guān)注。2018年，在調控的影響下，蕭山的成交量在收縮，但價(jià)格并未有太大調整，且供需情況處于“客多房少、供不應求”的狀態(tài)。

蕭山房?jì)r(jià)對比及供需情況

資料顯示，在美濃小鎮這個(gè)資產(chǎn)包里，包含了12宗宅地，總用地面積達到56.77萬(wàn)平米，無(wú)證房屋建筑總面積5517.6平米；5宗風(fēng)景名勝用地，總用地面積約11.36萬(wàn)平米；2宗公共設施用地，總用地面積3.35萬(wàn)平米，在建工程建筑面積約1.7萬(wàn)平米。

此前有媒體測算，以資產(chǎn)包32億元的總起價(jià)計算，如果將風(fēng)景名勝設施用地和公共設施用地（約14.7萬(wàn)平方米）按照零地價(jià)、做地成本暫不考慮外，住宅部分的地價(jià)在5680元/平方米左右。

盡管美濃小鎮之前符合預售條件的671套房屋中，有558套已售，但實(shí)際上美濃小鎮已開(kāi)發(fā)面積不過(guò)130畝左右，整個(gè)拍賣(mài)標的項目的有證土地達1065畝。而且，當時(shí)經(jīng)過(guò)破產(chǎn)管理人與項目所在地的桃北新村和尖山村談判，最終將另外的3102畝流轉土地也一并納入拍賣(mài)標的。也就是說(shuō)，這個(gè)項目留待接盤(pán)方想象和開(kāi)發(fā)的空間還很大，完全可以當一個(gè)全新的項目進(jìn)行打造，這對房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是最大的誘惑。

拿下這個(gè)資產(chǎn)包對于融創(chuàng )而言，基本保證未來(lái)其在杭州的一個(gè)基礎開(kāi)發(fā)量，如同有了一個(gè)壓箱寶。不過(guò)，如此體量的項目，不僅需要充裕的資金支持，對操盤(pán)者的運營(yíng)能力亦是考驗。融創(chuàng )如何應對？

2018年是融創(chuàng )收獲頗豐的一年。根據融創(chuàng )發(fā)布的公告顯示，去年共實(shí)現合約銷(xiāo)售金額4649.5億元，同比增長(cháng)27%，合約銷(xiāo)售面積約3056.2萬(wàn)平米，合約銷(xiāo)售均價(jià)約1.52萬(wàn)元/平米。據媒體不完全統計，融創(chuàng )2018年從公開(kāi)市場(chǎng)斬獲的土儲達到1654.55萬(wàn)平米。

而在文旅方面，孫宏斌也毫不掩飾對于文旅的期待值，在大手筆收購萬(wàn)達文旅項目后，去年下半年，融創(chuàng )再以62.81億元收購萬(wàn)達原文旅集團和13個(gè)文旅城項目的設計、管理和規劃公司，同時(shí)還成立了文旅集團。有了成熟的運營(yíng)團隊，也無(wú)疑是融創(chuàng )拿下美濃小鎮的最大底氣。

不得不說(shuō)，融創(chuàng )在資金及土地資源方面具有強大優(yōu)勢，而這也是其在文旅領(lǐng)域大舉擴圍的動(dòng)力。

2018年7月，融創(chuàng )啟動(dòng) “歸心城市”的戰略，將科創(chuàng )、文旅、商業(yè)、教育、醫養等資源納入城市綜合功能的開(kāi)發(fā)運營(yíng)，意欲打造生產(chǎn)、生活、生態(tài)相融的城市聚落。而美濃小鎮最初的定位就是“中國最大養老型旅游綜合體”，這無(wú)疑提供了一個(gè)非常合適的試驗田。此次拿下美濃小鎮項目，融創(chuàng )不排除將其打造成理想小鎮的可能性。

美濃小鎮項目所在地實(shí)景

不過(guò)，體量如此龐大的項目，光有資金支持遠遠不過(guò)，操盤(pán)者的運營(yíng)能力更是極大的考驗。尤其是“康養文旅+地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)模式，對外在自然環(huán)境、氣候條件，內在的運營(yíng)業(yè)態(tài)、管理方式都要求極高，這需要開(kāi)發(fā)團隊對城市開(kāi)發(fā)運營(yíng)有深刻的理解，對市場(chǎng)有敏銳的嗅覺(jué)。

以良渚文化村為例，其成功離不開(kāi)天生就具有的強勢稀缺的自然環(huán)境，以及背靠有中華文明象征意義的良渚遺址人文資源。除了住宅部分外，內部還配備有一定體量的商業(yè)、醫療、教育、娛樂(lè )、公建等，對外還需要便捷的交通來(lái)支持。這中間也離不開(kāi)運營(yíng)團隊別具眼光的精雕細琢，讓概念理想型真正落實(shí)到生活中的點(diǎn)點(diǎn)滴滴。

對于融創(chuàng )來(lái)說(shuō)，拿下美濃小鎮項目，其文旅產(chǎn)業(yè)又多了一個(gè)重要的“根據地”。不過(guò)，文旅項目的打造對政策、資金、運營(yíng)的要求之高、之多尤甚。踏錯一步，極有可能墜入深淵。以融創(chuàng )目前的產(chǎn)品資源整合能力和操盤(pán)運營(yíng)能力，美濃小鎮能否超越萬(wàn)科良渚文化村，仍是未知。