2017年下半年，多家地方衛視不約而同地推出了《親愛(ài)的客?！贰肚啻郝蒙纭贰度齻€(gè)院子》等多檔以經(jīng)營(yíng)民宿為主題的綜藝節目，民宿業(yè)的火爆可見(jiàn)一斑。這個(gè)正在快速增長(cháng)的新興產(chǎn)業(yè)一直以個(gè)人和家庭經(jīng)營(yíng)的形態(tài)為主，但資本的進(jìn)入已經(jīng)在悄悄改變行業(yè)格局。

在消費升級的帶動(dòng)下，民宿行業(yè)只用了幾年時(shí)間就完成了從“農家樂(lè )”到“精品酒店”的蛻變。一些優(yōu)質(zhì)的民宿品牌開(kāi)始得到資本的青睞。今年3月底，青普旅游投資2.68億元，成為精品民宿領(lǐng)軍品牌“花間堂”的控股股東。此外，松贊、千里走單騎、大樂(lè )之野等知名民宿品牌，均通過(guò)眾籌方式完成了多筆融資，融資總額從千萬(wàn)至上億元不等。

在資本的支持下，這些發(fā)展較好的民宿品牌開(kāi)始加大了擴張步伐。一方面，部分民宿由一到兩家的規模開(kāi)始向“連鎖”擴張。另一方面，在獲得資金后，新建民宿客棧的硬件逐步升級，市場(chǎng)定位開(kāi)始走向中高端。

與此同時(shí)，民宿業(yè)的競爭也在資本的刺激下愈發(fā)激烈，兩極分化開(kāi)始顯現。得到資本加持的品牌高歌猛進(jìn)，但對于個(gè)體經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，這個(gè)行業(yè)的門(mén)檻在不斷提高，也不再像以前那樣容易賺錢(qián)了。由于經(jīng)營(yíng)不善，很多民宿“小業(yè)主”不得不黯然離場(chǎng)。這背后，民宿行業(yè)正在經(jīng)歷升級和淘汰并存的局面。與此同時(shí)，對于逐利的資本與“慢生意”民宿相結合的質(zhì)疑聲，也在不斷增多。

民宿洗牌

2017年10月1日，國家旅游局發(fā)布的首個(gè)民宿行業(yè)標準《旅游民宿基本要求與評價(jià)》（下稱(chēng)“國標”）開(kāi)始實(shí)施?！皣鴺恕笔状我怨俜娇谖顷U釋了對民宿的定義——利用當地閑置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗當地自然、文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設施。

然而，這種“小型住宿設施”已經(jīng)有了過(guò)剩的風(fēng)險。根據中國飯店協(xié)會(huì )發(fā)布的統計，截至2016年底，國內民宿客棧數量達到53852家，比前一年增長(cháng)了1.12萬(wàn)家。其中，云南、浙江兩地的客棧數量均在5000家以上，北京客棧數量超過(guò)4000家，廣東、四川客棧數量在3000家以上。

在膨脹的數量背后，據統計，截至去年底，民宿客棧的整體入住率降至50％以下。麗江、大理、莫干山等民宿扎堆的地區，競爭就更為激烈。

“麗江的客棧一大半都不賺錢(qián)?！痹谠颇消惤瓍⑴c客棧經(jīng)營(yíng)的劉偉說(shuō)，他工作過(guò)的一家客棧，2015年開(kāi)業(yè)之初，連轉讓費帶重新裝修的投資在200萬(wàn)元以上。如今，這家客棧生意凋敝，整體轉手出去預計只能收回100萬(wàn)元。

與劉偉所述情況相似的客棧不在少數。一位在當地從事客棧轉讓中介的負責人說(shuō)，在麗江，除了獅子山觀(guān)景處的客棧門(mén)面緊缺外，古城內的客棧每個(gè)月都有不少掛出轉讓。

即便如此，要順利轉出也并不容易。在現在的麗江，消費者對客棧硬件的要求正在升級，新開(kāi)客棧的平均單房成本已經(jīng)在20萬(wàn)元以上。相比之下，鉑濤酒店的一位負責人說(shuō)，該公司在西安、成都等二線(xiàn)城市新建一家精品酒店的單房投入約為10萬(wàn)元，僅為客棧的一半。

按照民宿行業(yè)的經(jīng)驗，客房數量在20間以上，在經(jīng)營(yíng)上才會(huì )更加游刃有余。麗江的民宿客棧普遍客房數量在8間－15間，對于本地小業(yè)主而言，較小的規模以及資金的缺乏，限制了本地民宿的發(fā)展。

這些設施達不到要求的客棧，往往由于口碑難以提升、同質(zhì)化競爭嚴重而入住率長(cháng)期低迷。同時(shí)，高企的投資門(mén)檻已嚇退了很多“小業(yè)主”?！昂芏鄾](méi)錢(qián)投入進(jìn)行硬件升級的客棧更容易經(jīng)營(yíng)不善，只好轉讓?！眲フf(shuō)道。

由于投資門(mén)檻較低，大量客棧集中在中低端，100元－200元區間的客棧占據主流。在業(yè)內人士看來(lái)，這些客棧很多只有3個(gè)－4個(gè)人在經(jīng)營(yíng)，難以建立服務(wù)標準，再加上設施簡(jiǎn)陋、轉手頻繁，對于品牌和口碑的意識較為淡薄，近年來(lái)成為面臨淘汰的“重災區”。

按照“國標”，民宿經(jīng)營(yíng)者必須取得當地政府的相關(guān)證照，滿(mǎn)足公安機關(guān)治安消防要求。同時(shí)客房床單、被套、枕套、毛巾等用品要做到每客必換。

此外，“國標”針對民宿的生活飲用水、污水排放、餐飲和住宿衛生等約13個(gè)方面首次設置了標準。在業(yè)內人士看來(lái)，對于大量小本經(jīng)營(yíng)的民宿客棧而言，如果不能滿(mǎn)足“國標”的要求，退出已經(jīng)在所難免。

“以前消費者會(huì )因為民宿的文化特色，而去包容硬件、服務(wù)等方面的缺點(diǎn)?！被ㄩg堂創(chuàng )始人之一張蓓稱(chēng)，“但大家都有‘文化’了，消費者開(kāi)始挑剔，民宿需要升級?！?/p>

隨著(zhù)成本的不斷提高和不斷增長(cháng)的升級需求，許多個(gè)人經(jīng)營(yíng)的民宿也開(kāi)始“找錢(qián)”了。

今年3月，花間堂被投資人王功權以2.68億元的價(jià)格整體納入青普旅游旗下，創(chuàng )始人張蓓不再負責花間堂的具體經(jīng)營(yíng)，成為青普旅游股東。而這筆“天價(jià)”的收購案，一直被民宿業(yè)界津津樂(lè )道?；ㄩg堂創(chuàng )建于2009年，現在旗下已有19家客棧，分布在云南、浙江、四川等地，被稱(chēng)作民宿“第一”品牌。

不只是花間堂，在民宿業(yè)內，2015年3月，宛若故里宣布獲得青驄資本1000萬(wàn)元人民幣的天使輪投資。2016年瓦當瓦舍、詩(shī)莉莉、木西民宿、山里寒舍等民宿品牌相繼獲得融資。

除了引入風(fēng)投資本外，“眾籌”成為很多民宿的選擇。西坡、松贊、千里走單騎、大樂(lè )之野等民宿均選擇“眾籌”。在民宿眾籌平臺“開(kāi)始吧”上，有超過(guò)400個(gè)民宿項目完成融資。其中，千里走單騎在該平臺上發(fā)起近七次眾籌，均獲得成功，最高一次認籌額超過(guò)2920萬(wàn)元。

“莫干山民宿大樂(lè )之野的單房投入成本達到50萬(wàn)元?！泵袼扌袠I(yè)資深人士俞昌斌表示，除了房間本身的裝修和設計支出外，咖啡廳、廚房、客廳、露臺等公共區域的布置花費巨大，是導致成本高企的重要原因。然而，這種投入并不是沒(méi)有效果的，“大樂(lè )之野的入住率在75％以上，房費在1200元左右”。

然而，硬件的升級只是資本改造民宿的第一步，非標的民宿開(kāi)始試水“標準化”，獲得資本青睞的民宿開(kāi)始向“連鎖”擴張。

劉杰最近因為在湖南衛視綜藝節目《親愛(ài)的客?！分辛料喽w驗了一把做“網(wǎng)紅”的感覺(jué)。在此之前，他主導經(jīng)營(yíng)的民宿品牌“西坡”，已經(jīng)是莫干山地區經(jīng)營(yíng)狀況最好的民宿之一。

西坡在2009年開(kāi)始創(chuàng )建，是最早進(jìn)入莫干山地區的民宿之一。在2013年劉杰加入西坡的時(shí)候，這家客棧與莫干山的大多數同行一樣，采用“家庭作坊”式的管理。2013年，正逢全國各地的民宿如雨后春筍一樣出現，其中，莫干山當地的競爭尤為激烈。

根據當地政府統計，轄區民宿客棧數量已經(jīng)超過(guò)800家。民宿的集中，成為了當地獨特的旅游資源。但由于簡(jiǎn)單模仿、民宿扎堆投入，當地民宿的發(fā)展開(kāi)始出現“瓶頸”，價(jià)格競賽、惡性競爭的趨勢開(kāi)始出現。

那一年開(kāi)始，西坡開(kāi)始了“標準化”的嘗試——引入劉杰等職業(yè)經(jīng)理人團隊，將家庭作坊式的管理方式轉為公司運營(yíng)。

“民宿的經(jīng)營(yíng)大致可以分為標準和‘非標’兩個(gè)部分，我們提出的概念叫‘正規不正式’?！眲⒔鼙硎?，民宿的外觀(guān)設計、開(kāi)發(fā)建造都可以實(shí)現標準化，此外，更為重要的是運營(yíng)環(huán)節的標準化，“財務(wù)、廚房、客房等管理，都可以參考大型酒店的形式，建立統一的后臺管理”。

此外，民宿活動(dòng)中心、預定中心、管家服務(wù)等內容，構成“非標”管理的核心。其中，管家是民宿保持“人情味”最重要的特色，按照劉杰的要求，管家應該滿(mǎn)足客人的一切需要。在有25間房的莫干山客棧，西坡共配備了14名管家。

由于公司化改造的成功，西坡的經(jīng)營(yíng)獲得了股東的肯定。今年一季度，西坡在杭州千島湖地區的分店開(kāi)業(yè)，這是西坡第一次試水“連鎖”。相較于西坡在莫干山27間客房的規模，千島湖店擁有40間客房，大多仍是在當地鄉村老房子的基礎上改造。

據總經(jīng)理劉杰介紹，西坡千島湖店的投資規模高達4000萬(wàn)到5000萬(wàn)元。其中，除了園林景觀(guān)外，面包房、咖啡廳、泳池、兒童樂(lè )園的建設，以及露天電影、燒烤設施的投入，都花費了巨大成本。

西坡的一位負責人稱(chēng)，千島湖店節假日房?jì)r(jià)能到1600元到1.1萬(wàn)元之間，平日房?jì)r(jià)大約是節假日的60％。即便如此，在今年國慶期間，千島湖店的客房仍需要提前一個(gè)月以上預定。

基于成功經(jīng)驗，西坡在寧夏的店將在明年開(kāi)業(yè)，目前已開(kāi)始了在泰國清邁等地的選址?！拔覀兂闪⒘司频旯芾砉?，計劃今年內納入5家客棧?！眲⒔苷f(shuō)道。

不只是西坡，已經(jīng)有不少聲名在外的民宿品牌走上了多地化、連鎖化的道路。按照宛若故里的計劃，將在全國開(kāi)業(yè)12個(gè)精品客棧。大樂(lè )之野、千里走單騎、瓦當瓦舍、松贊等民宿品牌也紛紛開(kāi)始擴張。

資本雙刃劍

實(shí)際上，資本與民宿的結合，也并非水到渠成。在一些投資者看來(lái)，民宿盈利模式過(guò)于單一、投資過(guò)重，且在很多民宿中，單店的成功往往很難復制。

據劉杰介紹，雖然開(kāi)發(fā)了諸多活動(dòng)項目，但在西坡的收入中，客房收入仍然占據了60％到65％，餐飲收入占據20％到25％，而作為民宿特色的組織各類(lèi)活動(dòng)的收入僅占到5％到10％。

同樣的問(wèn)題也出現在花間堂。據介紹，為拓展收入，花間堂嘗試開(kāi)發(fā)帶有自身風(fēng)格的服裝、家具、日用品等衍生產(chǎn)品。但截至今年一季度，客房收入占比仍在70％左右。

一位民宿品牌的中層管理人員透露，民宿活動(dòng)收入、餐飲的實(shí)際利潤很低?！芭e辦燒烤派對、手工課、露天電影這些活動(dòng)需要耗費很大的人力物力，很難標準化，不能真正賺到錢(qián)?！?作為民宿來(lái)說(shuō)，“文化”和“情懷”的標簽并沒(méi)有找到合適的變現方式。

此外，投資者也擔心民宿過(guò)長(cháng)的回報周期。一位參與創(chuàng )建精品連鎖酒店品牌“希岸”的投資人表示，對于酒店投資來(lái)說(shuō)，最理想的狀態(tài)是能夠18個(gè)月到3年收回成本，民宿很難達到?！熬频昶骄?年就需要進(jìn)行大規模的翻修，對于投資較大的民宿來(lái)說(shuō)，收回成本就需要5年以上?！?，

“很多民宿的主人本身就是某一領(lǐng)域的KOL（意見(jiàn)領(lǐng)袖），自帶很多粉絲，這種模式很難復制?！鄙鲜鐾顿Y人說(shuō)道。

“我們比較青睞已經(jīng)有了幾家運營(yíng)數據不錯的店，同時(shí)有可規?；瘡椭颇Ｊ降拿袼奁放??！备瓯趧?chuàng )投的一位負責人表示，“這樣的民宿品牌，目前在市場(chǎng)上仍然是稀缺的?！?/p>

除了資本的質(zhì)疑以外，民宿經(jīng)營(yíng)者對于機構資本的進(jìn)入也懷有一定疑慮。在部分民宿經(jīng)營(yíng)者看來(lái)，資本在進(jìn)入民宿的過(guò)程中往往顯得“逐利”和“短視”，這對于民宿來(lái)說(shuō)不是好事。

“借助資本的力量，花間堂的店面快速鋪開(kāi)，但對民宿所強調的‘家’的感覺(jué)，是有稀釋的?！睆堓硖寡?，這是一把雙刃劍。

“有一些機構投資者聯(lián)系過(guò)我們，但我們的投資主要還是來(lái)自于股東，除此之外，我們更傾向于眾籌?！眲⒔苷f(shuō)，“眾籌不僅能夠融到錢(qián)，還可以通過(guò)這個(gè)渠道帶來(lái)知名度和客源?！?這些都是機構投資者所難以帶來(lái)的。

俞昌斌表示，很多精品民宿的擁有者都是設計師，或已經(jīng)通過(guò)其他領(lǐng)域有所積累。他們“小而美”的鄉間理想，往往與資本并不投緣。

“很多民宿融到錢(qián)以后都放著(zhù)不知道怎么用?！币晃幻袼奁放频呢撠熑吮硎?，民宿是一門(mén)“慢生意”，無(wú)法在短期內快速擴張?！皬默F在機構投資者參與的情況來(lái)看，資方與民宿經(jīng)營(yíng)者配合十分完美的案例，目前還沒(méi)有出現?！?br/>

*本文來(lái)源：微信公眾平臺：財經(jīng)雜志（i-caijing），原標題：《被資本“改造”的民宿：“小而美”的鄉間理想如何轉身》。