“我是一個(gè)半夜被清退隔斷的中年人?！弊诖采?，曹海君看著(zhù)房間里幾百冊書(shū)發(fā)呆。

11月20日，曹海君被自如管家告知，他租住的房間因是客廳隔斷，第二天就要被拆除，需要找新的住處并盡快搬家。

來(lái)不及憤怒，一再確認沒(méi)有回旋余地后，曹海君打開(kāi)各個(gè)租房軟件，預約搬家公司，像每次出差前來(lái)不及收拾行李一樣，這一次搬家也沒(méi)法打包全部的家當。

第二天，曹海君租住的隔斷如期被拆除，點(diǎn)開(kāi)室友發(fā)來(lái)的現場(chǎng)視頻，拆墻師傅的釘斧幾經(jīng)起起落落，那面陪伴了他幾個(gè)月的隔斷墻被拆卸成零碎的木板，露出了隔音棉和支架。

今年7月北京新版租賃合同發(fā)布后，隔斷出租房成為歷史，已出租的隔斷房源，被要求限期、分批拆除。在這種情況下，曹海君的隔斷房被拆除似乎成為一種必然，但讓他惱火的是自如的補充機制和處理方式。

對于自如等長(cháng)租公寓運營(yíng)商們，如何對拆掉的“隔斷”進(jìn)行補缺更為迫切。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，由于收房成本這一硬性支出無(wú)法改變，“采用分隔增加房間數量是提高坪效最普遍的方式，也是目前長(cháng)租公寓獲利的一種主要途徑?！?/p>

兩種補償方式

這是曹海君大學(xué)畢業(yè)后租的第一個(gè)房子，承載著(zhù)他對生活的期望和事業(yè)的起點(diǎn)。幾個(gè)月前租房時(shí)，管家未提及是隔斷間。被要求搬走時(shí)，自如管家僅提供500元、一次性使用的搬家券和“無(wú)責退租”作補償。

自如管家還截取了自如租房合同上的一段話(huà)：第六條第三款規定，“因自然災害、拆遷、市政改造等不可抗力導致本合同無(wú)法繼續履行的，或因客觀(guān)或不可歸責于雙方的原因需調整房屋現有戶(hù)型，導致本合同無(wú)法繼續履行的，本合同自行解除，且雙方均不承擔任何違約責任，甲方應提供新的房源信息供乙方選擇?！?/p>

“我最后還是同意了?！辈芎＞硎?，“維權、訴訟的過(guò)程漫長(cháng)又繁瑣，搬一次家，我已經(jīng)筋疲力盡了?！?/p>

和曹海君有著(zhù)相似遭遇的還有謝韻。今年9月初，租住自如的謝韻被告知房間是隔斷房，即將被拆除，且不提供任何賠償。有著(zhù)八個(gè)月身孕的她到豐臺區人民法院起訴自如。兩個(gè)星期后，法院通知謝韻和自如方進(jìn)行調解。

“剛走進(jìn)調解室，自如的法務(wù)就說(shuō)愿意賠償一個(gè)月租金?！绷钪x韻不解的是，立案前她與管家、大區經(jīng)理溝通要求賠償的正是一個(gè)月租金，但溝通無(wú)果。

走法律途徑后，她只需要到法院提交自如的工商信息、租房合同及相關(guān)證據，換來(lái)的是自如截然不同的態(tài)度和賠償。這一過(guò)程，她共花費兩個(gè)上午時(shí)間到法院交材料及調解，兩個(gè)星期內解決。

將維權過(guò)程分享到社交平臺后，謝韻收到了很多相似經(jīng)歷的租客的求助，她也一一教對方如何走法律途徑。截至12月11日，她已幫助20余位租客成功獲得相應補償。

對于截然不同的賠償方案，管家吳其透露：“管家的權限很小，半年以前我們收到通知，如果拆除優(yōu)化間（隔斷間），自如提供500元搬家券和無(wú)責退租，管家可以協(xié)助提供其他房源，但仍得按照原價(jià)租；至于一個(gè)月租金賠償，需要租客走法律流程，才會(huì )提供賠償。這是不同部門(mén)的權限和職責，我們也沒(méi)辦法?！?/p>

雖然拆隔斷行動(dòng)還在進(jìn)行中，自如等長(cháng)租公寓與租客的糾紛時(shí)有發(fā)生。通過(guò)走訪(fǎng)自如、蛋殼等長(cháng)租公寓房源獲悉，目前隔斷間仍作為正常房源出租，自如app上甚至刪除“優(yōu)化間”字眼、下架合租板塊中的戶(hù)型圖以規避檢查?！爸灰槐皇矣鸦驑巧舷伦?hù)舉報，或者被強制拆除，現存隔斷間還會(huì )繼續出租，有些住隔斷間的租客自己想換房子住，也會(huì )舉報，這樣就能無(wú)責換租?！眳瞧浞Q(chēng)。

N+1模型被拆掉

無(wú)論是俗稱(chēng)的隔斷間，還是被包裝后的優(yōu)化間稱(chēng)謂，在長(cháng)租公寓行業(yè)被稱(chēng)之為“N+1”模式，即將房屋中大的起居室、客廳經(jīng)過(guò)改造后作為單間臥室獨立出租。

在北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙慶祥看來(lái)，“N+1”的邏輯不難理解，假設機構收一個(gè)兩居室，付給業(yè)主的房租是4000元/月，通過(guò)裝修轉手出租，每個(gè)房間每月收取2500元租金，合計5000元，賺取的價(jià)差是1000塊；如果將兩居室打隔斷改成三居室，每居室收2200元租金，滿(mǎn)租情況下，每月租金收入是6600元，賺取的價(jià)差擴大到2600元，是原來(lái)的2.6倍。

趙慶祥表示，隔斷間的租金一定程度上也能覆蓋裝修成本，假設裝修一套房需要20000元，僅一間隔斷間10個(gè)月的租金便能收回裝修成本。而且打隔斷后單間房的租金下降了，也有利于提高出租率。

中房經(jīng)聯(lián)主席胡景暉表示，租客有通過(guò)合租分攤租金成本的需要，中介機構、租賃經(jīng)營(yíng)機構有做‘N+1’提升單套房屋額外租金收益的需求，這是市場(chǎng)隔斷房層出不窮主要原因?！?/p>

當前，分散式長(cháng)租公寓運營(yíng)商通常扮演的是二房東角色。在空·白研究院創(chuàng )始人楊現領(lǐng)看來(lái)，二房東模式下，分散式長(cháng)租公寓行業(yè)盈利主要來(lái)自租金價(jià)差，因此長(cháng)租公寓運營(yíng)商會(huì )與原業(yè)主簽訂3至5年甚至更長(cháng)時(shí)間的包租協(xié)議。一方面，協(xié)議時(shí)間內，如若周邊租金漲價(jià)，運營(yíng)商能獲得更大租金收益；另一方面，通過(guò)打隔斷，可以增加房屋數提高出租坪效。

此外，一些大型運營(yíng)商還會(huì )提供增值服務(wù)業(yè)務(wù)拓展收入渠道，如引導租客使用租金貸、開(kāi)拓保潔、搬家、家修等延伸服務(wù)。

今年7月，新版《北京市住房租賃合同》和《北京市房屋出租經(jīng)紀服務(wù)合同》示范文本正式發(fā)布。除了對租賃方式、租金等內容進(jìn)行規定外，再次強調了以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛生間、陽(yáng)臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住等有關(guān)禁止違法群租的規定。

中原地產(chǎn)分析師張大偉直言，當前許多長(cháng)租公寓采用“二房東吃差價(jià)”模式，如果某一隔斷房源被拆除，那么原本由各個(gè)居室協(xié)調而生的租金及成本模型將不再適應，其成本與利潤的平衡關(guān)系也將被打破。如果沒(méi)有多一間（N+1）的可能性，現階段租賃行業(yè)無(wú)利可圖。

除了提高坪效、空間上計算寸土寸金外，張大偉也指出長(cháng)租公寓“和時(shí)間賽跑”的游戲規則，“所有的長(cháng)租公寓玩的都是一個(gè)以時(shí)間為核心要素的期限套利游戲：裝修、分租這些其實(shí)都只是資金池的補充?！?/p>

一位做分散式長(cháng)租業(yè)務(wù)的業(yè)內人士也透露，今年公司在北京的分散式長(cháng)租開(kāi)始不做增量，一是在今年以前與房東簽約的房源，如因隔斷被舉報等因素需要拆除，公司會(huì )主動(dòng)配合監管部門(mén)；二是與房東簽約的租賃合同到期后，公司也會(huì )主動(dòng)拆除隔斷；三是今年新收儲的房源不再打隔斷。

對于減少隔斷間的分攤，剩余房間租客合同到期后，房租是否會(huì )上漲的問(wèn)題，該業(yè)內人士表示，租房市場(chǎng)起起落落是市場(chǎng)行為，公司會(huì )根據合同到期后周邊房租水平進(jìn)行調整。

慢下來(lái)

從8年前進(jìn)入長(cháng)租公寓以來(lái)，YOU+國際青年社區創(chuàng )始人、董事長(cháng)兼CEO劉洋一直堅定做集中式長(cháng)租在他看來(lái)，基于地理位置的服務(wù)始終是分散的，“三年、五年與房主的合同到期后，一旦房主不再續約，裝修成本未必能掙回來(lái)，運營(yíng)方又需要去重新尋找房源?！?/p>

與傳統賺租金差商業(yè)模式不同，劉洋講述了YOU+的商業(yè)邏輯——既能在傳統的行業(yè)里獲取租金差，又能獲取社區帶來(lái)的增值，因此劉洋將集中式長(cháng)租公寓形容為“兩棲動(dòng)物”。

劉洋表示，從前端找項目、論證、改造，投入裝修，再帶投入運營(yíng)，（成本）預計要分五年攤銷(xiāo)?！皩?shí)際上，到今年8月份，我們的盈利才開(kāi)始轉正?！?。

在劉洋看來(lái)，自2017年以來(lái)放棄直投店模式，轉型輕資產(chǎn)運營(yíng)，YOU+通過(guò)提高精細化去做社區運營(yíng)，既滿(mǎn)足個(gè)性化居住需求，也通過(guò)盤(pán)活存量資產(chǎn)讓社區增值。

據劉洋透露，目前YOU+已實(shí)現簽約3-4萬(wàn)間，合作接近10萬(wàn)間，幫助更多公司去賦能，收取被運營(yíng)項目的品牌宣傳及運營(yíng)管理費，大致占項目增值部分的6-7成。此外，YOU+正嘗試承接廣州城投、天河人才公寓等政府端項目，派駐社群管家，為其做物業(yè)基礎管理。

劉洋認為，長(cháng)租公寓行業(yè)進(jìn)入特殊階段，需要一個(gè)全新思考的邏輯，“原本計劃30年做這件事，現在抱著(zhù)3年態(tài)度成長(cháng)，必然會(huì )出現問(wèn)題?！?/p>

楊現領(lǐng)也感嘆，“行業(yè)跑太快了”。他表示，經(jīng)過(guò)兩三年的迅猛發(fā)展，有的機構都在規模層面展開(kāi)惡性競爭，陷入集體規模競爭的負循環(huán)。與此同時(shí)，行業(yè)也形成一種共識——要慢下來(lái)，活下去，樹(shù)立“慢”的價(jià)值觀(guān)，去建立“慢”的能力。

楊現領(lǐng)進(jìn)一步解釋?zhuān)L(cháng)租運營(yíng)是一場(chǎng)持久戰，本質(zhì)是服務(wù)、價(jià)值，而平衡房東、租客和政府三方關(guān)系，是長(cháng)租運營(yíng)商應該思考的第一命題。

其中，通過(guò)做大品牌效應，提供基于租客需求的品質(zhì)服務(wù)，提供穩定、適配、價(jià)格合理、擁有一定的品質(zhì)的產(chǎn)品；提供基于業(yè)主需求的資產(chǎn)價(jià)值創(chuàng )造，為其提供資產(chǎn)安全、保值，可持續獲得穩定的現金回報；政府核心需求是穩定的租賃關(guān)系，形成有序規范的租賃市場(chǎng)。這需要長(cháng)租行業(yè)形成真正健康、可持續的運營(yíng)能力。

“長(cháng)租公寓未來(lái)的兩個(gè)邏輯即用戶(hù)思維的產(chǎn)品邏輯、價(jià)值思維的資管邏輯?！?2月4日，新派公寓創(chuàng )始人王戈宏在公開(kāi)論壇上談及長(cháng)租公寓的發(fā)展趨勢時(shí)指出，“長(cháng)租公寓未來(lái)是消費品與金融的結合體，為大型開(kāi)發(fā)商全租賃用地提供全方面服務(wù)和資產(chǎn)增值，并以類(lèi)Reits基金最終實(shí)現退出。

兩年前，王戈宏便提出一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，關(guān)于長(cháng)租公寓的未來(lái)，要么做輕，要么做重，做二房東未來(lái)會(huì )遇到很大的問(wèn)題，競爭會(huì )非常激烈。

楊現領(lǐng)對長(cháng)租行業(yè)持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。一方面，私人租賃市場(chǎng)的崛起是更大的國際趨勢；存量房時(shí)代資產(chǎn)管理缺失、大量租賃需求沒(méi)有得到滿(mǎn)足、床位和單間的需求大，且適合標準化，這三大表象仍喻示著(zhù)行業(yè)存在巨大的發(fā)展空間。

*本文來(lái)源：經(jīng)濟觀(guān)察報，作者：陳月芹，原標題：《長(cháng)租公寓商業(yè)模式被拆》。