五一期間，陳仁科老師應邀參加了有6名開(kāi)發(fā)商董事長(cháng)組織的小型茶茗會(huì )。期間，幾名開(kāi)發(fā)商不約而同地談到了中小房企在疫情后的走勢，特別是針對康養和文旅兩個(gè)話(huà)題，并就此向陳仁科老師請教。

保利、萬(wàn)科、碧桂園進(jìn)軍養老地產(chǎn)行業(yè)；恒大、綠地則投入到文旅產(chǎn)業(yè)。

然而，那么多房企都投入到這兩個(gè)行業(yè)，但成功的并不多。為什么？

陳仁科：我先講講中國的養老行業(yè)。中國的養老地產(chǎn)行業(yè)有很大的潛力，因為，中國養老產(chǎn)業(yè)無(wú)限大。

你想想，再過(guò)5年，60后、70后都將進(jìn)入老年，現在一個(gè)家庭要養四個(gè)老人，有哪個(gè)家庭會(huì )把四個(gè)老人集中在自己家里贍養？如果只能選一對老人，那另一對老人怎么辦？讓他們居家自養？隨著(zhù)年齡不斷老去，誰(shuí)的兒女又能放得下心讓老人獨居？最后，只有一條路，選擇養老院。

但是，目前我國的養老院呈現兩種極端，一是將老人圈養，實(shí)質(zhì)上就是老人集中營(yíng)，除了保證老人溫飽，其他都是放任不管。這很不人性，但是，這也不能怪這些養老院，因為，我們的養老政策和養老模式都還不成熟，養老院很難盈利，沒(méi)有盈利怎么投入？所以，稍有能力的家庭都不會(huì )選擇這樣的養老院。

另外一個(gè)極端則是現在所謂的高端養老，動(dòng)輒每月一、二萬(wàn)的費用，雖然硬件服務(wù)都跟上去了，但這卻不是普通老人能享受的。由此，就出現了一個(gè)重大問(wèn)題，我們廣大的中產(chǎn)家庭老人哪里去？

因此，目前中國的養老行業(yè)發(fā)展并不樂(lè )觀(guān)。在中國，做養老的不懂養老，不懂得用中國人的思維去做養老，怎么可能會(huì )成功呢？日本的養老院模式算比較成熟了，但是日本的養老院模式進(jìn)駐中國，幾乎沒(méi)有成功的案例。為什么會(huì )造成這種現象呢？關(guān)鍵是思維的問(wèn)題。

中國的很多養老院都是建在離城市1個(gè)小時(shí)以上的郊區，很多年輕人把老人送到養老院后，因為交通距離太遠，只能選擇周末的時(shí)間去看望他們。

還有一個(gè)問(wèn)題簡(jiǎn)單談一下，現在我們都在學(xué)習外國的養老模式，特別是日本等國家的，但我們學(xué)到的只是皮毛，如對老人貼身服務(wù)，看上去很細心，但卻沒(méi)有幾個(gè)人知道，這正是讓人最反感的。因為，老人最怕被別人把自己當成老人，他們不需要你“貼身”，他們希望有更多的私人空間。我去年在與日本機構交流時(shí)，感受最深的就是，“我們養老院里沒(méi)有老人”。

而這些，都是目前中國養老行業(yè)存在的一些問(wèn)題。

該如何解決養老行業(yè)中的問(wèn)題呢？

陳仁科：上面說(shuō)的是養老行業(yè)的問(wèn)題，我認為要解決這些問(wèn)題，還是從養老地產(chǎn)方面下手，那么就要解決養老地產(chǎn)的兩個(gè)問(wèn)題：

第一個(gè)問(wèn)題是選址?，F在做養老有兩種形式，一是在城市養老，包括居家養老，舊物業(yè)改造的養老院，優(yōu)勢是不離開(kāi)兒女，能最快享受城市的功能配套，如醫療、公共活動(dòng)空間、老人福利設施，缺點(diǎn)是，大城市的環(huán)境對健康影響很大，比如各種污染，這對老人來(lái)說(shuō)是個(gè)很要命的問(wèn)題，因為老人免疫力越來(lái)越低，最容易被病菌感染。這次疫情老人感染率最高，死亡率最高就是最好的證明。

因此，現在大家開(kāi)始關(guān)注或者說(shuō)越來(lái)越青睞城郊養老。這在國外很普遍，可以說(shuō)國外基本上都是城郊養老，真正意義上的離塵不離城。在城市周邊交通時(shí)間在一個(gè)小時(shí)內，自然資源相對良好，空氣潔凈，基本配套設施完善，環(huán)境優(yōu)雅。而這樣的選址就為我們做地產(chǎn)提供了市場(chǎng)，因為，更多的自理老人還是不希望居住在養老院里，而是希望有自己獨立的居住空間。

第二個(gè)問(wèn)題是城郊養老，最好與度假結合起來(lái)?，F在出現了很多養老小鎮，我對此是持批判態(tài)度。因為，一個(gè)小鎮全是老人，這對老人的身心健康是不利的，大家想想，出門(mén)進(jìn)門(mén)，低頭抬頭滿(mǎn)眼都是老頭老太太，整個(gè)小鎮會(huì )呈現一種什么樣的景象？所以，我覺(jué)得城郊養老不是建養老院，而是做一個(gè)養老、度假、觀(guān)光整合在一起空間，或者說(shuō)就是小鎮，這就為我們地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了一個(gè)新的更大的戰場(chǎng)，這也是中小開(kāi)發(fā)商的一條新路！

中小房企本身就在三四線(xiàn)城市，因為生態(tài)相對保護較好，文旅資源相對豐富。再加上現在國家放開(kāi)農用地轉集體建設用地政策的出爐，土地成本大大降低，對于中小房企進(jìn)入文旅產(chǎn)業(yè)提供了支持。

但是，現在很多開(kāi)發(fā)商做文旅卻出現了很大偏差，就是把自己的角色模糊了。大把的錢(qián)投進(jìn)去，目的是要將人氣做起來(lái)，熱熱鬧鬧，人流如織。但是，這個(gè)人氣是旅游人氣，這些人氣是觀(guān)光人氣，來(lái)了就走，走了不再來(lái)。

那么，我們做文旅地產(chǎn)要的人氣是什么呢？是來(lái)了不想走，走了還想來(lái)的人。我們的目的不是為了圖熱鬧，不是讓人氣到此一游，而是要讓他們在這里停下來(lái)，感受另一種生活，這就是度假！只有這樣，他們才有可能購買(mǎi)我們的房子。

所以，我們一定要牢記，我們是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，做的是文旅地產(chǎn)，不是單純的文旅項目開(kāi)發(fā)。

那么，養老可以和文旅結合起來(lái)，城郊養老和文旅小鎮結合，既解決了人氣問(wèn)題，又解決了選址和環(huán)境配套等問(wèn)題。

*本文來(lái)源：今日頭條，作者：陳仁科，原標題：《為什么中國99%的文旅、康養地產(chǎn)都失敗了？陳仁科縱論失敗癥結》。