我國經(jīng)濟的高速發(fā)展及城鎮化的不斷推進(jìn)，一直伴隨著(zhù)地產(chǎn)的高熱度開(kāi)發(fā)。雖然在如今的旅游界，“地產(chǎn)”是一個(gè)敏感的詞語(yǔ)，尤其是受?chē)谊P(guān)于“去地產(chǎn)化”政策的影響，“旅游地產(chǎn)”甚至成為旅游開(kāi)發(fā)中避諱的一件事情。但是，旅游小鎮的開(kāi)發(fā)離不開(kāi)地產(chǎn)，只要有游客過(guò)夜，就會(huì )涉及度假地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，只要旅游產(chǎn)生就業(yè)拉動(dòng)，就會(huì )有住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。甚至，房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)仍然是旅游開(kāi)發(fā)中最盈利的部分。

綠維文旅認為，旅游小鎮的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路，應從找準發(fā)展方向、創(chuàng )新權益歸屬、互聯(lián)網(wǎng)思維、創(chuàng )新打造吸引核、產(chǎn)品結構創(chuàng )新五個(gè)方面入手。

旅游小鎮開(kāi)發(fā)的最根本模式是“以旅游休閑為引擎、以休閑度假地產(chǎn)發(fā)展為支撐，以旅游產(chǎn)業(yè)聚集為延伸”，三者的良性互動(dòng)共同推動(dòng)區域旅游、產(chǎn)業(yè)、城鎮化的綜合發(fā)展。在綜合開(kāi)發(fā)的背景下，度假地產(chǎn)投資商不再僅僅充當房產(chǎn)供應商的角色，不僅僅是做樓盤(pán)和賣(mài)房子，而是要注重與城市的結合，成為區域綜合開(kāi)發(fā)商、城市運營(yíng)商和產(chǎn)業(yè)運營(yíng)商，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過(guò)規劃、二級招商、土地一級開(kāi)發(fā)、泛旅游產(chǎn)業(yè)項目開(kāi)發(fā)、市政公用建設開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住宅和度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，推動(dòng)區域經(jīng)濟社會(huì )綜合發(fā)展，獲得區域綜合運營(yíng)帶來(lái)的巨大升值效益。在旅游小鎮開(kāi)發(fā)初期，應以吸引綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主。如果沒(méi)有吸引到綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也要用政府行為引導旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向區域運營(yíng)商身份逐漸轉變。

由于旅游產(chǎn)業(yè)本身的一些屬性，旅游地產(chǎn)面臨著(zhù)一些發(fā)展困境：一是產(chǎn)權和使用權分離，買(mǎi)了旅游地產(chǎn)卻不需要長(cháng)期居住，閑置房產(chǎn)如何管理經(jīng)營(yíng)困擾著(zhù)購房者；二是度假交換的問(wèn)題，在一個(gè)地方買(mǎi)房，但還要去其他地方旅游度假，怎樣保證換住權益；三是經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題，目前大多數旅游地產(chǎn)的“回租”經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上是一種融資方式，收益率還不如銀行利率高，因此如何實(shí)現較高的收益成為很大問(wèn)題；四是高總房?jì)r(jià)的問(wèn)題，可以說(shuō)高總價(jià)擋住了 80% 的家庭。

面臨這些問(wèn)題，綠維文旅認為，“產(chǎn)權酒店、分時(shí)度假交換、分權度假、各類(lèi)眾籌”，是旅游地產(chǎn)銷(xiāo)售的解決之道。這一解決之道包含了四個(gè)核心，即：眾籌理念、時(shí)權模式、信托投資、消費回報。眾籌理念，即多人共享一套房，通過(guò)產(chǎn)權的分拆，降低成本，這是度假時(shí)權分割的基礎；時(shí)權模式包括時(shí)權分割、時(shí)權交換、時(shí)權的貨幣化。時(shí)權是可以分割使用的，基于時(shí)權標準化分割，就可以實(shí)現時(shí)權交換。同時(shí)，時(shí)權是有價(jià)權益，是資產(chǎn)證券化的核心；信托投資是經(jīng)營(yíng)價(jià)值的支撐者，分時(shí)度假一般解決交換使用問(wèn)題，不能實(shí)現投資回報問(wèn)題。為此，投資者以信托方式，將資產(chǎn)委托給經(jīng)營(yíng)者，追求更大回報率，成為一種制度設計；消費回報關(guān)注消費的最后一公里，把投資回報轉化為消費回報，可以更好地獲得消費者的認同。

互聯(lián)網(wǎng)思維在這兩年已經(jīng)成為對商業(yè)和地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響最大的一個(gè)理念。承載著(zhù)物質(zhì)和空間具體結構的房地產(chǎn)，如果不能有效地把互聯(lián)網(wǎng)關(guān)系結合進(jìn)來(lái)，不能有效地依托互聯(lián)網(wǎng)而實(shí)現智能化生活方式、智能化購物模式、智能化體驗模式、智能化社區交往，那么這個(gè)地產(chǎn)一定是落后的。

旅游地產(chǎn)也應該充分地運用移動(dòng)互聯(lián)思維的結構價(jià)值，用智能化、互動(dòng)化、社交化的手段去整合土地資源、建筑資源、空間結構關(guān)系和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，形成一種發(fā)展結構。

房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結合主要包括三個(gè)方面：一是與產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)相結合；二是要用互聯(lián)網(wǎng)思維去整合；三是合作發(fā)展。這就需要旅游小鎮的開(kāi)發(fā)商，第一要有互聯(lián)網(wǎng)思維；第二要將這些技術(shù)進(jìn)行整合；第三要忠于旅游小鎮獨特的生活方式。只有這樣，才能真正實(shí)現從土地開(kāi)發(fā)、建筑開(kāi)發(fā)到空間發(fā)展的價(jià)值，這不僅僅是轉型的問(wèn)題，而實(shí)際上是整個(gè)社會(huì )發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要依賴(lài)文化來(lái)支撐，借助吸引核，突出個(gè)性、特色，從而打造屬于旅游小鎮獨有的內涵、品味、層次和知名度。旅游吸引核是吸引人流、形成人氣、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵，是將人搬運到旅游區的重要動(dòng)力，是旅游消費產(chǎn)生的根源，其創(chuàng )新打造是旅游及度假地產(chǎn)最基礎、最本質(zhì)的核心工作。隨著(zhù)旅游的飛速發(fā)展以及游客需求的不斷翻新，旅游吸引核的內涵也在不斷延伸。主題樂(lè )園、大型演藝、新建小鎮博覽會(huì )、博物館、酒店綜合體、休閑運動(dòng)項目等都可以作為旅游吸引核，關(guān)鍵是要符合旅游消費者的需求。

核心吸引力的成功打造實(shí)現了聚集的需求，從而帶來(lái)地產(chǎn)的升值。地產(chǎn)的升值又進(jìn)一步聚集了人氣，形成良性的循環(huán)效應。旅游引爆項目吸引集聚的游客，被引導進(jìn)入休閑消費，包括購物、夜間娛樂(lè )、參與性游樂(lè )、滯留休閑等，是形成商氣的關(guān)鍵。因此，從觀(guān)光游客的人氣基礎，形成休閑人氣，帶動(dòng)休閑商氣，是土地價(jià)值升值的關(guān)鍵。有了休閑消費，休閑商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值就形成了，整個(gè)區域的土地價(jià)值才能夠提升。

旅游地產(chǎn)最大的盈利，來(lái)自二級開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)。旅游房產(chǎn)的種類(lèi)豐富，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)調控以來(lái)，具有經(jīng)營(yíng)價(jià)值的旅游休閑商業(yè)房產(chǎn)的品種越來(lái)越多，模式創(chuàng )新很快。其中旅游小鎮的商鋪、客棧、前店后坊的工坊等業(yè)態(tài)模式，直接帶動(dòng)了旅游小鎮地產(chǎn)的火爆。銷(xiāo)售型酒店房產(chǎn)產(chǎn)品，花樣翻新，銷(xiāo)售較旺，包括民宿、精品酒店、產(chǎn)權客房、產(chǎn)權公寓、酒店公寓、私產(chǎn)酒店、時(shí)權酒店等。會(huì )所莊園房產(chǎn)、會(huì )員制房產(chǎn)，各有門(mén)道。郊區住宅、景觀(guān)住宅、郊野別墅、養老別墅、度假別墅等，銷(xiāo)售受到一定制約。房產(chǎn)的產(chǎn)品設計，需要全面結合市場(chǎng)需求，符合國家政策方向的產(chǎn)品，才有機會(huì )獲得銷(xiāo)售的回報。

單一的功能，單一的業(yè)態(tài)已經(jīng)不再適合時(shí)代的發(fā)展。旅游地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要注意業(yè)態(tài)的多樣化，引進(jìn)餐飲、商業(yè)、娛樂(lè )等其他消費領(lǐng)域的業(yè)態(tài)，完善產(chǎn)業(yè)鏈條，未來(lái)旅游地產(chǎn)的競爭也將是產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值的競爭而不是單一項目的競爭。未來(lái)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)很難由一家企業(yè)獨立完成，品牌與業(yè)態(tài)之間的跨界合作或成為必然。

*本文作者：綠維文旅，執惠專(zhuān)家作者。