因為疫情被憋瘋了的人們，在小長(cháng)假期間開(kāi)始擁擠在景區或者去景區的路上，總要把這幾個(gè)月的壓抑盡力釋放一下。旅游業(yè)也在五一期間迎來(lái)了今年第一個(gè)真正的“旺季”，許多酒店和民宿也終于得以貼出了“客滿(mǎn)”的告示牌。

在五一放假前的4月29日，北京市宣布公共衛生應急響應級別由一級降至二級，根據相關(guān)民宿短租平臺的數據顯示，第二天北京用戶(hù)關(guān)于民宿的預訂量同比暴漲500%，近省出游成為疫情緩解后回暖最快的市場(chǎng)。

苦熬了三個(gè)月的民宿行業(yè)，熬出頭了嗎？ 

民宿洗牌玩家退圈

“難，真的很難?！?/p>

番茄民宿的老板唐姐告訴懂懂筆記，五一小長(cháng)假住宿火爆的背后，是民宿用旺季平價(jià)甚至降價(jià)流血換來(lái)的。而假期結束后，預訂量迅速回落，苦日子并沒(méi)有過(guò)去。

「到城郊風(fēng)景優(yōu)美的地方租幾間房子，裝修成自己喜歡的風(fēng)格，做一個(gè)民宿老板，跟不同人打交道，總有能聊得來(lái)的朋友，這種詩(shī)和遠方的意境，太吸引人了?！褂洸磺迨窃谀目吹搅诉@樣的文字，唐姐就這樣被打動(dòng)了。但一入民宿業(yè)，她便發(fā)現眼前的茍且讓她比上班還要辛苦。

民宿業(yè)有兩種玩法，一種是走平民路線(xiàn)，就是公寓住宅改造的簡(jiǎn)裝民宿，基本不動(dòng)硬裝，只做軟裝。這種民宿可以比較節省前期投入，但賣(mài)不上價(jià)格，只能打價(jià)格戰。

另一種是走個(gè)性化（中高端）路線(xiàn)，用獨特的裝修風(fēng)格展示民宿的魅力，甚至民宿自身就是一處風(fēng)景，讓民宿自身的品質(zhì)有了質(zhì)的飛躍，這也成為當下民宿的主流。

唐姐的老公是一位小有名氣的設計師，他們的所有房源都是先生負責設計和安排裝修，她主理內務(wù)，房?jì)r(jià)要比周邊房源高出至少20%。

“因為會(huì )設計懂裝修，我們前期投入要比其它做民宿的低一些，我們主要做重慶的城市游，主打兩室或者一室的居家風(fēng)格，花費也沒(méi)有景區的別墅民宿那么高，當時(shí)預計一個(gè)房源大約8個(gè)月就能收回前期裝修投入?！?/p>

唐姐告訴懂懂筆記，這個(gè)時(shí)間只是疫情前的考量，經(jīng)此一疫，她已經(jīng)很難估算回本時(shí)間了。

除了前期裝修，民宿的日常運營(yíng)工作也把她搞得焦頭爛額，因為每個(gè)民宿都不是標準化陳設，有很多細節與清理工作，所有她沒(méi)有請第三方保潔公司，而是雇了專(zhuān)人進(jìn)行打掃，每天還要自己親自動(dòng)手。

民宿的成本包括房租、人員工資、水電煤氣、客房物品消耗、渠道傭金等，還有各種零碎的物品維修甚至門(mén)墻補漆。唐姐笑稱(chēng)自己做民宿前，下班回家癱，做民宿后，成為了全能的機器管家。

然而并不是大多數人像她那樣具有隨性溫和的性格，還有一個(gè)懂設計裝修的老公?；蚩粗忻袼扌袠I(yè)的所謂高收益，或是民宿情懷難以自禁，大批民宿老板近兩年殺入這個(gè)并不成熟的市場(chǎng)，結果在疫情中，或是資金鏈發(fā)生問(wèn)題，或是產(chǎn)生了畏懼心理，民宿業(yè)退圈的情況層出不窮。

懂懂筆記發(fā)現，目前國內尚未出現一個(gè)專(zhuān)業(yè)的民宿轉讓平臺，并且房產(chǎn)中介也沒(méi)有進(jìn)入這部分市場(chǎng)，大量民宿轉讓通過(guò)民宿老板間的信息渠道完成，消息面閉塞且地域化嚴重。

好幾位民宿老板告訴懂懂筆記，民宿作為重資產(chǎn)重運營(yíng)的項目，需要較高的資金和運營(yíng)能力，做不下去交學(xué)費的人很多，而疫情加速了這種行業(yè)洗牌。只是疫情阻攔下，很多民宿老板連“退圈”都找不到下家接盤(pán)。

“民宿經(jīng)歷高速擴張后，接下來(lái)將面臨漫長(cháng)的深耕期，”木鳥(niǎo)民宿CEO黃越告訴懂懂筆記，“疫情后不能說(shuō)民宿行業(yè)遇冷了，而是洗牌換代的頻率加快了。民宿是一門(mén)生意，要全心全意的去經(jīng)營(yíng)，很多低品質(zhì)房源，或者玩票與借熱潮投資的人會(huì )逐步退出?！?/p>

的確，多年前從莫干山興起的民宿風(fēng)潮，正在逐漸顯露真實(shí)的景象，近幾年行業(yè)的不溫不火，在突然遭遇“黑天鵝”后，正在勸退大量失望的民宿主。

四折轉讓的民宿誰(shuí)敢接？

2019年底，懂懂筆記的一位朋友因為想圓一個(gè)民宿夢(mèng)，接洽了一位正在轉讓高檔民宿的民宿主。

這是一套位于北京近郊某成熟景區附近社區的二層疊拼別墅。這位民宿主僅房屋裝修和花園布置就投入了近500萬(wàn)元，整套房在共享民宿平臺的日租報價(jià)就要2000元。但是因為資金需要，他想在去年12月底以300萬(wàn)元轉手。

緊接著(zhù)疫情來(lái)臨，民宿轉讓的事情就此擱置了。五一期間，民宿老板又將轉讓價(jià)格降低到200萬(wàn)元，這個(gè)還有八年租約的高品質(zhì)民宿，讓懂懂筆記和這位朋友都頗為動(dòng)心。

然而做民宿已經(jīng)六年的檸檬小樹(shù)民宿老板云姐，在交流中直接兜頭潑了一盆冷水。

“再好的民宿，你拿來(lái)也要重新修繕，這套房子的各種物料準備和成本，沒(méi)有30萬(wàn)下不來(lái)，每年房子的運營(yíng)成本少說(shuō)要兩萬(wàn)元，一天2000元的房租，就算一個(gè)月能夠租25天，一年也才60萬(wàn)，你要近四年才能回本。實(shí)際上你根本租不滿(mǎn)那么多天數，恐怕你收回成本的時(shí)候，也是租期結束的時(shí)候了?！?/p>

云姐表示，如果喜歡投資民宿，不如拿這筆錢(qián)的大頭去做理財投資，拿小頭眾籌一個(gè)民宿，每年去玩一兩次過(guò)過(guò)癮就行了。“普通玩家最好不要碰民宿，回本周期是4~5年的上百萬(wàn)投資，這個(gè)量級的資產(chǎn)投入，其實(shí)可以有許多其他選擇?！?/p>

不管是城市民宿還是景區民宿，前期的裝修與布置極為重要，也是民宿能否有賣(mài)點(diǎn)的重要因素，沒(méi)有獨特的裝修與內飾風(fēng)格，民宿的價(jià)值便難以體現。

然而民宿前期裝修投資，少則幾十萬(wàn)，多則上百萬(wàn)，讓一些民宿投資者有了“偷工減料”的心思，在運營(yíng)上的節省更讓民宿的品質(zhì)大大降低，往往難以挨過(guò)市場(chǎng)的篩選。

“不算前兩個(gè)月停業(yè)，整個(gè)4月份，平均入住率也就30%左右，和去年同期比，下降了一大半，入住率得有50%以上我才能盈利，但不開(kāi)能怎么辦，轉讓出去我賠得更多?！痹诒本┟茉乒疟彼偩皡^，琪琪打造的民宿已經(jīng)開(kāi)業(yè)三年了，談起民宿生意，她顯得有點(diǎn)兒焦躁。

“這個(gè)雙臥疊院別墅簽了十五年的租約，房東當時(shí)有硬裝不是毛坯房，我們花在裝修與家具上的錢(qián)也有六十多萬(wàn)了，疫情前那會(huì )兒，每天的租金在千元左右?！爆F如今，琪琪家放出的民宿房?jì)r(jià)只有600元，五一也不敢漲價(jià)。

琪琪告訴懂懂筆記，這個(gè)別墅區有超過(guò)一多半的房源都被用來(lái)做民宿了，但因為疫情影響，很多民宿老板對未來(lái)的行情不看好，開(kāi)始紛紛低價(jià)轉讓。

“我們這里熬不住的有兩類(lèi)人，一個(gè)是前期在銀行貸款或者借錢(qián)做民宿，現在資金鏈出問(wèn)題了開(kāi)始轉手；還有一類(lèi)就是看民宿賺錢(qián)，又不舍得投入，最后把民宿砸自己手里的人?！?/p>

琪琪介紹，他們民宿圈子更愿意接手前一種民宿，一個(gè)是價(jià)格夠實(shí)惠，另一個(gè)就是對方的民宿品質(zhì)有保障，簡(jiǎn)單改造就可以再使用。

聽(tīng)說(shuō)懂懂筆記和朋友差點(diǎn)入手一個(gè)四折民宿的坑，琪琪笑稱(chēng)這樣的坑未來(lái)還會(huì )有很多。

房源品質(zhì)和裝修被賣(mài)家高估、房屋質(zhì)量有問(wèn)題、租賃合同有問(wèn)題...低價(jià)轉讓的民宿，有時(shí)候并不是撿漏，而是帶回一個(gè)麻煩。

但是接盤(pán)的人又在哪里？

預售未來(lái)“流血”回籠資金

五一假期結束后，木鳥(niǎo)民宿發(fā)布了周邊游數據報告，五一訂單恢復至去年5成，周邊游數據環(huán)比增長(cháng)超4倍，用戶(hù)出游散心以周邊游為主，省內市內游率先回暖。報告顯示，低價(jià)囤房要早準備，民宿市場(chǎng)回暖趨勢明顯，低價(jià)房并不等人。

五一假期的出游大多本著(zhù)安全、謹慎的態(tài)度，周邊游成為主旋律，用戶(hù)也更傾向于在省內走走看看、旅游散心。懂懂筆記認為，這種以大城市為中心的近郊輕旅游狀態(tài)，甚至將貫穿全年。

從報告公布的訂單數據來(lái)看，位列周邊游活躍度排行榜前列的是浙江、四川、重慶、上海等省市，這些地區人口稠密，周邊景點(diǎn)豐富，不用遠行的出游度假優(yōu)勢，帶動(dòng)這些地區用戶(hù)出游活躍度提升。

而云南、海南、湖南等主要依靠外來(lái)游客的省份，市場(chǎng)活躍度相對較低，有了疫情期間退訂單的前車(chē)之鑒，很多用戶(hù)對于長(cháng)途旅游和民宿也傾向于隨行隨訂。

對于民宿經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)呈現的轉暖雖然有所感受，但后期的負面影響依然在延續。

一位大理雙廊的民宿老板告訴懂懂筆記，他已經(jīng)不考慮回收成本的周期，能夠保證日常房租覆蓋經(jīng)營(yíng)成本就滿(mǎn)足了。民宿不像酒店，可以通過(guò)規?；瘜?shí)現成本分攤，民宿老板的抗風(fēng)險能力極弱，一旦民宿的客流減少，就將面臨成本回收期延長(cháng)和虧本。

根據小豬短租研究數據顯示，以海南的民宿市場(chǎng)樣本為例，有70%的民宿老板因為疫情直接損失超過(guò)了10萬(wàn)，其中大部分人表示民宿經(jīng)營(yíng)最大的困難是房屋租金。

對于資金困難的民宿老板來(lái)說(shuō)，要么轉讓民宿止損，緩解經(jīng)營(yíng)成本壓力，要么通過(guò)短租轉長(cháng)租，用更低的價(jià)格回流部分資金。

懂懂筆記在閑魚(yú)上看到，目前不少民宿都掛出了長(cháng)、短租結合的房屋出租信息。與周邊房源做對比，民宿房租價(jià)格并不高，但其裝修與使用舒適度顯然要比出租房，要好上N個(gè)檔次，而且房東還承諾，不收取任何中介費。

城市民宿此時(shí)或許比景區民宿有了更大的騰挪空間。因為工作變動(dòng)需要新租房人群，和需要改善租住條件的在住人群，會(huì )選擇當下城市民宿的最低出租價(jià)格和1-6個(gè)月的長(cháng)租期，享受到更好的房屋居住環(huán)境。

至于景區民宿，顯然沒(méi)有這樣的長(cháng)租用戶(hù)基礎，只能用更低的價(jià)格預售房源。懂懂筆記在不少民宿平臺上看到，過(guò)去只能提前預定一個(gè)月的房源，現如今已經(jīng)可以提前預定到十月，其價(jià)格不僅是疫情前的最低價(jià)，而且大多數沒(méi)有在周末和節假日漲價(jià)。

以低價(jià)提前囤房，為疫情結束出游做好準備，是用戶(hù)高性?xún)r(jià)比的出游選擇，也是民宿老板在當前情況下，最無(wú)奈的市場(chǎng)妥協(xié)。

民宿主云姐是租下農民的宅基地后自己出錢(qián)蓋的民宿，所以她表示不會(huì )回頭，目前也已經(jīng)習慣了做民宿的生活。雖然每天要為各種水、電、維修、房主等瑣事操心，但已經(jīng)活成了自己心中的詩(shī)與遠方。

“如果你是自有資金投資民宿，你付出的頂多是自己的運營(yíng)成本和更長(cháng)回本周期，如果是銀行貸款或者其它渠道融資做民宿，奉勸你盡早做好別的打算，不要讓自己的資金鏈發(fā)生斷裂?！?/p>

【結束語(yǔ)】

共享民宿2012年在國內興起，2015年是共享民宿平臺投融資案例最多的一年，2018年民宿規模爆發(fā)速度達到高潮。隨著(zhù)房源數量的成倍增長(cháng)，用戶(hù)的旅游住宿習慣也從酒店轉向特色精品民宿。

一年回本，月入數萬(wàn)，享受自由自在的生活，吸引了無(wú)數城市人放棄工作投身民宿行業(yè)。

但前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《民宿市場(chǎng)發(fā)展報告》顯示，民宿的主力消費價(jià)格在150-250元之間，占比超過(guò)35%，其次為250-450元之間，占比為30%。那些一天價(jià)格數千的高品質(zhì)別墅民宿，依然是用戶(hù)消費中的極少數。

這次疫情，不僅為共享民宿行業(yè)降溫，也對過(guò)熱的民宿投資噴了更多冷水，完全不顧成本、初期花巨資投入卻毫無(wú)特色的民宿，陸陸續續開(kāi)始倒閉。

“2015年以前，民宿回本周期非常短，有的投資幾百萬(wàn)，一年半就能回本。如今做民宿能在五年內回本那絕對是一件美事。說(shuō)到底，民宿是嫁接在旅游上的產(chǎn)物，行業(yè)下行，自身沒(méi)有特色，沒(méi)有賣(mài)點(diǎn)，是干不長(cháng)的?！痹平銍@息道。

*本文來(lái)源：微信公眾號“懂懂筆記”（ID:dongdong_note），作者：懂懂筆記，原標題：《這日子口誰(shuí)再拉你做民宿：絕交吧》。