面對盈利難、融資難的困局，“租金貸”受到長(cháng)租公寓機構的追捧。但是，“租金貸”似乎是一把“雙刃劍”，“租金貸”使用得當，可以支持企業(yè)回籠資金、擴張規模；若是使用不當，也會(huì )給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險。

在頭部長(cháng)租公寓平臺扎堆上市的同時(shí)，其背后“租金貸”模式的風(fēng)險也讓業(yè)界關(guān)注。業(yè)內人士提示，對于“租金貸”需要加強監管，企業(yè)也要有風(fēng)控機制。

蛋殼公寓、青客公寓涉足“租金貸”

租金貸業(yè)務(wù)是蛋殼公寓擴大規模的一大手段。據蛋殼招股書(shū)表示，蛋殼公寓與持牌金融機構合作，向某些地區租客提供租金貸。租戶(hù)在支付第一月租金、服務(wù)費和押金后，金融機構支付11個(gè)月預付款至蛋殼公寓，蛋殼公寓向金融機構支付相應利息。2017年、2018年、截至2019年前9個(gè)月，蛋殼公寓用戶(hù)使用租金貸占比分別為91.3%、75.8%、67.9%。

蛋殼公寓的重要資金來(lái)源，包括金融機構預付租金和租客預付款。2017年、2018年、截至2019年9月30日，蛋殼公寓分別從金融機構獲得預付款9.376億元、21.27億元和31.057億元；租金貸利息支出分別為5230萬(wàn)元、15300萬(wàn)元、1.76億元。

蛋殼招股書(shū)表示，蛋殼公寓與金融機構合作，為租客提供租金融資，并向蛋殼公寓支付預付款。這種安排，雖然實(shí)質(zhì)上是融資活動(dòng)，并記錄為融資活動(dòng)的現金流入，但構成了支持蛋殼公寓業(yè)務(wù)運作的重要現金流入來(lái)源。

青客公寓也不例外，青客公寓選擇同金融機構合作為租戶(hù)提供租金貸服務(wù)。青客招股書(shū)顯示，截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機構達成了合作，其租戶(hù)的65.2%使用了分期付款服務(wù)。新京報記者算了一筆賬，按青客公寓1100元左右的平均月租金，青客沉淀的預付租金規模接近5億元。

融資難促使“租金貸”受熱捧

在采訪(fǎng)中，不少業(yè)內人士指出，雖然“租金貸”目前被外界廣泛詬病，但客觀(guān)上可讓運營(yíng)商、租客、金融企業(yè)三方獲利。

對租客而言，可在不花任何利息情況下，從原來(lái)的季付、年度轉為月付。降低其付租壓力，其背后原理在于，公寓運營(yíng)企業(yè)通常會(huì )幫助租客墊付分期產(chǎn)品的資金成本。

而對于長(cháng)租公寓運營(yíng)機構而言，“租金貸”是支持企業(yè)回籠資金并規模擴張的一大金融工具。作為一種新興業(yè)態(tài)，長(cháng)租公寓面臨前期投入大，回收期較長(cháng)，短期盈利能力難的問(wèn)題。來(lái)自聯(lián)訊證券的一份長(cháng)租公寓研究報告指出，集中式長(cháng)租公寓收益率為10%-20%，10年以?xún)然乇?。而分散式長(cháng)租公寓的利潤率則在10%左右，具體與運營(yíng)方是否囤積足夠房源以及運營(yíng)能力有關(guān)。

不僅面臨短期盈利難，長(cháng)租公寓還面臨融資渠道狹窄的局面。此前，長(cháng)租企業(yè)發(fā)債主要是地產(chǎn)背景的企業(yè)，而非地產(chǎn)背景的企業(yè)幾乎沒(méi)有涉及，即便發(fā)行ABS或類(lèi)REITs產(chǎn)品，也是極少數。

不過(guò)，2018年以來(lái)，多家房企的租賃融資被叫停，包括合生創(chuàng )展100億元住房租賃專(zhuān)項公司債券、富力60億元住房租賃專(zhuān)項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專(zhuān)項公司債券、中駿40億元私募公司債券等。近日，規模3億元的“國都證券-融創(chuàng )長(cháng)租公寓一號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”被上交所終止審核；美的置業(yè)集團有限公司的紅塔證券-誠美1期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃亦于11月15日被深交所中止審核，據悉，該筆債券類(lèi)別為ABS，擬發(fā)行金額10.13億元。

此外，隨著(zhù)資管新規要求，不準期限錯配和“資產(chǎn)池”運作，據中國理財網(wǎng)上的產(chǎn)品顯示，近來(lái)發(fā)行的理財產(chǎn)品多數在1年以下，這些專(zhuān)項債和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的流動(dòng)性不強，期限又動(dòng)輒3-7年，若想成功發(fā)行，還需提高利率，勢必推高財務(wù)成本。

在此基礎上，很多“二房東”從資產(chǎn)管理、金融的角度來(lái)運營(yíng)公寓，其中，“租金貸”此前被長(cháng)租公寓機構看好，并廣泛被長(cháng)租公寓機構使用，以支持企業(yè)回籠資金并規模擴張。

業(yè)內人士曾以北京四環(huán)一單間向記者舉例道，前期公寓企業(yè)的裝修成本一般為7000-13000元之間，1-2個(gè)月后，這一單間對外出租，假設租金為3000元/月，其中約有600元左右歸屬公寓企業(yè)，2400元歸屬于房東，但通過(guò)“租金貸”的方式，公寓企業(yè)可沉淀1年28800元房東租金，如果租約為2年則為57600元。這意味著(zhù)只要保持高速發(fā)展，現金流就可持續為正。

“目前大家談‘租金貸’似乎都打上了違規、違法的標簽，實(shí)際上租金貸是公寓機構拿來(lái)融資的金融工具，工具本身并不存在問(wèn)題。問(wèn)題出現在操刀使用工具的人，是否故意欺瞞用戶(hù)簽訂貸款協(xié)議，是否為了盲目擴張而過(guò)度使用了租金貸?！蹦⒐阶夥柯?lián)合創(chuàng )始人龍東平表示。

房東東創(chuàng )始人全靂亦表示，租金貸本身沒(méi)有任何問(wèn)題，是銀行正常的一個(gè)金融產(chǎn)品，主要是看運用租金貸的是什么人或機構。

“租金貸”模式成企業(yè)擴張利器？

問(wèn)題在此，“租金貸”為何會(huì )被推到備受質(zhì)疑的尷尬境地？

新京報記者了解到，隨著(zhù)長(cháng)租公寓行業(yè)野蠻生長(cháng)，“金融+長(cháng)租公寓”的模式出現了異化，市場(chǎng)上的租金貸產(chǎn)品，多是以12個(gè)月租期為主，甚至一部分達到24個(gè)月，這導致不少長(cháng)租公寓企業(yè)利用長(cháng)收短付，將資金杠桿加以放大。在一些業(yè)內人士看來(lái)，這樣的租金貸，超出了部分市場(chǎng)上租客需要一次性支付季度租金所產(chǎn)生的借款需求，而是成為了長(cháng)租公寓運營(yíng)商進(jìn)行廉價(jià)融資的工具。

而正是有了這些低成本的資金來(lái)源，一些長(cháng)租公寓機構更敢于冒進(jìn)擴張規模，甚至頻現“高收低出”（拿房成本高于租金）這類(lèi)租金倒掛現象。而“高收低出”模式，也是過(guò)去一年，杭州鼎家、南京樂(lè )伽、北京昊園恒業(yè)等長(cháng)租公寓機構“爆雷”的根本原因。

此外，記者了解到，長(cháng)租公寓在出租前一般會(huì )把房屋進(jìn)行標準化的裝修改造，這會(huì )產(chǎn)生大量前置成本投入，這筆支出正常需三四年才能回本。但在行業(yè)缺乏長(cháng)期貸款、匹配的金融產(chǎn)品支持下，公寓企業(yè)就會(huì )運營(yíng)“租金貸”的方式回籠資本，但租金只能支持一兩年的成本，因此，也存在“短債長(cháng)投”產(chǎn)生的資金風(fēng)險。

在接受新京報記者采訪(fǎng)時(shí)，中原集團副主席施俊嶸明確表示，在某種程度上，長(cháng)租公寓是在利用業(yè)主、租客的資金再投資才能產(chǎn)生效益，基于此，他認為，這一生意有很多炒作成分，不是很健康。

某長(cháng)租公寓高層人士表示，合理合法運用金融工具，減輕租客租金壓力是良好初衷。但需要注意兩個(gè)基本要點(diǎn)：一、是否明確告知租客是貸款行為，且供租客自主選擇；二、要有風(fēng)控機制，建議金融滲透率控制在30%以?xún)?，企業(yè)運營(yíng)風(fēng)險才相對可控。

多個(gè)城市監管整治“租金貸”

在龍東平看來(lái)，在外部需求旺盛，企業(yè)具備有效運營(yíng)能力，在一定的風(fēng)控前提下，可以妥善使用一些合適的金融工具。但在目前，長(cháng)租公寓大環(huán)境并不好，所有的租房機構都應該對金融保持足夠敬畏，相關(guān)部門(mén)也需要對此進(jìn)行監管。

實(shí)際上，隨著(zhù)長(cháng)租公寓市場(chǎng)屢屢“爆雷”，不少地區已開(kāi)展租金貸業(yè)務(wù)的監管，不少銀行也叫停了“租金貸”業(yè)務(wù)。

今年8月，南京市房產(chǎn)局、公安局、市場(chǎng)監管局、地方金融監管局等部門(mén)用2個(gè)月時(shí)間，依法嚴查“高收低出”、挪用租金等行為。隨后，杭州也宣布開(kāi)展為期1個(gè)月的住房租賃市場(chǎng)專(zhuān)項檢查工作，檢查內容主要包括嚴查是否存在租金貸合同套嵌、高收低租、虛假房源等問(wèn)題。

10月9日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《杭州市住房租賃資金監管辦法（試行）（征求意見(jiàn)稿）》，要求住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入專(zhuān)戶(hù)管理。

此外，西安市住建局、市委網(wǎng)信辦、市金融工作局等七個(gè)職能部門(mén)也于近期聯(lián)手對住房租賃中介機構進(jìn)行為期4個(gè)月的集中整治。重點(diǎn)集中在違規經(jīng)營(yíng)、違規出租住房、違規分割出租、發(fā)布虛假租賃信息、違規提供“租金貸”、違規提供經(jīng)紀服務(wù)等方面。濟南市亦開(kāi)展了住房租賃中介機構亂象專(zhuān)項整治行動(dòng)。其中包括了違規開(kāi)展租金消費貸款業(yè)務(wù)，包括違規提供租金消費貸款等金融產(chǎn)品和服務(wù)。

*本文來(lái)源：新京報，作者：張曉蘭，原標題：《聚焦長(cháng)租公寓爆雷|“雙面”租金貸 運營(yíng)機構如何駕馭？》。