田園綜合體的由來(lái)和現狀

2012年，東方園林產(chǎn)業(yè)集團總裁、田園東方創(chuàng )始人張誠結合北大光華EMBA課題，發(fā)表了論文《田園綜合體模式研究》，并在社會(huì )各界的大力支持下在“中國水蜜桃之鄉”的陽(yáng)山鎮落地實(shí)踐了第一個(gè)田園綜合體項目——無(wú)錫田園東方。在項目不斷探索的第四個(gè)年頭，2016年9月中央農辦領(lǐng)導考察指導該項目時(shí)，對該模式給予高度認可。2017年由田園東方的基層實(shí)踐，源于陽(yáng)山的“田園綜合體”一詞被正式寫(xiě)入中央一號文件，原文如下：支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環(huán)農業(yè)、創(chuàng )意農業(yè)、農事體驗于一體的田園綜合體，通過(guò)農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、農村綜合改革轉移支付等渠道開(kāi)展試點(diǎn)示范。

中央財政從農村綜合改革轉移支付資金、現代農業(yè)發(fā)展資金、農業(yè)綜合開(kāi)發(fā)補助資金中統籌安排，支持試點(diǎn)工作。預計近幾年將會(huì )有更多的田園綜合體出現在大眾的視野內。

筆者認為，所謂田園綜合體，即以農業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，在農業(yè)的基礎上發(fā)展旅游業(yè)、地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，打造出一套農業(yè)+旅游+社區的完整的生態(tài)圈。田園綜合體里可以包含生態(tài)農業(yè)、現代農業(yè)、特色旅游、美麗鄉村、田園社區等要素。這既是對美麗鄉村這一概念的發(fā)展和升華，又是順應農村供給側結構改革、發(fā)展農村產(chǎn)業(yè)、構建新型城鎮化而出現的可持續發(fā)展的模式。

田園綜合體的出發(fā)點(diǎn)

那么，田園綜合體這一概念的出發(fā)點(diǎn)是什么呢？筆者覺(jué)得主要體現在三個(gè)方面：即農業(yè)轉型的需求，城鎮化發(fā)展的需求，以及可持續發(fā)展的需求。

中國作為農業(yè)大國，根據2016年人口普查的數據，現階段有5.89億（占總人口42.65%）的農村人口，外出務(wù)工農民有1.6億，本地務(wù)工農民1.2億。農村留守的多為老人和孩子，空巢現象非常嚴重，帶來(lái)不少社會(huì )問(wèn)題。另外，中國有18億畝的耕地紅線(xiàn)，根據2016年國家統計局的數據，目前中國有耕地20.25億畝。在現有條件下，要保住紅線(xiàn)，把農業(yè)用地轉成其他用途已經(jīng)幾無(wú)空間。

近幾年，農業(yè)生產(chǎn)總值同比增長(cháng)逐步放緩，2016年的農業(yè)生產(chǎn)總值同比增長(cháng)只有2.87%,遠低于2016年中國GDP同比增長(cháng)6.7%的水平。農業(yè)總產(chǎn)值占國民生產(chǎn)總值的比重也逐年降低，2016年僅占國民生產(chǎn)總值7.97%。按照這個(gè)趨勢，農業(yè)發(fā)展將進(jìn)一步放緩，農業(yè)生產(chǎn)總值占比也將進(jìn)一步降低。這對擁有眾多農業(yè)人口的中國來(lái)說(shuō)，不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題，也不利于社會(huì )公平和穩定。

2006年到2016年我國農業(yè)生產(chǎn)總值及同比這種情況，數據來(lái)源于國家統計局

2006年到2016年我國國民生產(chǎn)總值以及每年農業(yè)生產(chǎn)總值占比情況，數據來(lái)源于國家統計局

根據2016年的統計數據，中國目前有57.35%的城鎮人口。2013年發(fā)改委作了《國務(wù)院關(guān)于城鎮化建設工作情況的報告》，提出了在2030年達到70%城鎮化率的目標。但是，城鎮化建設并不是簡(jiǎn)單的農村人口往城鎮遷徙，城鎮化建設過(guò)程當中需要考慮到城鎮基礎設施的配套情況、城鎮為了接納農村人口而進(jìn)行重新規劃、農村人口就業(yè)和社會(huì )保障、農村人口的轉移帶來(lái)的農業(yè)用地的荒廢等問(wèn)題。

田園綜合體作為農村城鎮化建設的新思路，可以主動(dòng)使農村的基礎設施建設向城鎮靠齊，將農村改造成新型的田園小鎮，從而緩解農村人口遷移帶來(lái)的巨大壓力和諸多矛盾，同時(shí)也可以為農村的就業(yè)提供新的機會(huì )。

科技的發(fā)展帶來(lái)了農業(yè)生產(chǎn)效率的提高，但是仍然在傳統農業(yè)這一條路上深耕，已經(jīng)不符合社會(huì )發(fā)展的趨勢。傳統農業(yè)附加值低，受制于氣候、交通等因素，很難穩定增產(chǎn)，而且農民普遍沒(méi)有風(fēng)險對沖的意識，這些都不利于農業(yè)的可持續發(fā)展。

發(fā)展田園綜合體的必要性

再談中國發(fā)展田園綜合體的有利因素和必要性，筆者從農業(yè)、旅游和社區三個(gè)方面來(lái)分析。

首先是農業(yè)。與中國傳統的農民分散承包耕作土地的傳統農業(yè)模式相比，田園綜合體注重的是對農業(yè)的統一開(kāi)發(fā)利用，將農業(yè)用地從農民手里集中起來(lái)，通過(guò)整合產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展新興特色農業(yè)、生態(tài)農業(yè)、綠色農業(yè)，并對農地的使用進(jìn)行長(cháng)期規劃來(lái)更有效地發(fā)展農業(yè)經(jīng)濟，大大提升效率和附加值。同時(shí)先進(jìn)成熟的商業(yè)運作模式，也能更好的利用當地優(yōu)勢，打造出品牌效應。

其次是旅游。田園綜合體的旅游開(kāi)發(fā)同樣區別于一般的景區開(kāi)發(fā)，通常景區是自帶吸引物的，造好配套設施，關(guān)上山門(mén)就可坐地收錢(qián)。但田園綜合體需要注重當地農業(yè)景觀(guān)環(huán)境的打造，引入各項體驗內容、豐富業(yè)態(tài)，這樣才能更好地發(fā)揮田園的特殊魅力，與特色農業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈有機整合，相輔相成。

最后是社區建設。因為田園綜合體的發(fā)展需要對該地區進(jìn)行重新設計和規劃，需要考慮到各種相關(guān)的基礎設施建設和維護，新的安置點(diǎn)的建設等，同時(shí)也是助力了城鎮化。需要為了原住民、新住民、游客等不同的人群規劃不同的設施。這個(gè)時(shí)候可以通過(guò)與地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)，打造出富有當地特色的社區。

田園綜合體的具體案例

田園綜合體這個(gè)概念，國內外都有相應的案例，然而發(fā)展狀態(tài)和模式卻不盡相同。

我們先看國內的概念首創(chuàng )及標桿項目：東方園林打造的田園東方。

長(cháng)期以來(lái)業(yè)內普遍對這個(gè)項目一片好評，但相關(guān)文章大多集中在意境、情懷等浮于表面的溢美之詞。但此項目建成后幾乎從未見(jiàn)到項目方或者媒體對其實(shí)際經(jīng)營(yíng)效果和業(yè)績(jì)有任何披露，讓人不免有些奇怪，它的商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)情況究竟是否成功？是否起到了初期宣傳中帶動(dòng)現代農業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)的作用？我們通過(guò)深入剖析案例來(lái)分析。

1）無(wú)錫田園東方項目

田園東方由東方園林產(chǎn)業(yè)集團投資50億元建設（據業(yè)內人士透露實(shí)際初期投入不足1億），位于“中國水蜜桃之鄉”無(wú)錫市惠山區陽(yáng)山鎮，是國內首個(gè)田園綜合體項目。項目總面積6246畝，2013年4月啟動(dòng)建設。項目包含現代農業(yè)、休閑文旅、田園社區三大板塊，主要規劃有鄉村旅游主力項目集群、田園主題樂(lè )園、健康養生建筑群、農業(yè)產(chǎn)業(yè)項目集群、田園社區項目集群等。

陽(yáng)山鎮地處長(cháng)三角，靠近錫宜高速，緊鄰新長(cháng)鐵路。交通便利，離無(wú)錫市中心大約26公里，東臨上海、蘇州，西臨南京，南臨太湖。自然環(huán)境優(yōu)美，大約有2萬(wàn)畝桃林，7000多畝生態(tài)林，10平方公里山地。附近還有陽(yáng)山火山和溫泉。

田園東方位于無(wú)錫市惠山區陽(yáng)山鎮，靠近蘇州、上海、南京等城市，也緊鄰太湖

田園東方的一期規劃，規模有6246畝，一期項目大部分為農業(yè)板塊，少部分文旅和居住板塊

農業(yè)板塊：

田園東方規劃出來(lái)四園（水蜜桃生產(chǎn)示范園、果品設施栽培示范園、有機農場(chǎng)示范園、蔬果水產(chǎn)種養示范園）、四區（休閑農業(yè)觀(guān)光示范區、果品加工物流園區、苗木育苗區、現代農業(yè)展示區）、兩中心（綜合管理服務(wù)中心、資源再生中心）。

這個(gè)規劃初衷是提高農業(yè)生產(chǎn)的多樣性，完善產(chǎn)業(yè)鏈，將傳統農業(yè)導向生態(tài)、現代農業(yè)，為當地農業(yè)的轉型提供切實(shí)的服務(wù)和幫助。

在項目實(shí)際落地上，田園東方已經(jīng)建好的一期項目中，90%的土地用于農業(yè)板塊，主打產(chǎn)品水蜜桃產(chǎn)量占整個(gè)陽(yáng)山鎮的20%。拿京東目前水蜜桃價(jià)格來(lái)做參考，陽(yáng)山水蜜桃與平谷水蜜桃等同樣知名的品種價(jià)格相差不大，其價(jià)格是普通水蜜桃價(jià)格的1-2倍，附加值較高。之前田園東方與本來(lái)生活網(wǎng)合作，同時(shí)也登陸了京東無(wú)錫館，線(xiàn)上銷(xiāo)售水蜜桃，但目前在本來(lái)生活網(wǎng)和京東無(wú)錫館上都找不到相關(guān)的產(chǎn)品，也未見(jiàn)到有效的銷(xiāo)售宣傳。原規劃的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈也未見(jiàn)后續落地和產(chǎn)生經(jīng)濟效益的相關(guān)報道。田園東方對當地農業(yè)的現代產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的影響還有待商榷。

陽(yáng)山鎮規劃圖，大部分為水蜜桃種植用地

并且，陽(yáng)山鎮的農業(yè)轉型，大部分的功勞是2013年陽(yáng)山鎮桃園村農戶(hù)成立土地股份專(zhuān)業(yè)合作社，將農戶(hù)承包的土地經(jīng)營(yíng)權流轉到土地股份專(zhuān)業(yè)合作社，然后委托給信托公司經(jīng)營(yíng)管理，通過(guò)經(jīng)營(yíng)權的流轉獲得分紅和收益，從而實(shí)現規?；?jīng)營(yíng)。這與田園東方基本無(wú)關(guān)。

文化旅游板塊：

田園東方的文旅板塊業(yè)內一直有良好風(fēng)評，其由自然體驗區、生活體驗區、文化展示區等三個(gè)部分組成。目前已經(jīng)開(kāi)放的項目有主題餐廳區、牧場(chǎng)區、綠樂(lè )園戶(hù)外活動(dòng)區、甜品售賣(mài)區、拾房書(shū)院、花間堂酒店、華德福學(xué)校等。雖然目前開(kāi)發(fā)的景點(diǎn)不多，但各具特色。

田園東方導覽圖

這里沒(méi)有我們通常農家樂(lè )所見(jiàn)的簡(jiǎn)陋和泥濘的農田，而是以精致、舒適的田園景觀(guān)作為整個(gè)景區的環(huán)境支撐。在每塊菜地上種上不同的農作物，將農作物作為景觀(guān)本身來(lái)打造。

在建筑上不同于傳統村落，田園東方的宅子基本是新建的，繼承了江南的風(fēng)格，粉墻黛瓦，多以平層為主。院子外鋪上木質(zhì)地板，配上遮陽(yáng)傘和桌椅，即有現代風(fēng)情，外部又有田野環(huán)繞，生機盎然的田園風(fēng)味。同時(shí)設計者們也將咖啡館、面包房、書(shū)房等文藝的、輕奢的、流行的業(yè)態(tài)和元素注入到了傳統村舍之中。

田園東方的游樂(lè )項目則采取了寓教于樂(lè )的方式，將農業(yè)采摘體驗、農場(chǎng)游樂(lè )、農業(yè)教育結合在一起。已經(jīng)開(kāi)放的綠樂(lè )園就有螞蟻王國主題區、小農夫主題區、香草園主題區、農夫果園主題區、白鷺牧場(chǎng)主題區、窯燒體驗區這些項目。還有專(zhuān)門(mén)的蜜桃故事館，推廣陽(yáng)山水蜜桃文化，館內也販賣(mài)水蜜桃禮盒。

作為農業(yè)旅游的試水之作，業(yè)內好評滿(mǎn)滿(mǎn)，筆者也覺(jué)得確實(shí)花了一定的心力，但在此還是提出一些略有不同的觀(guān)點(diǎn)。

目前來(lái)看園內游玩項目相對較少，不足以滿(mǎn)足都市游客的短時(shí)短途度假需求，游客還是以半日游為主。一方面可能是因為第一期的旅游板塊只有200畝，僅占目前總開(kāi)發(fā)面積的4.5%，另一方面可能是因為這個(gè)板塊的旅游項目目前沒(méi)有吸引人的爆點(diǎn)，項目更新和后續開(kāi)發(fā)也較為乏力。初期新鮮感一過(guò)，客流自然越來(lái)越少。

如果要給不同口味的游客提供2日以上的游玩和體驗內容，田園東方還有很多內容需要建設和填充，這也意味著(zhù)更多的投入。另外與大片農業(yè)板塊也未見(jiàn)有太多的整合，實(shí)際處于相對割裂狀態(tài)。如何利用農田促進(jìn)文旅的發(fā)展也需要后續優(yōu)化。

大眾點(diǎn)評上對“田園東方”這一關(guān)鍵字搜索，實(shí)際受關(guān)注程度并不高，大致可以推斷這個(gè)景點(diǎn)的客流情況

去哪兒網(wǎng)上田園東方項目的門(mén)票信息，可以看到月銷(xiāo)量和門(mén)票套餐，月銷(xiāo)量?jì)H44人

地產(chǎn)板塊：

田園東方雖然作為知名的田園綜合體，但是其核心業(yè)務(wù)仍然是地產(chǎn)，這也是他們打造這個(gè)項目的初衷。開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)板塊一期田園小鎮為低密度社區，多為97-230m2田園別墅，產(chǎn)權70年。

田園東方一期別墅規劃圖，張開(kāi)宛如佛手，目前已經(jīng)全部售罄

田園東方別墅的建造，既促進(jìn)了當地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，提高了土地價(jià)值，又在一定程度上是改善了當地的社區規劃和配套設施，對城鎮化有促進(jìn)和提升的作用。

搜索目前田園東方及周邊的樓盤(pán)均價(jià)可知，得益于周邊良好的生態(tài)環(huán)境、精致的設計和人們回歸田園的精神追求，該地區的房?jì)r(jià)平均高于惠山區其他地區60%以上，而且第一期別墅已經(jīng)售罄，目前正準備開(kāi)發(fā)二期項目。田園東方在地產(chǎn)這個(gè)部分的表現優(yōu)異，項目的實(shí)際收益和成果明顯高于農業(yè)和旅游板塊。

田園東方與附件房?jì)r(jià)的對比，數據來(lái)源于搜房網(wǎng)

結合上面的數據，就房地產(chǎn)方面來(lái)說(shuō)，田園東方是一個(gè)相對成功的項目，不僅房?jì)r(jià)高于周邊地區，別墅也都銷(xiāo)售一空。雖然田園東方CEO張誠也曾作過(guò)“特色小鎮勿重蹈房地產(chǎn)鬼城覆轍”的演講，但是根據之前的分析來(lái)看目前田園東方核心依然是地產(chǎn)業(yè)。

以上述分析，目前田園東方的模式，并沒(méi)有很好的解決當地的農業(yè)和旅游的問(wèn)題。商業(yè)模式的本質(zhì)是以田園綜合體的概念獲得較低成本的住宅用地，同時(shí)以文旅項目來(lái)抬高房地產(chǎn)價(jià)值。農業(yè)板塊并沒(méi)有和文旅有太多結合，產(chǎn)業(yè)鏈也未見(jiàn)成效，即沒(méi)有提高農業(yè)的附加值，也沒(méi)有發(fā)展出農業(yè)觀(guān)光為主的旅游相關(guān)的吃、住、行、游、購、娛產(chǎn)業(yè)。農業(yè)和旅游更像是為了地產(chǎn)而做的配套項目。

總體上來(lái)說(shuō)，田園東方仍然是個(gè)相對不成熟的田園綜合體實(shí)驗，實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)、產(chǎn)業(yè)提升及經(jīng)濟效益存疑，東方園林自己也并未進(jìn)行實(shí)際的大規模復制（目前幾個(gè)項目都在概念階段）。

國內開(kāi)發(fā)田園綜合體的主要難點(diǎn)筆者認為在于“農業(yè)、文旅、地產(chǎn)”三者的平衡，產(chǎn)業(yè)鏈的整合。開(kāi)發(fā)商多為房地產(chǎn)商，以建設房地產(chǎn)為目的去的，用發(fā)展現代農業(yè)、農業(yè)旅游和田園綜合體的概念問(wèn)政府低價(jià)拿地，再以田園風(fēng)光+文旅配套來(lái)抬高房?jì)r(jià)，這樣的套路獲取更高的商業(yè)利潤。然后在高額利潤中挖一塊補貼文旅投資和農業(yè)項目就行了。他們實(shí)際上對農業(yè)產(chǎn)業(yè)本身就很生疏，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、快進(jìn)快出、賣(mài)完走人的房地產(chǎn)模式也決定了其完全無(wú)心真正做好現代農業(yè)和農業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。旅游板塊也可能在初期賣(mài)房時(shí)建設較好，后續建設就越來(lái)越不用心，草草了事了。

真正意義上的田園綜合體，需要各個(gè)板塊相互促進(jìn)和支持，能夠共同產(chǎn)生更高的經(jīng)濟效益，有一套成熟的可持續的模式，而不是用地產(chǎn)盈利去貼補其他兩塊的表面文章。中國的田園綜合體今后需要如何發(fā)展，還是要通過(guò)不斷的研究和實(shí)際探索，來(lái)進(jìn)一步的發(fā)展和完善，這個(gè)也是我們在相關(guān)項目咨詢(xún)中努力完善的課題。

2）臺灣南投縣埔里鎮桃米村

接下來(lái)我們再看看中國大陸外的較為成功的案例。

桃米村位于臺灣南投縣埔里鎮中潭公路旁，在鎮中心西南約5公里處，占地18平方公里，人口1264人。1999年9月21日，臺灣發(fā)生“集集大地震”，桃米村是重災區。地震過(guò)后，在新故鄉文教基金會(huì )的幫助下，村民決定將村子定位成生態(tài)農業(yè)社區來(lái)進(jìn)行規劃和建設。

桃米生態(tài)社區的入口處，青蛙為當地的標識

桃米生態(tài)社區概覽圖，來(lái)源于其官網(wǎng)

桃米村原本以種植地瓜、早稻為主，之后陸續種植樹(shù)薯、甘蔗、紅茶、香菇、生姜等經(jīng)濟作物。隨著(zhù)農村產(chǎn)業(yè)的沒(méi)落，社區許多土地陸續休耕，青壯年人口外流，社區逐漸凋敝。災后重建的過(guò)程中，繼續發(fā)展傳統農業(yè)已經(jīng)沒(méi)有前景?；饡?huì )的專(zhuān)家們提出了“桃米生態(tài)村”的概念，目標是將桃米村從一個(gè)傳統農村轉型成一個(gè)結合有機農業(yè)、生態(tài)保育和休閑體驗的教育基地。同時(shí)專(zhuān)家們也發(fā)現該地區生態(tài)資源豐富，尤其是青蛙，當地擁有島內79%的青蛙品種。

基金會(huì )為當地居民設計了一系列有關(guān)民宿、餐飲、解說(shuō)、景點(diǎn)開(kāi)發(fā)等課程。這些方面的培訓，讓當地居民不用再依靠收入很低的農業(yè)（2000年當地農民年收入約10萬(wàn)新臺幣，彼時(shí)大學(xué)生收入約為30萬(wàn)新臺幣）。

經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，當地的旅游收入增長(cháng)迅速，各類(lèi)業(yè)態(tài)的發(fā)展和數量都有了可觀(guān)的進(jìn)步。

當地僅有1000多人口，年接待游客近幾年接近100萬(wàn)人次。從開(kāi)發(fā)這個(gè)項目到10多年間，當地營(yíng)收年復合增長(cháng)率162%，漲速驚人。

同時(shí)社區獲得的每一筆收入，包括民宿、餐飲等，都需要上交5%-7%，導覽解說(shuō)上交10%，作為公眾支出照顧社區弱勢群體，構筑了一個(gè)較好的社區環(huán)境。

桃米村的社區通過(guò)當地的旅游、農業(yè)來(lái)支持和建設。農業(yè)通過(guò)轉型成生態(tài)農業(yè)，融入旅游的因素，吸引了大量的游客，為當地的創(chuàng )收做出了貢獻。最終，三個(gè)產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)，發(fā)展出了一條可持續的生態(tài)旅游模式。桃米村也成了臺灣著(zhù)名景點(diǎn)之一。

3）其他國家的案例

除了桃米村，其他國家也有成功的例子。

美國：美國Fresno農業(yè)旅游區由Fresno city東南部的農業(yè)生產(chǎn)區及休閑觀(guān)光農業(yè)區構成。區內有美國重要的葡萄種植園及產(chǎn)業(yè)基地，葡萄干產(chǎn)量占世界總產(chǎn)量93%。還有賞花徑、水果集市、薰衣草種植園等。采用“綜合服務(wù)鎮+農業(yè)特色鎮+主題游線(xiàn)”的立體架構，每年吸引300多萬(wàn)人次前來(lái)參觀(guān)，創(chuàng )收60億左右。

法國：法國的普羅旺斯以薰衣草聞名于世，當地充足燦爛的陽(yáng)光最適合薰衣草的成長(cháng)，不僅吸引來(lái)自世界各地的度假人群欣賞花海，還帶動(dòng)了一系列薰衣草產(chǎn)品的銷(xiāo)售。除了游覽，其特色美食——橄欖油、葡萄酒、松露也享譽(yù)世界。還有持續不斷的旅游節慶活動(dòng)，以營(yíng)造濃厚的節日氛圍和藝術(shù)氛圍。

韓國：江原道旌善郡大醬村出奇制勝地由和尚與大提琴家共同經(jīng)營(yíng)，利用當地原生材料，采用韓國傳統手藝制作養生食品的方式制造大醬。此外，休閑農業(yè)的經(jīng)營(yíng)者還特別準備了三千個(gè)大醬缸為背景的大提琴演奏會(huì )、綠茶冥想體驗、赤腳漫步樹(shù)林及美味健康的大醬拌飯，增加了游客的體驗性。以此為買(mǎi)點(diǎn)吸引大量游客。

日本：日本的大王山葵農場(chǎng)，該農場(chǎng)以黑澤明的電影《夢(mèng)》的拍攝地點(diǎn)而聞名，這種以農場(chǎng)為依托，以媒體傳播為宣傳手段也是鄉村旅游發(fā)展的方向之一。農場(chǎng)每年收貨山葵150公噸，是日本最大的山葵園之一，每年吸引120萬(wàn)人次前來(lái)參觀(guān)。

參考了上述的成功案例，我們可以預見(jiàn)田園綜合體今后定將大有可為，那么對于我們來(lái)說(shuō)，該如何建設田園綜合體呢？

農業(yè)、旅游、宜居的有機結合才是田園綜合體

田園綜合體的發(fā)展價(jià)值觀(guān)是通過(guò)第三產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)第一產(chǎn)業(yè)，絕對不是單純的房地產(chǎn)項目。田園綜合體的發(fā)展仍然需要以農村為根本，根據財政部《關(guān)于開(kāi)展田園綜合體建設試點(diǎn)工作的通知》的要求：農村生產(chǎn)生活生態(tài)“三生同步”、一二三產(chǎn)業(yè)“三產(chǎn)融合”、農業(yè)文化旅游“三位一體”，集循環(huán)農業(yè)、創(chuàng )意農業(yè)、農事體驗于一體。

循環(huán)農業(yè)就是充分利用農業(yè)生產(chǎn)的資源，發(fā)展多層次利用技術(shù)，促進(jìn)生態(tài)發(fā)展，減少農業(yè)污染和資源的浪費。變廢為寶，實(shí)現效率最大化。創(chuàng )意農業(yè)就是不僅圍繞著(zhù)農產(chǎn)品的種植、開(kāi)采和加工，更可以發(fā)展周邊行業(yè)如原創(chuàng )的特色食品、飲品，開(kāi)發(fā)出農業(yè)用地的旅游觀(guān)光功能等，體現出農業(yè)的人文和科技要素。農事體驗可以提供農業(yè)勞動(dòng)體驗的服務(wù)，使游客體驗到當地農業(yè)生產(chǎn)的樂(lè )趣。

旅游業(yè)的發(fā)展也與農業(yè)發(fā)展密不可分。通過(guò)對當地農業(yè)的規范化、機械化、特色化，進(jìn)而開(kāi)發(fā)出相應的體驗點(diǎn)、農產(chǎn)品基地等作為旅游項目，同時(shí)也發(fā)展相應的餐飲住宿行業(yè)，生態(tài)旅游行業(yè)，進(jìn)一步發(fā)掘當地的旅游特色和相應的景點(diǎn)，打造出一條依托農業(yè)也能提高農業(yè)附加值的產(chǎn)業(yè)鏈。

田園綜合體的規劃同時(shí)也是對當地的社區的設計和開(kāi)發(fā)。建設田園綜合體的過(guò)程當中，通過(guò)先進(jìn)的設計理念、現代化的配套設施，科學(xué)的社區規劃安排，提升當地的社區質(zhì)量和環(huán)境，改善了當地居民的生活質(zhì)量，合理安排當地的居住點(diǎn)，同時(shí)也能提供就業(yè)機會(huì )，從而在另一種意義上實(shí)現城鎮化。

當然，打造農業(yè)+旅游+社區三位一體的田園綜合體的話(huà)，需要這三個(gè)方面相輔相成。農業(yè)作為核心產(chǎn)業(yè)，需要為旅游的發(fā)展提供條件和創(chuàng )意，也可以通過(guò)農業(yè)用地的規劃實(shí)現新型社區的建設。旅游產(chǎn)業(yè)一方面可以充分開(kāi)發(fā)出當地的資源，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，另一方面又可以為當地提供知名度和高附加值的旅游收入。社區建設也需要農業(yè)的發(fā)展，農民生活水平的提高，以及旅游業(yè)的發(fā)展來(lái)推動(dòng)，在規劃好的基礎上，合理安排農業(yè)用地、旅游景點(diǎn)、新型社區。三者結合，共同促進(jìn)，才能發(fā)展出良性的、可持續的田園綜合體。

田園綜合體的打造本質(zhì)上還是三個(gè)產(chǎn)業(yè)相互促進(jìn)和發(fā)展

田園綜合體的成功要素

在田園綜合體的規劃和建設的過(guò)程中，不僅僅是簡(jiǎn)單的發(fā)展三個(gè)產(chǎn)業(yè)，也需要考慮以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。

1）功能定位準確：一個(gè)田園綜合體首先要找準自己的定位，結合自身的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)，因地制宜的發(fā)展，同時(shí)也需要找準自己發(fā)展的方向，以農業(yè)為核心，發(fā)展相關(guān)的旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)。

2）區位及基礎條件較優(yōu)：區位因素對田園綜合體很重要，農業(yè)發(fā)展需要好的自然地理環(huán)境，旅游業(yè)發(fā)展也需要好的區位條件。發(fā)展田園綜合體，對當地的基礎設施要求較高，當地管道的鋪設、道路的修建都是影響田園綜合體發(fā)展的重要條件。區位和交通條件好、基礎設施好的地區，才能吸引到游客，同時(shí)也能負荷更多的游客。

3）政策支持顯著(zhù)：政策上的支持和引導、資金和人力的支持、土地所有權和產(chǎn)權的界定以及劃分，還有拍賣(mài)所需的土地的優(yōu)惠政策，這些都離不開(kāi)政府的有力支持。同時(shí)基礎設施的建設又需要政府的支持和投入，所以建設田園綜合體也需要考慮到政府的因素，當地政府支持力度非常重要。田園綜合體的規劃也需要分析政府能投入的力度、基礎設施建設的周期和投資回報周期。

4）商業(yè)模式優(yōu)秀：設計一個(gè)良好的商業(yè)模式也很重要，田園綜合體作為一種農村經(jīng)濟的新型發(fā)展方式，投資建設的過(guò)程中，需要明確投資和融資的機制，如何融資、如何投資都是規劃環(huán)節中需要著(zhù)重考慮的部分。要確保資金切實(shí)的用到田園綜合體的建設上去。同時(shí)也要設計好盈利模式，以便更好的籌資和融資。不能以房地產(chǎn)為核心，否則開(kāi)發(fā)商通過(guò)房地產(chǎn)的小部分利潤補貼農業(yè)的虧空，從而獲取廉價(jià)的住宅用地，房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售完成之后，開(kāi)發(fā)商便無(wú)后續建設的動(dòng)力，也難以長(cháng)期保持一個(gè)精品項目，最后僅僅讓房地產(chǎn)商利益最大化。農業(yè)和旅游業(yè)就變成了開(kāi)發(fā)商的噱頭，最后不了了之。優(yōu)秀的商業(yè)模式，是一個(gè)良性的、協(xié)同發(fā)展的模式。

5）對農業(yè)有顯著(zhù)的帶動(dòng)作用：建設田園綜合體，如果商業(yè)模式設計合理，其他的基礎設施相繼跟進(jìn)，有了政府支持下的網(wǎng)管鋪設，就能帶動(dòng)農村和農民的發(fā)展和消費人群的增加。他不僅能更大程度上的開(kāi)發(fā)利用農村的資源，對農業(yè)轉型提供幫助，提高農業(yè)的附加值和農民的生活水平。也能帶動(dòng)周邊的發(fā)展，對周邊的發(fā)展有促進(jìn)的作用。

6）生態(tài)環(huán)境友好：田園綜合體的發(fā)展離不開(kāi)當地生態(tài)環(huán)境的支持。田園綜合體中的旅游板塊對環(huán)境要求較高，環(huán)境好的地方才能吸引到游客。所以不僅事前考察評估的環(huán)節需要考慮到環(huán)境的優(yōu)劣，建設中和以后的維護中也需要保護環(huán)境，建設生態(tài)友好的旅游景點(diǎn)和社區。規劃合理的網(wǎng)管鋪設也是對生態(tài)的保護。

總的來(lái)說(shuō)，田園綜合體的打造是一個(gè)系統性的工程。它并不是一個(gè)很簡(jiǎn)單的農業(yè)旅游項目，更不是農業(yè)房地產(chǎn)項目，而是一個(gè)環(huán)環(huán)相扣、互相協(xié)同的模式。目前中國整個(gè)社會(huì )對這種運作模式都有很大的需求，這也凸顯了對這方面商業(yè)模式分析、產(chǎn)業(yè)鏈整合、運作方式研究等頂層架構設計的專(zhuān)業(yè)性和稀缺性。

雖然真正的田園綜合體目前在中國還沒(méi)有非常成功的案例，但是我們仍然看好它良好的發(fā)展前景，此類(lèi)項目的運作模式探索和成熟，對我國社會(huì )的穩定和發(fā)展都有重要的意義。

結語(yǔ)

目前來(lái)看田園綜合體還在探索試驗階段，需要精細打造，離廣泛復制還有一段時(shí)間。之前憑借“特色小鎮”“美麗鄉村”等概念所打造的小鎮和鄉村，失敗的居多。那些小鎮和鄉村大部分同質(zhì)化嚴重、交通條件較差、宣傳力度較小、區域特色不突出，投入了大量的人力物力，也沒(méi)能為當地帶來(lái)經(jīng)濟效益。

所以在打造各地的田園綜合體的時(shí)候，需要特別重視頂層設計的作用，以調查研究為起點(diǎn)，充分考察每個(gè)地方的區位、自然、人文、交通等方面的情況，結合當地的特色，做出切實(shí)可行的規劃和戰略，并在此基礎上進(jìn)行建設。這樣才能避免盲目和冒進(jìn)，減少項目的失敗的可能性。尤其是田園綜合體需要統籌農業(yè)、旅游、社區這三個(gè)方面，也需要找準當地的定位，不能為了湊齊旅游和地產(chǎn)這些因素而不考慮當地的實(shí)際情況和未來(lái)的發(fā)展方向，這對操盤(pán)者的專(zhuān)業(yè)性和前瞻性要求都更高。

田園綜合體的建設對政府來(lái)說(shuō)，一定程度上能解決當地的就業(yè)問(wèn)題，也能為經(jīng)濟轉型提供幫助。對農民來(lái)說(shuō)，帶來(lái)了更高的收入和更好的居住環(huán)境，同時(shí)也一定程度上解決了農村空巢化，使農村勞動(dòng)力回流，緩解社會(huì )問(wèn)題。對游客來(lái)說(shuō)，體驗到了新型的旅游方式和不同的生活體驗。對城市旅居者來(lái)說(shuō)，田園風(fēng)光帶來(lái)完全不同的居住體驗，優(yōu)質(zhì)的項目也有很好的保值升值的空間。

未來(lái)中國，田園綜合體必然大有可為。

*本文作者：馬寶山，景鑒智庫分析師；周鳴岐（WeChat: ZMQ_V_），執惠特約評論員，景鑒智庫創(chuàng )始人、首席分析師，長(cháng)期致力于行業(yè)分析及企業(yè)戰略研究，政府顧問(wèn)、文旅項目策劃及投資顧問(wèn)、財務(wù)顧問(wèn)。