萬(wàn)達徹底去地產(chǎn)化還算數嗎？

盡管萬(wàn)達辟謠，但其去地產(chǎn)化已經(jīng)是圈內的共識。

1月29日，飽受資金流動(dòng)性困擾的萬(wàn)達引入騰訊、蘇寧、融創(chuàng )、京東“四大豪門(mén)”，計劃投資約340億元人民幣，收購萬(wàn)達商業(yè)香港H股退市時(shí)引入的投資人持有的約14%股份。

在騰訊科技的新聞稿中，萬(wàn)達這次引援的目的和后續計劃也一目了然，稱(chēng)“萬(wàn)達引入新戰略投資者后，萬(wàn)達商業(yè)將更名為萬(wàn)達商管集團，1至2年內消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬(wàn)達商管今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營(yíng)企業(yè)，各方將推動(dòng)萬(wàn)達商管集團盡快上市”。

市場(chǎng)對萬(wàn)達商業(yè)不再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不意外。

但1月30日，萬(wàn)達在官網(wǎng)發(fā)聲明表示，“萬(wàn)達將徹底退出房地產(chǎn)”純屬誤讀，消息中明確指出是萬(wàn)達集團旗下企業(yè)萬(wàn)達商管集團不再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2017年萬(wàn)達集團年報中明確今年成立地產(chǎn)集團，繼續開(kāi)發(fā)萬(wàn)達廣場(chǎng)重資產(chǎn)等房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

反而，市場(chǎng)對這種事后的辟謠有點(diǎn)意外。

原因無(wú)他，因為萬(wàn)達去地產(chǎn)化已經(jīng)實(shí)施了很多年，而且一直被業(yè)界稱(chēng)為轉型的楷模。更重要的是，2017年1月14日的年會(huì )上，王健林再次宣布，萬(wàn)達商業(yè)2020年以后原則上不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)。在此前萬(wàn)達官網(wǎng)發(fā)布的一篇文章也提到，“萬(wàn)達只賣(mài)掉了鋼筋混凝土的肉身，而留下了輕資產(chǎn)的靈魂”，“萬(wàn)達徹底告別了房地產(chǎn)，從此大步走上輕資產(chǎn)之路”。數據顯示，萬(wàn)達集團的2016年整體實(shí)現營(yíng)收2549.8億元，有55%的收入來(lái)自于服務(wù)行業(yè)。

2017年，雖然萬(wàn)達確實(shí)遇到了困難，但萬(wàn)達運營(yíng)輕資產(chǎn)的水平與帶來(lái)的積極成效就擺在那里，所以，萬(wàn)達在和騰訊的合作中提到一兩年內不再進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)這并不意外，因為這和當初老王提到的2020年“小目標”高度一致。

萬(wàn)達的輕資產(chǎn)策略可行嗎？

數據是最有說(shuō)服力的。

根據萬(wàn)達2017年1月14日年會(huì )時(shí)公布的數據，萬(wàn)達集團2016年收入2549.8億元中，萬(wàn)達商業(yè)收入1430.2億元，完成計劃的100.4%，同比減少25%；但萬(wàn)達商業(yè)凈利潤同比仍實(shí)現增長(cháng)。一個(gè)公司收入減少四分之一，凈利潤還正增長(cháng)，說(shuō)明收入質(zhì)量明顯提高。此外，文化、旅游、體育、兒童娛樂(lè )、金融和萬(wàn)達百貨等板塊都實(shí)現了增長(cháng)，萬(wàn)達對純地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的依賴(lài)越來(lái)越低，所以當時(shí)老王說(shuō)2020年不再搞重資產(chǎn)，估計沒(méi)有人會(huì )懷疑。

2017年萬(wàn)達面臨了一系列的危機，老王先是把13個(gè)萬(wàn)達城，70多家酒店打包賣(mài)給了孫宏斌和李思廉，把一堆萬(wàn)達廣場(chǎng)賣(mài)給了朱孟依，把長(cháng)白山度假區賣(mài)給了孫雙喜，不管外界怎么解讀，有多少其他的原因，這事實(shí)上是其“輕資產(chǎn)運營(yíng)”的一種策略。

萬(wàn)達“輕資產(chǎn)”之路加速

今年1月20日，萬(wàn)達在哈爾濱召開(kāi)2017年度年會(huì )，會(huì )上王健林公布了萬(wàn)達2017年的業(yè)績(jì)數據。2017年，萬(wàn)達集團實(shí)現收入2273.7億元（162億旅游收入不能并報），其中商業(yè)地產(chǎn)收入1125.4億元，完成年計劃的104.1%。王健林說(shuō)，萬(wàn)達已經(jīng)把地產(chǎn)類(lèi)逐步降低，并把服務(wù)類(lèi)的影視、體育和文旅列為公司發(fā)展的重點(diǎn)。

我們從萬(wàn)達2018年的計劃中更能看出其決心：計劃收入2479億元，其中商業(yè)地產(chǎn)收入1245.4億元，文化集團733億元，文化占比接近60%。萬(wàn)達以商業(yè)地產(chǎn)為核心，通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)積累的資產(chǎn)、品牌，將為這些服務(wù)型產(chǎn)業(yè)鋪路。

萬(wàn)達的輕資產(chǎn)運營(yíng)模式在業(yè)界非常流行，用更少的投資，撬動(dòng)更多的利潤，萬(wàn)科的“小股操盤(pán)”就是典型之一。萬(wàn)達的輕資產(chǎn)模式表現為：其他企業(yè)拿錢(qián)下訂單，萬(wàn)達負責找地、建設、招商和運營(yíng)，租金最后大家一起分。根據2017年萬(wàn)達年會(huì )時(shí)王健林公布的數據，2017年萬(wàn)達租金收入達到255.2億元，完成年計劃的101.4%，同比增長(cháng)30.3%。租金收繳率101%，連續12年創(chuàng )造租金收繳率99.5%以上的世界行業(yè)紀錄。這是個(gè)了不起的紀錄，萬(wàn)達商業(yè)的運營(yíng)管理能力，絕對能夠支撐其輕資產(chǎn)策略的前行。

業(yè)界的共識是，萬(wàn)達轉型關(guān)鍵在于萬(wàn)達商業(yè)轉型，萬(wàn)達商業(yè)轉型關(guān)鍵則是從單一重資產(chǎn)企業(yè)轉型為輕資產(chǎn)為主、輕重并存發(fā)展的企業(yè)。所以從趨勢來(lái)看，減少地產(chǎn)，提升商業(yè)服務(wù)與管理依然是萬(wàn)達的不變之路。

當然，轉型無(wú)疑是痛苦的，特別是在公司目前面臨困境的時(shí)候。萬(wàn)達商業(yè)2016年9月20日從H股退市，一直謀求在A(yíng)股上市，如果不出2017年的這一陣風(fēng)波，以萬(wàn)達商業(yè)擁有如此多的優(yōu)良資產(chǎn)，登陸A股似乎并無(wú)困難。此次騰訊等四巨頭馳援萬(wàn)達，就被外界解讀為幫萬(wàn)達籌集“過(guò)橋資金”，了結2016年私有化時(shí)的“舊賬”。

萬(wàn)達商業(yè)變商管，這步對了！

萬(wàn)達否認退出房地產(chǎn)也能理解。

盡管地產(chǎn)大佬們抱怨國家的調控，并且有任志強的“夜壺論”，但是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利依然存在，萬(wàn)達無(wú)法在短時(shí)間內完全割斷，特別是萬(wàn)達目前資金陷入困頓之際。而地產(chǎn)現金奶牛效應明顯，21世紀經(jīng)濟報道援引中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至今年2月3日，公布2017年業(yè)績(jì)預告的房地產(chǎn)上市企業(yè)合計82家。其中有60家企業(yè)的業(yè)績(jì)預告是預盈與預增，占比達73%，預計虧損的企業(yè)只有8家，不足10%。這8家企業(yè)基本是處于轉型中。也就是說(shuō)，房企在2017年基本實(shí)現了利潤的全線(xiàn)爆發(fā)，期中榮盛發(fā)展、新城控股、陽(yáng)光城等房企由于結算面積及項目結構變化，預計2017年業(yè)績(jì)增速分別達39%、80%、83%（預告區間中值），龍頭房企招商蛇口、保利地產(chǎn)、綠地控股業(yè)績(jì)增長(cháng)均在25%上下。

地產(chǎn)的錢(qián)好不好賺？賺快錢(qián)就像是吸食毒品，吸了一口就欲罷不能。

但隨著(zhù)萬(wàn)達轉型的開(kāi)始，以及最近兩年龍頭房企憑借其融資、管控、品牌等優(yōu)勢，市場(chǎng)占有率持續提升，萬(wàn)達在開(kāi)發(fā)上已經(jīng)失去了先機。2017年百強房企銷(xiāo)售額同比增長(cháng)42.9%，TOP10市占率由2016年的18.4%提升至24.2%。2017年萬(wàn)達的銷(xiāo)售金額是891.2億元，而龍頭房企碧桂園、萬(wàn)科、恒大都已經(jīng)突破了5000億，過(guò)千億的房企達到17家在開(kāi)發(fā)這塊，萬(wàn)達已經(jīng)是第三梯隊了。

用自己的短板和別人的優(yōu)勢競爭，不明智，特別是對于老王這樣“做什么事都要做龍頭”的人來(lái)說(shuō)。

對萬(wàn)達來(lái)說(shuō)，借著(zhù)騰訊等攜巨資入股，將萬(wàn)達商業(yè)徹底變成萬(wàn)達商管，事實(shí)上是一招妙棋。在地產(chǎn)圈，不做開(kāi)發(fā)也一樣能賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，如果你覺(jué)得萬(wàn)達商業(yè)是個(gè)特例，還有一個(gè)例子可以說(shuō)明，那就是綠城管理集團。在1月5日的易居沃頓第六期研修班上，綠城管理集團董事、總經(jīng)理李軍介紹，作為中國房地產(chǎn)代建行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，綠城管理以品牌輸出、管理輸出、資源輸出為特征的商業(yè)模式獲得市場(chǎng)深度認同，2017年銷(xiāo)售額達到了700多億。在中國房地產(chǎn)行業(yè)，如果按排行榜的話(huà)，700億銷(xiāo)售額在2017年大約排在第30位，綠城管理沒(méi)有花一分錢(qián)做到700億，這在中國是絕無(wú)僅有的。整個(gè)綠城中國在2017年的銷(xiāo)售金額也就1457.1億元。

和萬(wàn)達的商管一樣，代建同樣考驗一家企業(yè)的管理水平，比如全部建立起標準化產(chǎn)品體系，通過(guò)“控總、管分、嚴收尾”嚴控成本，并以靈活的去化策略和優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，最終提升項目溢價(jià)水平。因此從這個(gè)角度來(lái)看，綠城的代建與萬(wàn)達的商管一樣，都是謀求轉型的成功探索。

當然，盡管代建給綠城帶來(lái)了巨大的利益，但它也不會(huì )短時(shí)間內切割地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一樣，萬(wàn)達真正要放下開(kāi)發(fā)也需要一個(gè)過(guò)程。

在萬(wàn)達2018年的規劃中，新開(kāi)業(yè)萬(wàn)達廣場(chǎng)50個(gè)，萬(wàn)達茂2個(gè)；房地產(chǎn)收入879億元；新發(fā)展重資產(chǎn)萬(wàn)達廣場(chǎng)7個(gè)；輕資產(chǎn)萬(wàn)達廣場(chǎng)50個(gè)，其中合作類(lèi)40個(gè)，投資類(lèi)10個(gè)。這些都需要地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)支撐，而萬(wàn)達沒(méi)有理由突然將這塊肥肉扔掉。

所以，萬(wàn)達的轉型是必然且成功的，但只要中國房地產(chǎn)依舊能牟取暴利，只要萬(wàn)達依舊在地產(chǎn)圈內混，就不會(huì )完全把開(kāi)發(fā)切割掉。可信的方式是，開(kāi)發(fā)比例越來(lái)越小，未來(lái)商管成為絕對主流。

*本文來(lái)源：微信公眾平臺“秦朔朋友圈”（ID：qspyq2015），作者：梁云風(fēng)，原標題：《萬(wàn)達否認退出房地產(chǎn)？誰(shuí)懂老王的良苦用心！》