華僑城換帥之后，交上的首份業(yè)績(jì)預告不甚理想，可以看出2022年的華僑城過(guò)得比往年艱辛。

華僑城在2022年度業(yè)績(jì)預告中如是披露：預計該年度歸母凈利潤的最小虧損為80億元，至多為110億元--而上年同期，該項數據為盈利37.99億元--同比下降310.58%-389.54%，系近些年來(lái)首次錄得虧損。

過(guò)去的2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續保持深度調整，在逆境中“活下去”成為眾房企的首要目標。不僅是地產(chǎn)行業(yè)，文旅行業(yè)受散點(diǎn)、多發(fā)、反復的疫情影響，上市旅企同樣無(wú)法獨善其身，紛紛錄得虧損。段先念退休后，其曾經(jīng)建立的給華僑城帶來(lái)快速成長(cháng)的地產(chǎn)、文旅雙輪驅動(dòng)模式，現如今則變成了對后來(lái)者的雙重考驗。

換帥首秀

2022年4月，掌舵華僑城8年的段先念正式退場(chǎng)。與此同時(shí)“文旅航母”也迎來(lái)了新船長(cháng)--央企保利原總經(jīng)理張振高。換帥僅9個(gè)月，首份業(yè)績(jì)預告如期出爐，只不過(guò)這次的成績(jì)不甚理想，甚至低于預期。

據觀(guān)點(diǎn)新媒體觀(guān)察，2022年度的業(yè)績(jì)預告季，好比一場(chǎng)大型“比慘大會(huì )”，上市房企“預虧比慘”的原因，一方面是當前資產(chǎn)減值壓力加大，多家上市房企提前做好相應的計提存貨跌價(jià)準備，從而影響當期利潤。另一方面，債務(wù)違約對企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成不可逆的影響，加之銷(xiāo)售下滑、逆勢資產(chǎn)處置都進(jìn)一步擴大當期損益。

數據來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數整理

而對于華僑城來(lái)說(shuō)，至多百億的歸母凈利潤的預虧，一是受房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，公司在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售量、結轉量和結轉毛利率方面均同比下降；二是部分項目采取更加靈活的價(jià)格策略促進(jìn)銷(xiāo)售去化，結轉毛利同比下降；三是對地產(chǎn)存貨及文旅資產(chǎn)計提減值準備同比增加。

此外，據觀(guān)點(diǎn)新媒體整理，此次華僑城的歸母凈利潤預虧，是近年來(lái)首次出現。在文旅和地產(chǎn)皆不明朗的2022年，華僑城的文旅+地產(chǎn)雙輪驅動(dòng)模式使得業(yè)績(jì)遭到較大沖擊。

數據來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數整理

而華僑城也并沒(méi)有做溫水里的“青蛙”，而是在困境中尋求轉型的路徑。觀(guān)點(diǎn)新媒體查閱企業(yè)公告得知，華僑城把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的地位重新提升到企業(yè)發(fā)展的重要位置，口徑由“以文化旅游、房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)”轉變?yōu)?ldquo;以文化旅游、房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體，文旅運營(yíng)、房地產(chǎn)運營(yíng)為兩翼集群共進(jìn)。”

張振高時(shí)代下的華僑城，確立了“一體兩翼三功能”新發(fā)展模式，確立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“主體”業(yè)務(wù)；“兩翼”即依托主體形成的相關(guān)衍生業(yè)務(wù)，包含文旅項目，特色地產(chǎn)項目，及商業(yè)、酒店、物管泛地產(chǎn)業(yè)務(wù)；“三功能”指房地產(chǎn)主業(yè)要在專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的基礎上最終實(shí)現“開(kāi)發(fā)、運營(yíng)、服務(wù)”的多元化功能。

新船長(cháng)掌舵后，為華僑城未來(lái)三年的發(fā)展制定了方向，確立以房地產(chǎn)為中心業(yè)務(wù)，也符合張振高過(guò)往認知和在保利任職時(shí)的成熟經(jīng)驗嫁接。

而對于接任后的首份業(yè)績(jì)預虧，一方是華僑城在預告中闡述的原因，行業(yè)的下行、銷(xiāo)售的萎縮、存貨的減值及疫情對文旅的沖擊；另一方面，段先念功成身退，留給接任者的企業(yè)遺留問(wèn)題仍持續“陣痛”，策略上的轉身還需要更多時(shí)間去印證。

遺留難題

在遺留給張振高的眾多問(wèn)題中，首當其沖的便是已然膨脹的債務(wù)。

2014年，華僑城的負債總額為602.2億元，資產(chǎn)負債率為68.53%。至2022年，按照同年3季報的數據，華僑城的負債總額已攀升至3469億元，資產(chǎn)負債率上升至74.45%。

從債務(wù)結構來(lái)看，截至2022年9月末，華僑城負債總額中，流動(dòng)負債合計達2321億元，占比達66.91%。其中短期借款、一年內到期的非流動(dòng)負債、其他流動(dòng)負債合計298.21億元。如果再算上297.9億元的應付票據及應付賬款，則華僑城短期有息負債額將達到596.11億元。

報告期內，華僑城持有貨幣資金468.6億元，能夠覆蓋298.21億元的短期負債。

而事實(shí)上，從2022年一季度財報開(kāi)始，華僑城三大現金流已開(kāi)始全面告負，截至2022年9月末，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~分別錄得-22.68億元、-15.16億元、-168.0億元。期末現金及現金等價(jià)物余額也較一季度減少60.7億元，至466.9億元。

除開(kāi)現金流緊張外，還存在項目去化困難問(wèn)題，并因此導致了部分項目停工。據了解，位于昆明的華僑城第二總部大廈在去年3月迎來(lái)停工。

2022年3月，呈貢區住房和城鄉建設局消息，華僑城第二總部大廈處于停工狀態(tài)，主要停工原因是因大廈項目存在去化困難，公司正努力解決資金問(wèn)題，項目預計正常復工時(shí)間為2022年6月30日，竣工時(shí)間為2023年12月31日。

目前華僑城的存貨比例仍處高位，2022年9月末的數據顯示，其存貨金額為2527億元，占公司總資產(chǎn)比例達54.23%，而這部分存貨仍有在市場(chǎng)下行中進(jìn)一步減值的風(fēng)險。

而在段先念執掌華僑城的8年里，得益于“曲江模式”的復制，華僑城成功轉型的同時(shí)，資產(chǎn)規模在迅速做大，盈利質(zhì)量卻逐漸跟不上企業(yè)的成長(cháng)速度，“增收不增利”的難題未解。

2021年，華僑城營(yíng)業(yè)收入首次超過(guò)千億，至1026億元，同比增長(cháng)25.25%，雖然營(yíng)收保持了兩位數的增長(cháng)，但凈利潤、歸母凈利潤卻嚴重下滑。同年其歸母凈利潤僅為37.99億元，同比下降幅度達70.05%，系上市以來(lái)首次增速負增長(cháng)。

數據來(lái)源：企業(yè)公告、觀(guān)點(diǎn)指數整理

在主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利方面，截至目前，華僑城收入結構依然是文旅和地產(chǎn)兩大業(yè)務(wù)板塊，近三年，這兩項業(yè)務(wù)盈利下降的趨勢明顯，尤其是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2022年中期數據顯示，華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長(cháng)44.00%，至58.09億元，旅游綜合業(yè)務(wù)收入則同比減少44.25%，為105.48億元；雖然地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比有所回升，但在毛利率表現上，則是同比減少48.70%，至24.42%。旅游綜合業(yè)務(wù)毛利率則是微升0.65個(gè)百分點(diǎn)，至25.41%。

近年來(lái)，華僑城利潤大幅度下降，一方面為受到房地產(chǎn)調控政策的影響，行業(yè)整體毛利率水平呈下降趨勢。另一方面則是高毛利項目已基本結轉完畢及存貨計提減值。

回望疫情三年，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)深度調整，疫情下旅游業(yè)消費萎縮，而這兩大行業(yè)都是華僑城的主要營(yíng)收業(yè)務(wù)，困局中面臨雙重考驗。