深陷債務(wù)危機的中弘，最終還是把如意島賣(mài)了。

7月11日晚，中弘控股股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬出售全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司100%的股權，交易價(jià)款為14億元，接盤(pán)方為佳兆業(yè)集團。

在重組失敗、債務(wù)壓頂的境況下，出售資產(chǎn)對處于生死邊緣徘徊的中弘股份而言，或是最能立竿見(jiàn)影的自救手段，甩賣(mài)如意島項目有望緩解當前資金危機。但對于佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，未來(lái)想要“盤(pán)活”如意島并不容易。一方面是如意島公司高達86億的負債，另一方面受環(huán)保督查影響，該項目目前仍處于暫停施工狀態(tài)，未來(lái)何時(shí)重啟仍是未知。

在房企競相布局文旅的當下，如何通過(guò)差異化內容來(lái)獲取優(yōu)勢是在競爭中取勝的關(guān)鍵。佳兆業(yè)在文旅領(lǐng)域的打法并不突出，且缺乏基于大型文旅項目的運營(yíng)經(jīng)驗。未來(lái)該如何讓如意島項目?jì)热輨?chuàng )新生產(chǎn)和可持續運營(yíng)？

一、逾期債務(wù)超40億，中弘甩賣(mài)如意島項目

7月11日晚間，中弘控股股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中弘股份”）發(fā)布公告稱(chēng)，為盤(pán)活存量資產(chǎn)，減少公司負債，降低財務(wù)費用，增加公司流動(dòng)資金，公司擬出售全資子公司海南如意島旅游度假投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“如意島公司”）100%的股權。

公告顯示，公司與海南羅勝特投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“羅勝特投資”）已于2018年7月8日簽署了附加生效條件的《股權轉讓協(xié)議》，公司擬以14億元的價(jià)格轉讓如意島公司100%股權。該協(xié)議尚需公司股東大會(huì )審核通過(guò)后方可實(shí)施。

如意島項目規劃圖

執惠了解到，如意島公司于2012年通過(guò)招拍掛取得如意島項目，已取得22個(gè)海域使用權證（含跨海大橋臨時(shí)棧橋），海域證對應的使用面積為4,081,214.00平方米。如意島項目分三期填海，一期248萬(wàn)平米填海已完成，已取得驗收批復，正在申辦海域使用權更換為土地使用權的相關(guān)手續；二期138萬(wàn)平米還剩余約200畝未完成，未辦理竣工海域使用驗收；三期330萬(wàn)平米尚未取得海域使用權證。

2017年8月因環(huán)保督察、項目開(kāi)發(fā)資金等問(wèn)題，如意島項目圍填海工程停工至今。為配合落實(shí)海南省環(huán)境保護督查小組工作相關(guān)文件精神，?？谑泻Ｑ蠛蜐O業(yè)局于2018年1月5日對轄區內的所有填圍海項目下發(fā)通知，實(shí)施“雙暫?！保〞和Ｊ┕?、暫停營(yíng)業(yè)），如意島項目也在其中。截至2018年4月30日，如意島公司資產(chǎn)總額約為89.81億元，負債總額為86.16億元，歸屬于母公司所有者權益為3.64億元。

如意島公司主要財務(wù)指標

對于此次轉讓標的資產(chǎn)，中弘股份表示，由于資金緊張，公司在建地產(chǎn)項目基本上都處于停工狀態(tài)，公司經(jīng)營(yíng)困難。此次資產(chǎn)出售有利于公司盤(pán)活存量資產(chǎn)，減少公司負債81.92億元，降低財務(wù)費用，增加公司流動(dòng)資金。

今年以來(lái)，中弘股份因為巨額債務(wù)問(wèn)題導致資金鏈嚴重危機。截至目前，中弘股份及下屬控股子公司累計逾期債務(wù)本息合計金額為41.13億元，全部為各類(lèi)借款。此外，大公國際連續多次下調中弘主體信用等級。截至目前，中弘主體信用等級已被降至CCC，債項“16中弘01”信用等級也由B下調至CCC。這意味著(zhù)中弘基本上已失去在資本市場(chǎng)獲取融資的資格。

為了償還債務(wù)，中弘試圖通過(guò)重組來(lái)擺脫困境。然而重組之路并不好走，被視為“救命稻草”港橋投資重組計劃最終以失敗告終。償債重壓之下，公司實(shí)控人王永紅選擇退出中弘股份。

6月29日，中弘股份公告稱(chēng)，王永紅控制的中弘卓業(yè)擬將所持公司22.28億股股份全部轉讓給新疆佳龍旅游發(fā)展股份有限公司，占公司總股本的26.55%。轉讓后，新疆佳龍將成為中弘股份控股股東。

執惠此前發(fā)文《如意島項目被罰3700萬(wàn)，重組計劃泡湯，中弘或甩賣(mài)資產(chǎn)自救》指出，若重組失敗，中弘或甩賣(mài)資產(chǎn)自救。如今“斷臂求生”出售如意島，顯然是債務(wù)纏身的中弘股份在更換大股東后的求生關(guān)鍵。

如意島項目由中弘股份在2012年砸下30億元取得，被視為公司轉型文旅道路上一個(gè)極重要的復合型旅游地產(chǎn)項目。按照中弘股份此前的計劃，該項目的總投資金額為129億元，截至去年底，中弘股份實(shí)際投入的資金已經(jīng)達到44.9億元。但因資金短缺及違規填海等問(wèn)題，如意島項目擱淺至今。數據顯示，該項目今年1-4月讓中弘蒙受利潤虧損達7162萬(wàn)元。

根據公告披露，此次接盤(pán)的羅勝特投資主要股東為楊惠琪、劉彩霞、徐婉純、深圳市豪熙投資有限公司、超旭置業(yè)(深圳)有限公司。其中深圳市豪熙投資有限公司、超旭置業(yè)（深圳）有限公司合計持有40%股權，該兩股東由佳兆業(yè)集團控股有限公司間接控制。同時(shí)，上述三名自然人同樣持有三亞天海盛行房地產(chǎn)投資公司的60%股權，而后者40%股權由佳兆業(yè)旗下另外兩家殼公司持有。換言之，羅勝特投資和三亞天海盛行均為佳兆業(yè)子公司。

海南羅勝特投資有限公司股東信息

佳兆業(yè)此時(shí)花費14億出手接盤(pán)，附有諸多條件，包括：本次評估是以如意島開(kāi)發(fā)項目能夠順利恢復施工，并正常進(jìn)行后續開(kāi)發(fā)為假設前提；如意島公司將承擔對北京銀行的委托貸款本金余額41億元，如意島還承擔18億元債務(wù)以及不超過(guò)15.61億元應付工程款等，此外如意島公司應收北京中弘弘毅投資有限公司的10.27億元等。

各方一致同意并確認，交割日之前的如意島除列有的負債以外，其他負債和或有債務(wù)（包括交割日前已發(fā)生但未披露或雖發(fā)生在交割日后但系因交割日前的原因而導致的目標系列公司債務(wù)和或有債務(wù)），均由中弘股份承擔，且不得向如意島公司及旗下公司及羅勝特投資追償。

而羅勝特投資通過(guò)受讓中弘股份持有的如意島公司100%權益，并享有如意島項目全部權益（包括全部海域及陸地權益、江東大道合同項下權益、集散地國有土地征收墊付及租賃合同項下權益和跨海大橋權益等）。

中弘股份公告稱(chēng)，本次股權轉讓若順利完成后，將會(huì )為公司帶來(lái)增量資金7300萬(wàn)元，減少公司負債約82億元，同時(shí)帶來(lái)投資收益10.31億元。而佳兆業(yè)需支付7300萬(wàn)元現金，并承擔如意島74.61億元債務(wù)。

佳兆業(yè)近年來(lái)凈利潤走勢

執惠查詢(xún)佳兆業(yè)財報顯示，在經(jīng)過(guò)三年的凈利虧損后，佳兆業(yè)2017年扭虧為盈，但是債務(wù)壓力仍較大。其2017年年報顯示，報告期內，集團總資產(chǎn)由2016年的1658億元增加至2134億元；收入由2016年的178億元增長(cháng)至328億元，同比增長(cháng)84%；凈利潤30.43億元，實(shí)現扭虧為盈。截止2017年末，佳兆業(yè)總負債1834億元，負債率高達86%。

佳兆業(yè)2017年主要財務(wù)數據

盡管此次接盤(pán)如意島項目附有諸多條件，但佳兆業(yè)自身債務(wù)壓力仍存，未來(lái)如何緩解資金壓力仍是難題。而想要真正“盤(pán)活”如意島并不容易，項目運營(yíng)又是一大考驗。

近年來(lái)，伴隨宏觀(guān)調控政策持續加碼、土地市場(chǎng)競爭愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加入產(chǎn)業(yè)轉型行列，將目標瞄上旅游市場(chǎng)。據了解，目前已有超過(guò)1/3的百強房企進(jìn)入到文旅地產(chǎn)。

佳兆業(yè)對旅游項目的布局較早，其在旅游地產(chǎn)方面打造了五星級酒店群、濱海廣場(chǎng)、水上樂(lè )園、風(fēng)情商業(yè)街等為一體的金沙灣國際樂(lè )園和佳兆業(yè)文旅度假“佳兆業(yè).東戴河”，還在全國布局多個(gè)特色小鎮項目。據悉，佳兆業(yè)計劃3年內完成50個(gè)特色小鎮布局。

不過(guò)，房地產(chǎn)企業(yè)轉型文旅并非易事，考驗的不僅僅是當事企業(yè)的融資能力、資金運作能力，對內容創(chuàng )造及運營(yíng)方面的能力亦要求極高，包括對宏觀(guān)政策的把控和判斷力。

在眾多進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)的房企中，萬(wàn)達表現較為突出，然而，一個(gè)無(wú)法忽略的事實(shí)是萬(wàn)達文旅項目近年來(lái)多地“受挫”的現實(shí)。去年7月，為了解決流動(dòng)性危機，萬(wàn)達將13個(gè)文旅城拋售給了融創(chuàng )。此外，萬(wàn)達還退出了其首個(gè)文旅地產(chǎn)項目——萬(wàn)達長(cháng)白山國際旅游度假區的經(jīng)營(yíng)。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)文旅項目慣用高舉高打、大步擴張的方式，動(dòng)輒投資數百、上千億。而高速擴張是對資金需求量的上升，這極其考驗當事企業(yè)的融資能力和資金運轉能力。以華僑城為例，其在文旅項目的概算投資粗略估算已超萬(wàn)億，而大規模的拿地后，其資金壓力亦凸顯。數據顯示，2017年華僑城A經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-77億元，同比下降274.85%。

盡管中弘在公告中稱(chēng)，如意島項目一、二期手續齊全，預計之后可獲得批準，恢復施工。但對比萬(wàn)達、華僑城，佳兆業(yè)在文旅領(lǐng)域的打法并不突出，且許多項目仍在計劃階段，缺乏基于大型文旅項目的運營(yíng)經(jīng)驗。未來(lái)如何讓如意島項目?jì)热輨?chuàng )新生產(chǎn)和可持續運營(yíng)是佳兆業(yè)面臨的一道難題。

SMART度假產(chǎn)業(yè)專(zhuān)家委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)王旭此前在談及文旅項目運營(yíng)時(shí)曾表示，度假地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養老地產(chǎn)等運營(yíng)類(lèi)地產(chǎn)與傳統住宅地產(chǎn)內容有所區別，這類(lèi)項目的運營(yíng)對軟性要求更嚴格。如何打造更好的軟件功能來(lái)配合硬件開(kāi)發(fā)成為吸引大量客流的關(guān)鍵性因素。他認為，優(yōu)質(zhì)的文旅項目并不是由硬件或資金來(lái)決定的，而是看它里面是否有IP，是否有非常優(yōu)質(zhì)的稀缺性人才。把強勢的旅游IP導入，是項目運營(yíng)的關(guān)鍵。

如意島項目運營(yíng)亦是如此。一個(gè)成功的文旅地產(chǎn)項目往往都是通過(guò)對生態(tài)、業(yè)態(tài)的提煉，營(yíng)造休閑的環(huán)境和氛圍，并以獨特的文化為標簽形成組合聯(lián)動(dòng)。如何通過(guò)差異化戰略來(lái)獲取競爭優(yōu)勢，如何達成旅游和地產(chǎn)的平衡，這是佳兆業(yè)需持續思考的問(wèn)題。

而對于中弘股份來(lái)說(shuō)，出售如意島項目能否“起死回生”還是未知。

7月11日晚間，中弘股份還公告稱(chēng)，控股股東中弘卓業(yè)集團有限公司持有的公司全部股份再次被司法輪候凍結。截止公告日，中弘卓業(yè)持有的公司全部股份因股權質(zhì)押及司法凍結合計涉及債務(wù)38.44億元。債務(wù)重壓下，中弘股份與羅勝特投資關(guān)于如意島項目的交易能否順利進(jìn)行，還存在諸多不確定性。