樂(lè )伽公寓合肥、西安等地近日拖欠房東租金事件已引發(fā)相關(guān)部門(mén)關(guān)注。7月17日下午，南京市房管局召集了市內幾家長(cháng)租公寓品牌商側面了解樂(lè )伽公寓情況。

7月17日，樂(lè )伽公寓位于南京建鄴區藝樹(shù)家工場(chǎng)19樓的總部辦公室內，前臺、休息室、走廊、會(huì )議室等公共區域已經(jīng)聚集了不少來(lái)自南京、蘇州、西安、合肥等多個(gè)城市的房東、租客。這樣的“擠兌”情形自上周在合肥、西安等地的樂(lè )伽辦公地點(diǎn)已陸續出現。大部分房東與租客反映此前對接的業(yè)務(wù)員已離職。事實(shí)上，樂(lè )伽公寓事件上周已在微博發(fā)酵。

在落地玻璃隔離的幾乎全透明的辦公區內，為了不被這幾天陸續前來(lái)的房東、租客們“打擾”，密碼門(mén)緊鎖，年輕的職員們仍在埋頭工作。辦公區的密碼門(mén)偶爾開(kāi)啟，從里面走出來(lái)一名客服人員與房東、租客們交流、登記信息。

運氣好的房東很快拿到了被拖欠的二季度租金，租客也有退租成功并拿回租金的。但大部分人還在等結果。他們被告知，如果要提前結束合同，房東、租客均需要支付2個(gè)月租金加一個(gè)月押金，即3個(gè)月的違約金。在合肥，已經(jīng)有很多租客交納了3個(gè)月違約金。

直到晚上7、8點(diǎn)，樂(lè )伽公寓南京總部仍然聚集了不少房東、租客，而年輕的員工們早已下班離去，只留下一名客服人員登記他們的訴求。17日當晚有外地客戶(hù)直接留宿在樂(lè )伽總部大堂沙發(fā)。

據合肥樂(lè )伽租客反映，合肥市市場(chǎng)監督管理局已監測到樂(lè )伽賬戶(hù)資金異常，一旦形成書(shū)面材料，經(jīng)偵方面則可以立案調查；西安市住房和城鄉建設局官網(wǎng)已在7月15日掛出《關(guān)于南京樂(lè )伽商業(yè)管理有限公司西安分公司的風(fēng)險提示》，稱(chēng)“據查該公司在西安經(jīng)營(yíng)房屋租賃、房屋經(jīng)紀活動(dòng)時(shí)，經(jīng)營(yíng)范圍未包含有‘房屋租賃’經(jīng)營(yíng)項目”，提醒廣大西安市民注意風(fēng)險預判，避免財產(chǎn)損失。

7月17日，樂(lè )伽托管律所律師對客戶(hù)透露，律所對樂(lè )伽總部驗資結果很不理想，建議客戶(hù)及時(shí)維權，與此同時(shí)，該所也與樂(lè )伽當場(chǎng)解除委托了。

記者在樂(lè )伽公寓南京總部見(jiàn)到了自稱(chēng)該公司負責品牌的相關(guān)人士，其表示，公司近期在盤(pán)點(diǎn)資產(chǎn)過(guò)程中發(fā)現有很多人先租下房子然后再租出去賺差價(jià)，因此要先清理這部分房源（不良資產(chǎn)），導致對部分房東放款有延遲。他表示這一情況在合肥最嚴重?！斑@（公司經(jīng)營(yíng)模式）就與滴滴公司開(kāi)始擴張的時(shí)候一樣，要給房東補貼，高價(jià)收房，低價(jià)租出去，這里面違法操作也有空間，因此影響公司發(fā)展”。

一名在7月17日正式上班的員工對記者透露，已經(jīng)聽(tīng)說(shuō)有同事上個(gè)月被欠薪了；而另一名員工則指出，公司目前確實(shí)在退出一些城市，“發(fā)展不下去了，要換個(gè)地方”。

記者在樂(lè )伽總部所在的建鄴區興隆板塊中介處了解到，樂(lè )伽通過(guò)各個(gè)中介門(mén)店放租，中介從樂(lè )伽和租客身上各收取半個(gè)月租金作為傭金。樂(lè )伽房源一般比市場(chǎng)價(jià)低4、500元左右/月，因此樂(lè )伽的房源一般很快就能成交。但樂(lè )伽要求租客年付或者半年付，與市場(chǎng)上流行的季付不一樣。樂(lè )伽收房也比市場(chǎng)價(jià)高1、200元/月。記者在樂(lè )伽總部也看到了好幾家中介人員上門(mén)追討傭金。

在與同行交流過(guò)程中，樂(lè )伽的員工對外宣稱(chēng)公司在全國布局5萬(wàn)套房源。記者從合肥等地業(yè)內人士處了解到，樂(lè )伽合肥員工對外宣稱(chēng)3000多套房源，西安則有1萬(wàn)多套房源。

如按樂(lè )伽業(yè)務(wù)員對外說(shuō)有5萬(wàn)套房源，或者如樂(lè )伽對外宣傳的服務(wù)100萬(wàn)人群，那么這種收取租客全年租金的模式，一旦跑路，按照一套房子一年租金2萬(wàn)元左右匡算，所涉資金并非小數目。

違規經(jīng)營(yíng)，拖欠房東房租、中介費、員工工資，業(yè)務(wù)員被強制離職、母公司注冊資本金實(shí)繳15.3萬(wàn)元、業(yè)務(wù)員、律師均表態(tài)讓客戶(hù)及時(shí)維權……樂(lè )伽公寓是不是龐氏騙局？截至發(fā)稿時(shí)止，記者尚未聯(lián)系到樂(lè )伽公寓實(shí)控人姜千。

“高收低租”：不符合商業(yè)邏輯 

由于樂(lè )家公寓與房東約定的支付方式是一季度支付一次，而與租客則是半年付或者年付，這樣就會(huì )產(chǎn)生現金流。而一些沒(méi)有被拖欠租金的房東、或沒(méi)有被房東施壓的租客是這幾天才知道樂(lè )伽公寓高價(jià)收房低價(jià)出租的做法，覺(jué)得這樣無(wú)法盈利、無(wú)法維持正常的租金交付，但又聯(lián)系不上業(yè)務(wù)員，只好上門(mén)了解情況。7月17日、18日，越來(lái)越多外地客戶(hù)陸續來(lái)到樂(lè )伽南京總部。

事實(shí)上，被樂(lè )伽南京總部派去合肥處理相關(guān)事宜的員工“陳寶”在7月16日晚上就徹底“失聯(lián)”了，其在7月17日上午發(fā)布了一條朋友圈，宣布已從樂(lè )伽離職。此前陳寶代表樂(lè )伽公寓在合肥與多名房東、租客簽署了一份租房合同補充協(xié)議，表示在合同有效期內，按約如期（七個(gè)工作日內）支付租金，否則按日計算萬(wàn)分之五違約金。

而記者在一個(gè)疑似樂(lè )伽員工群的群聊紀錄里，看到陳寶自稱(chēng)被公司欠薪，也是受害者，并股鼓動(dòng)其他同事維權；樂(lè )伽委托的律師對租客透露律所已經(jīng)與樂(lè )伽解除委托，也被拖欠律師費。據了解，樂(lè )伽公寓合肥公司原來(lái)有3、4個(gè)辦公地點(diǎn)，現在全部集中到一個(gè)地方。樂(lè )伽前兩天召回合肥業(yè)務(wù)員，并已全部強制離職。

今年6月，有房東沒(méi)有按時(shí)收到二季度租金轉帳，便開(kāi)始聯(lián)系樂(lè )伽公寓的業(yè)務(wù)員，結果不是拒接就是聯(lián)系不上。房東與租客們逐漸發(fā)現了樂(lè )伽公寓“高收低租”的問(wèn)題，紛紛意識到這是一種難以為繼的商業(yè)模式，對于客戶(hù)來(lái)說(shuō)承擔的風(fēng)險也很大。南京一名業(yè)內人士指出，這種模式本就不符合商業(yè)邏輯，“高收低租”怎么可能賺錢(qián)呢？

值得關(guān)注的是，除了商業(yè)模式說(shuō)不清之外，樂(lè )伽公寓的內控管理也有問(wèn)題。綜合房東租客們的信息，樂(lè )伽有不少業(yè)務(wù)員從公司租下房子，再轉租給租客，賺取差價(jià)。有的租客合同上寫(xiě)1100元/月，實(shí)際上繳付1300元/月。據不完全統計，樂(lè )伽存在25%的虧損率。業(yè)內傳言也非常多，比如，樂(lè )伽業(yè)務(wù)員離職率非常高、有業(yè)務(wù)員在合肥樂(lè )伽干一年就買(mǎi)了幾十萬(wàn)的車(chē)、租客透露有的租房差價(jià)達到1500元/月。

業(yè)內人士指出，鼎家等公司也因內控不嚴出事，但沒(méi)有主觀(guān)惡意。樂(lè )伽公寓不一樣的地方在于，他們有“洗房”的惡意競爭趨勢，而且，人員流失越嚴重就需要不斷招聘。

據知情人士透露，鼎家盲目估算了長(cháng)租公寓的市場(chǎng)前景和市場(chǎng)需求，為了占領(lǐng)市場(chǎng)瘋狂收房，有段時(shí)間由于鼎家政策，收了很多垃圾房和高價(jià)房。這與上述樂(lè )伽工作人員描述的幾乎一樣，樂(lè )伽目前也正在清理這樣的垃圾房和高級房，甚至準備收縮某些收房成本過(guò)高、市場(chǎng)前景不太好的城市市場(chǎng)。

位于CBD的總部辦公室：年租金約500萬(wàn)

7月18日，雖然資金鏈斷裂信號頻出，但樂(lè )伽公寓位于南京建鄴區的總部辦公室，仍然有員工正常上下班。在這一整層被租下的辦公室內，裝修風(fēng)格年輕時(shí)尚，進(jìn)門(mén)可見(jiàn)公司吉祥物——一只黑色的大貓。辦公區域內不僅有乒乓球臺活動(dòng)室，還有一間寵物室。寵物室內有一只白貓和灰色花貓。兩只貓并未感受到外面的暗涌，安逸地躺在貓藍里。來(lái)維權的房東、租客偶爾也會(huì )隔著(zhù)玻璃逗逗它們。

記者從大廈管理處獲悉，這棟樓毗鄰南京河西CBD，租金大約8元/平方米/天，一層大約2000平方米。換言之，樂(lè )伽公寓每月至少要支付45萬(wàn)左右房租，一年租金就要500萬(wàn)元以上。一名同樣從事長(cháng)租公寓行業(yè)的相關(guān)人士表示，他的公司在南京就有5000間左右房源，但無(wú)論員工數量與辦公面積，都不到這家公司的1/5。

記者從樂(lè )伽大堂的電子屏幕上看到，樂(lè )伽公寓在長(cháng)租公寓高速發(fā)展期內也實(shí)現了快速擴張，現已開(kāi)辟南京、蘇州、杭州、合肥、西安、昆山、成都、重慶等8個(gè)城市市場(chǎng)，號稱(chēng)目前管理房屋資產(chǎn)總價(jià)值已達千億人民幣以上。根據規劃，樂(lè )伽公寓未來(lái)要擴張至沈陽(yáng)、徐州、廈門(mén)、佛山、青島、煙臺、武漢、廣州、深圳、北京、上海、鄭州等城市。

樂(lè )伽公寓號稱(chēng)2017年業(yè)績(jì)實(shí)現為10倍增長(cháng)，預計2018年業(yè)績(jì)在2017年基礎上再增加10倍。2018年客戶(hù)數預計達到100萬(wàn)。這一數據在業(yè)內人士看來(lái)有所夸張。2017年、2018年，外來(lái)知名長(cháng)租公寓品牌-蛋殼公寓、自如公寓先后進(jìn)入南京市場(chǎng)，這使得南京長(cháng)租公寓的供應量一下子暴漲，品牌公寓數量在這兩年間增加了10幾萬(wàn)間。一名業(yè)內人士指出，南京房東在這個(gè)過(guò)程中是獲利的，但長(cháng)租公寓運營(yíng)公司的收房成本變高了。反觀(guān)南京市場(chǎng)租金水平在2018年、2019年基本持平。他指出，公寓本身就需要長(cháng)期融資和資金沉淀，短債長(cháng)投的做法是違背商業(yè)邏輯的，比如租金貸；樂(lè )伽公寓高收低租的模式注定了要使用資金錯配和高杠桿快速收房，搶占市場(chǎng)份額，否則很容易資金鏈斷裂，“因為這樣是不賺錢(qián)的”。

從第三方數據可見(jiàn)，長(cháng)租公寓門(mén)店增速從2016年的30%到2018年的50%；2016年國內租賃交易額達到1.6萬(wàn)億左右；2016年全國流動(dòng)人口達到2.73億元，72%的流動(dòng)人口租房居住。租房市場(chǎng)的發(fā)展是資本進(jìn)入長(cháng)租公寓的基礎，但公寓運營(yíng)模式尚處于野蠻生長(cháng)階段。

穿上公寓外衣的龐氏騙局？ 

據南京業(yè)內人士透露，樂(lè )伽公寓管理團隊一直比較特立獨行，從不與業(yè)內人士交流。樂(lè )伽公寓內部人員對其運營(yíng)模式也一直諱莫如深。即便是在樂(lè )伽工作過(guò)的業(yè)務(wù)員，與同行交流時(shí)也說(shuō)不清楚樂(lè )伽的盈利模式，只知道老板外面還有其他業(yè)務(wù)在經(jīng)營(yíng)。據了解，樂(lè )伽在南京的房源集中于丁家莊一帶。記者在附近問(wèn)詢(xún)房源，中介或坦誠該公司目前有問(wèn)題，或表示手頭上沒(méi)有樂(lè )伽公寓的房源。

（樂(lè )伽公寓宣傳視頻里疑似公司高管在周年慶上發(fā)言，該名人士是否姜千尚未得到樂(lè )伽公寓方面的回應）

業(yè)內人士指出，樂(lè )伽公寓更象是穿著(zhù)公寓外衣進(jìn)行龐氏騙局，是假公寓人?！八麄兇聿涣苏谂畈l(fā)展的品牌公寓行業(yè)”。

記者查詢(xún)天眼查，發(fā)現姜千實(shí)際控制11家公司，其控股80%的南京樂(lè )伽商業(yè)管理有限公司，正是樂(lè )伽公寓母公司，成立于2016年5月，注冊資本金100萬(wàn)元、實(shí)繳資金只有15.3萬(wàn)元。姜千控股的其余公司分布于成都、廣州、常熟、天津、徐州、佛山等地。這些公司大部分注冊資本金為100萬(wàn)-1000萬(wàn)元不等。從南京樂(lè )伽商業(yè)管理有限公司年報可見(jiàn)，2018年該公司社保信息有363人。

不少同行認為樂(lè )伽公寓通過(guò)高價(jià)收房快速搶占市場(chǎng)份額有“洗房”嫌疑。毋庸置疑，樂(lè )伽公寓“高收低租”確實(shí)吸引了大批房東與租客。不少房東表示，當初樂(lè )伽業(yè)務(wù)員主動(dòng)給出一個(gè)高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格，并強調房子交給他們之后就不用管了；租客則認為一次性給付半年或一年租金，一個(gè)月比市面上要便宜4、500，一年能省下來(lái)5、6000。有的租客為了租學(xué)區房，不惜簽訂2、3年合同，一下子交付5、6萬(wàn)元租金。有客戶(hù)即把房子放在樂(lè )伽放租，自己也租住在樂(lè )伽房源里。

在合肥做民宿的小菲（化名），就承租了樂(lè )伽公寓13間房間，簽了4、5年租約，加上押金一共給了23、4萬(wàn)元，目前已經(jīng)裝修好投入運營(yíng)。但她前兩天接到其中一個(gè)房東電話(huà)，稱(chēng)沒(méi)有收到租金，準備收回房子。

樂(lè )家公寓與房東約定的支付方式是一季度支付一次，而與租客則是半年付或者年付，這樣產(chǎn)生現金流，被一些業(yè)內人士看作是“非法吸儲”的一種表現。

據業(yè)內人士回憶，樂(lè )伽公寓“高收低租”的商業(yè)模式一直被同行詬病，也曾被相關(guān)部門(mén)約談。2017年10月，樂(lè )伽公寓被南京鼓樓區市場(chǎng)監督管理局要求變更注冊登記地。后該公司發(fā)生住所變更，從鼓樓區變更到玄武區，2018年又變更到建鄴區。

房東東創(chuàng )始人全靂指出，租賃行業(yè)經(jīng)營(yíng)難，但最難的是缺少底層的信用和價(jià)值鏈。政府鼓勵長(cháng)租，人才、資本開(kāi)始進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。一方面推動(dòng)了行業(yè)的規模發(fā)展，另一方面也帶來(lái)了很多的后遺癥。從2015年到2019年，行業(yè)過(guò)于追求規模，急功近利，不僅沒(méi)解決實(shí)際的租賃問(wèn)題，反而上升為一個(gè)巨大的租賃矛盾，當這個(gè)矛盾發(fā)展到嚴重階段，政府會(huì )直接監管或者采取嚴格的管制行動(dòng)，那對于從業(yè)者和運營(yíng)機構并不是件好事。因此，他希望能夠盡快出臺一部《住房租賃法案》，把所有租賃可能涉及的違規、違法和犯罪的行為全部寫(xiě)在這個(gè)法案里，讓社會(huì )有法可依，執法必嚴。

（部分已爆倉的長(cháng)租公寓）

*本文來(lái)源：21世紀經(jīng)濟報道，作者：唐韶葵，原標題：《南京樂(lè )伽公寓疑似“爆倉”：“高收低租”、一年花500萬(wàn)租CBD寫(xiě)字樓辦公》。