經(jīng)過(guò)兩年輕資產(chǎn)調整陣痛后，2019年萬(wàn)達簽約新項目的消息又再頻傳，在顯示其重拾業(yè)務(wù)發(fā)展步調的事實(shí)。與此同時(shí)，王健林也深知打通資本通道對于業(yè)務(wù)發(fā)展的重要性。

于是在萬(wàn)達體育6月初向美國證券交易委員會(huì )提交了招股書(shū)后，6月20日再有外媒消息傳出，萬(wàn)達集團股份有限公司計劃將一項房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在新加坡上市，估值或超過(guò)10億美元。

該消息續稱(chēng)，萬(wàn)達在新加坡上市將捆綁哪些資產(chǎn)尚不得而知，但這些資產(chǎn)將作為房地產(chǎn)投資信托(REIT)上市。報道援引另一消息人士稱(chēng)，該計劃仍處于初步階段，交易架構和規模仍有待決定。

而另有消息則指，萬(wàn)達此支REIT打包的是自持的商場(chǎng)、商街、酒店等重資產(chǎn)，投資者通過(guò)購買(mǎi)該信托基金，從萬(wàn)達每年的項目增值和租金收益中獲取分紅。

但無(wú)論最終打包上市的是何種資產(chǎn)，萬(wàn)達借助資本市場(chǎng)力量重回“主戰場(chǎng)”的意圖或已浮現，迎接它的會(huì )是另一個(gè)新千億賽道嗎？

上市“沖動(dòng)”

傳出招商蛇口擬分拆資產(chǎn)以REITs形式赴港掛牌集資5億美元后，時(shí)間僅過(guò)去一周，又一單REITs上市消息傳來(lái)。

6月20日，據華爾街日報援引消息人士說(shuō)法，萬(wàn)達集團股份有限公司計劃將一項房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)投資信托(REIT)形式在新加坡上市，該資產(chǎn)估值或超過(guò)10億美元，但具體捆綁哪些資產(chǎn)則仍未可知。

另一消息人士則透露，萬(wàn)達該分拆上市計劃仍處于初步階段，交易架構和規模仍有待決定。

資本市場(chǎng)總不缺捕風(fēng)捉影的故事，對此，有分析就認為，萬(wàn)達這支REIT打包的是自持的商場(chǎng)、商街、酒店等重資產(chǎn)，投資者通過(guò)購買(mǎi)該信托基金，從萬(wàn)達每年的項目增值和租金收益中獲取分紅。

就觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，王健林的上市“沖動(dòng)”早在今年1月12日做年度工作總結時(shí)已有明確表態(tài)。

他彼時(shí)表示，萬(wàn)達集團今年在資本市場(chǎng)要有三方面的進(jìn)展。一是萬(wàn)達體育和傳奇影業(yè)都要開(kāi)展資本運作，今年要出成績(jì)；二是萬(wàn)達商業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；三是萬(wàn)達廣場(chǎng)資產(chǎn)證券化。

其中，萬(wàn)達體育登錄資本市場(chǎng)的計劃，2月12日立馬傳出消息，萬(wàn)達體育已就上市事宜向美國證券交易委員會(huì )遞交申請文件，預計今年上半年可以完成上市，集資額介乎3億至5億美元。

至6月7日，美國證券交易監督委員會(huì )網(wǎng)站披露了萬(wàn)達體育IPO招股說(shuō)明書(shū)，萬(wàn)達體育準備在美國納斯達克上市，最多融資5億美元，股票代碼為“WSG”。

另一方面，隨著(zhù)萬(wàn)達電影一再調整重組方案，傳奇影業(yè)的資產(chǎn)運作步伐也隨著(zhù)重組的一次又一次調整而擱置下來(lái)。

有分析人士據此指出，結合王健林的三個(gè)資本化計劃，萬(wàn)達此次分拆以房地產(chǎn)投資信托(REIT)形式上市，且上市地點(diǎn)選擇了新加坡，其資產(chǎn)包極有可能就是萬(wàn)達廣場(chǎng)相關(guān)資產(chǎn)。

“現在我們比較熟悉的，將商業(yè)地產(chǎn)以REITs方式上市的是新加坡的凱德集團，而且新加坡是亞洲最大的REITs市場(chǎng)?！逼浔硎?，萬(wàn)達很可能是看中了新加坡這方面的經(jīng)驗和優(yōu)勢，而且這里市場(chǎng)競爭力強，國際化程度高。

凱德與萬(wàn)達

其實(shí)參照凱德集團的轉型和REITs上市，可以看到，萬(wàn)達集團在某種程度上似乎也有著(zhù)同樣的思路。

據了解，凱德集團在2000年合并重組之時(shí)（舊稱(chēng)嘉德置地）也是重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，2001年時(shí)有息負債率曾約達87%，而自2002年起，凱德集團先后發(fā)行5支公募REITs，并開(kāi)始大規模收購物業(yè)，成功向輕資產(chǎn)轉型，成為基金管理人。

2001-2017年，凱德集團資產(chǎn)負債率從57%降至48%，凈負債率下降56%，資產(chǎn)規模增長(cháng)3倍。

而萬(wàn)達集團，同樣在進(jìn)行重資產(chǎn)往輕資產(chǎn)轉型，且同樣有著(zhù)降負債的訴求。

王健林年初時(shí)就曾表示：“要在2018年基礎上，2019年力爭有息負債再降8-10%。到2020年底將萬(wàn)達集團有息負債降至絕對安全水平?！?/p>

“萬(wàn)達集團負債水平不僅在中國的房企中，在中國民營(yíng)企業(yè)中，即使跟所有大型企業(yè)相比都不算高。但為什么我們在去年降了負債，今年還要降，明年還要降？就是通過(guò)發(fā)展輕資產(chǎn)，發(fā)現可以走這條路子，做重資產(chǎn)的必要性降低了。在這種情況下，我們要把有息負債逐漸削減?！?/p>

王健林進(jìn)一步指出，萬(wàn)達商管定了一個(gè)目標，從今年開(kāi)始有息負債不能再增加，但收入要逐年增加，就是不斷提高開(kāi)業(yè)輕資產(chǎn)項目的數量和占比?！叭f(wàn)達既然認準了輕資產(chǎn)、低負債發(fā)展的戰略，就不能動(dòng)搖?！?/p>

事實(shí)上，為了往輕資產(chǎn)轉型，萬(wàn)達集團在2017、2018年間的出售動(dòng)作從未停止，從文旅城到海外資產(chǎn)，再到電影、體育及金融業(yè)務(wù)。

對此，王健林坦言，萬(wàn)達的輕資產(chǎn)轉型也不輕松，“這種戰略調整肯定不舒服，甚至是痛苦的?！?/p>

王健林年初介紹：“2018年開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)已達19個(gè)。新發(fā)展的58個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)中，輕資產(chǎn)達50個(gè)。從2019年起，開(kāi)業(yè)的輕資產(chǎn)廣場(chǎng)超過(guò)一半，以后占比越來(lái)越高，也許幾年以后開(kāi)業(yè)項目全部都是輕資產(chǎn)。新開(kāi)業(yè)的酒店全部是委托管理的輕資產(chǎn)?！?br/>

一番調整之后，萬(wàn)達集團輕資產(chǎn)戰略見(jiàn)到效果，但在它每年還將有10到15個(gè)重資產(chǎn)項目增加的情況下，若想進(jìn)一步降負債，將旗下重資產(chǎn)廣場(chǎng)變輕，或許學(xué)習凱德集團走REITs路徑會(huì )是一個(gè)不錯的方向。

千億賽道

凱德在發(fā)行REITs的同時(shí)，還開(kāi)始了收并購的動(dòng)作，而在萬(wàn)達而言，經(jīng)過(guò)前兩年的調整“陣痛”后，2019年也明顯將精力聚焦到了新業(yè)務(wù)擴張上，無(wú)論是文旅還是體育，抑或是外界仍未摸清其背后邏輯的醫院和康養。

如此看來(lái)，萬(wàn)達集團重新“恢復”業(yè)務(wù)擴張的同時(shí)，搭建上市平臺，打通資本渠道變得尤為重要，將不同資產(chǎn)分拆至最優(yōu)上市平臺或將是王健林現在及未來(lái)籌劃的重要方向之一。

就觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，萬(wàn)達今年以來(lái)動(dòng)作頻繁，僅在規模擴張方面，該公司已在多個(gè)地區新增項目投資額累計約1600億元，主要集中于西北地區。

王健林年初時(shí)這樣表示：“地產(chǎn)集團為了保證商管每年開(kāi)業(yè)50個(gè)廣場(chǎng)，每年還需要力爭上10到15個(gè)重資產(chǎn)項目，地產(chǎn)集團不追求銷(xiāo)售額，追求每年保多少萬(wàn)達廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，地產(chǎn)集團就是為商管而存在?！?/p>

他解釋之所以繼續開(kāi)發(fā)部分重資產(chǎn)項目的原因：“一是為了資本市場(chǎng)的需要，徹底把商業(yè)管理和地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。二是一些商業(yè)項目本身帶有住宅開(kāi)發(fā)，我們不能因為不做住宅舍棄項目。三是做輕資產(chǎn)，需要團隊指導業(yè)主建設。所以地產(chǎn)集團還要存在，每年還要有幾百億銷(xiāo)售額?！?/p>

對此王健林1月時(shí)也表示，萬(wàn)達集團已經(jīng)不是房地產(chǎn)企業(yè)，而是以服務(wù)業(yè)為主、有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的綜合性企業(yè)集團。

但無(wú)論此次打包上市的是何種資產(chǎn)，萬(wàn)達借助資本市場(chǎng)力量重回“主戰場(chǎng)”的意圖或已浮現，迎接它的會(huì )是另一個(gè)新千億賽道嗎？

*本文來(lái)源：北京商報，作者：劉滿(mǎn)桃，原標題：《王健林上市沖動(dòng) 尋找新千億賽道的萬(wàn)達資本路徑》。