“不僅在分散式公寓，集中式公寓也在談降租，租金下行是不爭的事實(shí)?！苯?，在房東東舉辦的一場(chǎng)北京長(cháng)租公寓考察交流活動(dòng)上，樂(lè )乎公寓CEO羅意指出了目前行業(yè)面臨的一大普遍現象。

“一些企業(yè)是通過(guò)跟業(yè)主交流，通過(guò)擺事實(shí)、講道理、講成本、看財報等方式來(lái)降租。甚至2019年，有的企業(yè)專(zhuān)門(mén)還成立了談降租團隊?！绷_意如此表示。

那么，目前是否普遍存在降租現象？長(cháng)租公寓空置率情況如何？經(jīng)過(guò)2019年后，長(cháng)租公寓行業(yè)的經(jīng)營(yíng)邏輯是否發(fā)生了變化？

多家租賃機構與房東協(xié)商調價(jià)去“虛火

“目前根據會(huì )員單位反映，受租賃客戶(hù)減少、租賃住房增加、傳統租賃淡季等因素影響，租金確實(shí)在下降?！痹诮邮苄戮﹫笥浾卟稍L(fǎng)時(shí)，北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙慶祥表示。

地新引力租賃研究組相關(guān)負責人也表示，目前市場(chǎng)的確存在降租情況，“很多分散式公寓為爭奪規模，在早期抬高了收房?jì)r(jià)格，以至于高位拿房。目前市場(chǎng)熱度下降，為保障正常運營(yíng)與收益，不少機構會(huì )選擇與業(yè)主重新溝通，再次商定租金價(jià)格?！?/p>

記者多方了解到，一些長(cháng)租公寓機構、租賃平臺確實(shí)出現因調整優(yōu)化個(gè)別房源合同，而與業(yè)主溝通協(xié)商的情況。原因之一在于，之前收房時(shí)的評估價(jià)較高，現在系統根據當前市場(chǎng)情況綜合評估做出調整。

實(shí)際上，近幾個(gè)月，不少城市的住房租賃市場(chǎng)一直延續降溫趨勢，成交量?jì)r(jià)持續下探。貝殼研究院的數據顯示，2019年全年范圍看，全國重點(diǎn)18城全年平均租金水平有所下跌，同比下降13.21%。重點(diǎn)18城中，成交房源漲價(jià)的套數占總套數的比例為6.09%，同比下降5%；降價(jià)的套數占總套數的比例為24.15%，同比增長(cháng)18.3%。

之所以會(huì )出現降房租的現象，在貝殼研究院資深租賃市場(chǎng)分析師黃卉看來(lái)，是此前一些長(cháng)租公寓企業(yè)“高收低出”的模式導致。

實(shí)際上，此前部分企業(yè)為快速規模擴張，爭搶優(yōu)質(zhì)房源而不計成本，導致拿房成本高企。不過(guò)，在租金價(jià)格穩中有降的市場(chǎng)行情下，企業(yè)盈利空間受到擠壓，為維持企業(yè)運營(yíng)，企業(yè)不得不降低房東租金成本。

租金水平主要由供求關(guān)系決定，升、降是正常市場(chǎng)現象?；诖?，在趙慶祥看來(lái)，“如果說(shuō)前幾年住房租賃行業(yè)存在‘虛火’，那近期租金下調、企業(yè)整合是去‘虛火’，有利于住房租賃市場(chǎng)長(cháng)期、健康、穩定發(fā)展?！?/p>

業(yè)內稱(chēng)分散公寓空置率應控制在10%以下

值得注意的是，在目前市場(chǎng)環(huán)境下，雖然一些長(cháng)租公寓選擇與房東協(xié)商調價(jià)，但仍面臨不少空置現象。

羅意指出了目前行業(yè)存在的一大現狀：在杭州、深圳等城市，一些長(cháng)租公寓企業(yè)存在較嚴重的空置現象，從而導致一些長(cháng)租公寓從業(yè)者的離場(chǎng)。趙慶祥認同這一說(shuō)法，他明確表示，“存在企業(yè)空置率較高的現象?！?/p>

實(shí)際上，空置率是租賃企業(yè)運營(yíng)的一大關(guān)鍵指標。據趙慶祥介紹，通常而言，集中式公寓的空置率應盡量在5%以下，分散式公寓應盡量控制在10%以下。如果高于這一標準，租賃企業(yè)盈利壓力就會(huì )加大。

空置率近期有所提高，在地新引力租賃研究組相關(guān)人士看來(lái)，原因有兩方面，一方面在于，每年11月至次年1月為租房淡季，“返鄉潮”導致不少租客退租，這屬行業(yè)正?，F象。除此之外，一些長(cháng)租公寓從業(yè)者，因自身運營(yíng)不善及行業(yè)信心不足，導致空置率上升，進(jìn)而退出長(cháng)租公寓行業(yè)。

事實(shí)上，縱觀(guān)2019年，在經(jīng)歷了非理性的繁榮階段之后，市場(chǎng)對前期盲目追求擴張速度和規模，導致物業(yè)資源利用低效、產(chǎn)品良莠不齊以及資產(chǎn)估值泡沫化的現象給予了糾偏。與此同時(shí)，2019年，針對完善長(cháng)租公寓市場(chǎng)監管的政策亦不斷出臺，對公寓物業(yè)的合法性、合規性都提出了更高的要求，行業(yè)正向著(zhù)更理性的方向縱深發(fā)展。

供需關(guān)系轉變 精細化差異化運營(yíng)成為趨勢

還有一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題在于，相比前兩年，目前長(cháng)租行業(yè)的供需關(guān)系是否發(fā)生了變化？ 對此，趙慶祥表示，隨著(zhù)住房存量的不斷增加，長(cháng)期來(lái)看，租賃住房的供應量一定會(huì )持續增加。而反觀(guān)人口數量，除了少數人口凈流入城市之外，多數地方的人口都在減少。因此，從總量上來(lái)說(shuō)，住房一定會(huì )供過(guò)于求。

而對于北京市住房租賃市場(chǎng)而言，趙慶祥指出，隨著(zhù)集體土地上租賃住房形成供給，以及機構化程度的提高，租賃住房供應量也在不斷增加。而需求方面，隨著(zhù)“疏解整治促提升”工作的深入，客觀(guān)上住房租賃需求會(huì )減少。不過(guò)，供需緊張關(guān)系緩解后，租賃住房整體品質(zhì)會(huì )得以提升。

在賦能資本創(chuàng )始人胡振寅看來(lái)，供應方面確實(shí)在增加，“從2017年以來(lái)，行業(yè)內企業(yè)大多加速擴張，行業(yè)外很多個(gè)人和機構亦加入這一行業(yè)，其中不乏盲目跟風(fēng)者，從而導致2017至2018年期間供應量的集中增加”。與此同時(shí)，需求端方面，則面臨了收縮和分流。胡振寅指出，行業(yè)內目前重點(diǎn)面向的是白領(lǐng)人群，不過(guò)，在二線(xiàn)城市搶人大戰背景下，白領(lǐng)人群出現一定的分流。而且隨著(zhù)部分白領(lǐng)收入的下降，導致他們?yōu)榻档头孔庵С?，而選擇低一檔次的住房或偏遠住房。

“一增一降之間，當前時(shí)點(diǎn)下，在青年白領(lǐng)長(cháng)租公寓業(yè)態(tài)中，過(guò)去幾年供不應求的狀態(tài)確實(shí)發(fā)生了改變?！焙褚硎?。

不過(guò)，胡振寅同時(shí)指出，住房租賃從來(lái)不是總量供不應求，而是供求錯配，包括區域和產(chǎn)品形態(tài)的錯配。具體而言，青年白領(lǐng)公寓在核心地段和非核心的部分辦公商圈依然供不應求，個(gè)性化又有性?xún)r(jià)比的白領(lǐng)公寓，也依然沒(méi)有被很好地滿(mǎn)足；同時(shí)，品質(zhì)藍領(lǐng)公寓、中高端公寓、家庭式公寓也都存在供求錯配。

基于此，胡振寅指出，嚴重供不應求、普通白領(lǐng)公寓開(kāi)業(yè)就能賺錢(qián)的時(shí)代已過(guò)去了，但市場(chǎng)中仍然有很多租房需求尚待滿(mǎn)足。

隨著(zhù)供需關(guān)系發(fā)生變化，在羅意看來(lái)，長(cháng)租公寓企業(yè)要做差異化產(chǎn)品，提高自己的運營(yíng)、獲客能力。與此同時(shí)，經(jīng)歷了2019年后，從業(yè)者也要更為理性，“要認識到，長(cháng)租公寓并非只漲不跌的行業(yè)?！?/p>

*本文來(lái)源：新京報，作者：張曉蘭，原標題：《租金下跌、空置率上升 長(cháng)租公寓企業(yè)寒潮來(lái)襲？》。