近日，因將已抵押的房產(chǎn)出售給業(yè)主，山水文園被推至風(fēng)口浪尖。

曾經(jīng)，山水文園因開(kāi)發(fā)北京東三環(huán)的山水文園九御項目而聲名鵲起。然而近年來(lái)，山水文園發(fā)力文旅和大健康領(lǐng)域，卻因在不熟悉的領(lǐng)域“大躍進(jìn)”式發(fā)展讓資金承壓。為了疏解資金壓力，向文旅等多元化業(yè)務(wù)輸血，山水文園將名下多處物業(yè)抵押。對自身能力的高估及對發(fā)展文旅業(yè)務(wù)資金要求的低估讓山水文園很快陷入了欠薪、出讓資產(chǎn)、爛尾等風(fēng)波。

《商學(xué)院》記者來(lái)到了山水文園總部所在地，臨街的入口處，有一輛大客車(chē)嚴絲合縫地擋住了進(jìn)入總部正門(mén)的去路，車(chē)身的海報隱約可見(jiàn)“六旗樂(lè )園”字樣。目前，山水文園在浙江海鹽、重慶壁山及南京溧水的山水六旗樂(lè )園項目已出現易主、停擺和爛尾。

資深房地產(chǎn)評論員薛建雄認為，房企布局文旅地產(chǎn)主要是土地供應量大而且便宜，但是投資大，需要更強大的平臺支撐，資金和文旅運營(yíng)需求都很大，否則會(huì )被套死。

違規售房

十二月的北京，寒意襲人。北京山水文園小區的準業(yè)主們的心情，也已跌至冰點(diǎn)。

曾經(jīng)，坐落在北京東三環(huán)的山水文園九御項目因地理位置、環(huán)境、周邊配套等，吸引了不少中產(chǎn)們，張亮（化名）就是其中之一。他拿著(zhù)北京首套房資格，與父母湊齊首付，買(mǎi)下了售價(jià)上千萬(wàn)的房子。

然而，當時(shí)有多沖動(dòng)，現在就有多后悔。時(shí)隔一年多，花千萬(wàn)買(mǎi)房的張亮至今還沒(méi)有取得房屋的網(wǎng)簽手續。

原本在2019年12月底就該竣工的房子，如今遲遲不能交房，無(wú)法入住，包括張亮在內共有120戶(hù)業(yè)主。張亮說(shuō)，當時(shí)買(mǎi)房的價(jià)格是82000元/平方米左右，因為是期房，打了97/98折，該價(jià)格和周邊二手房的價(jià)格差不多。

張亮說(shuō)，遲遲不能入住并非房屋未能如期竣工，而是山水文園將房屋抵押。如今，山水文園可能資不抵債，如果房子被法院拍賣(mài)，業(yè)主錢(qián)房?jì)煽盏目赡芏加小?/p>

該項目開(kāi)發(fā)商為山水文園凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，開(kāi)工時(shí)間是2007年3月1日，竣工時(shí)間則為2019年12月30日。張亮稱(chēng)，出售該項目時(shí)，開(kāi)發(fā)商先后與購房者簽訂了《購房意向協(xié)議書(shū)》和《借款合同》，而非正式的《商品房銷(xiāo)售合同》。

在張亮看來(lái)，這是“開(kāi)發(fā)商主觀(guān)上就是在蓄意詐騙，只是法律上打了擦邊球，的確是有原罪的?！?/p>

目前山水大道的底商門(mén)上，張貼著(zhù)北京市第三中級人民法院公告，公告顯示，因山水文園投資集團有限公司、山水文園凱湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、山水文園凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未履行生效法律文書(shū)確定的義務(wù)，長(cháng)城新盛信托有限公司作為債權人申請法院查封山水文園凱亞房地產(chǎn)公司名下位于北京市朝陽(yáng)區弘燕山水文園1號樓地下車(chē)庫-1層-101、1號樓16處、2號樓9處、3號樓9處不動(dòng)產(chǎn)。

2020年3月份，長(cháng)城新盛信托發(fā)布債權資產(chǎn)處置公告，擬對山水文園凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等2戶(hù)債權資產(chǎn)進(jìn)行打包處置。其中，打包處置的資產(chǎn)就包括山水文園凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出售給張亮等120名業(yè)主的房產(chǎn)。

《商學(xué)院》記者從長(cháng)城新盛信托官網(wǎng)發(fā)布公告發(fā)現，實(shí)際上，早在2016年11月22日，山水文園凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就將旗下 “山水文園”B區二段86229.69平方米的在建工程及相應的43982.72平方米住宅和地下車(chē)庫用途國有出讓土地使用權(其中17、18、19、20、31號樓現房抵押給長(cháng)城新盛信托有限責任公司，獲貸38億元。

在到期未能還款的情況下，長(cháng)城信托將以協(xié)議轉讓、拍賣(mài)、要約邀請競價(jià)轉讓、掛牌轉讓等形式處置山水文園（五期二段）部分物業(yè)。

如今，包括張亮在內的業(yè)主們如夢(mèng)初醒，網(wǎng)簽遲遲辦不下來(lái)的原因是山水文園（五期二段）早就抵押給了長(cháng)城新盛信托。而當業(yè)主想要補簽《商品房銷(xiāo)售合同》時(shí)，則被告知該項目公司的公章已經(jīng)被抵押方拿走了。

財經(jīng)評論員嚴躍進(jìn)認為，這是一種非常不道德的、存有僥幸的交易?！督栀J合同》其實(shí)也是在回避《購房合同》，項目如果不合規，直接以《購房合同》的方式進(jìn)行自然有壓力。而《借貸合同》是有非法集資的概念了。

北京律師協(xié)會(huì )律師李松認為，開(kāi)發(fā)商這是一種違規售房的行為，雖然沒(méi)有簽訂正式的商品房銷(xiāo)售合同，但開(kāi)發(fā)商與購房者簽署的購房意向協(xié)議書(shū)，實(shí)際上也是一種變相的出售房產(chǎn)的行為，按照國家的法律規定，如果期房沒(méi)有取得預售證，現房沒(méi)有取得現房銷(xiāo)售證，售房行為是不允許的，開(kāi)發(fā)商不得以任何名目，包括意向書(shū)或者其他形式來(lái)收取費用。

北京市京師律師事務(wù)所律師許浩向《商學(xué)院》記者表示，業(yè)主購房時(shí)沒(méi)有被告知真實(shí)情況，開(kāi)發(fā)商的這種行為是違法的，是在進(jìn)行欺詐。

轉型業(yè)務(wù)停擺

山水文園曾是北京著(zhù)名的豪宅，緣何成了“爛尾”呢？這或與轉型文旅業(yè)有關(guān)。

山水文園集團網(wǎng)頁(yè)顯示，該公司創(chuàng )立于1986年，聚焦于文旅產(chǎn)業(yè)。

天眼查顯示，山水文園度假旅游板塊由北京山水文園金海湖旅游開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)，其中，山水文園凱湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股80%，山水文園創(chuàng )始人李轍持股20%。目前該公司因違反財產(chǎn)報告制度、有能力履行而拒不履行生效法律文書(shū)確定義務(wù)而多次成為失信被執行人，公司股權也遭遇凍結。

山水文園斥巨資引進(jìn)美國六旗樂(lè )園。六旗樂(lè )園是與迪士尼、環(huán)球影城并稱(chēng)的世界三大主題樂(lè )園之一。

2020年初，山水文園的合作伙伴美國六旗娛樂(lè )發(fā)布公告稱(chēng)，山水文園應向六旗支付的費用出現違約，公司已根據協(xié)議向山水文園發(fā)送正式的付款違約通知，六旗集團與山水文園合作的項目可能繼續進(jìn)行，也可能全部終止；如果山水文園不能如期支付違約金，六旗集團與山水文園合作的所有項目會(huì )被停止。

山水文園集團與美國六旗集團的合作始于2014年，彼時(shí)，雙方簽署戰略協(xié)議，共同在中國建設山水主題小鎮——六旗樂(lè )園。2014年6月，山水文園與六旗合作計劃披露，山水文園集團計劃投資約300億元在京津冀地區建設“山水六旗小鎮”項目，2018年正式開(kāi)業(yè)。然而，該項目在規劃中便折戟。

2015—2017年的三年時(shí)間，山水文園馬不停蹄地布局文旅項目，先后宣布在浙江、重慶、南京三地打造11個(gè)主題公園，對外公布的總投資超過(guò)950億元。

按照山水文園六旗主題樂(lè )園的開(kāi)業(yè)時(shí)間表，浙江海鹽、重慶六壁及南京溧水均有部分場(chǎng)館開(kāi)業(yè)，但《商學(xué)院》記者走訪(fǎng)項目發(fā)現，三地目前處于重建、停擺及爛尾狀態(tài)。

《商學(xué)院》記者驅車(chē)來(lái)到浙江海鹽項目公司所在地嘉興銀都科技有限公司，在大樓一層樓層指引上并未找到山水文園海鹽項目公司，原本山水文園海鹽項目公司的位置則變成了海鹽融創(chuàng )樂(lè )園有限公司，該公司員工向記者表示，山水文園海鹽項目公司已經(jīng)搬走了，2020年6月，融創(chuàng )接手山水文園海鹽的項目。

當地司機告訴記者，山水文園海鹽主題樂(lè )園項目建了近4年，已經(jīng)搭建了一定的基礎，因為山水文園集團原來(lái)的老板資金不行了，搞不下去了，甚至出現過(guò)農民工討薪拉橫幅的情況，之后地方政府重新招商開(kāi)發(fā)該項目所在地，山水文園海鹽項目停工又復工。

《商學(xué)院》記者來(lái)到了山水文園海鹽項目所在地，山水文園項目的痕跡已經(jīng)不見(jiàn)蹤影，取而代之的是杭州灣融創(chuàng )文旅城。據項目展示廳的銷(xiāo)售人員向《商學(xué)院》記者介紹，該項目被融創(chuàng )接手后，不再冠名美國六旗主題樂(lè )園的品牌，融創(chuàng )在項目原有的基礎上進(jìn)行更新改造升級，之前山水文園因為資金短缺而無(wú)法支付美國六旗集團的設備費用，融創(chuàng )已經(jīng)在接盤(pán)時(shí)支付，在山水文園此前規劃投資360億元的基礎上，融創(chuàng )還增加投資40億元建設了滑雪主題樂(lè )園。

并不是山水文園所有項目都如海鹽項目有“白衣騎士”融創(chuàng )接盤(pán)，山水文園重慶六壁項目未見(jiàn)進(jìn)展，預計開(kāi)業(yè)時(shí)間一再延遲，項目承建方陜西建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團有限公司更是因為借款合同糾紛將山水文園集團有限責任公司、山水文旅投資（北京）有限公司及山水文園集團旗下公司（包括重慶欣榮雅建文化旅游發(fā)展有限公司、重慶山水主題小鎮文化旅游發(fā)展有限公司、重慶楓香湖文化旅游發(fā)展有限公司）訴至法院。

另外早在2017年9月，多家媒體便報道，由山水文園集團和美國六旗集團共同投資建設的南京溧水山水主題小鎮項目將落地于永陽(yáng)新城南部，總投資超350億元。該項目首先建設的規劃館于2018年4開(kāi)工，預計2018年底封頂，2019年9月對外開(kāi)放。

但至今在高德地圖上也搜不到山水文園溧水項目，經(jīng)多方打探，記者找到該項目所在地，道路左右兩邊山水文園的廣告牌有的已經(jīng)染上了泥土、有的殘破不堪隨風(fēng)飄動(dòng)，還有的就剩下半面。

據當地居民稱(chēng)，該地塊曾經(jīng)是大片的村落，后來(lái)拆遷了，拆遷的居民已經(jīng)安置在了馬路對面的樓群中，當時(shí)拆遷的目的之一是為了規劃建設主題樂(lè )園。沿著(zhù)小路走了20多分鐘后，行至 “中鐵四局集團有限公司承建溧水區山水文園地塊仰山路道路建設工程一期施工”的建筑牌門(mén)口，走進(jìn)大門(mén)發(fā)現項目現場(chǎng)空無(wú)一人，門(mén)口生銹的鐵制品和多個(gè)石板堆積著(zhù)，山水文園主題館及展示中心的海報則立在一旁，海報已經(jīng)掉色、褶皺。從工地現場(chǎng)的平房里，《商學(xué)院》記者找到一名看工地的員工，該員工稱(chēng)自己受雇于“浙江雙和環(huán)境建設有限公司溧水區山水文園地塊六旗路道路建設工程1期施工項目經(jīng)理部”。

該員工說(shuō)，“該項目停工近一年了，我是年后過(guò)來(lái)的，此前公司的業(yè)務(wù)主要是建造公路，服務(wù)于山水文園主題樂(lè )園。山水文園主題樂(lè )園的項目停工了，我們也就停工了?！痹搯T工向《商學(xué)院》記者指著(zhù)不遠處稱(chēng)，”那邊就是山水文園規劃館?！?/p>

《商學(xué)院》記者依稀可以看到遠處展覽館的雛形及民工居住的小房子，規劃館的門(mén)口指示牌上寫(xiě)著(zhù)南京山水主題小鎮展示中心，建設單位是南京山水商業(yè)投資管理有限公司，施工單位則為陜西建工集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)陜建）。規劃館大門(mén)緊閉，堆砌的石板、斑駁的鐵制品和院中的狗吠聲讓規劃館更顯荒涼。

隨后，從屋子里出來(lái)一名陜建的員工對《商學(xué)院》記者表示，2020年年后項目就沒(méi)再開(kāi)工，這個(gè)工程陜建墊資了5000多萬(wàn)元，目前一分錢(qián)沒(méi)收到，農名工工資都是陜建墊資的。山水文園屬于政府招商引資的項目，招標時(shí)陜建中標，山水文園與陜建簽署了350億元的合同，目前的情況是山水文園主題樂(lè )園下面的修路項目干了一部分，水上樂(lè )園平整了地基和草地，搭建了六七個(gè)樁，這里僅是一個(gè)開(kāi)發(fā)項目的展示中心，僅是項目的一小部分。

實(shí)際上，早在2019年，山水文園資金鏈出問(wèn)題的消息就已經(jīng)被多家媒體曝出。2019年12月底，山水文園集團公開(kāi)發(fā)文提出，“在轉型期間，我們開(kāi)始意識到公司在人才組織架構與管理方面存在一些問(wèn)題。2019年以來(lái)，公司根據實(shí)際需求，鼓勵并推動(dòng)集團優(yōu)秀人才資源向項目一線(xiàn)傾斜，按照‘小集團、大項目’的原則，逐步對全公司人員結構進(jìn)行了優(yōu)化調整，調配完善的管理和運營(yíng)隊伍到各個(gè)項目公司，精簡(jiǎn)集團總部機構編制?！?/p>

山水文園離職員工接受《商學(xué)院》記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，2019年年中離開(kāi)公司的時(shí)候還沒(méi)有開(kāi)始大規模裁員，就是工資、公積金開(kāi)始有拖欠行為，并持續了一段時(shí)間，所以該員工就離職了，不是很清楚資金具體出了什么問(wèn)題，但是在其看來(lái)內部對于成本管控力度不夠，大規模高薪挖人造成人力成本大幅上漲是原因之一。

隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)“天花板”漸顯，大量房地產(chǎn)企業(yè)轉型做文旅，文旅小鎮熱潮也開(kāi)始興起，開(kāi)發(fā)商轉型文旅的背后，也出現了很多城市初心是招商引資，振興當地經(jīng)濟，但是實(shí)際上卻適得其反，房企借拿文旅地塊的名目，在當地蓋了很多住宅，導致當地住房庫存去化壓力逐漸增大，旅游業(yè)態(tài)卻不見(jiàn)發(fā)展。

然而，山水文園從住宅轉做文旅并不成功，資金鏈出現問(wèn)題。文旅產(chǎn)融智庫副理事長(cháng)姜長(cháng)城向《商學(xué)院》記者分析稱(chēng)，房地產(chǎn)企業(yè)和傳統的文旅企業(yè)是兩個(gè)類(lèi)型的企業(yè)，文旅企業(yè)并不能像房地產(chǎn)企業(yè)批量化快速變現，所以房地產(chǎn)企業(yè)在轉型文旅的過(guò)程中遭遇挫折的原因是房地產(chǎn)行業(yè)和文旅行業(yè)是兩種不同的商業(yè)模式。隔行如隔山，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)方式屬于“高周轉+高杠桿“，靠快速賣(mài)房、融資來(lái)實(shí)現周轉，文旅產(chǎn)業(yè)雖然也屬于大投資的項目，但是文旅的營(yíng)收主要是靠游客的每一筆消費變現去實(shí)現，這里面存在一個(gè)巨大的時(shí)間差和資金差，對于企業(yè)來(lái)講，平衡不了資金差和資金成本，有可能就在文旅行業(yè)里折戟。

姜長(cháng)城建議，企業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的行業(yè)首先對行業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式、商業(yè)規律本質(zhì)要有定位，不能將原來(lái)的行業(yè)經(jīng)驗、營(yíng)收估算原封不動(dòng)地用到新的行業(yè)。要做好專(zhuān)業(yè)的人才配備，商業(yè)模式規劃，對于行業(yè)的盈利預期有合理的估計，有很好的選擇項目的能力，用低成本拿下項目，通過(guò)引入高品質(zhì)的IP形成強流量，讓消費者買(mǎi)單，哪一項缺失了，企業(yè)都面臨很多風(fēng)險。

如何破局？

在北京聯(lián)合大學(xué)在線(xiàn)旅游研究中心主任楊彥鋒看來(lái)，地產(chǎn)和文旅有著(zhù)天然的聯(lián)系，特別是現在很多地產(chǎn)轉型文旅有拿地的需求，首先因為通過(guò)文旅拿地價(jià)格顯著(zhù)比常規拿地方式低，其次，如果文旅做得好，它有一些暢銷(xiāo)的經(jīng)營(yíng)的商業(yè)業(yè)態(tài)可以留存，所以很多房企都在探討這種長(cháng)短結合的模式。楊彥鋒認為，地產(chǎn)公司做文旅首先應該培養IP項目、文化項目和核心項目的經(jīng)營(yíng)平臺，然而再逐步復制，夯實(shí)基礎，不要直接做大盤(pán)模式，因為文旅的回收周期比較緩慢，同時(shí)，在項目的運營(yíng)上要有資金的特色和生命力，這樣轉型才能成功。

對于山水文園文旅產(chǎn)業(yè)未見(jiàn)發(fā)展而拖累公司整體經(jīng)營(yíng)的情況，在嚴躍進(jìn)看來(lái)，文旅資源或項目開(kāi)發(fā)確實(shí)周期比較長(cháng)，所以在預計項目開(kāi)發(fā)成本的時(shí)候，企業(yè)應該多考慮成本，把一些沒(méi)預計的成本都給計算進(jìn)去，這樣項目開(kāi)發(fā)才是有意義的。否則項目開(kāi)發(fā)斷斷續續，自然導致了后續的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

嚴躍進(jìn)認為，對于住宅開(kāi)發(fā)商轉型做文旅需要謹慎，近年對于各類(lèi)文旅產(chǎn)業(yè)圈地的現象備受關(guān)注。如果企業(yè)資金實(shí)力不強，圈地造住宅自然導致了房產(chǎn)投資的現象，而文旅項目本質(zhì)上是需要企業(yè)有較強的資金運籌能力的，而不是簡(jiǎn)單地賣(mài)房子回籠資金的做法。

*本文來(lái)源：商學(xué)院雜志，作者：胡嘉琦、朱耘，原標題：《調查｜山水文園“爛尾”項目真相：一房多賣(mài)背后，文旅投資狂飆突進(jìn)“后遺癥”》。

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