“朋友們不用過(guò)度擔心融創(chuàng )。一是我們因現金流失敗過(guò)，知道現金流的重要性，重視現金流，把公司安全放在首位；二是我們知進(jìn)退，在放棄上沒(méi)有人比我們更決絕，比如10月份以后不在公開(kāi)市場(chǎng)買(mǎi)地，等待并購機會(huì )，比如放棄綠城佳兆業(yè)雨潤；三是我們有戰略更有執行，我和團隊一直在一線(xiàn)，聽(tīng)得見(jiàn)炮聲，敢拚刺刀?！?/p>

2017年7月23日，孫宏斌在微博中發(fā)帖回應社會(huì )關(guān)切融創(chuàng )的資金鏈。

2019年11月27日，融創(chuàng )以152.69億元從云南城投手中接盤(pán)環(huán)球世紀和時(shí)代環(huán)球各51%股權，一舉拿下2019年度房地產(chǎn)業(yè)并購大單。

人們還是最關(guān)心孫宏斌的錢(qián)從何而來(lái)這個(gè)問(wèn)題。11月27日的媒體見(jiàn)面會(huì )上，孫宏斌回應說(shuō)，“很多人問(wèn)我錢(qián)從哪里來(lái)，這錢(qián)都是銷(xiāo)售來(lái)的，我一個(gè)月收五六百億元的現金，兩個(gè)月1200億元的現金，拿一百多億元出來(lái)也是很輕松的?！?/p>

通過(guò)此次收購，融創(chuàng )得以借助被并購企業(yè)迅速站到全國會(huì )展業(yè)前列。更重要的是，所收購的 153 億元資產(chǎn)包里，還包含了大量的土地儲備，其中未售建筑面積約2390萬(wàn)平方米，且項目多處于成都、武漢、長(cháng)沙、昆明等二線(xiàn)城市。融創(chuàng )方面稱(chēng)，可補充貨值約高達7700億元。

顯然，這又是一筆低價(jià)拿地的劃算買(mǎi)賣(mài)。事實(shí)上，時(shí)至年底，債務(wù)償還壓力逼近，不少中小房企因難以支撐債務(wù)而選擇斷臂求生，對于資金還算寬裕的規模房企而言，不失為一個(gè)“撿漏兒”的時(shí)機。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對中國房地產(chǎn)報記者表示，從成本角度看，一般并購談判的價(jià)格會(huì )比較實(shí)惠，而且很多被并購的項目用不了多久就可以拿出來(lái)賣(mài)了。通過(guò)招拍掛市場(chǎng)拿地越來(lái)越難，對大房企而言借并購獲取土地反而簡(jiǎn)單又省力，畢竟項目前期已經(jīng)有企業(yè)趟過(guò)路了。

但值得注意的是，并購擴張之下，公司現金流的捍衛至關(guān)重要。對于融創(chuàng )，也不例外。

百億并購背后的宏圖霸業(yè)

這次交易完成后，環(huán)球世紀及時(shí)代環(huán)球將成為融創(chuàng )中國的間接附屬公司，并更名重組為“環(huán)球融創(chuàng )會(huì )展文旅集團”。環(huán)球世紀及時(shí)代環(huán)球創(chuàng )始人鄧鴻出任環(huán)球融創(chuàng )會(huì )展文旅集團董事長(cháng)。

截至2019年8月31日，環(huán)球世紀營(yíng)業(yè)收入14.81億元，凈利潤5.03億元；所有者權益約167.48億元。時(shí)代環(huán)球營(yíng)業(yè)收入1.67億元，利潤總額-256.59萬(wàn)元，凈利潤-560.73萬(wàn)元；所有者權益約2.83億元。

不過(guò)，此次交易涉及成都、武漢、長(cháng)沙、昆明等城市的18個(gè)項目，總建筑面積約3071.6萬(wàn)平方米，可售建筑面積約2771.6萬(wàn)平方米，約占總建筑面積的90%；截至公告日，未售建筑面積約2390.1萬(wàn)平方米。按可售建筑面積約為2771.6萬(wàn)平方米計算，融創(chuàng )通過(guò)此次并購所獲土地的樓面價(jià)僅約1075元/平方米。

另外，已達成意向協(xié)議但尚未正式獲取的土地儲備總建筑面積約3587.2萬(wàn)平方米?？紤]到潛在土地儲備，預計所得土地總建筑面積約6658.8萬(wàn)平方米，其中可售建筑面積約6304.9萬(wàn)平方米注，約占總建筑面積的95%。

孫宏斌稱(chēng)，即便沒(méi)有意向協(xié)議土地儲備也很劃算，但有了就更好。

此次交易也意味著(zhù)，云南城投徹底退出環(huán)球世紀，結束了其自2016年以118億元拿下項目公司51%股權的歷史。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(cháng)柏文喜對中國房地產(chǎn)報記者表示，云南城投正處于財務(wù)困境之際被迫進(jìn)行重組，此時(shí)收購云南城投旗下環(huán)球世紀和時(shí)代環(huán)球的控股權，可獲得一個(gè)比較好的對價(jià)。對于融創(chuàng )中國來(lái)說(shuō)，收購標的所包含的大量土地儲備，以及已簽訂投資意向的土地都非常有價(jià)值，這些土地的位置和項目配套良好，拿地成本比較低，實(shí)際上降低了融創(chuàng )所持有土地儲備的整體成本，也就降低了融創(chuàng )的未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險。

一位不愿具名的地產(chǎn)分析師稱(chēng)，融創(chuàng )獲得的利益不止于此。通過(guò)收購資產(chǎn)包，融創(chuàng )還獲得了會(huì )展能力；如同之前通過(guò)收購萬(wàn)達的文旅城，獲得了文旅能力。借助會(huì )展標簽，融創(chuàng )更容易在全國其他城市拿下更多的土地。

此次交易標的公司的創(chuàng )始人鄧鴻，有著(zhù)“成都會(huì )展之王”的稱(chēng)號。從1995年大手筆投資14億元興建沙灣國際會(huì )展中心，到2008年12月投資“亞洲最大單體建筑”新世紀環(huán)球中心，多年來(lái)，鄧鴻憑借文旅概念在全國范圍內打造了不少知名項目，但如何將IP變?yōu)楣拘б?，并非鄧鴻所長(cháng)，他急需為自己的商業(yè)王國找到一個(gè)合適的大股東。鄧鴻曾將橄欖枝投向云南城投，但后者因財務(wù)壓力迫切地需要回籠資金，鄧鴻也希望換一個(gè)更為強大的“靠山”。

孫宏斌與鄧鴻相見(jiàn)恨晚。孫宏斌評論這次交易稱(chēng)：“以往的并購，我們收獲了一塊地、一個(gè)項目或一個(gè)團隊，但這次收購很厲害，我們收獲了一個(gè)老板?！编國櫛硎?，他看重的是融創(chuàng )的實(shí)力，孫宏斌的信譽(yù)，以及融創(chuàng )團隊“將夢(mèng)想變?yōu)榭?jì)效”的能力，經(jīng)濟在下行，實(shí)力很重要，融創(chuàng )有實(shí)力，有資金。未來(lái)兩到三年，他們齊力打造的很多項目都會(huì )陸續和大家見(jiàn)面，“有信心在未來(lái)再讓規模上一個(gè)大臺階”。

值得注意的是，交割后30日內環(huán)球世紀及時(shí)代環(huán)球將向融創(chuàng )西南集團分配利潤約71.43億元（其中按股權比例應分約36.43億元，超額分得利潤約35億元）。而152.69億元的并購款，也不需要馬上支付，而是將分四期于一年內完成支付。即，融創(chuàng )實(shí)際需要支付的價(jià)款81.26億元，且可以分期付。

顯然，這又是一次高杠桿撬動(dòng)的交易。

并購時(shí)機、現金流和馬太效應

融創(chuàng )通過(guò)投資并購等方式實(shí)現自身規?；瘮U張的打法，已經(jīng)在市場(chǎng)上具有影響力并被學(xué)習。

業(yè)內最關(guān)心的是，連續并購資金何來(lái)？孫宏斌表示，支持公司不斷并購的錢(qián)是“賣(mài)”出來(lái)的，都是“一邊買(mǎi)一邊賣(mài)”，并再次強調了銷(xiāo)售回款的重要性。盡管孫宏斌說(shuō)，我們8年才買(mǎi)了2000億元，但我們已經(jīng)賣(mài)了兩萬(wàn)億元了。但不可否認，融創(chuàng )的杠桿壓力也很大。

融創(chuàng )2019年中報顯示，截至上半年年末，融創(chuàng )手中現金和等價(jià)物達992.35億元，但短期借款高達1212.8億元，應付賬款及票據達1121.75億元。而應付賬款及票據，一般來(lái)說(shuō)，也是商家在中短期內必須支付給其他商家的貨款，否則商業(yè)活動(dòng)將無(wú)法進(jìn)行。

融創(chuàng )的有息負債從2014年的343.84億元，上升到 2018年底的2294.1億元，2019年上半年再上升到3021億元。所產(chǎn)生的財務(wù)成本不是小數目。孫宏斌也一直強調做好銷(xiāo)售節奏。

事實(shí)上，2019年以來(lái)，隨著(zhù)更多中小房企資金壓力的加大，賣(mài)股求生乃至退出行業(yè)者增多，房企間的“馬太效應”日益顯現?！按篝~(yú)吃小魚(yú)”“大魚(yú)吃大魚(yú)”，甚至“快魚(yú)吃慢魚(yú)”的戲碼，輪番上演。

一直在賣(mài)賣(mài)賣(mài)的陽(yáng)光100，近日宣布擬以約11億元收購溫州中心51%的股權、溫州生態(tài)城51%的股權，以及溫州中信昊園49%的股權，收購完成后，陽(yáng)光100全權持有這些項目。這些項目所含近350萬(wàn)平方米的規劃建筑面積，及400公頃一級開(kāi)發(fā)土地將由陽(yáng)光100獨自開(kāi)發(fā)與建設?！拔覀儼岩郧暗囊恍╉椖抠u(mài)掉，為了做得更專(zhuān)業(yè)一些，但我們也有買(mǎi)項目，不是純粹的收縮?！?陽(yáng)光100董事長(cháng)易小迪說(shuō)。

獨立開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵首先是保證資金的充裕，若資金鏈緊張將直接導致項目推進(jìn)緩慢，或者不如預期。數據顯示，截至今年中期期末，陽(yáng)光100手中可動(dòng)用的現金34.99億元，此次收購就花去三分之一。

今年9月份，陽(yáng)光100還宣布，戰略入股環(huán)京文旅項目熱河山谷，發(fā)力文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)；同時(shí)將收購雅戈爾、泓懿持有的天津陽(yáng)光100天塔喜馬拉雅項目80%股權，收購完成后，陽(yáng)光100將持有該項目100%股權。

柏文喜表示，當前房地產(chǎn)行業(yè)大量的并購機會(huì )出現，房企在捍衛自身流動(dòng)性與更好地把握并購機會(huì )之間，需要以自身的流動(dòng)性為第一要義并結合自身的資源能力來(lái)進(jìn)行。要根據市場(chǎng)走勢對銷(xiāo)售去化和回款狀況有基本判斷、對于融資趨勢和自身資金狀況有基本把握之后，再積極關(guān)注和抓住并購機會(huì )。

截至10月份，融創(chuàng )的銷(xiāo)售額已經(jīng)超過(guò)4000億元，排位第四。2018年，被記者問(wèn)及融創(chuàng )“現在還爭第一嗎”的問(wèn)題，孫宏斌淡然道：“早就不爭了，沒(méi)啥意思，大家小時(shí)候都知道，班里第一名都不咋樣?！?/p>

聽(tīng)其言而觀(guān)其行，這是孔子說(shuō)的話(huà)。黑格爾也說(shuō)過(guò)，判斷一個(gè)人不要看他的語(yǔ)言而應該是行動(dòng)。對于商業(yè)理想上的超越雄心，其實(shí)，孫宏斌和融創(chuàng )從未熄滅。

*本文來(lái)源：中房網(wǎng)，作者：許倩，原標題：《并購永不眠，孫宏斌式啟示》。