2017年常住人口城鎮化率為58.52%，過(guò)去四十年，中國城鎮化率提高了40個(gè)百分點(diǎn)，可謂波瀾壯闊。雖離發(fā)達國家的城市化率在80%左右還有20個(gè)百分點(diǎn)左右，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展還有很大潛力。然而從目前土地成交情況來(lái)看，土地供應將會(huì )越來(lái)越少，尤其一二線(xiàn)城市的住宅用地。中國指數研究院2017年的數據，也說(shuō)明了這一大趨勢。

2017年10大重點(diǎn)城市，經(jīng)營(yíng)性用地供求同比走高，宅地溢價(jià)率下行明顯。就一線(xiàn)城市北上廣深來(lái)看，除了北京在去年3月限購后，政府提出供應緊張地區必須加大土地供應后，供應量有所增長(cháng)外，其他城市，比如深圳，去年沒(méi)有供應一塊住宅用地，廣州和上海的增幅也不明顯。

2、產(chǎn)城融合是城鎮化的趨勢

過(guò)去四十年中國城鎮化取得了很大的成就，但也出現了弊端和問(wèn)題。例如，人口大量涌入大城市，大城市病久治不愈；城市布局不合理，過(guò)度集中在沿海地區，而中西部地區發(fā)展落后；農村勞動(dòng)力進(jìn)入城市后因戶(hù)籍制度無(wú)法享受到均等的公共服務(wù)等等。

未來(lái)在城鎮化道路上必將會(huì )出現一系列的創(chuàng )新和轉變。城市的功能由過(guò)去工作區域和居住區域相互分離改變?yōu)橄虍a(chǎn)城融合的方向發(fā)展是一大趨勢。

同時(shí)，政策的倒逼也加速著(zhù)這一趨勢的進(jìn)程。地方政府對于能給地方導入實(shí)打實(shí)高新產(chǎn)業(yè)的運營(yíng)商持普遍歡迎態(tài)度，在土地出讓環(huán)節，就有相關(guān)的“先產(chǎn)業(yè)、后住宅”的規定，并對投資強度、招商引資對象、稅收回報提出具體要求。

我們回到2018年增城朱村鳳崗村商住地出讓的條款。從出讓條件看，地塊出讓門(mén)檻極高，對競得企業(yè)有嚴格要求：不接受聯(lián)合競買(mǎi)及個(gè)人競買(mǎi)，同時(shí)要求競買(mǎi)人必須是廣州市行政區域內注冊成立的企業(yè)，注冊資金不得少于50億元。需要引進(jìn)不少于兩家從事面板驅動(dòng)與電源管理IC研發(fā)、8k硬件系統研發(fā)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，8k影視技術(shù)運營(yíng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)將以產(chǎn)城模式建設科技小鎮。

值得一提的是，項目不少于居住用途物業(yè)的10%的銷(xiāo)售對象須為在本科技小鎮注冊的入園企業(yè)員工。

開(kāi)發(fā)商傳統的“只蓋一片房子，賣(mài)完走人”的好日子一去不復返，未來(lái)的土地開(kāi)發(fā)必須要有產(chǎn)業(yè)，要有就業(yè)的機會(huì )。 

科技小鎮成為碧桂園的新增長(cháng)點(diǎn)

只會(huì )蓋房子的開(kāi)發(fā)商遲早要被淘汰，作為國內“五千億俱樂(lè )部”榜首的碧桂園，其在住宅方面的開(kāi)發(fā)和去化能力建筑了深厚的行業(yè)護城河。我們在年前一篇文章中《年銷(xiāo)售額從5000億到8000億，碧桂園還要買(mǎi)多少地？》曾預測過(guò)，碧桂園2018年的銷(xiāo)售額將達到8000億。該文從數據層面分析了碧桂園后續業(yè)績(jì)發(fā)力點(diǎn)。本文則嘗試著(zhù)從戰略層面來(lái)解讀碧桂園的新增長(cháng)點(diǎn)。

2016年8月，碧桂園宣布“產(chǎn)城融合”戰略，未來(lái)五年計劃投入千億元資金進(jìn)行科技小鎮的開(kāi)發(fā)，推出科技創(chuàng )新智慧生態(tài)小鎮計劃，正式進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。彼時(shí)對外宣布的目標是：在珠三角、長(cháng)三角、京津冀等區域迅速布局，2017年完成20個(gè)科技小鎮的布局。

從目前公開(kāi)信息可查得，除了預計今年上半年將投入運營(yíng)的標桿作品惠州潼湖科技小鎮之外，碧桂園成功將科技小鎮擴展到廣東省外，在長(cháng)三角和京津冀等地區完成了多個(gè)初步布局。接下來(lái)碧桂園的目標是在國內布局100個(gè)項目，實(shí)現環(huán)渤海、長(cháng)三角、珠三角、海西區、北部灣、中部城市群、成渝經(jīng)濟圈的全布局。

1、豐富的造城經(jīng)驗

創(chuàng )立26年的碧桂園，在運作超大型綜合項目方面擁有其他同行無(wú)法企及的豐厚經(jīng)驗。截止至 2017 年中，碧桂園在國內有 959 個(gè)項目，遍布全國 29 個(gè)省，服務(wù)逾 300 萬(wàn)業(yè)主。從一定層面上看，碧桂園早就甩開(kāi)了單純的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的蛹殼，化身為城市運營(yíng)商。旗下?lián)碛腥芷诘漠a(chǎn)品體系，包括住宅、寫(xiě)字樓、酒店、長(cháng)租公寓、零售、教育等等。有足夠的實(shí)力能很快完善科技小鎮的基礎設施。

2、強大的產(chǎn)業(yè)資源朋友圈

盡管諸多房企由于自身產(chǎn)業(yè)資源有限，都會(huì )采用“產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”的方式，與產(chǎn)業(yè)方開(kāi)展戰略合作，由房企負責開(kāi)發(fā)建設，產(chǎn)業(yè)資源方負責產(chǎn)業(yè)資源導入、培育和運營(yíng)。然而，碧桂園所搭建的產(chǎn)業(yè)圈層，無(wú)論是數量還是質(zhì)量，以及落地能力方面，都非一般房企所匹敵。

目前，碧桂園已集聚產(chǎn)業(yè)資源超過(guò)1500家，其中世界500強企業(yè)52家，龍頭企業(yè)194家，覆蓋電子信息類(lèi)、智能創(chuàng )造類(lèi)、新能源類(lèi)多個(gè)領(lǐng)域。

碧桂園的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟朋友圈可謂遍布各行業(yè)

3、優(yōu)異的融資能力

作為上市公司，碧桂園極強的融資能力，能真正推動(dòng)小鎮在建設中的資金需求。2017年中期財報顯示，截至於2017年6月30日，碧桂園有息負債規模至為1557.9億人民幣，加權平均借貸成本為5.32%。

高速擴張需要大量穩定的資金支持，在境內融資渠道較窄的形勢下，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將目光轉向海外融資，以及資產(chǎn)證券化，碧桂園也不例外。

碧桂園（2007.HK)于1月公布30億股權融資計劃，包括配售10億美元新股和發(fā)行156億港幣的可轉股債券。為今年以來(lái)港股市場(chǎng)的最大一單融資。交易體量大，定價(jià)對公司有利，反映了公司及交易本身備受資本市場(chǎng)追捧。

碧桂園怎么做科技小鎮？

要理解碧桂園科技小鎮的打法，我們需要回顧一下碧桂園強大的產(chǎn)業(yè)資源朋友圈，來(lái)具體看他們是如何合作的。

1、聯(lián)合產(chǎn)業(yè)龍頭，產(chǎn)城融合拿地

“我們建設科技小鎮就是為中國制造企業(yè)、中國創(chuàng )造企業(yè)搭建平臺，讓實(shí)體經(jīng)濟生機勃勃”，2017年5月碧桂園副總裁在一次發(fā)布會(huì )上如是表示。

科技小鎮完全顛覆了碧桂園此前的快速周轉和現金回籠的開(kāi)發(fā)模式。他十分清楚自己作為房企有著(zhù)良好的開(kāi)發(fā)能力，聚集了大量的社會(huì )資源，包括土地、資金和人才的優(yōu)勢，但有限的產(chǎn)業(yè)資源以及空白的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)經(jīng)驗也是其不可忽視的弱勢。所以在開(kāi)發(fā)科技小鎮的過(guò)程，碧桂園對自己的定位十分清晰，那就是自己只承擔一個(gè)載體的功能，為企業(yè)創(chuàng )造更理想、成本更低的創(chuàng )新發(fā)展環(huán)境和平臺。

聯(lián)合外部產(chǎn)業(yè)龍頭，通過(guò)產(chǎn)城融合的模式拿地是碧桂園的做法。除了為拿地擴張提供便利，降低拿地成本，在這種模式里，碧桂園和產(chǎn)業(yè)龍頭通過(guò)股權合作的形式能夠幫助碧桂園整合更多行業(yè)資源，為拿地后的運營(yíng)也提供了很大的幫助。

比如，增城朱村鳳崗村商住地塊的拍得公司碧城科技背后股東之一——碧發(fā)科技則是超視堺國際科技（廣州）有限公司（富士康科技集團旗下公司）以及廣州市碧桂園地產(chǎn)有限公司合資成立。

2、引入產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)形成核心產(chǎn)業(yè)群

碧桂園在打造科技小鎮產(chǎn)業(yè)的邏輯是：因地制宜地突出主導產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)一到兩家世界級或者至少是國內龍頭企業(yè)的入駐，打造一個(gè)平臺，一起來(lái)做，再帶動(dòng)關(guān)聯(lián)企業(yè)的招商，使資本等要素聚集。

比如潼湖科技小鎮的核心產(chǎn)業(yè)即物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)及大數據。通過(guò)與思科、歐洲微電子研究中心、創(chuàng )新工場(chǎng)、中城新產(chǎn)業(yè)（深圳）等一批產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍機構合作，小鎮將被打造成為物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地。據了解，目前潼湖科技小鎮已與100余家企業(yè)簽署戰略合作。小鎮的產(chǎn)業(yè)地塊計劃于2018年上半年投入營(yíng)運，并安排第一批科技創(chuàng )新企業(yè)入駐。

無(wú)論是思科、海昌控股、中集產(chǎn)城，博世還是富士康，碧桂園在發(fā)展科技小鎮的道路上不斷的擴展自己的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟圈。在與產(chǎn)業(yè)合作的形式上也不拘一格：比如潼湖科技小鎮，思科負責構建物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，并與碧桂園成立百億元規?；鹨苑趸马椖?；中城新產(chǎn)業(yè)則擬與碧桂園成立合資公司，參與運營(yíng)科技小鎮的其他功能運營(yíng)。

3、與產(chǎn)業(yè)運營(yíng)商合作，深耕各自擅長(cháng)的領(lǐng)域

招商和運營(yíng)是產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)最重要的兩大環(huán)節，碧桂園并不擅長(cháng)。與華夏幸福自己組建龐大的招商隊伍不同，碧桂園的做法是“桃園結義”式的合作模式。

2016年碧桂園與深圳百富東方分別出資6000萬(wàn)元和4000萬(wàn)元合作成立的平臺公司——碧桂園百富產(chǎn)城發(fā)展公司，其中碧桂園負責硬件建設、開(kāi)發(fā)和運營(yíng)，百富東方負責產(chǎn)業(yè)引入和運營(yíng)。

資料顯示，百富東方是一家全國性的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商，總部位于深圳。在全國十余個(gè)城市開(kāi)發(fā)運營(yíng)了2000萬(wàn)平米產(chǎn)業(yè)綜合體，可聚集上萬(wàn)家中小型科技企業(yè)以及200家配套服務(wù)機構資源，有豐富的園區招商和運營(yíng)經(jīng)驗。

同樣的例子還有碧桂園與順德招商服務(wù)公司簽訂戰略合作協(xié)議，順德招商將為碧桂園新能源汽車(chē)小鎮提供招商服務(wù)。

4、嚴格選址，鎖定城鎮化發(fā)展紅利

碧桂園對科技小鎮的選址有著(zhù)嚴苛的規定。一般選址在一線(xiàn)城市的周邊和二線(xiàn)城市的周邊重要區域。距離城市核心距離不超過(guò)60公里，一般有高速公路直達，目的是能夠享受一二線(xiàn)城市發(fā)展效益的外溢，同時(shí)在最具發(fā)展潛力的區域，可提前鎖定城鎮化發(fā)展紅利。碧桂園科技小鎮的最終藍圖是打造成為產(chǎn)城融合、宜居宜業(yè)的智慧型樞紐型雙創(chuàng )新城鎮。

以如上的規定，再來(lái)看位于廣東惠州的潼湖科技小鎮的區位。這個(gè)小鎮位于潼湖生態(tài)智慧區，處于粵港澳大灣區的重要支點(diǎn)，深、惠、莞交界的中心位置，距離深圳市市中心60公里，距離惠州市中心20公里，距離東莞市中心40公里，周邊100公里內有4座國際國內樞紐機場(chǎng)，高快速公路和軌道交通發(fā)達。所在的仲愷高新區，是上一輪深圳制造業(yè)轉移的重點(diǎn)區域。

5、為科技企業(yè)做平臺，讓企業(yè)的創(chuàng )新成本降到最低

碧桂園科技小鎮的愿景是可以以較低價(jià)格提供物業(yè)，甚至可以在企業(yè)上市過(guò)程中，提供多樣化的資產(chǎn)組合，助力企業(yè)走向資本市場(chǎng)。碧桂園堅信留住企業(yè)的唯一辦法是堅持做好所有降低成本的工作。

1）做好配套，吸引企業(yè)聚集

辦公物業(yè)、人才公寓、入學(xué)就醫、商業(yè)配套……這都是碧桂園的強項，科技小鎮可以以較低的價(jià)格提供物業(yè)，甚至可以把辦公用品都配備好，讓科技企業(yè)實(shí)現全部“輕資產(chǎn)”，直接拎包入住。

2）做產(chǎn)業(yè)引導基金，解決企業(yè)資金短缺問(wèn)題

碧桂園牽頭成立科技小鎮產(chǎn)業(yè)基金，參與的知名投資機構有凱雷投資、紅杉資本、南方資本等，將投入不低于20億元，為小鎮企業(yè)定向提供全周期金融服務(wù)和成長(cháng)輔導，對接產(chǎn)業(yè)資源和金融服務(wù)，商業(yè)服務(wù)，政務(wù)服務(wù)，技術(shù)服務(wù)等。

碧桂園的第二大股東——平安銀行，為科技小鎮企業(yè)提供包括股權融資、互聯(lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)管理等金融服務(wù)。

3）把龐大的產(chǎn)業(yè)鏈帶進(jìn)小鎮，幫助企業(yè)擴大市場(chǎng)

去年8月，碧桂園牽手領(lǐng)先的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)投資機構中美創(chuàng )投，攜手20多家科技企業(yè)成立“體驗未來(lái)”產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，聯(lián)盟將參與碧桂園科技小鎮等產(chǎn)城融合項目的拓展布局、產(chǎn)業(yè)資源導入。

在科技小鎮的建設配比中，碧桂園嚴格堅持產(chǎn)業(yè)用地、產(chǎn)業(yè)配套用地、生活配套用地比例大致為30%、30%、40%?！敖?jīng)過(guò)測算，不足三成的住宅開(kāi)發(fā)比重，即使前期銷(xiāo)售部分物業(yè)，回籠資金也不足以支撐小鎮建設?！北坦饒@產(chǎn)城事業(yè)部向俊波直言。

創(chuàng )新的盈利模式，是所有經(jīng)歷轉型期的房地產(chǎn)商都在探索的課題。那碧桂園的資金平衡術(shù)是什么？

1、平衡開(kāi)發(fā)尺度，短期物業(yè)收入需覆蓋投資金額的利息成本

科技小鎮短期內銷(xiāo)售物業(yè)的收入；租金收入；園區營(yíng)運收入（如物業(yè)管理、增值服務(wù)等）需覆蓋投資金額的利息成本。

因此，碧桂園在開(kāi)發(fā)尺度上是有著(zhù)精準的考量的。就目前碧桂園簽約的特色小鎮項目，差不多都在2~10平方公里，首期啟動(dòng)區約占項目25%。

科技小鎮的開(kāi)發(fā)也是組團式的發(fā)展，按照分期的建設思路開(kāi)發(fā)。以潼湖科技小鎮為例，目前規劃的面積是5—7平方公里，分為東中西3個(gè)組團，其中東部組團為智慧+科技服務(wù)人核心，打造多功能的智慧產(chǎn)業(yè)基地。中部組團以智能制造和智能控制為核心，打造智能制造平臺。西部組團主要是以大數據和互聯(lián)網(wǎng)為中心，形成高新技術(shù)研發(fā)的制造產(chǎn)業(yè)基地。

2、成立產(chǎn)業(yè)基金，孵化扶持全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展

碧桂園在與思科等產(chǎn)業(yè)龍頭一同探索科技創(chuàng )新孵化的可行性及方式，設立科技創(chuàng )新基金，定向投資一些小鎮里比較有成長(cháng)性的企業(yè)。

據了解，潼湖科技小鎮將設立一個(gè)100億元的產(chǎn)業(yè)基金，由碧桂園帕拉丁基金牽頭，引入紅杉資本、天圖資本等投資機構；思科科技園也將成立100億元的基金，由碧桂園和思科合作設立。

同時(shí)，碧桂園設立“清華大學(xué)—碧桂園教育基金”。支持清華大學(xué)在科技創(chuàng )新、生命科學(xué)、建筑科學(xué)和大數據科學(xué)等領(lǐng)域的科研工作及成果的孵化和轉化 。兩者還共同出資1.7億元，在惠州著(zhù)手搭建科技成果轉化平臺，首批入駐企業(yè)包括碧桂園住宅產(chǎn)業(yè)化研發(fā)中心、博士后科研流動(dòng)站及智慧城市產(chǎn)業(yè)群，重點(diǎn)建設數據中心、智能家居研發(fā)中心、生物醫藥研發(fā)總部、無(wú)人機研發(fā)中心、綠色能源大廈等新興科技研發(fā)項目。

據碧桂園方面預測，未來(lái)科技小鎮或將創(chuàng )造出不少于600億元的年產(chǎn)出和60億元的稅收。

3、資本證券化

碧桂園做科技小鎮是自持物業(yè)，重資產(chǎn)的模式。雖然科技小鎮有碧桂園自有資金支持，但小鎮的建設不能僅僅依靠碧桂園的輸血，自身還需具備造血能力。資產(chǎn)證券化是自持物業(yè)“變現”途徑之一，據悉目前有多家機構表示興趣。當然，資本化的前提是，科技小鎮產(chǎn)業(yè)運營(yíng)良好，帶動(dòng)區域價(jià)值和物業(yè)價(jià)值提升，且回報率要達到投資者預期。

據說(shuō)楊國強對科技小鎮有著(zhù)很完美的愿景。整個(gè)地面都是公園，但是國際城市的元素一樣都不會(huì )少。這是一個(gè)生活質(zhì)量完全可以媲美硅谷，生活成本卻智能一線(xiàn)城市1/3的水平。這里是未來(lái)城市的榜樣，是一座將生產(chǎn)、工作、休閑、生活、深度融合的生態(tài)智慧之城。這里不僅宜業(yè)， 更是一座智慧型宜居之城。

打造科技小鎮是個(gè)長(cháng)久之戰，與碧桂園歷來(lái)的“快”文化截然不同。碧桂園100個(gè)科技小鎮的宏偉藍圖，何時(shí)實(shí)現，我們拭目以待。