最近恒大發(fā)布了

2021年和2022年的財報，總共虧損8120億元，負債總額是2.4萬(wàn)億元。

這是什么概念呢？

相當于每個(gè)月虧掉338億元，每天虧掉11.12億元，每小時(shí)虧掉4600萬(wàn)元！

今年一季度，A股上市公司利潤小于4500萬(wàn)的公司有3409家。

也就是說(shuō)，差不多60%的上市公司一個(gè)季度也賺不到恒大一小時(shí)虧的錢(qián)。

工商銀行最近兩年的利潤也就7000億，還不夠恒大兩年虧的。

茅臺現在的總市值是 2.16萬(wàn)億，把茅臺賣(mài)掉也不夠恒大還債的。

咱們總說(shuō)錢(qián)難賺。按照中國人均可支配收入3.7萬(wàn)/年計算，一個(gè)人不吃不喝，也得大概30年才存得夠100萬(wàn)。

但小時(shí)虧4600萬(wàn)，這事比賺錢(qián)難多了！摳破腦袋估計也不知道該怎么讓自己一天虧掉4600萬(wàn)。

恒大在2021年債務(wù)暴雷之后，大量樓盤(pán)面臨停工，在政府保交樓的政策推動(dòng)下，雖有好轉，但難度真心不小。

恒大所有的樓盤(pán)中，買(mǎi)了文旅地產(chǎn)的業(yè)主恐怕應該是最睡不著(zhù)覺(jué)的。即便是順利交了樓，估計也會(huì )造成財產(chǎn)永久性損失。

實(shí)際上前兩年，一干開(kāi)放商張開(kāi)雙臂積極擁抱文旅時(shí)，就注定了會(huì )有這樣的結局：大多數文旅地產(chǎn)都會(huì )一地雞毛！

地產(chǎn)帶上文旅的面具，卻沒(méi)有文旅的靈魂！

本文將討論？為什么大多數文旅地產(chǎn)都終會(huì )失??？

01什么是文旅地產(chǎn)？

文旅地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運營(yíng)；功能定位是文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

文化作為文旅地產(chǎn)的核心要素，串聯(lián)規劃設計、景觀(guān)塑造、營(yíng)銷(xiāo)管理、物業(yè)品牌打造等地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程，包含多種地產(chǎn)項目。

大致分為三類(lèi)：文化體驗性、創(chuàng )意辦公型和專(zhuān)業(yè)服務(wù)型。

直白一點(diǎn)的說(shuō)就是，人為打造一個(gè)文化旅游場(chǎng)景，兼具各類(lèi)基礎配套設施，吸引大眾聚集，然后賣(mài)房子、賣(mài)門(mén)票、收租金、賣(mài)商品、收物業(yè)費和服務(wù)費等等。

因此，雖然文旅地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運營(yíng)，但想賺錢(qián)，必須把文旅給做好。

但大多數開(kāi)發(fā)商都把路子走偏了。

02文旅地產(chǎn)大熱的時(shí)代背景

有心的朋友應該能回憶起文旅地產(chǎn)這個(gè)概念是什么時(shí)候流行起來(lái)的。

時(shí)間要撥回到2017年！

為什么是2017年呢？

當時(shí)正好是咱們國家開(kāi)始“三降一去一補”，并且在2016年底首次提出房住不炒，然后愈演愈烈！

當初很多人都認為這只是一句口號，現在看來(lái)，當時(shí)的決心是蠻大的。

這樣大背景下，房企紛紛都感到焦慮，債務(wù)和現金流的隱憂(yōu)已經(jīng)出現！萬(wàn)科在2018年首先喊出：活下去！

房企們心里門(mén)清，都積極的尋求轉型，其中一個(gè)方向就是擁抱文旅產(chǎn)業(yè)。

恒大文旅2015年就成立了，但并不是因為它有未卜先知的能力，而是野心太大。畢竟恒大已經(jīng)在盲目多元化了，恨不得把世界上所有生意都做一遍。

當時(shí)恒大的圖譜是這樣的：

2018年則是地產(chǎn)+文旅的大年。

融創(chuàng )文旅，碧桂園文旅，萬(wàn)科文旅，富力文旅，佳兆業(yè)文旅，復星旅文都在2018年成立，各地產(chǎn)企業(yè)紛紛效仿，幾乎全部成立了文旅公司，有的甚至直接加了個(gè)文旅后綴。

這些開(kāi)發(fā)商打著(zhù)文旅的旗號，骨子沒(méi)有文旅的基因，他們的最大關(guān)注點(diǎn)始終是房子！走的還是房地產(chǎn)那套老路子：

低價(jià)獲取土地，獲得銀行和政府的支持，預售，抵押搞錢(qián)再拿地。

他們文旅營(yíng)運方面大都不及格。

最多就是做做樣子，比如：買(mǎi)IP、拼湊團隊、花錢(qián)包裝、講故事、蹭熱度、裝模作樣的運營(yíng)。然而滿(mǎn)腦子始終是賣(mài)房子！

整個(gè)項目最終成不成功，它們并不怎么在乎，反正最后地方政府得去收拾爛攤子。

文旅項目中最幸運的可能要算萬(wàn)達了。本是無(wú)奈之舉，提前賣(mài)掉了文旅項目，卻成功躲過(guò)了疫情和三道紅線(xiàn)，還完成了輕量化轉型。

其他房企則不那么幸運了，三道紅線(xiàn)劃下來(lái)之后，文旅項目成了最燙手的山芋！

03為什么文旅地產(chǎn)大都會(huì )失??？

中國的文旅地產(chǎn)大都慘淡收場(chǎng)，除了時(shí)代背景約束外，還有一些重要的原因。

第一，產(chǎn)業(yè)思維不同

房企一心想著(zhù)賣(mài)房子，做的是產(chǎn)品，而且周轉越快越好！

文旅開(kāi)發(fā)的本質(zhì)是做服務(wù)，復雜程度很高，需要通過(guò)長(cháng)期經(jīng)營(yíng)提升價(jià)值，不可能像開(kāi)發(fā)商那樣賣(mài)完房子就走人。

做地產(chǎn)好比是養豬，把豬盡快養大，在最短的時(shí)間達到最大重量(規模)，然后分成肉、骨等進(jìn)行散售，實(shí)現利潤最大化，更關(guān)注量。

而做文旅好比養孩子，希望他健康成長(cháng)、好好學(xué)習，成為社會(huì )的棟梁之才，更看重質(zhì)。畢竟文化這種東西不是一朝一夕能建立起來(lái)的。

第二，地段、地段，還是地段

文旅地產(chǎn)始終還是地產(chǎn)，地產(chǎn)的核心要義就是地段。

這些年的文旅項目，如果里城市近，拿地就難而且貴。

如果拿地容易，就一定是在偏遠地區。

這種困擾很難解。

那些運營(yíng)比較成功的文旅項目一般分為兩種：要么是大城市周邊且交通便捷、基礎設施完善的項目，要么是知名旅游景區附近的項目。

第三，金融屬性太強

大多數購買(mǎi)文旅地產(chǎn)的業(yè)主都是抱著(zhù)投資的目的。

所以他們的核心訴求就是：升值！

在“房?jì)r(jià)會(huì )一直漲”這個(gè)慣性思維下，他們很少考慮項目本身通過(guò)運營(yíng)的投資回報率。

這些業(yè)主的盲目刺激了更多的房企沖進(jìn)文旅地產(chǎn)，導致供應大幅增加！然而地段始終是稀缺資源！不可能有那么多可以升值的文旅項目。

此外，吸引這些業(yè)主的主要原因是：

便宜；

不受政策調控。

這些業(yè)主大都是中產(chǎn)，抗風(fēng)險能力本來(lái)就弱。

遭遇疫情之后，斷貸開(kāi)始發(fā)酵。

業(yè)主們急著(zhù)出手，這些項目升值的壓力進(jìn)一步加大！

第四、做文旅需要大格局

文化和旅游是一種精神屬性的需求，并非是蓋幾棟房子就能躺賺。

在項目的背后更考驗運營(yíng)者的IP打造能力，品牌定位能力，營(yíng)銷(xiāo)宣傳能力，服務(wù)能力，消費者教育能力，資源整合能力，策劃能力等等。

人類(lèi)再造一個(gè)大城市很容易，但再造一個(gè)孔子，幾乎是不可能的。

04文旅地產(chǎn)何去何從？

咱們國家之前的文旅地產(chǎn)本質(zhì)上是假文旅真地產(chǎn)！

文旅基本成了地產(chǎn)購地的工具，被“包養”的文旅徹底喪失了獨立的精神和地位。

兩個(gè)商業(yè)模式規律完全不同的產(chǎn)業(yè)因為土地要素、資金支持及與目的地資源結合的緊密度而被捆綁在一起。

文旅是一種消費品，地產(chǎn)是一種金融品，文旅的消費屬性被地產(chǎn)的金融屬性完全遮蓋！

由于綁得太緊，隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)的衰退，早期的文旅地產(chǎn)大都很難生存下去。

但也不用太過(guò)悲觀(guān)，文旅的需求無(wú)窮無(wú)盡，只要回歸到文旅產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)和基本規律，這個(gè)行業(yè)仍然大有可為。

說(shuō)到底，地產(chǎn)應該服務(wù)于文旅，文旅是內在核心，地產(chǎn)只是外在形式。

除此之外，我們還必須正確看待文旅地產(chǎn)的一個(gè)特殊屬性。那就是成功者的經(jīng)驗往往很難復制！

比如，全球就只有一個(gè)迪士尼，而迪士尼是1919年開(kāi)始創(chuàng )作，1926年成立公司！到目前為止，全球只有6個(gè)迪士尼樂(lè )園！

由此可見(jiàn)，文旅地產(chǎn)絕對不可能像普通地產(chǎn)那樣快速擴張！

05尾聲

恒大暴雷后，其文旅相關(guān)的產(chǎn)業(yè)會(huì )如何呢？

早在2007年，恒大就開(kāi)始嘗試酒店業(yè)。恒大地產(chǎn)集團注資成立了恒大酒店管理集團，負責管理旗下的恒大酒店！

2015年，恒大旅游集團成立，多元化發(fā)展開(kāi)始伸向文旅行業(yè)。

2018年，恒大旅游運營(yíng)管理集團有限公司成立(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“恒大旅管”)，經(jīng)營(yíng)范圍包括旅游項目投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、旅游管理服務(wù)。

恒大地產(chǎn)于2020年底就已經(jīng)開(kāi)始陸續退出酒店業(yè)務(wù)，而這些酒店業(yè)務(wù)全部被裝入恒大集團旗下的恒大旅管。

2021年，廣州恒童投資有限公司成立(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“廣州恒童”)，經(jīng)營(yíng)范圍包括酒店管理、會(huì )議及展覽服務(wù)、休閑觀(guān)光活動(dòng)等。

2021年3月，由恒大集團持股100%的恒大旅游集團有限公司更名為恒大童世界集團有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“恒大童世界”)，作為集團旗下旅游業(yè)務(wù)的實(shí)施主體，幾乎囊括了所有旅游資產(chǎn)。

后來(lái)恒大將恒大童世界和恒大旅管全部轉出，廣州恒童持有股份達到100%。

這樣的操作，目的很明顯，就是想獨立上市，上市之后可以用股權來(lái)化債，也可以增加資產(chǎn)，降低杠桿率。

然而，天不遂人愿，隨著(zhù)恒大的暴雷而不得不放棄。

恒大在全國布局的15個(gè)童世界，大都還在努力復工復產(chǎn)之中。而且這些童世界都在陸續的被其他公司接盤(pán)。

恒大的文旅正在去恒大化。

這些童世界即便最終成功交付，業(yè)主也高興不起來(lái)，因為他們已經(jīng)是接盤(pán)俠，只能眼睜睜的看著(zhù)房?jì)r(jià)下跌，財富縮水。

此外，這些文旅項目很可能最終不會(huì )有什么人流量，那么通過(guò)出租也很難收回本金。

想賣(mài)也不見(jiàn)得能賣(mài)得掉！最終只能認賠離場(chǎng)！

許老板僅僅用了5年時(shí)間就從首富變?yōu)槭棕?！讓無(wú)數家庭付出了慘痛的代價(jià)！

巴菲特說(shuō)過(guò)一句話(huà)：潮水退去才知道誰(shuí)在裸泳！

我們期待中國真正的文旅地產(chǎn)在潮水退去后，浮出水面！

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