日本的輕井澤在百年間迅速崛起，成為世界知名度假休閑小鎮，而在中國，哪些旅游目的地可以開(kāi)發(fā)成如同輕井澤一樣的卓越小鎮？

擁有極佳區域位置的莫干山與輕井澤有不少相似之處，可以說(shuō)，莫干山之于長(cháng)三角幾大中心城市就如同輕井澤之于東京。長(cháng)三角是全國最大經(jīng)濟市場(chǎng)，而莫干山恰好處于這個(gè)金三角的中心，輻射整個(gè)經(jīng)濟圈。這是莫干山成為世界卓越小鎮的基礎。

莫干山和輕井澤的鎮域面積相仿；同是二戰前西方傳教士建造的別墅群落；東西方人群混居的社區；具有山地風(fēng)貌，是著(zhù)名的避暑勝地，都曾得到社會(huì )名流及上層階級的垂青。

莫干山區位圖

其次，它和輕井澤有許多相似的元素。它們鎮域面積相仿；同是二戰前西方傳教士建造的別墅群落；東西方人群混居的社區；具有山地風(fēng)貌，是著(zhù)名的避暑勝地，都曾得到社會(huì )名流及上層階級的垂青。輕井澤是天皇夫婦的度假地，而莫干山也曾是蔣宋蜜月之地，杜月笙等民國風(fēng)云人物都曾在這里居住過(guò)，毛澤東、陳毅等皆在此留下痕跡。

本文將從莫干山的全域旅游布局、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟現狀、交通等基礎設施狀況以及民宿產(chǎn)業(yè)等方面深入分析莫干山能否成為第二個(gè)輕井澤。

1、鎮域范圍擴大，有山有水打破山體景觀(guān)的單一格局

新莫干山鎮鎮域范圍擴大

現在的莫干山鎮是2016年1月由原莫干山鎮、筏頭鄉撤并組成, 東接德清武康街道, 南鄰杭州市余杭區百丈鎮、黃湖鎮, 西連安吉縣遞鋪鎮, 北靠吳興區埭溪鎮, 區域面積約185平方公里，管轄18個(gè)行政村, 3個(gè)居民區, 戶(hù)籍人口3.1萬(wàn)人。

山環(huán)水抱，景色宜人，氣溫舒適

莫干山鎮位于長(cháng)江三角洲的杭嘉湖平原，境內群山連綿，重巒疊嶂, 是典型的山區小鎮。村域內植被密度高，有山林11.2萬(wàn)畝，森林覆蓋率達到91.7%，形成了一片綠色的海洋。

境內水資源豐富，共有水庫58座，另有余英溪、阜溪、埭溪三條溪流穿境而過(guò)，青山綠水，負氧離子含量高，是一座天然氧吧。

地處亞熱帶季風(fēng)氣候區，四季分明，雨量充沛，陽(yáng)光充足，年平均氣溫16.0攝氏度，氣候十分宜人。

2、莫干山興盛的歷程

莫干山的旅游開(kāi)發(fā)可以從時(shí)間和空間兩個(gè)維度進(jìn)行分析，并且可以分為三個(gè)節點(diǎn)。

別墅群落避暑勝地（約1891年-1937年）

莫干山的避暑特性始于1891年。西方傳教士來(lái)這里占地筑屋，至夏令來(lái)此避暑?！赌缮街尽防镌幸韵掠涊d：

“夏天的時(shí)候，到莫干山避暑的主要都是國外人，國內的只有那些地位顯貴之人才有避暑的愛(ài)好，外國即使是小小的生意人也會(huì )慕名前來(lái)，然后便在此地修建房屋?！?nbsp;

到1898年的時(shí)候，西方的傳教士大量涌入莫干山，并在此修建避暑之處。

這個(gè)時(shí)期的莫干山地區的別墅和避暑活動(dòng)都是圍繞“蔭山街”開(kāi)展的，這里混居了大量的國人和外民，形成了熱鬧異常的“山中社區”。

近代四大避暑地之一 （1994年-2007年）

二戰爆發(fā)后，由于戰亂，莫干山的別墅區一度沒(méi)落。直至1978年，國務(wù)院批準莫干山對外開(kāi)放；1985年莫干山批準為第一批省級風(fēng)景名勝區；1994年莫干山被列如國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區名單，與北戴河、雞公山、廬山一起重新被評為中國四大避暑地之一。

這時(shí)候的莫干山旅游活動(dòng)范圍以從蔭山街的別墅階段擴大到由四大景區（大坑景區、蘆花蕩公園、武嶺村景區和劍池景區）組成的風(fēng)景名勝區。

然而，當時(shí)的莫干山相比其他三大避暑勝地，始終不溫不火。進(jìn)入21世紀，仍少有游客。

以裸心谷為首的民宿大爆發(fā)時(shí)期，（2007年——）

2002年莫干山“頤園”的開(kāi)發(fā)，被認為是現代意義的第一家民宿。2007年，來(lái)自南非的高天成租下三九塢8棟老房子，將其改造成精品民宿“裸心鄉”，成為首家洋家樂(lè )，開(kāi)啟了莫干山民宿快速發(fā)展的序幕。同年，莫干山由于裸心谷等一批國外業(yè)主建造的高端名宿，被《紐約時(shí)報》評為全球最值得一去的45個(gè)地方之一，再次走入國際視野。

這個(gè)時(shí)期的莫干山，空間范圍不局限于莫干山風(fēng)景區，而是以其為依托，在周邊相鄰村鎮內發(fā)展以生態(tài)文化、農耕文化為主的國際化的休閑度假產(chǎn)業(yè)?？臻g范圍的變化導致了景觀(guān)特質(zhì)的改變，青山、竹林、農田、茶園、溪流、人居聚落共同形成的立體鄉村景觀(guān)滿(mǎn)足了城市中產(chǎn)階級對鄉村優(yōu)美環(huán)境和慢生活氛圍的向往。

3、組團式開(kāi)發(fā)，各個(gè)功能區定位各有特色

根據2018年5月頒布的《德清西部地區保護與開(kāi)發(fā)控制規劃》，莫干山鎮有6大規劃區域?？傮w格局呈組團式開(kāi)發(fā)，圍繞著(zhù)中心的莫干山核心景區，周邊5個(gè)區域結合各自的特點(diǎn)規劃不同的產(chǎn)業(yè)。三個(gè)旅游服務(wù)區（分別為仙潭旅游服務(wù)區、后塢旅游服務(wù)區、筏頭旅游服務(wù)區）和莫干山旅游集散中心把各組團串起。

重點(diǎn)示范村

西北部的重點(diǎn)示范村，主要由仙潭村、后塢村和大造塢村組成。這里是湖州市十大鄉村旅游集聚區之一，環(huán)莫干山鄉村旅游集聚區。

我們通過(guò)三個(gè)村莊的空間肌理，發(fā)現它們有共同的特點(diǎn)：農田多、精品民宿多，是莫干山區域精品民宿聚集地。民宿大多依田而造，開(kāi)發(fā)莊園、農家等等旅游項目。

精品項目區域

北部的精品項目區，主要集中在南路村和合頭村兩個(gè)村。這個(gè)區域的特點(diǎn)是農田多，酒店和民宿的分布并不密集，但每個(gè)住宿點(diǎn)的占地面積較大，往度假村的形式發(fā)展，側重品牌的打造。

我們先看南路村，這里住戶(hù)集中，村里的行政功能完善，有學(xué)校，教堂，商業(yè)等。區域內有主干交通曉于線(xiàn)和后喬線(xiàn)橫貫。度假酒店分布在主干道周邊。農田面積大，有生態(tài)農業(yè)示范區。

合頭村則成狹長(cháng)狀，農田面積更大，酒店數量不多，景觀(guān)視覺(jué)通廊打通。構成一個(gè)以中心稻田景觀(guān)聚攏多個(gè)具有空間結構相似性的聚落的群落，形成“山水拱衛、人居環(huán)抱、交通串聯(lián)”的山水景觀(guān)空間格局。

西南部的精品項目區主要由佛堂村、筏頭村、東沈村、勤勞村四個(gè)村組成。這片區域村落聚集，學(xué)校醫院等基礎設施完備，旅游產(chǎn)業(yè)的民宿及其他相關(guān)旅游項目較少。勤勞村和東沈村農田、竹林成片，有第二產(chǎn)業(yè)竹藝加工廠(chǎng)等開(kāi)設在此。

這片區域由于接近莫干山核心旅游區以及與武康鎮接壤，所涉及土地面積之大，是前往莫干山景區的必經(jīng)之路。德清政府于今年5月把該區域規劃為擁有康養、體育、生態(tài)農業(yè)、度假村以及文創(chuàng )、會(huì )展等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的大體量項目開(kāi)發(fā)區。

莫干山鎮的高峰村位于該區域內，我們從下圖可以看到該村幾乎是一個(gè)半山區的鄉村，經(jīng)濟林4100畝，主要有杉木、茶園、毛竹等。境內有莫干山香溢生態(tài)園，有機農場(chǎng)以及蠶園等等第一產(chǎn)業(yè)。規劃中的莫干山國際影視文創(chuàng )小鎮也在境內。

莫干山核心風(fēng)景區

該區域除了莫干山名勝風(fēng)景區外還包括莫干山鎮的兩個(gè)社區分別為庾村社區和莫干山社區。我們可以把后兩個(gè)社區看作為莫干山鎮的小鎮中心，這里是整個(gè)莫干山鎮的行政職能中心所在地，未來(lái)的莫干山旅游集散中心也將在這里。

目前，庾村的建設還不成體系，項目不夠豐富，主要還是以民宿產(chǎn)業(yè)為主，不足以達到一個(gè)小鎮中心的功能。雖然前幾年有臺灣文創(chuàng )團隊打造庾村文化市集，但規模較小，缺乏一定的品牌影響力。

庾村文化市集

庾村文化市集改造于庾村蠶種場(chǎng)。場(chǎng)地始建于民國時(shí)期，近百年來(lái)陸續建造的十幾幢房子隨著(zhù)地形散布后留出許多空地。設計團隊用當地盛昌的竹子在場(chǎng)地上搭出竹棚，結合地形關(guān)系整理場(chǎng)地，并按照蠶場(chǎng)建筑的特征用空間的方式加以改造，改造后的建筑面積為5500平方米。

臺灣文創(chuàng )團隊提出文化“市集”的概念，將空間、場(chǎng)所、舞臺、市場(chǎng)、作坊等元素及其職能進(jìn)行聚集，以之作為城鄉互動(dòng)的空間節點(diǎn)、物資集散的商業(yè)節點(diǎn)以及鄰里關(guān)系的社區節點(diǎn)等，并凸顯當地文化價(jià)值。

改造后的文化市集有咖啡廳，有自行車(chē)主題餐廳，有充滿(mǎn)藝術(shù)氣息和設計感的青年旅舍，還有造型獨特的窯烤面包......包含了文化展示、藝術(shù)公園、鄉村教育培訓、餐飲配套、藝術(shù)酒店等。

洋家樂(lè )

圍繞著(zhù)庾村一帶的幾條山溝，有三十多家來(lái)自各國投資者和當地村民以低碳休閑理念開(kāi)辦的“洋家樂(lè )”，風(fēng)格簡(jiǎn)潔，崇尚環(huán)保、親近自然的鄉村。

二、民宿產(chǎn)業(yè)蓬勃卻擋不住村莊老齡化的趨勢

1、二三產(chǎn)是主要收入來(lái)源

在德清縣，隨工業(yè)化和城鎮化進(jìn)展，農民對土地依賴(lài)呈現越來(lái)越少趨勢。自1999年左右，德清已在國內較早實(shí)施“土地流轉”。多年后，土地流轉在莫干山地區也逐漸開(kāi)始流行，當地農民更多選擇在附近城鎮務(wù)工而不是留在村里務(wù)農作為家庭收入重要渠道。原先以竹木、瓜果、養殖為主業(yè)的莫干山鎮，如今在產(chǎn)業(yè)形態(tài)上已經(jīng)發(fā)生了重大改觀(guān)。

如今的莫干山村鎮居民，“純粹農戶(hù)”基本消失，二三產(chǎn)早已是主要的收入來(lái)源。其中，經(jīng)濟作物以竹林和茶園為主，其中竹林面積5萬(wàn)多畝，茶園3千多畝，干鮮果3千多畝。 第二產(chǎn)業(yè)以竹木加工、茶葉生產(chǎn)、瓜果生產(chǎn)、家禽養殖、瑩石及石料開(kāi)發(fā)開(kāi)采為主。形成具有一定規模的竹制品加工業(yè)、茶葉加工業(yè)、高科技節能產(chǎn)品業(yè)、化工業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)。

2007年后，以民宿產(chǎn)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)收入也逐漸上升。據統計，德清縣“洋家樂(lè )”吸收縣內直接從業(yè)人員4000余人，為鄉村旅游配套的商店、交通等旅游相關(guān)行業(yè)吸收縣內從業(yè)人員超過(guò)10000人，人均年收入為4.5萬(wàn)元。

莫干山鎮農村居民2015年人均可支配收入達到24839元，同期，浙江省農村常住居民人均可支配收入為21125元，全國為11422元。

2、人口老齡化，年輕勞動(dòng)力由于醫療教育等因素離開(kāi)農村

然而，收入的增長(cháng)，并沒(méi)有留住莫干山原住民駐守于山中。相反，絕大多數莫干山村青壯年勞動(dòng)力除了就業(yè)機會(huì )的多寡，尤其為了教育和醫療資源攝取及其品質(zhì)保障，前往城鎮，至少是附近工商業(yè)較為發(fā)達城鎮務(wù)工甚至定居。返山創(chuàng )業(yè)者不過(guò)是寥寥，離山謀業(yè)者才是主流。而且，留在村中謀生存的勞動(dòng)力，其教育水準一般都在高中以下（大多占留村人口80—90%），有的村更高。也就是說(shuō)，莫干山鄉村社區缺乏活力。

依據莫干山村鎮工作人員的介紹，一方面，當地人口老齡化趨勢有增無(wú)減，包括一些“民宿旺村”在內，老齡人口占比至少達21%；另一方面，本地青壯年勞動(dòng)力流往縣城工商業(yè)集中區趨勢繼續增加，留守村鎮的主要是老年人。以莫干山鎮2015年人口數據為例，總人口為29889人，其中勞動(dòng)力為18948人，二者之比為63.3%。2016年1月，筏頭鄉并入莫干山鎮后，前述二者比例并無(wú)什么改變。

莫干山鎮實(shí)施“生態(tài)立鎮、旅游強鎮”發(fā)展戰略，全力打造“最美國際化休閑旅游風(fēng)情小鎮”，依托良好的自然景觀(guān)和歷史人文底蘊，大力推動(dòng)休閑度假旅游、文化產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農業(yè)的發(fā)展。

該鎮現有莫干山黃芽精品園、義遠有機生態(tài)園、陽(yáng)光生態(tài)園等有機生態(tài)農業(yè)基地。筏頭鄉全力打造長(cháng)三角一流的戶(hù)外運動(dòng)休閑旅游目的地，大力發(fā)展洋家樂(lè )與農家樂(lè )。在龍頭“裸心谷”的帶動(dòng)下，休閑度假旅游業(yè)發(fā)展迅速。

自2007年莫干山鎮首家洋家樂(lè )誕生以來(lái), 截止到2017年6月份已有以洋家樂(lè )為代表的精品民宿70多家, 總計民宿達到550多家。全鎮共有國家級農業(yè)旅游示范點(diǎn)1家, 省、市級農家樂(lè )特色村 (點(diǎn)) 13個(gè)，星級以上農家樂(lè )78家。

據統計, 2016年全年接待游客203.6萬(wàn)人次, 同比增長(cháng)22%, 實(shí)現旅游收入22.03億元, 其中民宿接待游客153.5萬(wàn)人次, 實(shí)現直接營(yíng)業(yè)收入14.6億元。

1、與省內外城市間交通便捷

莫干山的區位決定了它在休閑旅游目的地市場(chǎng)有很大的優(yōu)勢。莫干山地處滬、寧、杭長(cháng)三角中心，距杭州、湖州55公里，離上海210公里，離南京250公里。自駕3小時(shí)基本都能到達，最大限度保證周末2天的休閑游客群。

再加上近幾年德清政府積極“融杭”，境內有104 國道直通杭州，304省道改建，開(kāi)辟首條城際公交588，以及宣杭鐵路和杭寧高速公路等等縮短了莫干山與南京杭州的出行時(shí)間。

2、境內交通規劃單一且路況較差

雖然長(cháng)三角主要城市前往德清縣交通形式多樣便捷，但是從德清縣到達莫干山景區的交通路線(xiàn)卻過(guò)于單一。

我們看下圖，目前從德清境內只有09省道和三莫線(xiàn)連接德清縣武康鎮和莫干山風(fēng)景名勝區。且三莫線(xiàn)的道路較差，駕車(chē)從武康鎮到達莫干山風(fēng)景名勝區需要50到70分鐘。

• 主要巴士環(huán)線(xiàn)沿三莫線(xiàn)和09省道，經(jīng)庾村和筏頭鄉接武康和莫干山。

• 次級巴士環(huán)線(xiàn)連接庾村和后塢、庾村和筏頭以及環(huán)莫干地區。

• 景區內有環(huán)山旅游車(chē)，通行于山上各主要景點(diǎn)、別墅間。

1、莫干山風(fēng)景區的旅游規劃

我們先看下圖莫干山國家級風(fēng)景區總體規劃（2015年修編版）。2015年版規劃莫干山風(fēng)景名勝區面積 36平方公里 ，外圍保護地帶面積 22平方公里。 規劃總面積 58平方公里。

規劃形成 “一山一湖一溪，兩區一帶多點(diǎn)”的總體布局結構。

“一山一湖一溪”， 指的是莫干山、莫干湖、雙溪自然山水資源。

“兩區一帶多點(diǎn)”：是由上述三個(gè)山水自然資源形成的莫干山景區、莫干湖景區、雙溪景帶以及眾多景點(diǎn)，組成特色各異、功能互補的風(fēng)景區游賞體系。

莫干山和莫干湖分別位于莫干山風(fēng)景區的南北兩個(gè)方位，雙溪景區呈帶狀，連接起莫干山和莫干湖，有效地把莫干山風(fēng)景區內的景點(diǎn)串起。同時(shí)，三個(gè)景區在節點(diǎn)處分別設置四個(gè)旅游服務(wù)區，為游客提供休閑、娛樂(lè )和咨詢(xún)等服務(wù)。

2、“避暑勝地”標簽還未打破

莫干山風(fēng)景區2016年門(mén)票收入為1909萬(wàn)元，接待人數39.23萬(wàn)人。根據2016年5-10月莫干山景區流量數據，分析如下：

流量高峰監控

按月流量分析，莫干山在7月流量最大，截止10月底，流量呈不斷下降趨勢。由此看出，莫干山是避暑勝地，在夏季人數多，隨著(zhù)天氣轉涼，人流量減少。

流量實(shí)時(shí)監控

按駐留時(shí)長(cháng)分析，莫干山平均駐留時(shí)長(cháng)5.6個(gè)小時(shí)。按行程天數分析，超過(guò)71.3%的游客行程天數為一天，19.7%的游客行程天數為兩天，5.6%的游客行程天數為三天。按實(shí)時(shí)流量分析，莫干山日流量只有一個(gè)高峰，總體呈現在12:00-15:00。

節假日流量監控

在“五一”勞動(dòng)節、端午節、中秋節、“十一”國慶節中，國慶節莫干山人流量最大，其次是勞動(dòng)節，分別對國慶節和勞動(dòng)節期間日流量進(jìn)行分析，按流量總數統計分析，莫干山游客人數在節假日中間數量達到高峰，游客人數呈正態(tài)分布，每天的高峰時(shí)段在14:00-16:00。

流量來(lái)源監控

統計莫干山游客歸屬地信息，發(fā)現來(lái)莫干山游玩的游客大都來(lái)自長(cháng)三角地域，其中，超過(guò)65%的人來(lái)自浙江本地，超過(guò)25%來(lái)自江蘇和上海，只有10%左右來(lái)自其他省市，除去江浙滬地區，游玩熱情最高的城市是安徽，其后是北京、廣東、山東、河南、湖北、江西。大陸以外來(lái)莫干山游玩的城市或國家（地區）占人數總比例不超過(guò)0.01%，中國香港、美國、中國臺灣人數排名前三。

對比莫干山鎮全年客流量260萬(wàn)，但景區只有30多萬(wàn)的游客，說(shuō)明莫干山大部分是度假客人。景區游客量低，吸引力有限，而且景區的位置還割斷了不同度假組團之間的聯(lián)系，因此莫干山整體景區的品質(zhì)亟需優(yōu)化，適應這種度假型旅游目的地的產(chǎn)品發(fā)展需要。

1、莫干山民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程

“洋家樂(lè )”的興起

2007 年，一名外國商人到莫干山旅游避暑。莫干山的自然勝景和鄉村風(fēng)光使他萌生了做民宿的想法，建立起了第一家“洋家樂(lè )”，也就是裸心谷。隨著(zhù)“洋家樂(lè )”居住設施完善與休閑設施的建設，逐漸吸引了莫干山周邊城市居民到此參觀(guān)游覽，住宿需求增多，一些本地居民開(kāi)始改造自己的農宅為民宿接待游客，同時(shí)少量外地投資者看中此地民宿的價(jià)值，租下農宅并對其進(jìn)行改造，使之更適合游客居住。

莫干山民宿爆發(fā)

2013 年莫干山民宿產(chǎn)業(yè)初具規模，民宿開(kāi)始向“專(zhuān)業(yè)化”發(fā)展。隨著(zhù)鄉村旅游的迅速發(fā)展游客逐漸增多，開(kāi)辦民宿的人增加，政府通過(guò)有序引導產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建設基礎設施、污水處理、綠化工程等支持民宿的建設，同時(shí)通過(guò)資金補貼和對外宣傳，吸引更多的投資者和游客。

2015年美麗鄉村建設和2016年特色小鎮使莫干山民宿如雨后春筍。截至2015 年，整個(gè)民宿數量達400 多家，總營(yíng)業(yè)收入達到6、7 億，有統計的稅收將近2500 萬(wàn)元。

行業(yè)洗牌，淘汰加劇

過(guò)快的房源增長(cháng)，導致民宿整體服務(wù)質(zhì)量下降，2017年起，莫干山民宿市場(chǎng)大浪淘沙的跡象明顯，入住率低是所有民宿主面臨的困局。

為維持莫干山民宿行業(yè)持續發(fā)展，德清縣政府對于新申請開(kāi)業(yè)的民宿審批嚴格，并將莫干山民宿床位總量控制在1萬(wàn)張左右。引導精品民宿替換低端民宿，將資源傾斜給已經(jīng)有品牌的民宿。

2、莫干山民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式

莫干山民宿分布在庾村集鎮、燎原村、勞嶺村等多個(gè)村莊。民宿的經(jīng)營(yíng)者有本地人、外地人還有外國人。

我們集合了莫干山鎮評選的“莫干山2017年度最具品牌影響力民宿（洋家樂(lè )）”和一些知名民宿品牌，列了一個(gè)名單包括每個(gè)民宿的房間數。

在精品民宿分布上，如上圖所示，它們大多都集中分布在莫干山鎮，并主要圍繞莫干山景區或位于交通干道沿線(xiàn)?？臻g集聚帶來(lái)的綜合效益明顯，不僅促進(jìn)居民觀(guān)念轉變、勞動(dòng)力回流鄉村就業(yè)、農產(chǎn)品銷(xiāo)售與推廣等，還有力地促進(jìn)莫干山地區旅游的復蘇，鄉村文化、民國文化、騎行文化以及歷史文化等的挖掘與開(kāi)發(fā)。

在房間數量上，除了裸心系列，其他精品民宿/酒店都是低于50間，20間左右的規模居多。以設計感、精品化和服務(wù)見(jiàn)長(cháng)。

在品牌上來(lái)看，莫干山民宿目前單個(gè)品牌影響力還不夠，能被大家所熟悉的除了裸心就只有大樂(lè )之野。恰恰，這兩個(gè)品牌又都有規?；l(fā)展的趨勢，大樂(lè )之野已有把品牌作為輕資產(chǎn)輸出的計劃。

在德清縣2015 出臺的縣級民宿等級劃分標準《鄉村民宿服務(wù)質(zhì)量等級劃分與評定》中，將民宿劃分為精品民宿、優(yōu)品民宿和標準民宿三類(lèi)。

在民宿的打造上整體呈現出精品化的趨勢，一些精品民宿還成立了酒店管理公司，輸出品牌到外地進(jìn)行輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

精品民宿

一般占地較大，建筑風(fēng)格經(jīng)過(guò)設計和推敲，民宿居住條件和設施能達到較高水平，并能進(jìn)行一些商業(yè)活動(dòng)的接待，民宿內提供spa、溫泉甚至騎馬等多種活動(dòng)。

優(yōu)品民宿

具有一定的建筑風(fēng)格，居住條件和設施較好，提供場(chǎng)所供賓客休閑聚會(huì )。

標準民宿

有公共活動(dòng)空間，居住質(zhì)量較好。

3、拓展莫干山民宿產(chǎn)業(yè)鏈

我們對比上述莫干山民宿帶來(lái)的稅收收入和莫干山景區的門(mén)票收入，會(huì )發(fā)現一個(gè)極其危險的信號。那就是莫干山的旅游目前完全是靠民宿產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)起來(lái)的。而2017年開(kāi)始的民宿熱退潮之后，莫干山鎮民宿業(yè)自然會(huì )大受影響。據統計，莫干山的冬季的入住率也只能達到50%。

莫干山產(chǎn)業(yè)過(guò)于單一的現狀已暴露，在休閑旅游產(chǎn)業(yè)的的大背景，進(jìn)行民宿產(chǎn)業(yè)升級和功能拓展是當務(wù)之急。

而以民宿產(chǎn)業(yè)為基礎，結合莫干山鎮的現有條件，最能夠拓展的產(chǎn)業(yè)是：生態(tài)農業(yè)、度假休閑、旅游參觀(guān)、文創(chuàng )體驗和商務(wù)會(huì )展的產(chǎn)業(yè)系統。

而在民宿產(chǎn)業(yè)提升上，則應該以“精品化、連鎖化、規?；睘榘l(fā)展方向，拓展新的市場(chǎng)。

部分民宿經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)意識到這個(gè)問(wèn)題，與相關(guān)機構成立了莫干山民宿學(xué)院，這是教育培訓業(yè)在鄉村新興產(chǎn)業(yè)的嘗試，民宿學(xué)院提供相關(guān)課程對操作技能和管理方式進(jìn)行指導，提升現有的經(jīng)營(yíng)水平，為民宿產(chǎn)業(yè)提供智慧支撐，同時(shí)民宿學(xué)院也能成為民宿的一個(gè)形象出口，進(jìn)而擴大宣傳，以及接待民宿考察團，舉辦論壇等活動(dòng)。

德清縣在2017年接待國內外游客1998萬(wàn)人次，實(shí)現旅游總收入215億元，分別增長(cháng)21.5%和21.2%。這是莫干山鎮結實(shí)的游客基礎。

相比年接待量800多萬(wàn)的輕井澤，莫干山鎮2016年全年接待游客203.6萬(wàn)人次, 顯然還有很大開(kāi)發(fā)空間。

在做對比分析之前，我們先看兩個(gè)地區的總圖，有如下發(fā)現：

1、莫干山的山水自然資源比輕井澤要豐富，且分布在全域。莫干山與莫干湖之間有雙溪景觀(guān)帶縱向將兩大節點(diǎn)串起。

2、輕井澤的自然景觀(guān)分布較集中，基本環(huán)繞在輕井澤站和中輕井澤站周邊。兩個(gè)節點(diǎn)相離不遠，橫向由JR聯(lián)通。

3、莫干山的除了自然景觀(guān)外，產(chǎn)業(yè)較為單一，僅民宿產(chǎn)業(yè)較為知名。而輕井澤雖自然景色一般，但藝術(shù)文化產(chǎn)業(yè)更為發(fā)達，旅游活動(dòng)項目豐富，商業(yè)設施完善。整個(gè)度假休閑產(chǎn)業(yè)內容更為飽滿(mǎn)和豐富。

4、莫干山的民宿品牌多且雜，沒(méi)有形成國際影響力。輕井澤僅虹夕諾雅和王子兩大品牌就聞名世界。

5、輕井澤的小鎮中心有商業(yè)街、有藝術(shù)、有奧特萊斯、有別墅群落和自然景觀(guān)等等，相比之下莫干山鎮的小鎮中心還不具規模。

6、輕井澤的景區在鎮的外圍，小鎮中心相對比較集中，莫干山比較大的問(wèn)題是全鎮中心部分被景區隔斷，幾個(gè)主要村落組團的通達性不夠。因此需要強化小鎮中心對全域范圍的輻射。在道路系統規劃上，應該更加突出集中布局同時(shí)兼顧不同村落組團的互通性。

對比輕井澤，我們對莫干山的旅游開(kāi)發(fā)梳理如下幾點(diǎn)：

1、整個(gè)莫干山旅游項目單一，冬季項目幾乎空白。莫干山山體總體坡度平緩，且冬季降雪相對于周邊地區較多，周邊城市諸如杭州、湖州等地冬季幾乎無(wú)雪或少降雪，莫干山可以借此為契機，建立滑雪場(chǎng)地等，推動(dòng)特色旅游項目的開(kāi)發(fā)。好比輕井澤的王子滑雪場(chǎng)，如今成為東京市民冬季滑雪的勝地。同時(shí)，也可開(kāi)發(fā)溫泉資源，帶動(dòng)冬季旅游。

2、莫干山是個(gè)多山地區，但目前戶(hù)外運動(dòng)項目布局零散，不成系統，除了Discovery探索極限基地外，沒(méi)有其他知名品牌?？梢愿鶕缮姜毺氐纳襟w地形，進(jìn)行不同類(lèi)型的攀巖、漂流等體育項目賽事的進(jìn)行。

3、村莊活力整體上依然有待發(fā)掘提升。一眼望去除了民宿產(chǎn)業(yè)，其他產(chǎn)業(yè)均凋敝蕭條。在民宿產(chǎn)業(yè)的提升和拓展方面有待提升，可以結合生態(tài)農業(yè)、休閑旅游和文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。

4、莫干山鎮鎮中心除了庾村文創(chuàng )市集和洋家樂(lè )外，其他業(yè)態(tài)幾乎缺失。對比輕井澤的小鎮中心，除了主商業(yè)街“銀座街”外，還有音樂(lè )廳、美術(shù)館等各種文化建設，增添了旅行豐富性。

5、在節慶活動(dòng)方面，還有很多可挖掘的文化項目。德清縣以前在中國民間有三個(gè)重要的節慶活動(dòng)，“蠶花廟會(huì )”，“乾龍燈會(huì )”和“羊肉黃酒節”。都是針對當地風(fēng)俗特產(chǎn)和歷史延伸的節慶活動(dòng)。這些豐富的資源結合莫干山的生態(tài)農業(yè)，比如竹業(yè)、采茶業(yè)等，都可以進(jìn)行節慶活動(dòng)方面的拓展。

6、莫干山境內交通方式單一，缺乏慢行步道系統。鄉村旅游開(kāi)發(fā)與定位的重點(diǎn)是要突出區別于城市的鄉村特色——慢生活。輕井澤在交通方面的規劃設計值得借鑒，兩個(gè)小鎮中心除了有JR連接，并且在現有道路的基礎上還梳理出自行車(chē)道和人行道。整個(gè)區域的游覽地圖也很貼心的分為步行和騎行線(xiàn)路。為徒步及自行車(chē)愛(ài)好者感受鄉野風(fēng)光。

7、莫干山景區內交通組織方式混亂。由于莫干山建設多是傍山而建，土地資源極其有限。景區內部車(chē)輛可通行，大大降低了行人步行的安全性?？梢钥紤]在景區大門(mén)統一設置大型停車(chē)場(chǎng)，景區內部只允許內部車(chē)輛駛入，可以增加“當當車(chē)”等符合當地特色的內部區間車(chē)，這樣可以增強內部交通的安全有序，也能使更多的游客選擇漫步莫干山。

8、充分利用莫干山的地理區位，開(kāi)發(fā)會(huì )議旅游產(chǎn)品。莫干山位于全國經(jīng)濟高地長(cháng)三角中心，且在80年代就舉行過(guò)著(zhù)名的“莫干山會(huì )議”，可以利用優(yōu)勢，吸引地區性會(huì )議旅游活動(dòng)在莫干山舉行。

9、對標輕井澤，莫干山應珍惜當下的發(fā)展時(shí)機和如此優(yōu)秀的稟賦資源，除了優(yōu)化提升旅游業(yè)，還應重點(diǎn)發(fā)展時(shí)尚、文化娛樂(lè )和體育產(chǎn)業(yè)。在其他產(chǎn)業(yè)方面，莫干山當前亟需加大招商力度，高舉高打，視野開(kāi)闊，品味高雅，格局遠大。以臨近的上海，杭州，蘇州為招商根據地，甚至從全球進(jìn)行有資源建設性的精準招商，用現代影視音樂(lè )等具備流行制造能力的文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)整個(gè)區域的產(chǎn)業(yè)升級，打造成中國首屈一指的國際化產(chǎn)業(yè)型文化旅游目的地。

10、在外部大交通方面，如果有可能，莫干山應盡量引進(jìn)軌道交通的方式。軌交能夠大規模帶來(lái)年輕游客，全面激活鎮域范圍內的各類(lèi)產(chǎn)業(yè)活力?；蛞部蓞⒖季┒紞股叫』疖?chē)的模式修建一條專(zhuān)項觀(guān)光旅游鐵路，這也會(huì )是各網(wǎng)紅的旅游模式。

*本文來(lái)源：微信公眾號“房地產(chǎn)觀(guān)察家”（ID:realestatereview），作者：戴小西、鄒毅，執惠專(zhuān)家作者，領(lǐng)易咨詢(xún)總經(jīng)理（個(gè)人微信號：brian378183884)，原標題：《中國旅游的莫干山現象，除了民宿，還會(huì )有未來(lái)么？》。