8月25日華僑城A發(fā)布的半年報，再次為坊間主題公園行業(yè)從業(yè)者，證券市場(chǎng)分析師將華僑城歸類(lèi)為房地產(chǎn)企業(yè)，而不是旅游企業(yè)提供了充足證據。真相在利潤表、現金流量表和資產(chǎn)負債表這三表中顯露無(wú)疑，華僑城A一直以旅游企業(yè)自居的言論值得斟酌。

自90年代一來(lái)，華僑城集團以“讓世界了解中國，讓中國了解世界”為宗旨，提出建設具有中國特色的主題公園群。先后投資建設了中國民俗文化村、世界之窗和深圳歡樂(lè )谷主題公園，在南中國的深圳灣畔形成了中國最大的主題公園群，其中歡樂(lè )谷已完成東南西北全國布點(diǎn)布局，北京、上海、成都、武漢、天津、重慶歡樂(lè )谷都已先后開(kāi)業(yè)，更多項目正在開(kāi)業(yè)中。

一、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占營(yíng)收超80%，占凈利超100%

半年報顯示，報告期內公司營(yíng)業(yè)總收入137.89億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)收入71.18億，占比51.6%；旅游綜合行業(yè)收入64.31億，占比46.6%。表面上看，房地產(chǎn)和旅游綜合行業(yè)二者幾乎各占總營(yíng)收的半壁江山，實(shí)際上并非如此。

據了解，該公司旅游綜合業(yè)務(wù)包括主體園區運營(yíng)收入和旅游地產(chǎn)收入兩部分，來(lái)自廣發(fā)證券的數據顯示，華僑城A2016年旅游綜合業(yè)務(wù)收入是160億，占總收入比例的45%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入為189億元，占收入比例的53%。

從實(shí)際運營(yíng)口徑來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)由旅游地產(chǎn)（主題公園附近項目）和普通地產(chǎn)兩部分組成。2016年財報顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入總規模為300億元，占總營(yíng)收入的84%。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是華僑城A主要的營(yíng)業(yè)和利潤核心。而不是旅游服務(wù)業(yè)務(wù)，該部分收入占營(yíng)收比重不足12%。

執惠還從2017半年報《主要控股公司分析》一欄中發(fā)現該公司兩家子公司武漢華僑城、華僑城房地產(chǎn)在報告期內，分別貢獻了4.06億元，18.64億元的凈利潤。實(shí)際上，整個(gè)公司2017年上半年完成營(yíng)業(yè)收入137.89億元，實(shí)現凈利潤17.34億元。由此可見(jiàn)，普通地產(chǎn)貢獻了絕大多數凈利潤，占公司總凈利潤的107.5％，而旅游服務(wù)業(yè)務(wù)盈利不樂(lè )觀(guān)。

廣發(fā)證券稱(chēng)，華僑城依靠獨特的“主題公園+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”開(kāi)發(fā)模式，公司與政府簽訂主題公園建設合同，以較低的價(jià)格成片獲取周邊可開(kāi)發(fā)土地資源作為主體公園建設的補償。在核心城市獲取了大量低成本的土地資源后，這些項目?jì)湓诜績(jì)r(jià)上漲過(guò)程中，收益水平不斷增厚，提高了公司抵抗地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)和風(fēng)險的能力。

“主題樂(lè )園是這一輪文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背景下最直接最有效的業(yè)態(tài)之一，主題公園的主要作用是短期土地溢價(jià)，短期旅游目的地吸引，短期營(yíng)銷(xiāo)戰略刺激?！?樂(lè )慧達（大連）主題公園商業(yè)管理有限公司創(chuàng )始人王鶴程對執惠指出，主題公園除了土地溢價(jià)與地產(chǎn)有所關(guān)聯(lián)之外，別無(wú)聯(lián)系，是兩個(gè)完全不同的行業(yè)，也是完全不同的業(yè)態(tài)?！?strong>主題公園＋地產(chǎn)”的市場(chǎng)反應火爆并非來(lái)自這兩個(gè)不相干產(chǎn)業(yè)之間的加模式，而僅僅是在地方政府在文化旅游上“大干快上”的短期市場(chǎng)反應而已。

 二、夯實(shí)土地儲備致使現金流-176 .93億，房地產(chǎn)存貨819.22億元

現金流量表顯示，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-176.93億，去年同期-7.90億元，增長(cháng)率是-2139.53％，這是因為支付購買(mǎi)土地款增加所致，這也說(shuō)明華僑城A加強房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而不是旅游業(yè)務(wù)。報告期內，公司通過(guò)市場(chǎng)競拍、公開(kāi)招標、股權收購等多種方式，成功獲取了深圳龍華民治項目、寶安中心區濱海文化公園（一期）項目、順德大良項目、天津西青區項目等一批優(yōu)質(zhì)資源，進(jìn)一步夯實(shí)土地儲備。

截止2017年6月，該公司銀行總授信815.50億，目前已使用318.22億。報告期內財務(wù)費用6.7億元，相比去年同期3.02億元上升121.90%。截止2017年6月，銀行總授信815.50億，已使用318.22億。

《資產(chǎn)構成重大變動(dòng)情況》顯示，其房地產(chǎn)存貨高達819.22億元，占總資產(chǎn)46.68%。固定資產(chǎn)僅140.35億元，占比8.00%；在建工程32.71億元，占比1.86%。主題公園資產(chǎn)主要歸入固定資產(chǎn)和在建工程，合計占比不足10%。此外，貨幣資金占比9.97%，短期借款14.83%，長(cháng)期借款18.64%。

一位個(gè)人投資者對執惠表示，華僑城這幾年沒(méi)怎么開(kāi)新園，因為在中心地帶不需要樂(lè )園來(lái)帶動(dòng)，而在比較次的區域開(kāi)新園未必有人去，如今通過(guò)大規模城鎮化建設就可實(shí)現土地升值。此外，主題公園是投資大，回報長(cháng)，賺錢(qián)不易，雖可提升地產(chǎn)價(jià)值，但未必總能行得通。王鶴程所持觀(guān)點(diǎn)不同，“主題樂(lè )園和地產(chǎn)是可以建立關(guān)聯(lián)的。主題公園作為旅游行業(yè)的高端產(chǎn)品，是高投入高回報的業(yè)態(tài)，值得深入研究和長(cháng)期投資?！?/strong>

* 本文作者洪麗萍，執惠記者（WeChat：hongliping719）。歡迎交流！