近期，云南省城市建設投資集團有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“云南城投集團”）獲得政府注資30億元現金，并重回云投集團“懷抱”，同時(shí)定位躍升至打造為云南省文化旅游和健康服務(wù)2個(gè)萬(wàn)億級產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。

這也意味著(zhù)，從去年7月初到今年4月底，云南城投集團與保利集團10個(gè)月的混改“蜜月期”，暫時(shí)劃上一個(gè)句號，保利退場(chǎng)。

文旅、地產(chǎn)、資金等，是這場(chǎng)混改的關(guān)鍵詞。通過(guò)混改地方“強勢”企業(yè)，一方由此更好打開(kāi)旅游大省的市場(chǎng)，而另一方將獲取亟需的資金、資源等支持，央地混改，邏輯算合拍。為何混改擱淺？

而云南的大手筆動(dòng)作背后，又是怎樣的動(dòng)向？這個(gè)旅游大省，要尋求怎樣的改變？

10個(gè)月的蜜月期，中止了

時(shí)間拉回到2019年7月初，據云南城投集團旗下公司云南城投置業(yè)股份有限公司公告，云南城投集團宣布與保利集團簽署戰略合作協(xié)議，保利集團擬參與云南城投集團的混改。

同年10月14日，衛飚擔任云南省城投集團黨委書(shū)記、董事長(cháng)，衛飚來(lái)自保利系，彼時(shí)擔任保利集團總經(jīng)理助理、副總工程師等職務(wù)。混改，邁出了關(guān)鍵一步。

這一混改可從多個(gè)維度來(lái)看：

其一，云南省國企混改的目標期限臨近。依據《云南省深化國有企業(yè)改革三年行動(dòng)方案（2018-2020年）》，2019年云南省屬企業(yè)整合重組基本完成。而云南城投集團是尚未整合重組的大型國企之一。

其二，云南城投集團的業(yè)務(wù)涵蓋城市開(kāi)發(fā)、大休閑、大健康和金融等，而地產(chǎn)和文化旅游是其中重要業(yè)務(wù)板塊。在高速擴張后，該集團也面臨債務(wù)高企、管理滯后等問(wèn)題，混改是改善境況的重要方式之一，央企的資金、資源以及人才等，都是助力。

其三，保利集團的考慮。其旗下的地產(chǎn)企業(yè)（原保利地產(chǎn)，現在的保利發(fā)展）曾處于國內房企第三位的地位，后位次滑落（有數據榜單顯示2018年為國內百強房企第五，2019年為第四）。重回第三，是集團層面的訴求。

說(shuō)到底，這就是規模要求，銷(xiāo)售規模、土儲規模，需要進(jìn)一步擴張。公開(kāi)數據顯示，截至2019年6月底，保利發(fā)展擁有待開(kāi)發(fā)面積7618萬(wàn)平方米，其中一二線(xiàn)城市土地儲備4614萬(wàn)平方米，占比60%以上；珠三角和長(cháng)三角兩大核心城市群土儲面積3498萬(wàn)平方米，占比46%。相比下，保利發(fā)展雖在云南比如西雙版納落有項目，但在云南乃至整個(gè)西南市場(chǎng)的份額都不算大。

此外，保利發(fā)展也將文旅視為重點(diǎn)培養的潛力板塊，于去年6月在海南設立旅游公司后，去年8月又組建另一家旅游公司，意圖較為明顯。這自然也是地產(chǎn)商切入文旅板塊的業(yè)務(wù)發(fā)展邏輯。

由此，綜合看，保利集團與云南城投集團的混改，保利發(fā)展將可能是混改后的重要參與者。云南是文旅地產(chǎn)高地，競爭激烈但仍保有較大市場(chǎng)潛能，保利集團不管是擴大土儲、拿地區域的相對更均衡化，還是加大文旅地產(chǎn)的布局，云南都是繞不開(kāi)的區域。

參看華僑城進(jìn)入云南的混改動(dòng)作，也不難理解混改帶來(lái)的可能性。

況且，云南城投集團手上握有大量的土儲資源，文旅康養地產(chǎn)是積極謀圖擴張領(lǐng)域，而文旅康養也恰是保利集團（主要是保利發(fā)展）的重要業(yè)務(wù)指向之一，也即雙方在業(yè)務(wù)協(xié)同、訴求趨同等層面上，都有著(zhù)較好的互補邏輯。

之后，雙方有一些業(yè)務(wù)往來(lái)動(dòng)作，但此次混改的更實(shí)質(zhì)信息一直未有公開(kāi)披露，包括具體的合作方式、持股比例等。

直至今年4月底，10個(gè)月的“蜜月期”走到一個(gè)結局：衛飚被免去云南省城投集團董事長(cháng)等職務(wù)；5月14日，云南省國資委將云南城投集團50.59%股權，劃轉注入云投集團，后者成為大股東，但實(shí)控人未變。

影響混改的“關(guān)鍵先生”

如果說(shuō)這次的混改，其實(shí)具備了一定的天時(shí)地利等條件，也并為過(guò)，但為何還是被擱淺？

從在商言商角度看，云南城投集團是一個(gè)好的混改標的嗎？這其實(shí)就要更多看云南城投置業(yè)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“云南城投”）這家上市公司。作為云南城投集團旗下兩家上市公司之一，云南第一家上市房企，云南城投是該集團的核心資產(chǎn)之一，亦是該集團旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重要載體。

但云南城投亦正面臨多個(gè)問(wèn)題。

在云南城投對外的表述中，旅游地產(chǎn)現已成為公司新的核心主業(yè)。其發(fā)展戰略是將住宅綜合體與旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)商業(yè)模式，向康養、文旅和會(huì )展產(chǎn)業(yè)轉型，形成傳統地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊、康養文旅產(chǎn)業(yè)板塊、未來(lái)城板塊三大產(chǎn)品模式。

“大并購”是其發(fā)展戰略之一，云南本省是深耕區域，同時(shí)也尋求省外擴張。統觀(guān)近幾年云南城投在云南省外的布局動(dòng)作，其已漸由全程開(kāi)發(fā)+并購兩種方式并舉，轉變?yōu)楦呄虿①徎蛲顿Y等模式。這個(gè)轉變背后，有通過(guò)并購偏成熟項目，相對免去前期規劃策劃等過(guò)程，直接運營(yíng)，迅速占領(lǐng)和市場(chǎng)擴張，直接拉升企業(yè)規模和業(yè)績(jì)增長(cháng)。

但由此帶來(lái)的資金壓力加劇、債務(wù)高企的隱患也明顯。梳理云南城投近幾年年報顯示，2015年-2019年，其資產(chǎn)負債率分別為87.65%、89.23%、88.82%、89.37%、93.75%，整體呈走高趨勢；歸母凈利潤分別為2.786億元、2.441億元、2.640億元、4.91億元、-27.78億元；扣非凈利潤分別為-1.807億元、-3.648億元、1.121億元、-8.21億元、-21.90億元。

此外，云南城投經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~，2018年為-22.43億元，2019年為-27.37億元。

這些數字背后的壓力，不用多說(shuō)了。

而這背后，也有一連串的賣(mài)項目（股權）等動(dòng)作。不完全統計，從去年10月開(kāi)始至今年4月中旬，云南城投轉讓其持有的成都環(huán)球世紀會(huì )展旅游集團有限公司51%的股權及成都時(shí)代環(huán)球實(shí)業(yè)有限公司51%股權（融創(chuàng )接盤(pán)）；出售包括旗下西安一房企等兩家子公司股權；轉讓西雙版納滄江文旅開(kāi)發(fā)有限公司100%股權、1.36億元債權本金及其對應利息；轉讓西雙版納云辰置業(yè)有限公司51%股權。

在5月18日，云南城投公告稱(chēng)，公司擬采用非公開(kāi)協(xié)議轉讓方式，向控股股東云南省城投集團出售所持共計18個(gè)標的公司股權，交易對價(jià)約50.9億元。而云南城投集團將根據協(xié)議提供借款，用于標的公司償還應付上市公司及下屬公司95.92億元債務(wù)。

這類(lèi)售賣(mài)資產(chǎn)換取資金紓困的方式，早在2018年即有多個(gè)類(lèi)似動(dòng)作。它的資金也一直縈繞未去。執惠曾有個(gè)不完全統計，2018年5月22日至7月11日，云南城投擬通過(guò)債券、信托借款、債券融資等方式籌集資金近70億元，擬用于歸還公司(含下屬公司)債務(wù)、補充營(yíng)運資金或項目投資等。

對于云南城投這類(lèi)聚焦文旅地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金和運營(yíng)一直都是難解的兩道大題，遑論國內巨頭房企，同樣如此。巨量資金投入，但開(kāi)發(fā)回報周期漫長(cháng)，資金沉淀期長(cháng)；房企普遍欠缺文旅地產(chǎn)尤其文旅項目的精細化操盤(pán)運營(yíng)能力。兩者雙向作用，更添變數。

尤其在房地產(chǎn)政策環(huán)境變化、文旅地產(chǎn)項目競爭加劇等背景下，變數更多。

繼續來(lái)看一組數據，來(lái)自云南城投年報，其流動(dòng)比率2017年為1.44，2018年為1.32，2019年為0.99；速動(dòng)比率，2017年-2019年，分別為0.29、0.19、0.10。

這些反映出，一方面，云南城投的資產(chǎn)流動(dòng)性和資產(chǎn)變現能力都還較弱；另一方面，這個(gè)能力在近三年還不斷走弱。

這不是積極的信號。

旅游大省的大動(dòng)作

保利集團的退場(chǎng)，云南城投以及云南城投集團的走向，將呈現新的軌跡，因為云南省政府的更多主導介入：首期注資30億元現金進(jìn)入云南城投集團，并將其定位打造為全省文化旅游和健康服務(wù)2個(gè)萬(wàn)億級產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)；云投集團成為其大股東。

新基建、地方經(jīng)濟提振復蘇等大背景下，加之地方本身的需求，今年的投資整體確實(shí)走熱，云南未來(lái)的投資計劃超過(guò)5萬(wàn)億元，涉及項目超過(guò)500多個(gè)，今年計劃完成投資4400多億元。這或許給了地方介入國企走向更多的積極性，從推動(dòng)本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，強控企業(yè)和資源等，尤其是龍頭企業(yè)，不乏是個(gè)還通行的邏輯。

話(huà)說(shuō)回來(lái)，云投集團成為云南城投集團的大股東，其實(shí)算是后者的重回懷抱。

云南城投集團原隸屬于云投集團，直到2009年從后者剝離，獨立發(fā)展。其中曲折暫不提，10余年后，兩者再成一體，雖云投集團暫不介入云南城投集團的具體經(jīng)營(yíng)管理，但接下來(lái)更多的支持、業(yè)務(wù)和利益的打通，將是大概率。

由此，這一次的調整，將為云南城投集團帶來(lái)什么？

按官方說(shuō)法，云南城投集團將獲得現金注資、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入和低效資產(chǎn)剝離等支持。資金紓困，盤(pán)活運營(yíng)，而資產(chǎn)如何優(yōu)化做強，更值得關(guān)注。

云南城投集團在文旅、康養的既有布局，包括握有的大量土地資源，是基礎，而云投集團旅游資產(chǎn)的注入，確有可能。

云投集團在旅游業(yè)務(wù)方面早有布局，其控股的云南省旅游投資有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)云旅投公司）成立于2005年，是其旅游板塊最重要的載體之一。

云旅投公司主要承擔云南省旅游產(chǎn)業(yè)投資主體和融資平臺的功能，其主要業(yè)務(wù)涉及景區景點(diǎn)運營(yíng)、旅游交通、溫泉開(kāi)發(fā)、旅游地產(chǎn)以及管理咨詢(xún)等。其目前控股四家公司，包括大理旅游集團、西雙版納金孔雀旅游集團、云南旅務(wù)通科技有限公司和云南印象旅游股份有限公司。旗下有多個(gè)景區、酒店等項目資源。

同時(shí)，云旅投公司和云投集團旗下的云南云投建設有限公司，在云南省內布局了多個(gè)旅游地產(chǎn)項目，多分布在版納、瑞麗、曲靖和龍陵四地，不乏占地面積超過(guò)千畝的大盤(pán)。此外，云投集團布局了體育旅游業(yè)務(wù)。

公開(kāi)數據顯示，云投集團旅游板塊營(yíng)收絕大部分來(lái)自云旅投公司，而后者的主要營(yíng)收來(lái)自景點(diǎn)門(mén)票和旅游交通，單一且天花板明顯。

大致總結下來(lái)，云投集團掌握不少優(yōu)勢旅游資源，也在尋求業(yè)務(wù)突破，但成績(jì)還不明顯，問(wèn)題也不少。但這些資源和項目，與云南城投集團尤其是云南城投，有著(zhù)不小的互通整合空間，這方面可能會(huì )有不小且持續的動(dòng)作，尤其結合云南城投集團的最新定位看，新的推力將不小。

而這將可能改變什么？

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