在城鎮化快速邁進(jìn)的現代社會(huì )，鄉村被重新定義并且賦予諸多新的色彩。與城鎮日益狹小與擁擠的生活空間相比，記憶中的小河流水的鄉村就升華成為一代人對理想生活狀態(tài)最好的詮釋。于是，鄉村旅游大火，與其相關(guān)一系列配套產(chǎn)品及衍生產(chǎn)品也備受追捧，民宿就是其中之一。

民宿作為一種舊鄉愁與新鄉土相結合的產(chǎn)物，被稱(chēng)之為有溫度的住宿、有靈魂的生活。在多主體的共同推動(dòng)下，民宿近年來(lái)呈現井噴式增長(cháng)，以杭州地區為例，僅2015年上半年杭州西湖周邊的民宿數量就激增了四成之多，民宿儼然成為各路群雄逐鹿旅游的重要戰場(chǎng)。民宿，作為新旅游形勢下主客雙方共同聚焦的熱點(diǎn)，是否真的具有強大的經(jīng)濟帶動(dòng)效應，在于民以惠的同時(shí)引領(lǐng)區域鄉村旅游向品牌化、精致化、特色化的道路發(fā)展?

一、民宿經(jīng)濟火爆，經(jīng)營(yíng)兩極分化

2015年民宿可謂是賺足了業(yè)內外的眼球。民宿年盈利破百萬(wàn)的新聞報道屢見(jiàn)于各大網(wǎng)站，與此同時(shí)一大批業(yè)界大佬也紛紛進(jìn)軍民宿產(chǎn)業(yè)，外婆家創(chuàng )始人吳國平在金華浦江豪擲6000萬(wàn)打造中國最高端民宿，一晚定價(jià)5000元，讓很多五星級酒店都感嘆望塵莫及；上海迪士尼也瞄準民宿市場(chǎng)，計劃在開(kāi)園之前推出100間配套民宿……民宿經(jīng)營(yíng)之火爆可見(jiàn)一斑。民宿在我國不過(guò)七八年的發(fā)展時(shí)間，卻迅速在旅游住宿板塊的中、低、高端市場(chǎng)都占有一席之地。從各大預定網(wǎng)站的數據來(lái)看，當下我國每間民宿的單日定價(jià)集中在百元到數千元不等的各個(gè)水平。

從表面來(lái)看，民宿為游客出行提供了一種高品質(zhì)、多元化的住宿選擇，并且以極強的盈利能力吸引著(zhù)社會(huì )各界資本力量的參與。然而，深入分析就會(huì )發(fā)現，當下我國民宿產(chǎn)業(yè)卻呈現出兩個(gè)截然不同的發(fā)展極化，一方面，以莫干山為代表的早期民宿發(fā)展區，依托成熟的區域市場(chǎng)及強大的品牌效應，表現出強勁的發(fā)展活力，定價(jià)堪比星級酒店卻異?；鸨?、全年無(wú)淡季；另一方面，大批新晉民宿經(jīng)營(yíng)者，卻面臨著(zhù)定位失準、客源不穩的發(fā)展困境，在日益激烈的競爭之下舉步維艱。

二、市場(chǎng)競爭加劇，盈利水平下降

作為一種產(chǎn)生于西方，盛行于日、臺的外來(lái)產(chǎn)物，民宿的發(fā)展有著(zhù)其特定的發(fā)展內涵及鮮明的特性?？v觀(guān)當下我國民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)育程度較高的江浙、云南等地，可以發(fā)現我國民宿經(jīng)營(yíng)模式中一些顯而易見(jiàn)的共性：民宿的發(fā)展要依托于高品味的自然及人文資源，通常與著(zhù)名景區相伴而生；民宿的經(jīng)營(yíng)主體以受過(guò)高等教育的外來(lái)者為主，通過(guò)簽訂合同的方式獲得民居暫時(shí)的使用權；民宿的發(fā)展要建立在對舊民居的改造提升之上，以重塑契合市場(chǎng)需求的核心吸引力。在一般模式下，一棟民宿在投入運營(yíng)之前就至少包含了租金、裝修等投入，進(jìn)入實(shí)際運營(yíng)之后還會(huì )涉及到雇員工資、營(yíng)銷(xiāo)成本及日常損耗等各項開(kāi)支，高額的前期投資未必能換取同等的收益。

1.投資成本高，回報周期長(cháng)

近年來(lái)隨著(zhù)民宿的走紅，多元資本和力量在短時(shí)間內的大量涌入加劇了民宿市場(chǎng)的競爭，裝修、租金等前期投入也一路水漲船高。以杭州西湖周邊為例，約5年前，杭州周邊一棟民居的租金約為年10萬(wàn)元，近年來(lái)卻飆升至30萬(wàn)元，裝修成本也上漲至百萬(wàn)起。按照現有的標準，一棟10間以下客房的民宿，裝修成本約在150萬(wàn)元以上，年租金約為30萬(wàn)元，一棟民宿的前期投入動(dòng)輒就在200萬(wàn)以上。投入實(shí)際運營(yíng)之后，按照民宿中端市場(chǎng)的行情，一個(gè)客房的定價(jià)約在300-400元/間/日，西湖周邊民宿的平均入住率在7成左右，將人員工資、日常損耗都計算在內，一棟民宿的投資回報期約在3-5年之間。而一些非熱點(diǎn)景區周邊的民宿，雖然租金相對較低，但在地理位置偏遠，淡旺季分化、營(yíng)銷(xiāo)成本過(guò)高、入住率低等多方因素的共同作用下，投資回報期將更長(cháng)。

2.特色經(jīng)營(yíng)至上，后續投資不斷

民宿以營(yíng)造精致化、特色化的住宿見(jiàn)長(cháng)，在整體裝修風(fēng)格、空間營(yíng)造、文化氛圍打造等方面就有著(zhù)比一般經(jīng)濟型酒店更高的要求。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，為了緊跟市場(chǎng)熱點(diǎn)，維護穩定的客源群，結合臺灣及內陸成功民宿的發(fā)展經(jīng)驗，每五年就是民宿新一輪的整修提升期。民宿經(jīng)營(yíng)者必須持續不斷的注資，不斷優(yōu)化軟硬件配套，才能在激烈的競爭中保持獨特的吸引力。

3.面臨行業(yè)洗牌，經(jīng)營(yíng)前景未知

與民居所有者簽訂使用合同是我國民宿經(jīng)營(yíng)中的普遍模式，隨著(zhù)民宿的走紅，這一模式隱藏的問(wèn)題也更加尖銳。在我國民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟的杭州、麗江等地，早期懷抱旅游夢(mèng)進(jìn)入民宿市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者即將迎來(lái)民居使用合同到期的行業(yè)洗牌期。

一方面，在市場(chǎng)關(guān)注度持續走高，多元主體競相涌入民宿產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)格局之下，租金上漲、競爭加劇將會(huì )成為常態(tài)，這種常態(tài)將會(huì )進(jìn)一步壓縮民宿的經(jīng)營(yíng)收益；另一方面，隨著(zhù)民宿經(jīng)濟效應的日益顯現，房東單方面撕毀合約的事情將會(huì )發(fā)生的更加頻繁，缺乏法律支持和市場(chǎng)監管的大環(huán)境決定了民宿經(jīng)營(yíng)者的權益無(wú)法得到保障。

鄉村和大眾旅游熱潮的雙重疊加，推動(dòng)了我國民宿產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，一大批高端精品民宿應運而生，在莫干山、杭州西湖等許多景區的周邊，都可見(jiàn)到一晚數千元的高端民宿，它們以極強的設計風(fēng)格和文化特色與景區的發(fā)展互為補充、互利共贏(yíng)，也以高額的年收益吸引著(zhù)無(wú)數后來(lái)者的參與。但民宿的實(shí)際定價(jià)和盈利水平在很大程度上是由其所在區域的旅游業(yè)及經(jīng)濟發(fā)展水平所決定的，超過(guò)市場(chǎng)接受程度的定價(jià)不具備在大范圍內推廣的普適性；此外，我國民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展自有其特殊性，民居所有權和經(jīng)營(yíng)權的分離，日益高漲的房租，都決定了如何提升盈利水平成為民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中繞不開(kāi)的話(huà)題。