6月12日晚間，已經(jīng)停牌5個(gè)交易日的金茂酒店與中國金茂聯(lián)合突然發(fā)布一則公告，建議安排私有化金茂酒店，同時(shí)撤回上市。金茂酒店（原金茂投資）于2014年以商業(yè)信托形式赴港上市，融資總額約35.31億港元，是中國金茂分拆上市的酒店業(yè)務(wù)板塊。金茂酒店為何突然“棄市”？在現金流如此緊張的2020年，為了私有化，金茂可能要付出約32億港元的代價(jià)，背后的真正商業(yè)動(dòng)機又是什么？ 

酒店上市6年，股價(jià)最多跌了超60%

2014年，金茂酒店（原金茂投資）以商業(yè)信托形式赴港上市，融資總額約35.31億港元，上市的發(fā)行價(jià)為5.35港元/股。在上市六年間，金茂酒店股價(jià)整體波動(dòng)下行至3.68港元/股，較上市發(fā)行價(jià)5.35港元/股下跌了31.2%。而最近一年來(lái)（52周內），金貿酒店股份最低下行至2.11港元/股，跌破發(fā)行價(jià)超過(guò)60%。

有意思的是，金茂酒店的股價(jià)一度維持在2.62港元/股左右，但金茂酒店在停牌前的三個(gè)交易日股價(jià)連漲，由2.62港元/股拉升至3.68港元/股，漲幅達40.46%，或與本次提議私有化及退市有關(guān)。

公告聲明，金茂酒店私有化價(jià)格是4.8港元/股，較停牌前收市價(jià)3.68港元/股溢價(jià)30.4%。因此，本次私有化的6.64億股對應現金總額約31.905億港元，包括向要約人中國金茂一致行動(dòng)人士、及計劃股份合訂單位獨立持有人支付的款項。

對于提議私有化的原因，金茂酒店在公告中給出了三個(gè)解釋。一是目前新冠疫情和全球各國旅游業(yè)限制等影響，私有化符合長(cháng)期發(fā)展；二是金茂酒店股份合訂單位的流動(dòng)性較低，該情況已持續較長(cháng)時(shí)間；三是目前是變現投資的好機會(huì )。

對于金茂酒店公告中的第二個(gè)解釋?zhuān)瑢?shí)際上是承認了其上市后的尷尬事實(shí)。從資本方面來(lái)說(shuō)，金茂酒店自2014年7月以商業(yè)信托的形式在香港上市以來(lái)，股票的流通性不佳，估值也不高，日均交易量?jì)H22萬(wàn)股，占全部已發(fā)行股本的0.011%，如此低的流動(dòng)性導致公司控股股東無(wú)法從資本市場(chǎng)上籌集資金，為公司提供發(fā)展資金。

3437個(gè)豪華房間，入住率只有25%

金茂酒店2019年的年報數據顯示，其目前共持有國內8家酒店及上海金茂大廈綜合體項目，酒店業(yè)務(wù)為公司主要收入來(lái)源。其中，5家酒店位于北上廣深四大一線(xiàn)城市，3家酒店位于三亞、麗江等知名旅游城市，各自位置皆為所在城市的核心地帶，均為豪華酒店。

上海區域有上海金茂君悅大酒店及崇明金茂凱悅酒店；三亞區域有金茂三亞亞龍灣希爾頓大酒店及金茂三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店；北京地區有金茂北京威斯汀大飯店及北京金茂萬(wàn)麗酒店；其他區域有金茂深圳JW萬(wàn)豪酒店、麗江金茂酒店·凱悅臻選及麗江金茂璞修雪山酒店（前稱(chēng)為麗江金茂君悅酒店）。

年報顯示，2019年，集團酒店經(jīng)營(yíng)收入約為人民幣17.67億元，較上年同期下降5%；物業(yè)租賃收入約為人民幣4.8億元，較上年同期下降4%；其他收入主要包括金茂大廈88層觀(guān)光廳、物業(yè)管理以及輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，較上年上升12%，主要由于金茂大廈88層觀(guān)光廳及輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)收入的增加。據了解，金茂88層觀(guān)光廳全年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入人民幣7400萬(wàn)元，營(yíng)收及參觀(guān)人數均創(chuàng )出開(kāi)業(yè)至今（除世博年外）20年來(lái)同期歷史最高紀錄。同時(shí)全年對外咨詢(xún)新簽約3個(gè)超高層旅游咨詢(xún)項目。創(chuàng )新項目金茂云中漫步實(shí)現自主安全運營(yíng)，全年實(shí)現收入人民幣490萬(wàn)元。

但金茂酒店的收入卻一直不溫不火，進(jìn)入2020年，疫情沖擊，連金茂大廈的穩定收入也受到巨大影響。金茂大廈觀(guān)光業(yè)務(wù)監于運營(yíng)安全考慮以及應上海市文旅局要求，于1月24日下午停止營(yíng)業(yè)，一直到今年的5月8日才恢復開(kāi)放。

疫情期間，金茂酒店旗下各酒店保持營(yíng)業(yè)狀態(tài)，但入住率又進(jìn)一步明顯下降。根據最新的一季度財報：金茂酒店合計房間數量為3437間，一季度，酒店房間累計入住率為25.1%，去年同期為75.6%，同比下降66.9%；累計平均房?jì)r(jià)為1408元，同比下降7.5%；累計每間房收益為353元，去年同期為990元，同比下降64.4%。

針對疫情對公司業(yè)務(wù)的影響，金茂酒店也在公告中承認，疫情對中國酒店行業(yè)乃至旅游業(yè)產(chǎn)生了巨大沖擊，公司的酒店及觀(guān)光業(yè)務(wù)亦受到顯著(zhù)影響。

解析：為什么地產(chǎn)商的酒店夢(mèng)這么難？

每個(gè)地產(chǎn)商，似乎都有一個(gè)酒店夢(mèng)。但是從萬(wàn)達到富力，從碧桂園到金茂，酒店帝國夢(mèng)想，似乎都沒(méi)那么容易實(shí)現。

老牌地產(chǎn)商萬(wàn)達2019年又開(kāi)業(yè)酒店85家，籌建及待開(kāi)業(yè)酒店100余家，覆蓋全球100余座城市。但根據今年3月底公布的財報，2019年，萬(wàn)達酒店沒(méi)有掙到大錢(qián)，全年還凈虧損1.5億港元。而當年從萬(wàn)達接盤(pán)的富力地產(chǎn)，199億“接盤(pán)”萬(wàn)達77家酒店，如今已經(jīng)負債3千億！

今年4月20日，像當年號稱(chēng)3年要建100萬(wàn)間長(cháng)租公寓一樣，豪氣十足的碧桂園宣布，核心聯(lián)盟企業(yè)鳳悅酒店及度假村正式宣布成立，組織管理全球逾500億元酒店資產(chǎn)。

先不論碧桂園的酒店未來(lái)，但碧桂園并不是酒店新手，在這個(gè)行業(yè)已經(jīng)“深耕”了10多年。過(guò)去10多年的酒店發(fā)展，碧桂園的成績(jì)并不好，反而因為過(guò)大的酒店資產(chǎn)帶來(lái)一些壓力。2017年，碧桂園酒店數量首次呈現下滑，從2016年底的62個(gè)酒店儲備項目銳減到了48個(gè)，同時(shí)收益下跌了2%至16.74億元。對此，碧桂園表示是由于處置了部分酒店。

2017年開(kāi)始，正是碧桂園規模高速擴張的時(shí)候，從1000億到3000億到5500億，直至坐上銷(xiāo)冠。這一時(shí)期，碧桂園選擇將酒店業(yè)務(wù)進(jìn)行了瘦身。而后在2018年，酒店業(yè)務(wù)開(kāi)始淡出碧桂園的年報，不再顯而易見(jiàn)地獨立呈現，而是并在了“包括物業(yè)投資、分拆上市前的物業(yè)管理、酒店經(jīng)驗及其他其他分部”里面，在營(yíng)及籌備開(kāi)業(yè)的酒店明細也被去掉。

如果硬要找一個(gè)酒店做的相對好的地產(chǎn)商，大概只能是世茂了。也是走了10年的彎路，2015年，世茂才開(kāi)始成立創(chuàng )立屬于自己的酒店品牌。2017年，世茂集團和和喜達屋資本集團成立的合資公司，雙方各出資1億美元成立合資酒店公司，用于以國內一二三線(xiàn)市場(chǎng)為重點(diǎn)的拓展輕資產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)。其中世茂持股51%，喜達屋資本持股49%。世茂在酒店業(yè)務(wù)上的定位也逐漸清晰，輕重資產(chǎn)并行，作為未來(lái)的策略方向。

盡管受疫情影響，但世茂還是計劃2021年酒店數量達到300家。世茂集團董事局副主席、總裁許世壇就曾表示，希望2021年能夠和拆分世茂酒店和物業(yè)的單獨上市。不過(guò)，可以肯定的是，世茂酒店也不會(huì )一帆風(fēng)順，資金鏈上的“流動(dòng)性隱憂(yōu)”一直都在，世茂在持有物業(yè)上沉淀了大量資金，運營(yíng)壓力加大。數據顯示，這幾年，世茂在深圳、上海等地自持了不少酒店、高樓資產(chǎn)，企業(yè)負債率一度較高。

猜想：酒店+商業(yè)，或打包重新上市！

以上的案例，我們可以分析，地產(chǎn)商做酒店，危機并存。一方面，做酒店必須摒棄地產(chǎn)思維，需要專(zhuān)業(yè)酒店人去運營(yíng)；另外一方面，地產(chǎn)商習慣陷入“輕重資產(chǎn)”平衡的漩渦中，容易出現資金鏈隱憂(yōu)。

金茂酒店和世茂酒店其實(shí)一直存在資金鏈隱憂(yōu)，他們做的酒店要么是城市地標式酒店，要么是超豪華酒店，再不濟也是高端酒店。今年的世界性疫情，國外商旅住客以及國內會(huì )務(wù)需求幾乎呈現斷崖式下跌，豪華酒店影響首當其沖。

那么，此時(shí)的金茂酒店，為何要實(shí)行私有化退市呢？為了退市，回收股份，還需要花掉30多億港幣，究竟出于什么考慮？

根據金茂的公告，“在目前的情況下，中國金茂擬對金茂酒店投資公司的資產(chǎn)組合作出必要的調整，以度過(guò)該段艱難時(shí)期?！敝袊鹈Q(chēng)，如果能夠實(shí)施，雖然可能會(huì )對集團中短期的財務(wù)業(yè)績(jì)等產(chǎn)生負面影響，但中國金茂可以更靈活地開(kāi)展必要的資產(chǎn)組合調整，并作出與集團長(cháng)期目標相符的戰略決策。

中國金茂為中國中化集團旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平臺，核心業(yè)務(wù)分為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店、商業(yè)三大板塊。金茂酒店所在的酒店板塊業(yè)務(wù)總資產(chǎn)201.07億元，在中國金茂總資產(chǎn)占比僅為5.5%。

——你看的沒(méi)錯，酒店板塊在金茂這棵大樹(shù)下只是一個(gè)“小幼苗”，幼苗長(cháng)了6年，依然發(fā)育不良，花點(diǎn)小錢(qián)撥正扶持一下，純屬正常調整。

中國金茂披露的數據顯示，2020年前5個(gè)月累計取得簽約銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)19.78%至652.35億元，累計簽約銷(xiāo)售建筑面積約379.9萬(wàn)平米。截至5月31日，已錄得已認購（未簽約）物業(yè)銷(xiāo)售金額共計112.91億元。按照其2020年2000億元的銷(xiāo)售目標來(lái)算，目前的目標完成率為32.62%?！獙τ?000億的商品房銷(xiāo)售目標來(lái)說(shuō)，30多億真的只是小錢(qián)。

至于私有化退市之后，中國金茂作何打算，包括我在內的業(yè)內人士一致認為，金茂此舉意在重組資產(chǎn)，下一步極有可能，聯(lián)合商業(yè)板塊做大二次上市。

根據公告，金茂酒店計劃于6月15日上午9點(diǎn)復牌交易。接下來(lái)具體動(dòng)向的謎底，也將一步一步揭開(kāi)。

*本文來(lái)源：微信公眾號“ 空間秘探”（ID：MESPACE007），作者：熊初墨，原標題：《金茂酒店“棄市“之謎》。