下面以《上海市嘉北郊野公園一期旅游項目策劃》為例，試述解析從農業(yè)到農業(yè)旅游的“三步之遙”間，如何立足農業(yè)用地性質(zhì)，保留農業(yè)原有的生態(tài)特性和農業(yè)特性，開(kāi)發(fā)多樣的農業(yè)旅游產(chǎn)品，延展新型農業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)

一、農業(yè)用地的旅游開(kāi)發(fā)策略

利用農業(yè)用地進(jìn)行農業(yè)旅游開(kāi)發(fā)，“土地性質(zhì)”是旅游開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵局限因素。如何在不改變土地用地性質(zhì)、讓土地的利用不脫離農業(yè)用地范疇的前提下，創(chuàng )造出農業(yè)旅游的新景觀(guān)資源，建設具有地域特色的新形態(tài)農業(yè)旅游景區，同時(shí)帶動(dòng)度假住宅等旅游地產(chǎn)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，是在農業(yè)旅游開(kāi)發(fā)中面臨的主要挑戰。

《上海市嘉北郊野公園一期旅游項目策劃》遵循不增加建設用地范圍，保證農業(yè)用地屬性、農田總量、基本農田總量等指標不變的原則。以“亮化道路景觀(guān)體系、完善游服設施配套、開(kāi)辟綠地節點(diǎn)空間、重構農業(yè)景觀(guān)系統和深化游憩體驗產(chǎn)品”五大開(kāi)發(fā)策略構建農業(yè)旅游項目。

策略一：亮化道路景觀(guān)體系

不破壞原有農田布局，沿用原有道路、水系，根據旅游功能的建設指標和要求進(jìn)行提升改造，構建公共游憩系統，對道路和水系通過(guò)種植物品種調整進(jìn)行景觀(guān)改造，滿(mǎn)足旅游觀(guān)光功能。

策略二：完善游服設施配套

根據游客規模和旅游區建設標準，合理利用設施農業(yè)用地，結合重要節點(diǎn)內部生長(cháng)公共配套，完善停車(chē)場(chǎng)、環(huán)衛、游憩園椅等設施。

策略三：開(kāi)辟綠地節點(diǎn)空間

利用小于3%非基本農用地作為基礎設施用地，構筑綠地、廣場(chǎng)等公共游憩和人流集散空間。

策略四：重構農業(yè)景觀(guān)系統

結合當地文化特色和市場(chǎng)需求特征，以“主題化、景觀(guān)化、精品化”為目標，通過(guò)項目區農業(yè)種植品種及種植區域合理化調整，重構特色農業(yè)景觀(guān)系統。

策略五：深化游憩體驗產(chǎn)品

面向客源市場(chǎng)需求，依托農業(yè)資源賦予游憩、體驗、休閑、科普、度假等功能，形成重要旅游節點(diǎn)。

二、農業(yè)旅游的功能產(chǎn)品構建

在農業(yè)旅游產(chǎn)品構建板塊，《上海市嘉北郊野公園一期旅游項目策劃》提出保留原有農業(yè)用地性質(zhì)的原則，對農業(yè)種植品種及種植區域進(jìn)行合理化調整，以生態(tài)保育為前提，面向市場(chǎng)游憩需求，深化農業(yè)基底的旅游觀(guān)光、休閑體驗和游樂(lè )參與性，通過(guò)“農業(yè)資源復合旅游功能”的方式，構建農業(yè)觀(guān)光、農業(yè)游憩、農業(yè)科普、農業(yè)體驗和農業(yè)度假五大農業(yè)旅游產(chǎn)品。

農業(yè)觀(guān)光產(chǎn)品：以稻田、麥田、花田等大面積規?；霓r業(yè)用地為基底，通過(guò)創(chuàng )意主題賦予大地景觀(guān)功能，構筑農業(yè)觀(guān)光類(lèi)旅游產(chǎn)品。

農業(yè)游憩產(chǎn)品：依托漁、牧、林、果等專(zhuān)項農業(yè)資源，結合當前市場(chǎng)旅游需求、偏好，適當調整農業(yè)種植品種和種植形態(tài)，導入農業(yè)體驗、互動(dòng)娛樂(lè )等旅游功能，構筑農業(yè)游憩類(lèi)旅游產(chǎn)品。

農業(yè)科普產(chǎn)品：依托規?；?、集約化農業(yè)基地，導入現代農業(yè)科技展示、科普教育等功能，農業(yè)科普型旅游產(chǎn)品。

農業(yè)體驗產(chǎn)品：依托傳統農耕文化、民俗文化，導入農事體驗、情景化體驗等旅游功能，打造深度互動(dòng)體驗型農業(yè)旅游產(chǎn)品。

農業(yè)度假產(chǎn)品：以?xún)?yōu)質(zhì)的田園生態(tài)環(huán)境為基底，構建帳篷、木屋等度假居所，依托綠色農副產(chǎn)品等農業(yè)資源、古法養生等元素，打造康療養生度假類(lèi)產(chǎn)品。

表1 農業(yè)旅游產(chǎn)品示意

三、從農業(yè)到農業(yè)旅游的運營(yíng)模式轉變

1.農業(yè)旅游的管理方式

采取“大開(kāi)放，小封閉”模式。即不收取園區門(mén)票，對不同的項目獨立收費，游客可根據各自需求進(jìn)行消費游玩。

2.農業(yè)旅游的經(jīng)營(yíng)模式

主要有自主經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)、他營(yíng)（出租）、特許經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)權出售。經(jīng)營(yíng)成本較低但外部效益大的項目、核心吸引的經(jīng)營(yíng)性項目以自主經(jīng)營(yíng)為主；專(zhuān)業(yè)性以及品牌價(jià)值要求較高的項目以委托經(jīng)營(yíng)和特許經(jīng)營(yíng)為主；一般的商業(yè)經(jīng)營(yíng)性項目以他營(yíng)（出租）為主；度假地產(chǎn)等對經(jīng)營(yíng)要求不高的項目以產(chǎn)權出售為主。

3.農業(yè)旅游的盈利模式

有品牌盈利、門(mén)票盈利、租金盈利、經(jīng)營(yíng)盈利和旅游地產(chǎn)盈利五種類(lèi)型。

立足農業(yè)用地性質(zhì)，遵循“亮化道路景觀(guān)體系、完善游服設施配套、開(kāi)辟綠地節點(diǎn)空間、重構農業(yè)景觀(guān)系統和深化游憩體驗產(chǎn)品”五大開(kāi)發(fā)策略，通過(guò)“農業(yè)資源復合旅游功能”的方式構建農業(yè)觀(guān)光、農業(yè)游憩、農業(yè)科普、農業(yè)體驗和農業(yè)度假五大農業(yè)旅游產(chǎn)品，并通過(guò)運營(yíng)模式的轉變，延展新型農業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)，從農業(yè)到農業(yè)旅游僅 “三步之遙”。