2025年，國內和國際的酒店管理集團都把拓展目標，瞄向了存量酒店，換言之，隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)的寂寞，新建酒店上掛牌的機會(huì )越來(lái)越少，同時(shí)，不同種類(lèi)酒店過(guò)剩這一事實(shí)，各酒店運營(yíng)者早有體會(huì )，集團的拓展部門(mén)目前也只能客觀(guān)的認可。

拓展的目標對象改變了，但各酒管集團的拓展KPI還是沒(méi)變。存量酒店需要換牌的，當然是目前自身經(jīng)營(yíng)不理想的或是和原品牌合作不理想的，這樣的存量酒店，是否需要根據重新定位，找到對標的品牌；對于品牌方而言，只有掛到適配的物業(yè)，才能最大化的發(fā)揮品牌效應，而不是穿越了同質(zhì)化的“修羅場(chǎng)”，又讓品牌在貼牌中貶值。

中低端單體酒店

國內的連鎖酒店集團經(jīng)濟型、中端酒店集團，瞄準的就是將小規模、低檔次經(jīng)濟型或中端的單體酒店納入連鎖系統內，吸引投資方換牌、加盟的是連鎖集團的預定平臺、會(huì )員制系統以及供應鏈的集成化體系能對酒店進(jìn)行短時(shí)間的完成更新改造、及運營(yíng)的業(yè)績(jì)提升。這類(lèi)存量酒店換牌一般風(fēng)險較低，對于品質(zhì)一般的單體酒店而言，具有積極意義和效果，雙贏(yíng)結果為多。

高端存量酒店

高端存量酒店，要求換牌的原因多種，風(fēng)險程度就比較高，結果是正負兩面都有可能。一類(lèi)是投資方（投資方多數是國有大企業(yè)）自營(yíng)的，設備設施老化，經(jīng)營(yíng)理念跟不上市場(chǎng)變化，手握改造資金，又怕投資后經(jīng)營(yíng)管理跟不上，感覺(jué)還是委托專(zhuān)業(yè)的國際、國內管理集團掛牌經(jīng)營(yíng)管理。

接受這類(lèi)業(yè)主的委托，對于專(zhuān)業(yè)酒管集團的挑戰很大，原因是：這樣的存量老酒店原有建筑設計結構老化，功能設備配套不足，動(dòng)線(xiàn)設計不合理等，難以滿(mǎn)足現代品牌對客房面積、公共空間（大堂、餐飲、健身娛樂(lè )）等設計要求，硬件設施和和設計標準的沖突如何妥協(xié)，最終會(huì )導致消費者體驗與品牌承諾不一致，反而給品牌帶來(lái)負面影響。

最近在云南大理，看到市中心洱海邊極佳位置，有一家“英迪格”酒店，查看攜程網(wǎng)上的房?jì)r(jià)還不錯，建筑結構層高很低，從進(jìn)門(mén)到二樓大堂，再到客房查看，客房走道很窄，雖然地理位置和景觀(guān)讓這家酒店賣(mài)出了不錯的價(jià)格，可整個(gè)酒店只有一個(gè)全日制餐廳，其他產(chǎn)品都是包給第三方運營(yíng)，這是“英迪格”品牌的標準嗎？經(jīng)打聽(tīng)，這家酒店原來(lái)是地產(chǎn)公司自己掛牌，給“英迪格”貼牌后，價(jià)格是比以前有提高，但原建筑結構和裝飾沒(méi)有變化，連VIS系統都沒(méi)有完整體現，這樣的貼牌，對于“英迪格”品牌的負面影響顯而易見(jiàn)。

有一類(lèi)地產(chǎn)工具酒店，在十幾年中，先后多次換牌，酒店的設計和配套是根據第一個(gè)國際品牌要求而成，因為運營(yíng)結果不太理想，投資方又改為由國內品牌接管，除了品牌更換，其他基本沒(méi)變。幾年下來(lái)，運營(yíng)結果還是不理想，又換了一家國際酒管集團，掛上了更為奢華的品牌，由于投資方?jīng)]錢(qián)更新改造，承諾新接管品牌的條款都無(wú)法實(shí)現，酒店還是維持除了換品牌其他都沒(méi)有變得狀態(tài)，只是新接管的品牌運營(yíng)團隊比以前兩個(gè)品牌比較用心和努力，經(jīng)營(yíng)結果略有改觀(guān)。

現狀是，品牌-“盛名之下，其實(shí)難符”，運營(yíng)團隊-深感“巧婦難為無(wú)米之炊”，其實(shí)在這樣現狀下經(jīng)營(yíng)，對于品牌是負面的，對于運營(yíng)團隊是不公平的，最后投資方出售酒店，換主結局。這類(lèi)換牌在地產(chǎn)酒店發(fā)生不少，對于拓展團隊而言，完成了指標，但對于品牌標準和運營(yíng)團隊都是負面的。

還有一類(lèi)，投資方看中了國際品牌中盈利能力較強的品牌，但這類(lèi)品牌往往屬于有限或半有限服務(wù)類(lèi)品牌，而老酒店是根據五星標準設計的，品牌方不要求過(guò)多的面積和公共設施，結果采用的品牌只經(jīng)營(yíng)品牌標準的產(chǎn)品內容，其余面積和功能由投資方包租給第三方合作經(jīng)營(yíng)。像上海有一家原來(lái)的五星標準酒店，現在這棟大樓掛了三個(gè)酒店品牌。

上海還有一家在市中心最繁華地段的高端酒店，地產(chǎn)投資方初建這家酒店時(shí)，用四星的標準掛上了五星的品牌，很多內裝飾配件品質(zhì)很差。10年后，該酒店居然換了更高檔次的品牌，除了更換了酒店的LOGO，內飾基本沒(méi)變，因為酒店建筑和購物廣場(chǎng)是一體的，居然“海底撈”餐飲的排隊人群排到了酒店中餐廳的傍邊，而自身的中餐廳是空空如也。不太明白的是，這個(gè)酒管集團為了多一個(gè)項目，在投資方?jīng)]資金更新改造的前提下，居然可以把自身的奢華品牌掛上去，這是對品牌的不自愛(ài)表現。

是否堅持品質(zhì)

記得以前有好幾個(gè)案例，由于投資方多年不愿花費資金對運營(yíng)多年的酒店進(jìn)行更新改造，品牌寧愿結束合作而不愿降低品牌的品質(zhì)要求。而如今，類(lèi)似案例情況的品牌，只要每年還能收到上百萬(wàn)的品牌費，不會(huì )為了保持品牌的價(jià)值而主動(dòng)提出終止合作，品牌價(jià)值卻在消費者的體驗中逐漸消失。堅持品質(zhì)和追求數量，目前是酒管集團難以調解的一對矛盾。

縱觀(guān)目前酒管集團現狀，還是繼續在追求數量的軌道上奔跑，只是從“跑馬圈地”改為“跑馬圈老酒店”，反正有投資方對品牌有需求的，就“賣(mài)”、就“貼上去”，至于物業(yè)結構、物業(yè)條件是否和品牌匹配，是否有足夠運營(yíng)團隊支持，似乎都不在考慮范圍。還有部分集團，看到需求存在而深感品牌不夠，于是進(jìn)一步收購和引進(jìn)其他國外不知名品牌，納入系統植入中國。“長(cháng)租”的可以改為“日租”，“有限服務(wù)”的可以包裝成“精選”。

2025年，買(mǎi)牌的投資方，對于品牌的甄別將是挑戰；賣(mài)牌的品牌方，不要讓品牌貶值將是重中之重。存量換牌這把雙刃劍，正握在雙方的手中，希望這一輪轉型給行業(yè)帶來(lái)的是提質(zhì)增效，酒管集團應該將戰略的天平傾向于在運營(yíng)能力和投資人力資源。

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酒店集團；中高端酒店；存量酒店

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