在經(jīng)歷了前兩年的野蠻生長(cháng)后，2019年起長(cháng)租公寓市場(chǎng)風(fēng)口消退，資本介入更加謹慎，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰加劇。2020開(kāi)年突如其來(lái)的新冠肺炎疫情，讓長(cháng)租公寓行業(yè)困境疊加，但也給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)了新的啟示。疫情之后，預計長(cháng)租公寓行業(yè)洗牌將進(jìn)一步加劇，集中度提升，頭部效應顯現，向租賃社區轉型趨勢明顯。

一、長(cháng)租公寓的“多事之秋”

走過(guò)2015——2017年的長(cháng)租公寓行業(yè)投資風(fēng)口后，2018——2019年市場(chǎng)資金面轉向收緊，加之長(cháng)租公寓行業(yè)并未探索出一條清晰的盈利之道，資本介入趨向謹慎，燒錢(qián)模式走向末路，長(cháng)租公寓倒閉屢見(jiàn)不鮮。

近日媒體報道，南京的我樂(lè )公寓疑似跑路，辦公室大門(mén)緊鎖，人去樓空，有關(guān)部門(mén)已介入調查。這是自2018年下半年以來(lái)眾多暴雷的長(cháng)租公寓品牌中的一個(gè)。

據專(zhuān)注于長(cháng)租公寓領(lǐng)域的研究機構房東東統計，2019年我國長(cháng)租公寓倒閉的品牌數量高達53家，遠多于前兩年。其中，因為資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

屋漏偏逢連夜雨。新冠疫情的暴發(fā)，讓長(cháng)租公寓行業(yè)雪上加霜。

在中國房地產(chǎn)報·中房智庫近日接連舉辦的兩場(chǎng)長(cháng)租公寓主題在線(xiàn)論壇上，來(lái)自多家集中式長(cháng)租公寓品牌的負責人表示，疫情期間公寓企業(yè)暫停接待新客、延緩招租，對出租率沖擊較大，且復工延遲，人口流動(dòng)大量減少，租房需求大幅下降，導致房屋空置率上升，營(yíng)收大幅下滑。

樂(lè )乎公寓創(chuàng )始人、CEO羅意表示，2月份樂(lè )乎公寓的單日去化量為正常月份的1/4,到3月份，華東市場(chǎng)恢復比較理想，華南市場(chǎng)受影響不大，至3月中旬單日去化量已恢復至正常月份的一半。但北京因為有境外輸入病例的發(fā)生，截至3月中旬還不能正常招租展業(yè)。

羅意表示，據公司內部統計數據，預計3月份的財務(wù)情況要比2月份差一些，并且下行態(tài)勢可能會(huì )持續到4月底。盡管各城市招租限制陸續放開(kāi)，但上游產(chǎn)業(yè)恢復需要時(shí)間，長(cháng)租公寓作為下游消費服務(wù)業(yè)，恢復到正常展業(yè)水平尚需時(shí)日。

碧桂園BIG+碧家國際社區執行總經(jīng)理陳顯剛認為，全方位實(shí)施防疫措施導致長(cháng)租企業(yè)運營(yíng)成本上升，不少租賃房成為空置房，對企業(yè)現金流是極大的考驗。他預計疫后長(cháng)租公寓至少需要3個(gè)月的恢復期。

綜合來(lái)看，全國布局的規?；⑵髽I(yè)，具有全國調度平衡項目財務(wù)壓力的能力，能夠弱化單一城市疫情管控帶來(lái)的營(yíng)收沖擊。而布局城市較為單一的公寓企業(yè)，如果收入模式單一依賴(lài)租金差，背后又沒(méi)有強大的資本支撐，疫情加劇資金鏈承壓，可能會(huì )面臨被淘汰的危機。

二、長(cháng)租公寓企業(yè)迎來(lái)疫情大考

盡管新冠肺炎疫情讓長(cháng)租公寓企業(yè)普遍感受從未有過(guò)的寒意，但在這次抗擊疫情中，長(cháng)租公寓尤其是集中式長(cháng)租公寓機構在調動(dòng)資源、支持政府防疫管理、保護租客利益方面，體現了企業(yè)品牌擔當、管理運營(yíng)與資本運營(yíng)的能力。

保利公寓副總經(jīng)理姚志鵬表示，除了做好租客信息收集、抗疫物資采購、返程居家隔離、心理疏導等常規措施，保利公寓還給予受疫情影響的租客不同程度的減租，并嘗試和房東商談減租，但尊重房東意愿，不做道德綁架。與此同時(shí)，加強企業(yè)文化建設，克服人員短缺矛盾，避免因疫情而裁員。

旭輝領(lǐng)寓北京事業(yè)部總經(jīng)理湯若季介紹，旭輝領(lǐng)寓在做好社區防疫管理的基礎上，也主動(dòng)肩負社會(huì )責任，為湖北籍租客、防疫醫護人員推出了租金減免措施，與大家共克時(shí)艱。

政府的短期政策扶持、向上游房東爭取短期的租金支持，治標不治本。公寓企業(yè)要積極復工復產(chǎn)，恢復到正常經(jīng)營(yíng)流轉的狀態(tài)，才是抗擊疫情沖擊的治本之策。各公寓企業(yè)為推動(dòng)展業(yè)復蘇，都積極采取了對策。

姚志鵬介紹，保利公寓在疫情期間積極進(jìn)行了線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)和推廣，樹(shù)立企業(yè)品牌形象，為疫情后提高出房效率助力。旭輝領(lǐng)寓北京地區也推出了線(xiàn)上看房及預訂租金優(yōu)惠，推出了短租可享零押金、7天無(wú)理由退換房政策。樂(lè )乎公寓管理層每天都要進(jìn)行會(huì )議復盤(pán)，力爭4月底業(yè)務(wù)全面恢復正常。

疫情也給公寓企業(yè)發(fā)展帶來(lái)了啟示。不盲目數量擴張，以質(zhì)量和利潤為先；練好內功，打磨產(chǎn)品和服務(wù)，提高組織決策、運營(yíng)能力，完善長(cháng)租資產(chǎn)管理能力，成為品牌公寓企業(yè)的共同選擇。

自如資管平臺總經(jīng)理孟月表示，自如在疫情期間有5棟公寓實(shí)現了100%滿(mǎn)租、其他公寓95%——98%的良好出租率。這很大程度上源于基礎能力的積累，包括自如APP流量的支持、品牌在用戶(hù)心里建立的認知和形象、品質(zhì)對于租價(jià)的支撐以及強大的智能系統。

三、長(cháng)租公寓市場(chǎng)趨勢

1.下半年市場(chǎng)行情看好

盡管新冠肺炎疫情給長(cháng)租公寓行業(yè)帶來(lái)了較大沖擊，但相比受影響更為嚴重的酒店、餐飲、零售等行業(yè)，長(cháng)租公寓的抗風(fēng)險能力仍然較強。預計隨著(zhù)國內疫情得到有效控制，下半年長(cháng)租公寓行業(yè)會(huì )有比較好的市場(chǎng)行情，從業(yè)者不用特別悲觀(guān)。

首先，經(jīng)過(guò)2019年一年的跌宕盤(pán)整和挑戰，行業(yè)從業(yè)者更加理性，品牌商更加自律。突如其來(lái)的疫情讓公寓企業(yè)意識到要更加謹慎，會(huì )傾向于盤(pán)整現有的存量資源，不會(huì )盲目地拿房新增，并會(huì )提高資產(chǎn)合規性認識，更注重利潤，提升精細化運營(yíng)能力。

其次，行業(yè)供給會(huì )呈現階段性減少，市場(chǎng)競爭減弱。很多二房東扛過(guò)2019年的資本寒冬，本以為2020年會(huì )迎來(lái)小陽(yáng)春進(jìn)行“回血”，但是疫情讓期望成為泡影，預計會(huì )有一些二房東將房源退給房東或割肉離場(chǎng)；隨著(zhù)疫后監管的提升，一批非合規產(chǎn)品也要進(jìn)行重新改造暫時(shí)退出市場(chǎng)。同時(shí)，疫情給市場(chǎng)租金上漲帶來(lái)了不確定性，新進(jìn)入者也會(huì )保持一段時(shí)間的觀(guān)望。

第三，宏觀(guān)政策利好租賃市場(chǎng)長(cháng)期發(fā)展。中央層面，2019年中央經(jīng)濟工作會(huì )議重申要“大力發(fā)展租賃市場(chǎng)”，2019年底全國住房和城鄉建設工作會(huì )議明確提出重點(diǎn)探索把集體土地租賃房委托給專(zhuān)業(yè)運營(yíng)商配租的運行機制。地方層面，多省市發(fā)布推動(dòng)和落實(shí)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策或舉措。這意味著(zhù)，長(cháng)租公寓作為租賃市場(chǎng)的重要組成部分，未來(lái)仍將處于政策紅利期。

2.行業(yè)洗牌加速，頭部效應顯現

長(cháng)租公寓行業(yè)遇冷，疊加新冠肺炎疫情沖擊，長(cháng)租公寓企業(yè)困境疊加，市場(chǎng)會(huì )迎來(lái)新一輪洗牌。經(jīng)過(guò)新冠疫情的洗禮，長(cháng)租公寓市場(chǎng)會(huì )變得更加理性，資金和資源將愈發(fā)向頭部企業(yè)集中。未來(lái)兩三年，長(cháng)租公寓市場(chǎng)并購事件會(huì )增多，具有絕對領(lǐng)先優(yōu)勢的頭部企業(yè)會(huì )出現。

一方面，資本能更清晰甄別公寓企業(yè)的投資價(jià)值，投資會(huì )愈發(fā)理性；另一方面，單一依賴(lài)租金差及過(guò)于激進(jìn)發(fā)展的以二房東模式為主的公寓企業(yè)，將主動(dòng)或被動(dòng)離場(chǎng)。而運營(yíng)健康、風(fēng)控到位、管理得當的企業(yè)將彰顯品牌價(jià)值，拉開(kāi)與對手差距，市場(chǎng)份額會(huì )進(jìn)一步提升。

業(yè)界的共識是，大浪淘沙之后，有兩類(lèi)公寓企業(yè)或將成為市場(chǎng)的最終贏(yíng)家。一類(lèi)是具有極強O2O運營(yíng)能力的公司，一類(lèi)是具有重資產(chǎn)獲取和持有能力的公司。而優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，也會(huì )成為未來(lái)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

3.租賃社區成為升級選擇

長(cháng)租行業(yè)發(fā)展一個(gè)非常明顯的跡象是，隨著(zhù)各城市租賃住房用地的供應及集體土地建設租賃住房試點(diǎn)入市，探索大型租賃社區投資或托管運營(yíng)成為公寓企業(yè)的共同選擇。在中國房地產(chǎn)報·中房智庫近日舉辦的兩場(chǎng)長(cháng)租公寓主題論壇上，參與研討的公寓企業(yè)幾乎無(wú)一例外都展開(kāi)了租賃社區業(yè)務(wù)探索。

貝客青年精品公寓早在2018年7月份就率先在行業(yè)內開(kāi)始對租賃式社區項目進(jìn)行了立項研究，2019年通過(guò)與國有平臺的保障房公司合作，正式運營(yíng)了第一個(gè)租賃式社區項目。

旭輝領(lǐng)寓2019年4月發(fā)布了“輕重并舉，租賃升級”戰略，一方面拓展大型租賃社區托管業(yè)務(wù)，比如攜手張江集團運營(yíng)上海張江柚米國際社區，以期獲得運營(yíng)管理費+超額收益分成+社群運營(yíng)收益；另一方面，拓展重資產(chǎn)（部分持有+資管）業(yè)務(wù)，比如攜手平安不動(dòng)產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)及運營(yíng)上海市閔行區浦錦街道綜合型租賃社區，以期獲取資產(chǎn)增值收益+并購費+代建費+運營(yíng)管理費+超額收益分成。

愿景集團資產(chǎn)投資事業(yè)部總經(jīng)理龍薇對其中風(fēng)險也做出提醒，市場(chǎng)化的租賃社區是新生事物，尤其是利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地做租賃社區，目前在實(shí)踐中仍然面臨著(zhù)規劃、稅負、融資方面的難點(diǎn)，仍需要不斷探索改革。

4.運營(yíng)革新——增收探索

因為拿房成本居高不下，“不盈利”一直是纏繞長(cháng)租公寓行業(yè)健康發(fā)展的魔咒，長(cháng)租公寓企業(yè)也一直在探索如何通過(guò)社群運營(yíng)來(lái)增收。疫情之下，美團、京東等快遞公司的業(yè)務(wù)爆發(fā)，給公寓企業(yè)帶來(lái)了新的啟示。

業(yè)界其實(shí)也已經(jīng)有較為成功的探索。據貝客青年精品公寓北京公司總經(jīng)理羅慶介紹，貝客一直在進(jìn)行主營(yíng)收入（租金差）之外的增值收入探索。通過(guò)組織各種社群活動(dòng)，不僅僅帶來(lái)高達50%的續租率，老客帶新客的簽約率占比能達到30%以上。更為重要的是提升了增值收入，目前貝客北京區域有超過(guò)10%的利潤是通過(guò)社群活動(dòng)和人文關(guān)懷獲得的。

舉例來(lái)說(shuō)，在貝客門(mén)店由租客自編自導拍攝的網(wǎng)絡(luò )爆笑情景劇《貝客十點(diǎn)半》，帶來(lái)了多個(gè)商家的廣告收益；又如，在產(chǎn)品迭代的過(guò)程中，通過(guò)定制化家具配置，帶來(lái)了租戶(hù)的“饑餓感”消費；再比如，鄰里中心的使用，每周、每月、每個(gè)季度都要舉辦主題活動(dòng)，帶動(dòng)了租金差以外的營(yíng)業(yè)收入。

此外，通過(guò)與第三方機構合作，滿(mǎn)足租戶(hù)衣食住行方面的需求，也給貝客帶來(lái)了較大的收益，形成了從租房者到生態(tài)圈打造者的升級。

四、房企長(cháng)租公寓品牌的進(jìn)與退

隨著(zhù)土地競自持面積、純租賃地塊和集體建設用地租賃地塊的推出，2015年以來(lái)開(kāi)發(fā)商也紛紛下設長(cháng)租公寓品牌，以期培育新的利潤增長(cháng)點(diǎn)。據貝殼研究院統計，截至2019年底，已有44家大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)展長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)。但是，從早期的紛紛試水發(fā)展到目前，整體也呈現有進(jìn)有退的局面。

姚志鵬認為，原因在于過(guò)去兩年受調控影響房地產(chǎn)行業(yè)下行，房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊，靠主業(yè)補貼長(cháng)租公寓的發(fā)展模式遇到瓶頸。長(cháng)租公寓板塊長(cháng)期不盈利就不可能持續發(fā)展。

窩趣公寓創(chuàng )始人兼CEO劉輝認為，開(kāi)發(fā)商習慣了快進(jìn)快出的房產(chǎn)銷(xiāo)售收益模式，而長(cháng)租公寓是要賺10年甚至20年細水長(cháng)流的錢(qián)，這也是部分開(kāi)發(fā)商選擇壓縮或退出長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)的原因。

劉輝認為，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入長(cháng)租公寓行業(yè)具有天然優(yōu)勢，有資金實(shí)力、政府資源優(yōu)勢、產(chǎn)品設計能力、強信用下的融資能力。短期通過(guò)二房東包租方式切入長(cháng)租公寓領(lǐng)域進(jìn)行探索，積累經(jīng)營(yíng)能力、運營(yíng)能力，是沒(méi)問(wèn)題的，但長(cháng)期采用包租模式發(fā)展并不是明智的做法。

劉輝建議，房地產(chǎn)系長(cháng)租公寓品牌應該通過(guò)拿租賃用地建設租賃型社區，并尋找優(yōu)質(zhì)的運營(yíng)商進(jìn)行合作，來(lái)獲得穩定的現金流回報和資產(chǎn)保值增值，后期通過(guò)資產(chǎn)證券化方式實(shí)現退出，這才是開(kāi)發(fā)商發(fā)展長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)板塊的正確姿勢。

姚志鵬同時(shí)認為，房地產(chǎn)系長(cháng)租公寓品牌不應單打獨斗，應和金融機構合作，金融機構扮演投資者角色，開(kāi)發(fā)商扮演管理者角色，實(shí)現選址、開(kāi)發(fā)、運營(yíng)、退出一條龍。金融機構既可從資產(chǎn)增值退出獲益，也可從長(cháng)租公寓系統平臺中進(jìn)行客戶(hù)導流，做多元業(yè)務(wù)延伸。開(kāi)發(fā)商也可以建立資管平臺，將其作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生態(tài)圈中的重要一環(huán)。

*本文來(lái)源：中房網(wǎng)，作者：蘭亞紅，原標題：《后疫情時(shí)代的長(cháng)租公寓市場(chǎng)變局》。