上海川沙黃樓社區趙行村距離市中心大約 30 公里的路程。

這里四面被人工河道包圍，地鐵十一號線(xiàn)從地下經(jīng)過(guò)，直接把游客帶到這片土地的腹地。從地鐵站走出來(lái)大約 600 米，游客們就能看到米奇在一艘蒸汽船前掌舵的銅像。再遠處就能看見(jiàn)城堡的塔尖若隱若現。

現在在這片土地上的游客大多都沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)“趙行村”，他們統一都用“迪士尼”來(lái)稱(chēng)呼這里。這是從 2009 年開(kāi)始這里獲得的一個(gè)新名字，也將是未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間內所使用的名字。

只有上海市政府不會(huì )稱(chēng)呼它為迪士尼，但政府也同樣不會(huì )再提起趙行村。他們管這里叫做上海國際旅游度假區。這個(gè)名字意味著(zhù)他們希望迪士尼的影響力不要僅僅停留在樂(lè )園當中，而是要延伸到周邊幾公里、甚至幾十公里的范圍內。

從規劃早期，上海市政府就圍繞著(zhù)迪士尼樂(lè )園所在的核心區，在東南西北四個(gè)方位規劃了五個(gè)不同的區域，分別承擔著(zhù)文化藝術(shù)學(xué)院集聚區、現代娛樂(lè )商業(yè)綜合體、橫沔古鎮、婚慶基地、高端總部休閑等功能。

甚至在核心區內部，他們也安置了申迪生態(tài)園、以及奕歐來(lái)購物村兩個(gè)與迪士尼樂(lè )園完全獨立的旅游、購物項目。

在政府的計劃中，這些周邊的規劃都將因為迪士尼樂(lè )園吸引到的大量客流而受益。

6 月 16 日迪士尼樂(lè )園盛大開(kāi)幕迄今已經(jīng)接近 3 個(gè)月了。根據上海浦東新區商務(wù)委員會(huì )副主任馬學(xué)杰此前的說(shuō)法，6 月上海迪士尼樂(lè )園日均接待量約 2.7 萬(wàn)人次。8 月 9 日，在一次發(fā)布財報后的分析師會(huì )議上，迪士尼董事長(cháng) Bob Iger 也表示：“從 6 月 16 日開(kāi)始，我們已經(jīng)接待了遠超 100 萬(wàn)的游客?！辈贿^(guò)，迪士尼尚未對這一區域的業(yè)績(jì)表現出積極預期。

而在獨立第三方數據平臺 TalkingData 給出的《上海迪士尼人群洞察報告》中，從 6 月 16 日到 7 月 17 日，游客數量持續上漲。但除此之外，很難有別的獨立數據證明它的表現。

這個(gè)被寄望甚高的迪士尼樂(lè )園，如今怎么樣了？

50 米外的迪士尼小鎮

“預計這家星巴克會(huì )成為全球最繁忙的門(mén)店?！?/p>

兩個(gè)月前，星巴克在距離迪士尼樂(lè )園僅一步之遙的迪士尼小鎮上開(kāi)出一家店時(shí)，星巴克中國區 CEO 王靜瑛這么說(shuō)。

這家店是星巴克在上海的第 1 家旗艦店，也是在中國的第 4 家旗艦店，光是設計就花掉了星巴克 1 年半。為了應對可能出現的大客流，他們在這間 437 平米的門(mén)店里安排 110 名員工，他們中會(huì )有相當一部分人在門(mén)店內移動(dòng)，協(xié)助顧客點(diǎn)單。

星巴克只是迪士尼小鎮中諸多品牌方中的一個(gè)，這是一個(gè)占地達到 46000 平方米的戶(hù)外露天購物中心，設計時(shí)參考了美國傳統小鎮以及奧特萊斯的布局，現在擁有包括星巴克、小南國、周大福、Superdry、UGG、Sephora 等近 50 個(gè)品牌入駐。

在迪士尼樂(lè )園旁邊配上這樣的購物中心的想法開(kāi)始于 1975 年。在位于佛羅里達州的迪士尼樂(lè )園開(kāi)業(yè)的 4 年之后，迪士尼在毗鄰整個(gè)度假區中的高爾夫球場(chǎng)的位置開(kāi)出了名為博偉湖購物村的購物中心。

1984 年，時(shí)任迪士尼 CEO 的邁克爾·艾斯納希望把游客甚至是當地人都留在整個(gè)迪士尼度假區當中，于是博偉湖購物村得到了更多的重視和投入。此后的 30 年里，博偉湖購物村經(jīng)過(guò)多次的擴建與改建，變成了一個(gè)占地 10 萬(wàn)平方米的迪士尼之泉。

沒(méi)有確切的數字能夠說(shuō)明迪士尼之泉為迪士尼帶來(lái)了多少收入，入駐其中的品牌又能獲得多少利潤。但是能夠從側面說(shuō)明這是一門(mén)有利可圖的生意的事實(shí)是，2001 年迪士尼把迪士尼小鎮引入到了洛杉磯迪士尼樂(lè )園附近，而在歷次迪士尼之泉的擴建過(guò)程中，入駐的品牌越來(lái)越多。

但是當我們在 8 月 14 日，一個(gè)夏天的午后，來(lái)到迪士尼小鎮的時(shí)候，卻只看到三三兩兩的人群走在略顯空蕩的大街上。大食代、星巴克這樣開(kāi)放式的餐廳坐著(zhù)一些人，而像周大福、Aape、Swatch、新秀麗這樣的品牌都是門(mén)可羅雀。

倒是樂(lè )高請來(lái)了一位拼砌大師，在店門(mén)外搭起了一個(gè)兩人高的猴子吸引了一些注意。樂(lè )高的工作人員在店門(mén)口拉起了排隊欄，示意需要稍等片刻才能進(jìn)入店內。一位接近樂(lè )高的人士表示，除了迪士尼自己售賣(mài)衍生品的世界商店，在小鎮的商戶(hù)中，樂(lè )高的人流和銷(xiāo)售都是最高的。

而在一墻之隔的迪士尼樂(lè )園內，那個(gè)最熱門(mén)的游樂(lè )設施翱翔飛躍地平線(xiàn)的排隊時(shí)間仍然超過(guò)了 3 個(gè)小時(shí)。

“我只能說(shuō)天太熱，人不多。生意好不好，你在外面逛一圈就能看得到?！币晃坏陠T不太愿意多談關(guān)于生意的事情，她只是草草地把原因歸結到天氣上。而不遠處阿迪達斯的店員則說(shuō)：“到了晚上，人就多起來(lái)了?！闭f(shuō)到小鎮上的這些商戶(hù)，他只是說(shuō)對購物的興趣不大。

1500 米外的奕歐來(lái)

上海國際旅游度假區的 P3 停車(chē)場(chǎng)是距離奕歐來(lái)購物村來(lái)最近的停車(chē)場(chǎng)，這也是奕歐來(lái)推薦的自駕路線(xiàn)的終點(diǎn)。8 月 13 日下午兩點(diǎn)，這片停車(chē)場(chǎng)空空蕩蕩，入口處的電子指示牌上的數字顯示，這里還有 605 個(gè)車(chē)位。

不到 4 個(gè)月前，奕歐來(lái)購物村正式開(kāi)業(yè)，這個(gè)更像是奧特萊斯的業(yè)態(tài)由英國唯泰集團和上海申迪集團共同建設。它位于核心區內，距離迪士尼地鐵站大約 1500 米的距離。

要從迪士尼地鐵站前往奕歐來(lái)，可以選擇步行，也可以選擇乘坐園區內的公交車(chē)。事實(shí)上，公交車(chē)總是空空蕩蕩，步行的這段路程也幾乎沒(méi)有什么行人。沒(méi)有人會(huì )從迪士尼出發(fā)前往奕歐來(lái)。

奕歐來(lái)可能是近年來(lái)配套服務(wù)做得最好的奧特萊斯，隨處可見(jiàn)供人坐下休息的長(cháng)椅，上面還擺放著(zhù)精致的靠墊。甚至在進(jìn)入奕歐來(lái)的時(shí)候，還會(huì )有保安提醒你，今天太陽(yáng)很大，可以在門(mén)口取一柄傘用作遮陽(yáng)。

耐克的工廠(chǎng)店開(kāi)在整個(gè)奕歐來(lái)的一個(gè)角落里。這個(gè)兩層樓的店面人聲鼎沸。一個(gè)顧客正在收銀臺前數著(zhù)自己買(mǎi)下的鞋子，在店門(mén)口還堆放著(zhù)七八個(gè)大紙袋，這些都是他的戰利品。

這已經(jīng)是整個(gè)奕歐來(lái)人氣最高的地方了，除了 Coach 就沒(méi)有其他任何品牌能夠和耐克媲美。大部分品牌的店面都空空蕩蕩，能有一兩組客人進(jìn)去都顯得熱鬧。

La Vallée Village

從某種程度上來(lái)說(shuō)，奕歐來(lái)所面臨的問(wèn)題和迪士尼小鎮非常相似。

“迪士尼門(mén)票到底要 499，換我也想在里面多待一會(huì )?！辟澞嵌鹊墓ぷ魅藛T說(shuō)。這是一家線(xiàn)上的高端旅行社，因為和奕歐來(lái)有合作，所以才開(kāi)了第一家線(xiàn)下的體驗店，提供用虛擬現實(shí)拍攝的旅游短片以供體驗。下午三點(diǎn)多，體驗虛擬現實(shí)的排號才排到 60 多號，人不算多。這位工作人員把這總結為“地理位置不好”。

Talking Data 提供的數據也佐證了這一點(diǎn)。2016 年 7 月的客流聚集指數（特定區域的客流量除以相同時(shí)間段內的整體客流量）顯示，迪士尼樂(lè )園本身的客流量是購物餐飲區的 4 倍。

如果按照每天迪士尼樂(lè )園有 2.7 萬(wàn)人來(lái)計算的話(huà)，那么奕歐來(lái)每天的客流僅有 6750 人，年客流不到 250 萬(wàn)人。這個(gè)數字差不多只有唯泰集團運營(yíng)的 La Vallée Village 的六分之一。

一位希望匿名的旅游業(yè)內人士表示，未來(lái)旅行社可能會(huì )考慮將奕歐來(lái)和迪士尼樂(lè )園打包，迪士尼樂(lè )園作為一個(gè)自費項目，不愿意參加的人就會(huì )放在奕歐來(lái)。

《好奇心日報》向上海奕歐來(lái)發(fā)去了采訪(fǎng)請求，但截至發(fā)稿并沒(méi)有得到回復。

5000 米以外的歐泊圣堡苑——這是哪兒？

欄學(xué)路是一條僅有兩車(chē)道的窄馬路，兩邊是各種各樣的雜貨鋪和小吃店，甚至還有一家名為易東制衣的工廠(chǎng)。

就在工廠(chǎng)的對面，有一個(gè)名為歐泊圣堡苑的小區，里面是 100 多棟別墅。這個(gè)在 2005 年就建成的小區，因為距離迪士尼樂(lè )園不到 5 公里，終于在 2016 年迎來(lái)了重生。

Mars 和他的三個(gè)朋友就是在今年 5 月來(lái)到這個(gè)小區的，他盤(pán)下了 89 號的這個(gè)獨棟別墅，開(kāi)始改造，前前后后一共花了 120 多萬(wàn)。

“我以前在世博會(huì )的時(shí)候在邊上的酒店工作過(guò)，那時(shí)候每天酒店都是滿(mǎn)的。迪士尼人流量應該和世博會(huì )差不多，而且是個(gè)長(cháng)期發(fā)展的項目，不像世博會(huì )五個(gè)月就結束了?！?Mars 這樣描述自己開(kāi)始在迪士尼附近做民宿的初衷，“就算人再少，也夠我們吃一口的?！?/p>

在大學(xué)里，Mars 學(xué)的是展會(huì )設計，之后也從事一些設計方面的工作?！胺凑O計這個(gè)概念比較廣義?！?Mars 說(shuō)。在裝修的時(shí)候，這些技能也被用在了這套民宿上?！败浹b，顏色搭配什么的，都能夠應付一下?！?/p>

在盤(pán)下歐泊圣堡苑的這棟別墅之前，Mars 和他的朋友還看中了華夏東路的一套房子。雖然距離上海國際旅游度假區有接近 10 公里的路程，而且小區里的手機信號也不算太好，Mars 還是準備把房子簽下來(lái)。

但就在準備簽約的前一天，這套房子被人開(kāi)價(jià) 23000 一個(gè)月?lián)屪吡??！澳莻€(gè)人是做裝修的，他裝修這一塊還可以，就是原來(lái)那種水電工的頭頭?！?Mars 說(shuō)。

根據 Kae 的觀(guān)察，像 Mars 這樣的房東差不多都是在今年三四月份的時(shí)候來(lái)到迪士尼度假區附近的。他們有的已經(jīng)觀(guān)望了很久，但直到這時(shí)候才簽下房子是因為把房子租下來(lái)沒(méi)有人入住的話(huà)，對于這些房東來(lái)說(shuō)也是巨大的開(kāi)支。

Kae 是 Mars 的鄰居，她為一家名為“匠物”的互聯(lián)網(wǎng)家具品牌工作，而匠物則盤(pán)下了 85 號，并把它改裝成民宿。

匠物做民宿部分是出于個(gè)人興趣。這家公司的創(chuàng )始人蔡明航曾經(jīng)是 Airbnb 的第一位來(lái)自中國的工程師。當然，從匠物的角度來(lái)看，他們也正好想要找一個(gè)線(xiàn)下的空間，來(lái)展示自己售賣(mài)的一些家具產(chǎn)品。于是，請設計師來(lái)改造一間民宿，并用自家的家具進(jìn)行裝潢就成了匠物一個(gè)很自然的選擇。

“既然是公司產(chǎn)品，要是還能盈利就更好了。反正迪士尼要開(kāi)，我們就來(lái)這一塊找房?！?Kae 說(shuō)。

去年 9 月末，Kae 開(kāi)始在迪士尼周邊找房，花了一個(gè)月的時(shí)間。因為比較早，再加上當時(shí)這棟別墅還只是毛坯房，所以她以不到 10000 的月租拿下了這套房子。然后請設計師來(lái)設計，施工建造，光是裝修就花掉了 300 多萬(wàn)，而這套房子的總價(jià)也不過(guò)就是 1000 多萬(wàn)。

“硬裝很耗錢(qián)，中央空調這些，我們還動(dòng)過(guò)格局，原來(lái)院子這里的位置不是平的?！?Kae 說(shuō)。

無(wú)論是 Mars 這樣的個(gè)人還是匠物這樣的公司，希望借著(zhù)迪士尼樂(lè )園做生意的人并不少。Mars 告訴《好奇心日報》，現在光是迪士尼周邊的民宿就有超過(guò) 1600 家，而且這個(gè)數字還在不斷的上漲當中。

但不是所有人都能如愿?！拔覀冞@兒的生意，怎么說(shuō)呢，其實(shí)不是很好?！?Kae 算了一筆賬，每個(gè)月光是電費就要上兩千，匠物提供的洗浴用品還都是從無(wú)印良品采購的，還有阿姨打掃的費用，房子本身的房租，以及運營(yíng)人員的工資，但入住率一個(gè)月也就三分之一。

“不能盈利，要是再說(shuō)裝修回本的話(huà)，那基本上不可能?！?/p>

Kae 總結下來(lái)不能盈利的原因有很多。首先，匠物的這套民宿定位比較高端，所有的房間面積都比較大，所以最后只做出了 3 個(gè)房間，而不像 Mars 那樣分割出七八個(gè)房間。

其次，匠物更傾向于采用整棟出租的形式，單個(gè)家庭顯然用不著(zhù)這么大的房子，也不愿意為此付出上千元的價(jià)格。相比之下，結伴出游的游客更可能租下這套民宿，但這部分游客要少得多。

還有一部分原因則被歸結到了迪士尼樂(lè )園頭上?！氨緛?lái)設想迪士尼生意很火爆，那邊的酒店會(huì )超訂什么的，那這樣一部分迪士尼酒店無(wú)法容納的客人會(huì )來(lái)我們這兒。但迪士尼沒(méi)有那么火爆，酒店還算比較好訂，里面那個(gè)酒店提前兩三天都能訂到?！?Kae 說(shuō)。

Keys 潮宿的市場(chǎng)總監黃子杰也確認了這一看法?！暗鲜磕崾莻€(gè)新興市場(chǎng)，跟我們當時(shí)預測的情況沒(méi)有差太多。在試運營(yíng)短暫的爆紅之后，他們持續創(chuàng )造 record 的能力并沒(méi)有那么強?！?/p>

Keys 潮宿是一個(gè)為民宿提供服務(wù)的公司，包括房間的日常清潔維護、為房東提供設計裝修建議、為住客提供私廚、交通等等。他們在迪士尼周邊與 100 多家民宿簽訂了全托管協(xié)議，幫助房東運營(yíng)這些民宿。除此以外，還有一些酒店和民宿會(huì )把自己的房間掛在 Keys 潮宿的預定平臺上。

“目前，入住率能夠保證到 60% 到 70%，這還是接近旺季尾聲的情況?！秉S子杰說(shuō)。這里的入住率包括 Keys 簽約的那 100 家民宿，也包括 Keys 僅提供預定服務(wù)的酒店，他們每天的供應量總計大約在 500 間客房左右。

這個(gè)數字如果放在行業(yè)平均水平，也許還能算是差強人意。但這里可是迪士尼，一個(gè)在理論上能夠聚集起大量人流，酒店房間應該供不應求的地方——雖然事實(shí)上，大家的預期可能過(guò)于樂(lè )觀(guān)了。

“迪士尼這一個(gè)，客房每天晚上園區周?chē)鷵嗡?10000 間，已經(jīng)非常非常大了?！秉S子杰說(shuō)，“10000 間是各個(gè)價(jià)格水平的，對于旅游景點(diǎn)是一個(gè)很小的量，一些大型的旅游景點(diǎn)的客房量可以達到 30000 到 50000 間?！?/p>

Mars 則講了另外一個(gè)故事：“在川周公路，有一家酒店，酒店本身挺好，但一直沒(méi)有開(kāi)。如果開(kāi)了的話(huà)，酒店這一塊肯定是不缺的?！币患疫t遲沒(méi)有開(kāi)業(yè)的酒店，這可能意味著(zhù)，在迪士尼周邊，客房的供應量已經(jīng)超過(guò)了需求。

于是擺在像 Mars 和 Kae 這樣的民宿經(jīng)營(yíng)者面前的問(wèn)題是，如何在流量不足、競爭激烈的情況下脫穎而出。

Mars 的經(jīng)驗是：“流量和我們想象中稍微差一點(diǎn)，我們就盡量用服務(wù)彌補這一塊?！?/p>

在 Mars 運營(yíng)的民宿中，他們把一樓原本是廚房間的位置做成自己的臥室。Mars 就住在這里，24 小時(shí)響應住客的需求，從為住客提供迪士尼樂(lè )園的攻略，到半夜住客從迪士尼游園回來(lái)，打不到車(chē)，Mars 就自己開(kāi)車(chē)去接住客。

還有就是宣傳?！爸饕蔷频昶脚_民宿平臺有合作，盡量爭取多一點(diǎn)好評，把我們的排名排位靠前一點(diǎn)，爭取做優(yōu)選商家?！钡?Mars 同時(shí)會(huì )強調，“這些不需要（向平臺）付費，完全靠自己靠住客的好評賺出來(lái)的?！彼€在考慮，未來(lái)等淡季到來(lái)的時(shí)候，找一些微信大號推一下。

這些做法還挺成功的，我們在小區里偶遇了為 Mars 打掃房間的阿姨?！疤焯於际菨M(mǎn)的?！卑⒁陶f(shuō)這話(huà)的時(shí)候不自覺(jué)地提高了嗓門(mén)。

但這仍然不是一門(mén)好做的生意?！埃ㄎ磥?lái)在迪士尼附近）可能會(huì )出現一批像莫干山這樣的民宿品牌，也可能會(huì )淘汰掉一批，畢竟沒(méi)有那么多的客源在?！秉S子杰說(shuō)。

Mars 則說(shuō)：“最后洗牌可能只有 30% 存活下來(lái)?！?/p>

暑假已經(jīng)結束，這意味旅游淡季就要來(lái)了。Mars 已經(jīng)開(kāi)始擔心自己的生意。他可能不知道的是，就在 8 月 5 日，川沙鎮政府主導的“川沙鎮連民村特色民宿”項目正式啟動(dòng)，民宿改造項目已經(jīng)動(dòng)工，首批 50 棟特色民宿將在明年 7 月左右開(kāi)始營(yíng)業(yè)。

*本文轉載自好奇心日報。