房地產(chǎn)產(chǎn)品日漸豐富，如今不少投資者逐漸將目光轉向了住宅之外的其他產(chǎn)品，譬如產(chǎn)權式酒店。在中山，這種產(chǎn)權式酒店可由購房者返租給開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)，而開(kāi)發(fā)商則設定每年6%—8%的利率回報給客戶(hù)。由于收益高，穩定性強，這種新型的投資模式在中山悄然走俏。

開(kāi)發(fā)商承諾8年返還總價(jià)52%

最近在繁華熱鬧區域，一些寫(xiě)字樓、酒店一改過(guò)去傳統的出租、出售等銷(xiāo)售模式，轉而由開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產(chǎn)權出售，業(yè)主則將產(chǎn)權委托給負責運營(yíng)的酒店管理，獲取周期性的固定投資回報。此外，業(yè)主購買(mǎi)了產(chǎn)權酒店小戶(hù)型后，可以像普通商品房一樣進(jìn)行轉讓、抵押。目前，這種產(chǎn)權式酒店主要出現在市內黃金消費商圈路段。

位于東區孫文東路的鼎峰·時(shí)代大廈很早以前，就提出了產(chǎn)權式酒店概念?！爸恍枋赘?、8年包租、8年月月有租收、8年零月供、8年穩賺總價(jià)52%回報”吸引了房產(chǎn)投資客眼球，從去年9月開(kāi)售至今，已賣(mài)出了100多套。

該項目相關(guān)負責人介紹，鼎峰·時(shí)代大廈產(chǎn)權式酒店是全國最佳連鎖酒店巨頭“鉑濤集團”(7天酒店母公司)旗下精品商務(wù)酒店—麗楓酒店全程運營(yíng)，主力豪裝套間在25—45平方米之間，總套數為166套，均對外銷(xiāo)售。在房間內，設有獨立臥室、衛生間、沐浴間、寬敞明亮的窗戶(hù)，功能分區清晰，戶(hù)型緊湊實(shí)用。全屋酒店標準精裝、并配舒適大床、座椅、辦公桌、電視、冰箱、中央空調，全部一步到位。

“產(chǎn)權式酒店開(kāi)啟了另一種投資新渠道，只需14萬(wàn)元即可做酒店房東，并且享受發(fā)展商8年超長(cháng)包租合同，每季度以現金方式返還租金，8年合共返還總價(jià)52%，年均回報率高達6.5%?！?/p>

該負責人表示，“在簽合同時(shí)，業(yè)主是和開(kāi)發(fā)商簽，而不是和負責運營(yíng)的酒店簽，這樣就可以避免酒店提前撤場(chǎng)或結業(yè)，出現房間空置的情況。此外，由于合同約定了年回報率，所以一旦發(fā)生上述情況，開(kāi)發(fā)商將會(huì )按合同條款進(jìn)行賠償，以保障業(yè)主的權益?！?/p>

該負債人算了一筆賬，以一套售價(jià)34萬(wàn)元的酒店套房為例，目前商業(yè)類(lèi)物業(yè)的首付為五成(即17萬(wàn)元)，貸款利率為基準利率上浮20%(6.55%×1.2=7.86%)。若以每年6.5%的回報率計算，8年下來(lái)共有17.68萬(wàn)元(34萬(wàn)×6.5%×8)。也就是說(shuō)，理論上每年的收益可以抵消大部分貸款支出。如果選擇一次性付款購買(mǎi)的話(huà)，投資者可更早開(kāi)始獲得收益。

業(yè)內人士稱(chēng)市場(chǎng)仍需規范

“住宅、商鋪、寫(xiě)字樓趨于飽和，產(chǎn)權式酒店作為產(chǎn)權式地產(chǎn)項目與商業(yè)酒店的結合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)模式，產(chǎn)權式酒店投資正當其時(shí)，它將成為房市的又一亮點(diǎn)?！睗M(mǎn)堂紅的資深經(jīng)紀人表示。

該經(jīng)紀人介紹，投資產(chǎn)權式酒店，投資者實(shí)際上得到的是由管理方提供的“代客理財+投資置業(yè)”的服務(wù)。如果運營(yíng)狀況良好，投資者一般不需要投入大量的資金，就可坐享其成，投資門(mén)檻不高，這也是產(chǎn)權式酒店為投資者追捧的因素之一。

產(chǎn)權式酒店，10年前誕生于海南省，目前這種項目已發(fā)展到幾百個(gè)，在北京、上海等大城市也有很多項目在建。但是產(chǎn)權酒店作為房地產(chǎn)和酒店業(yè)的結合產(chǎn)物，正處于發(fā)展初期，相應的法律、法規尚不明確。因此，服務(wù)將是未來(lái)產(chǎn)權式酒店乃至整個(gè)酒店業(yè)競爭的焦點(diǎn)，運營(yíng)商的綜合素質(zhì)直接影響到投資者的效益。

好景地產(chǎn)總經(jīng)理李梅蘭提醒，產(chǎn)權式酒店一樣有風(fēng)險，一般開(kāi)發(fā)商只與顧客簽訂3至5年的返租合同，一間普通酒店的生命力一般是5至10年。3到5年后，當該酒店已經(jīng)落后于城市規劃，或者被另一些更高級的酒店所取代的時(shí)候，顧客將會(huì )出現招租困難的現象。在投資前，顧客應該進(jìn)行認真對比，思考。

投資提醒

投資產(chǎn)權式酒店日漸走俏，但業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽約時(shí)一定要留個(gè)心眼。按照一般流程，業(yè)主購買(mǎi)酒店房間后，通常要和開(kāi)發(fā)商簽訂合同，約定出租時(shí)限、回報率，但在現實(shí)生活中，不少開(kāi)發(fā)商為了規避方向，往往由自身旗下的運營(yíng)公司或者是一些空殼公司與業(yè)主簽約。

對此，中山市政協(xié)委員、廣東萬(wàn)里海天律師事務(wù)所律師黃磊表示，合同的履行只能找合同的相對方，如果說(shuō)是開(kāi)發(fā)商另行組建了一個(gè)運營(yíng)公司，并且以運營(yíng)公司的名義與酒店購房者來(lái)簽訂酒店運營(yíng)合同的話(huà)，一旦最終不履行，那投資者只能去找這個(gè)運營(yíng)公司，而不能去找開(kāi)發(fā)商。而開(kāi)發(fā)商所成立的運營(yíng)公司可能是它的子公司，它的注冊資本可能會(huì )比較低，這里面就存在商業(yè)風(fēng)險，也就是主體履行能力的商業(yè)風(fēng)險。

黃磊建議，對于有意投資產(chǎn)權式酒店的投資者來(lái)說(shuō)，首先要客觀(guān)認識這種運營(yíng)模式所存在的商業(yè)風(fēng)險，出手前多方面了解開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)公司的實(shí)力。其次，在簽約合同方面，投資者需充分了解開(kāi)發(fā)商對運營(yíng)公司的權利義務(wù)，今后一旦出現問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)公司該如何承擔責任、后續運營(yíng)如何兌現等。

概念區分

產(chǎn)權式酒店：即酒店的開(kāi)發(fā)商將酒店的每一個(gè)客房分割出獨立產(chǎn)權分別出售給多個(gè)業(yè)主，業(yè)主通常委托開(kāi)發(fā)商或酒店管理公司統一經(jīng)營(yíng)，并享受一定的分紅，業(yè)主每年擁有一定的時(shí)間段免費入住。同時(shí)，業(yè)主可以轉賣(mài)、繼承、抵押、饋贈。提供酒店服務(wù)，而部分物業(yè)產(chǎn)權出售給一些投資者業(yè)主的，那么這樣的物業(yè)項目都稱(chēng)之為產(chǎn)權式酒店。

酒店式公寓：是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓，它集住宅、酒店、會(huì )所多功能于一體，實(shí)際上是一種酒店的延伸業(yè)態(tài)。酒店式服務(wù)公寓與傳統酒店的本質(zhì)區別在于，這種樓盤(pán)可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買(mǎi)房者，由擁有產(chǎn)權的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統一出租經(jīng)營(yíng)，所以從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，它是擁有私家產(chǎn)權的酒店。

公寓式酒店：簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是設于酒店內部的公寓形式的酒店套房，實(shí)為酒店。公寓式酒店產(chǎn)品擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛生間，此外，公寓式酒店還能夠為客人提供酒店的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，如室內打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。

因此在服務(wù)上，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒(méi)什么差別;它們之間的本質(zhì)差別在于酒店式公寓是提供了酒店式服務(wù)的公寓，而公寓式酒店則是在酒店客房中提供了相當家庭設備(如廚具)的酒店，它的實(shí)質(zhì)還是酒店。