一座城市的產(chǎn)業(yè)更新是自然規律，在不同年代，產(chǎn)業(yè)更新又有不同的模式和特點(diǎn)。早在上世紀六七十年代，歐美和日本就相繼掀起了舊工廠(chǎng)改造的浪潮，舊工廠(chǎng)變成了一道道美麗的旅游景觀(guān)，也成為了城市發(fā)展的新文化中心。

近些年來(lái)，中國城市化進(jìn)程的狂飆突進(jìn)也同樣掀起了舊工廠(chǎng)改造的浪潮。但是，由于中國的土地制度和城市建設制度比較特殊，所以，在各地的實(shí)踐過(guò)程中，暴露出了很多問(wèn)題。

1、辦公空間與創(chuàng )業(yè)需求之間的對接細節

 老廠(chǎng)區的建筑形態(tài)往往是按照工業(yè)需求設計的，傳統的建筑形態(tài)如何與新興的創(chuàng )業(yè)公司進(jìn)行匹配也是一個(gè)重大問(wèn)題。雖然辦公空間沒(méi)有特殊功能的要求，只要能放電腦和辦公桌就可以。但是，作為創(chuàng )業(yè)公司來(lái)說(shuō)，建筑形態(tài)與企業(yè)文化之間還是有著(zhù)很大的關(guān)聯(lián)。

對建筑形態(tài)的改造出現問(wèn)題，就會(huì )造成創(chuàng )業(yè)企業(yè)氛圍營(yíng)造方面出現瑕疵。比如有些老廠(chǎng)區的建筑內部和外部損毀嚴重，如何提供創(chuàng )意性的修復解決方案？這個(gè)問(wèn)題并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的技術(shù)工作，而是涉及到技術(shù)和文化的雙重考量。

2、道路修復與游線(xiàn)設計之間的銜接細節

老廠(chǎng)區的道路往往是根據職工的上下班路線(xiàn)來(lái)設計的，滿(mǎn)足的是職工日常工作的需求。而作為一個(gè)旅游景點(diǎn)，其游線(xiàn)設計必須從游客體驗角度和景區管理角度來(lái)考量。有些老廠(chǎng)區的道路甚至已經(jīng)損毀嚴重，一方面需要修復原有道路，另一方面還要重新開(kāi)辟新的游線(xiàn)來(lái)滿(mǎn)足其作為旅游景點(diǎn)的功能。

將過(guò)去較為單一的工廠(chǎng)線(xiàn)路設計變成更符合游客體驗需求的景區游線(xiàn)設計，這其中，不僅僅是游線(xiàn)結構要優(yōu)化升級，游線(xiàn)本身的品質(zhì)感也要強化。在設計改造過(guò)程中，游線(xiàn)不僅僅是承擔游客疏散的功能，還要承擔優(yōu)化游客體驗的功能，所以，老工廠(chǎng)的游線(xiàn)改造比普通景區的游線(xiàn)設計要相對復雜一些，既需要照顧老工廠(chǎng)的風(fēng)貌保護，也需要注重新時(shí)代的旅游體驗訴求。

大多數舊廠(chǎng)區都曾經(jīng)是城市的工業(yè)中心，這是典型的單一中心模式。而改造成文創(chuàng )中心之后，會(huì )成為新的辦公中心、商業(yè)中心和文化中心。是一個(gè)典型的多中心疊加模式。單一中心模式的盈利渠道主要靠工業(yè)，而多中心模式的盈利渠道則是多元化的。多中心疊加的產(chǎn)品模式也是較為復雜的，是多類(lèi)型產(chǎn)品在同一個(gè)區域的聚集。這就要求規劃運營(yíng)團隊必須具備多種產(chǎn)品體系的復合構建能力。

目前國內的規劃運營(yíng)團隊大多數都比較單向化，要么是純粹的商業(yè)地產(chǎn)規劃運營(yíng)團隊，要么是純粹的旅游項目規劃運營(yíng)團隊，要么是純粹的文化項目規劃運營(yíng)團隊。所以，未來(lái)如何進(jìn)行多技術(shù)類(lèi)型團隊的培養將是考驗項目成敗的關(guān)鍵。

4、資本長(cháng)期沉淀與精準退出的制度細節

舊廠(chǎng)區改造有個(gè)很大的問(wèn)題，就是投入較大，周期較長(cháng)，這對于資本來(lái)說(shuō)，是具有風(fēng)險的。所以，在舊廠(chǎng)區改造過(guò)程中，地方政府是起到主導作用的，但是，市場(chǎng)化運作也是大勢所趨。目前來(lái)看，社會(huì )資本對舊廠(chǎng)區改造的芥蒂主要體現在土地和建筑權屬關(guān)系復雜、舊廠(chǎng)區老工人安置問(wèn)題復雜、缺乏較為系統的頂層政策法規支持等方面。

雖然一些地方政府已經(jīng)出臺了行動(dòng)計劃，但是具體實(shí)施過(guò)程中，可能還會(huì )遇到很多阻力，比如，舊廠(chǎng)房土地及房屋的征收補償就是一個(gè)很糾結的事情。在這些問(wèn)題解決之前，社會(huì )資本是不敢輕易進(jìn)入的。尤其是在當下房?jì)r(jià)飆升的一二線(xiàn)城市，動(dòng)遷成本正在不斷攀升，這給舊廠(chǎng)房改造也形成了一定障礙。針對這樣的形勢，地方政府可以成立城市更新基金，對參與舊廠(chǎng)房改造的企業(yè)進(jìn)行扶持。

5、老廠(chǎng)區與城市新交通之間的互動(dòng)細節

伴隨著(zhù)城市產(chǎn)業(yè)更新，城市的交通系統也會(huì )加速更新。老廠(chǎng)區周邊的交通體系改造與老廠(chǎng)區本身的改造是需要進(jìn)行有效銜接的。如果說(shuō)，傳統的老廠(chǎng)區是一個(gè)較為封閉的工業(yè)社區的話(huà)，那么，在變身文創(chuàng )園區之后，就變成了一個(gè)高度開(kāi)放、高度透明、高度藝術(shù)化的文化社區。其對周邊交通體系的依賴(lài)度也大大增強，在某種意義上，周邊交通體系的人流數量、人流質(zhì)量直接決定著(zhù)新興文創(chuàng )園區的成敗。

6、老廠(chǎng)區和新企業(yè)的融合細節

 老廠(chǎng)區改造完成之后，可以通過(guò)各種優(yōu)惠政策吸引企業(yè)和人才入駐。但是，這是老一套的做法。企業(yè)和人才如果僅僅奔著(zhù)優(yōu)惠政策而來(lái)，有一天也會(huì )因為優(yōu)惠政策的消失而離開(kāi)，關(guān)鍵是，一味地優(yōu)惠政策是不符合商業(yè)規律的。因此，如何為入駐企業(yè)和人才提供線(xiàn)上社區服務(wù)平臺、金融服務(wù)平臺、線(xiàn)下社區服務(wù)平臺才是更應該提前思考的問(wèn)題。 

在國內的很多地方，一些土地權屬人想要改造舊廠(chǎng)房，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級，但是，并沒(méi)有進(jìn)行改造升級的主動(dòng)權，因為改變使用功能是需要經(jīng)過(guò)政府批準的。顯然，制度方面的更新滯后直接影響到了城市更新滯后。

并不是城市內部的土地權屬人和市場(chǎng)主體缺乏業(yè)態(tài)轉型升級的想法，而是制度方面還存在一定的制約。這方面，地方政府需要積極進(jìn)行地方性的政策創(chuàng )新，才能適應城市更新的需要。

8、單個(gè)項目推進(jìn)與整個(gè)片區更新的統籌細節

在傳統的城市更新過(guò)程中，地方政府是主要的資金投入者，這種做法的缺陷在于資金往往會(huì )大筆注入到單個(gè)項目中，如果這一個(gè)項目在推進(jìn)中遇到問(wèn)題，就會(huì )使得大量資金沉淀下來(lái)，資金回收遙遙無(wú)期。而一個(gè)項目的失敗又影響到了整體計劃的推進(jìn)，從而使得整個(gè)片區的城市更新陷入困境。

解決這個(gè)矛盾的辦法是采取PPP模式，PPP模式能夠幫助地方政府從單個(gè)項目的困局中解脫出來(lái)，把單個(gè)項目的投資運營(yíng)交給市場(chǎng)主體去做，政府通過(guò)較少的引導資金參與到每個(gè)項目的統籌中，形成片區城市更新的頂層設計者。這樣一來(lái)，政府和企業(yè)就發(fā)揮了各自的優(yōu)勢，同時(shí)，也實(shí)現了利益共享。

舊工廠(chǎng)所在地往往是城市的中心地段，可以說(shuō)是寸土寸金，因此，在舊工廠(chǎng)改造的過(guò)程中，必須以文化創(chuàng )意為核心，打造出強大的旅游吸引力，這樣才能對得起寸土寸金的地位，否則，僅僅是打造成一個(gè)單一的辦公地點(diǎn)，或者是單一的創(chuàng )客集聚地，如果不能夠形成較高的土地利用坪效，也是不行的。而且，文化創(chuàng )意的價(jià)值不僅僅是提升旅游的人氣、財氣，還能夠進(jìn)一步強化寸土寸金的地位，使得舊工廠(chǎng)變成城市的文化創(chuàng )意中心。

只是，在打造的過(guò)程中，會(huì )面臨廠(chǎng)房空間和文化創(chuàng )意空間的矛盾，廠(chǎng)房空間本身的規模都比較大，在功能上具有多元化的組合可能，這種空間組合可能如何與文化創(chuàng )意的產(chǎn)品體系之間進(jìn)行嫁接是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。嫁接不好，就會(huì )形成建筑空間的浪費和產(chǎn)品主題表現的扭曲，嫁接好了，原有建筑與文化創(chuàng )意產(chǎn)品之間就會(huì )相得益彰。

舊廠(chǎng)房的建筑空間比較豐富，規模也較大，因此，單純的創(chuàng )客和單純的游客都不足以支撐起舊工廠(chǎng)的業(yè)態(tài)，最好的辦法是把舊工廠(chǎng)改造成一個(gè)集辦公社區、商業(yè)社群、文化社區于一體的復合型城市地標，這樣既能夠最大化利用物業(yè)空間和周邊基礎設施，也能夠產(chǎn)生更高的經(jīng)濟效益，同時(shí)，還能形成文、商、旅業(yè)態(tài)之間的相互外溢效應。

但是，在具體規劃設計過(guò)程中，彼此之間既要相互交織又要相互減少打擾。這就要求在動(dòng)線(xiàn)上做出一定的協(xié)調，辦公動(dòng)線(xiàn)、商業(yè)動(dòng)線(xiàn)、旅游動(dòng)線(xiàn)之間要做好合理統籌，這樣才能解決好創(chuàng )客生產(chǎn)和游客消費之間的矛盾。

舊工廠(chǎng)在進(jìn)行文創(chuàng )化改造之后，都會(huì )有一個(gè)業(yè)態(tài)培育期，因為它本身具有商業(yè)地產(chǎn)的屬性，商業(yè)地產(chǎn)都需要經(jīng)過(guò)三年以上的業(yè)態(tài)培育，這個(gè)過(guò)程中，肯定會(huì )有相當一部分業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中被淘汰掉，而那些與消費者需求更契合的業(yè)態(tài)也將會(huì )不斷補充進(jìn)來(lái)。

業(yè)態(tài)的更新迭代相對來(lái)說(shuō)是比較快的。而與此矛盾的是，文化定位的調整空間相對較小，文化定位確定了，一般較少改變，即使有調整，也只是微調，或者在某個(gè)特定時(shí)代背景下進(jìn)行階段性的調整。

所以，文化屬性是慢調的狀態(tài)，而業(yè)態(tài)屬性是快調的狀態(tài)。二者之間如何平衡，也是決定項目成敗的一個(gè)重要問(wèn)題。這就要求每次業(yè)態(tài)調整都要圍繞著(zhù)文化定位的主軸展開(kāi)，不能為了暫時(shí)的商業(yè)利益而影響整體文化品牌，要建立起“文化+商業(yè)”的雙重考核標準，來(lái)篩選新業(yè)態(tài)。對于那些具有強烈文化品牌價(jià)值的業(yè)態(tài)，即使暫時(shí)盈利少，也要給予一定的補貼。