昨日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強濱海濕地保護嚴格管控圍填海的通知》，《通知》要求完善圍填?？偭抗芸?，取消圍填海地方年度計劃指標，除國家重大戰略項目外，全面停止新增圍填海項目審批。

就在不久前，海南省人民政府發(fā)布《海南省貫徹落實(shí)中央第四環(huán)境保護督察組督察反饋意見(jiàn)整改方案》，明確生態(tài)保護紅線(xiàn)區內全面禁止圍填海，嚴肅查處清理違法違規旅游建設項目、房地產(chǎn)項目。該《方案》還叫停了多家房地產(chǎn)企業(yè)圍海填海項目，如融創(chuàng )日月島、中弘如意島等，并逐一提出整改措施。

此次國務(wù)院《通知》進(jìn)一步明確，嚴格限制圍填海用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、低水平重復建設旅游休閑娛樂(lè )項目及污染海洋生態(tài)環(huán)境的項目。業(yè)內人士認為，國務(wù)院政策的出臺意在加強生態(tài)保護，讓大家更珍視生態(tài)環(huán)境和自然資源，而對于那些圍海填海、“借旅游之名，行地產(chǎn)之實(shí)”的地產(chǎn)項目，后續再開(kāi)發(fā)已無(wú)可能。

全面停止新增圍海填海項目審批

近年來(lái)，隨著(zhù)城市擴張，土地需求劇增供應趨緊，各沿海省市紛紛“向海洋要土地”，掀起一輪填海造地熱潮。隨之而來(lái)的是部分近海海域資源供需矛盾、開(kāi)發(fā)利用與生態(tài)保護間的矛盾日益突顯。

以海南省為例，自2002年《中華人民共和國海域使用管理法》頒布實(shí)施以來(lái)，截至2017年底，該省海域內已批準填海造地項目用海共188宗，面積4212.8144公頃，其中旅游娛樂(lè )填海造地面積占比過(guò)半。

大量圍填海不僅使大陸海岸線(xiàn)縮減，而且破壞了海岸動(dòng)態(tài)平衡、造成局部海域生態(tài)系統退化。2017年8月10日-9月10日，中央環(huán)保督察組對海南省開(kāi)展環(huán)境保護督察。督察發(fā)現，海南沿海市縣向海要地、向岸要房等情況嚴重，對局部生態(tài)環(huán)境造成明顯影響或破壞。12月23日，中央第四環(huán)保督察組對海南省進(jìn)行督察反饋。為落實(shí)環(huán)保督察反饋意見(jiàn)，海南省委省政府對違法違規項目實(shí)施整改。

不僅僅是海南，不久前國家海洋督察組對廣東、山東、上海、浙江、天津等省(市)開(kāi)展以圍海填海專(zhuān)項督查為重點(diǎn)的海洋督查工作，亦發(fā)現不少問(wèn)題，包括圍填海政策法規規劃落實(shí)不到位、圍填海項目審批不規范、海洋生態(tài)環(huán)境保護存薄弱環(huán)節，特別是一些圍填海項目存在政府主導未批先填現象……

7月25日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加強濱海濕地保護嚴格管控圍填海的通知》?！锻ㄖ分赋?，我國將完善圍填?？偭抗芸?，取消圍填海地方年度計劃指標，除國家重大戰略項目外，全面停止新增圍填海項目審批。

同時(shí)，國務(wù)院強調，新增圍填海項目要同步強化生態(tài)保護修復，邊施工邊修復，最大程度避免降低生態(tài)系統服務(wù)功能。未經(jīng)批準或騙取批準的圍填海項目，由相關(guān)部門(mén)嚴肅查處，責令恢復海域原狀，依法從重處罰?！锻ㄖ访鞔_，原則上，不再受理有關(guān)省級人民政府提出的涉及遼東灣、渤海灣、萊州灣、膠州灣等生態(tài)脆弱敏感、自?xún)裟芰θ鹾Ｓ虻膰詈ｍ椖俊?/p>

世界旅游城市聯(lián)合會(huì )首席專(zhuān)家、中國旅游協(xié)會(huì )休閑度假分會(huì )會(huì )長(cháng)魏小安對執惠表示，目前許多濱海城市土地的擴用，都是在依靠填海來(lái)增加土地使用，國務(wù)院政策的出臺意在加強生態(tài)保護，讓大家更珍視生態(tài)環(huán)境和自然資源。

原國家旅游局旅游規劃專(zhuān)家王興斌認為，政策主要針對兩方面：一個(gè)方面是要求加大對外開(kāi)放，包括對沿海島嶼、無(wú)人居住島嶼的開(kāi)放。此前海南省發(fā)布《海南省無(wú)居民海島開(kāi)發(fā)利用審批辦法》，明確單位或個(gè)人可申請開(kāi)發(fā)利用無(wú)居民海島，將用于娛樂(lè )、港口等行業(yè)。但與國際海島游的火熱形成對比的是，我國海島游市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)和利用方面還存在較大差距，尚處于初級階段。國務(wù)院政策意在規范島嶼開(kāi)發(fā)，也是對外開(kāi)放的需求使然。

另一方面是加強環(huán)境保護。政策的關(guān)注重點(diǎn)還是放在海島“濫開(kāi)發(fā)”上。王興斌表示，近兩年我國出現了盲目的圍海造島現象，海洋生態(tài)環(huán)境保護問(wèn)題越來(lái)越突出，其中最嚴重的當屬海南的文旅地產(chǎn)項目，這些項目嚴重破壞了海洋的生態(tài)環(huán)境。

嚴格限制圍填海用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

近年來(lái)，海南省因其良好的自然環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的海島資源，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商覬覦的重點(diǎn)目標。尤其是2006年之后，海南省房地產(chǎn)大躍進(jìn)，眾多樓盤(pán)拔地而起，各種名目的旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)等，吸引各路炒房客紛至沓來(lái)。而過(guò)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)給海南的環(huán)境帶來(lái)了巨大的壓力，原生態(tài)植被破壞嚴重、海岸侵蝕加劇、生活污水直排等問(wèn)題凸顯。

今年5月，針對中央環(huán)保督察組反饋意見(jiàn)提出的問(wèn)題，海南省人民政府發(fā)布《海南省貫徹落實(shí)中央第四環(huán)境保護督察組督察反饋意見(jiàn)整改方案》，《方案》明確，生態(tài)保護紅線(xiàn)區內全面禁止圍填海，進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫?！闭?，嚴肅查處清理違法違規旅游建設項目、房地產(chǎn)項目，永久停止中部生態(tài)核心區開(kāi)發(fā)新建外銷(xiāo)房地產(chǎn)項目。

同時(shí)，《方案》對融創(chuàng )日月灣、中弘如意島、中國交建鳳凰島、海航南海明珠人工島等違規填海項目細化明確了整改措施，多個(gè)項目被責令停止建設。其中，融創(chuàng )日月島項目整改措施包括：責令日島、月島項目用海范圍內違法違規建設項目停止建設；聘請權威機構開(kāi)展環(huán)境評估，2018年9月底前，組織實(shí)施生態(tài)修復工程；2020年底前，完成所有的生態(tài)整治修復工作。中弘如意島項目整改措施包括：責令如意島填海項目用海范圍內違法違規建設項目停止建設，2018年6月底前，完成對項目違法違規行為的調查處理。

就在不久前，中弘股份發(fā)布公告稱(chēng)，旗下全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司因擅自在如意島項目三期工程建設中進(jìn)行填海占用海域面積3.2321公頃，被罰3733萬(wàn)元。

此次國務(wù)院《通知》亦明確，嚴格限制圍填海用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、低水平重復建設旅游休閑娛樂(lè )項目及污染海洋生態(tài)環(huán)境的項目。自然資源部要在2018年底前完成全國圍填?，F狀調查，并通報給有關(guān)省級人民政府。有關(guān)省級人民政府結合2017年開(kāi)展的圍填海專(zhuān)項督察情況，確定圍填海歷史遺留問(wèn)題清單，在2019年底前制定圍填海歷史遺留問(wèn)題處理方案，提出年度處置目標。

領(lǐng)易咨詢(xún)總經(jīng)理鄒毅此前在接受執惠連線(xiàn)時(shí)亦表示，海南的主導產(chǎn)業(yè)是以大旅游、大生態(tài)為主，而非房地產(chǎn)，過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目是急功近利的表現。一個(gè)城市的發(fā)展有它自身的規律，如果只單純依靠房地產(chǎn)而沒(méi)有工業(yè)、產(chǎn)業(yè)作為基礎，這是不可持續的。房地產(chǎn)項目即便要開(kāi)發(fā)，也不應突破環(huán)保紅線(xiàn)，要考慮社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境等多方面因素。

王興斌亦表示，旅游既是人類(lèi)活動(dòng)的基本需求，也是高層次的消費活動(dòng)，這無(wú)疑會(huì )對環(huán)境產(chǎn)生負面影響，但如何將負面影響降至最低，這就需要項目開(kāi)發(fā)者在經(jīng)營(yíng)和管理上，擯棄那些只追求效益、速度、規模的粗放式發(fā)展方式，轉變到高質(zhì)量的、可持續、環(huán)保型的發(fā)展方式上來(lái)。要以不傷害海洋生態(tài)環(huán)境為前提，采取更嚴格的保護措施，特別是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規模和梳理上做嚴格限制，要更多的體現在生態(tài)建設和綠化建設上。

“假旅游、真地產(chǎn)”項目難持續

文旅地產(chǎn)從字面上是“文化+旅游+地產(chǎn)”，但其本質(zhì)和核心是“文旅”而非“地產(chǎn)”。作為擁有豐富旅游資源的省份，海南本該大力發(fā)展旅游業(yè)和高端服務(wù)業(yè)，在這些年卻變成了“房地產(chǎn)工廠(chǎng)”。

據國家統計局公開(kāi)資料顯示，2017年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重排名前三位的城市分別是三亞、?？诤豌y川，占比分別為103.9%、43.4%和36.2%，其中，三亞和?？诰挥诤Ｄ鲜?，由于產(chǎn)業(yè)結構不合理，經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)度過(guò)高，尤其是三亞，占比超過(guò)100%，經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)度嚴重過(guò)高。

在海南建設自由貿易區和自由貿易港的大背景下，未來(lái)會(huì )有越來(lái)越多的資本加碼該區域，政策的監管和強化顯得越來(lái)越重要。此次國務(wù)院《通知》明確加大圍填海歷史遺留問(wèn)題的督查，全面開(kāi)展現狀調查并制定處理方案，依法處置違法違規圍填海項目。房地產(chǎn)企業(yè)圍海填海項目勢必會(huì )受?chē)绤柟芸亍?/p>

魏小安認為，部分房地產(chǎn)企業(yè)在海南圍海填海開(kāi)發(fā)旅游項目，其項目本質(zhì)卻跟旅游沒(méi)多大關(guān)系，填海做旅游也都是打著(zhù)旅游的幌子做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。一旦政策層面叫停，后續再開(kāi)發(fā)已無(wú)可能。

鄒毅亦表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有幾個(gè)紅線(xiàn)，一個(gè)是用地的紅線(xiàn)，第二個(gè)就是環(huán)保的紅線(xiàn)。一個(gè)項目的開(kāi)發(fā)，如果違反了生態(tài)環(huán)保的治理要求，違反了社會(huì )公眾利益，那么這個(gè)項目就不具備可操作性。如果項目未批先建，連手續都不合規，一旦被環(huán)保督查叫停，基本上沒(méi)有扳回的可能性。 

在魏小安看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在做文旅項目開(kāi)發(fā)時(shí)，應充分考慮如何與環(huán)保進(jìn)行融合，不要投機鉆空子，更不要“掛羊頭、賣(mài)狗肉”借旅游之名行房地產(chǎn)之實(shí)。