寶能集團（以下以“寶能系”為其企業(yè)統稱(chēng)）近日“拿下”云南騰沖北海鄉區域34宗土地，總面積約2239.9畝，約合149.33萬(wàn)平方米，總成交價(jià)為14.79億元。這一千畝大盤(pán)計劃集娛樂(lè )休閑養生度假于一體，打造成世界級火山濕地康養度假目的地。

騰沖是康養地產(chǎn)布局的適宜之地，加上海南全域、云南西雙版納等城市限購帶來(lái)需求外溢效應，引來(lái)諸多房企扎堆布局。

2016年與萬(wàn)科的“寶萬(wàn)大戰”讓寶能系“暴得大名”?！按髴稹甭涠ê?，寶能系在地產(chǎn)市場(chǎng)仍多有動(dòng)作，其旗下的前海人壽在去年上半年增持了北辰實(shí)業(yè)、榮盛發(fā)展、金地集團的股票。華僑城A2018年中報顯示，前海人壽持股7.5%，是其第二大股東。

寶能系自己也直接布局文旅地產(chǎn)。據公開(kāi)信息，其此前已計劃在國內多個(gè)二三線(xiàn)城市投資百億級的類(lèi)似在騰沖的項目。

千畝大盤(pán)“做活”不易，毋論多個(gè)類(lèi)似大盤(pán)。寶能系意在深度涉水文旅，還是謀圖大量低價(jià)拿地，行圈地之舉？

上述寶能系拿下的34宗土地位于騰沖北海濕地旁雙海村、崗峨村、盈水村，全部屬于城鎮住宅用地。

騰沖市政府網(wǎng)站信息顯示，寶能系拿下的34宗地塊受讓方中，有14宗為騰沖市北海濕地生態(tài)旅游投資有限公司，面積約為61.34萬(wàn)平方米；16宗為騰沖寶能房地產(chǎn)有限公司，面積約為70.55萬(wàn)平方米；剩余4宗為騰沖寶匯置業(yè)有限公司，面積約為17.44萬(wàn)平方米。

寶能系所獲得地塊的部分信息。來(lái)自騰沖市政府官網(wǎng)

騰沖寶能房地產(chǎn)有限公司、騰沖寶匯置業(yè)有限公司，都為騰沖寶匯實(shí)業(yè)投資有限公司全資子公司，再上溯隸屬關(guān)系，它們都是寶能城市發(fā)展建設集團有限公司板塊，歸屬寶能地產(chǎn)股份有限公司。

項目的文旅與地產(chǎn)結合屬性已然明顯。

觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報道顯示，寶能將利用地塊建設一座集娛樂(lè )休閑養生度假于一體的世界級火山濕地康養度假目的地，項目推廣名為寶能·彩云之上。其一期項目占地面積為325.599畝，建設面積13.04萬(wàn)平方米，主要建設內容包括營(yíng)銷(xiāo)中心、濱水風(fēng)情商業(yè)街、產(chǎn)權式酒店、住宅及其水、電、路、消防、景觀(guān)等配套基礎設施工程，總投資約13.95億元。項目實(shí)施單位為騰沖市北海濕地生態(tài)旅游投資有限公司。

一期項目用地面積約占項目土地總面積的1/7。不難看出其邏輯是以地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設先行，來(lái)回流部分資金。

這一項目并非寶能系首次意圖布局云南旅游市場(chǎng)，早在2017年12月，其即與昆明安寧市政府簽訂安寧國際體育旅游度假小鎮項目投資框架協(xié)議。根據協(xié)議，寶能集團預計投資355億元，在安寧打造國際體育旅游康養度假小鎮和產(chǎn)業(yè)新城，涉及用地8500畝。這是安寧歷史上簽訂的投資規模最大的文體產(chǎn)業(yè)總體合作協(xié)議。

不過(guò)，1年多過(guò)去，從公開(kāi)信息看，該項目尚未見(jiàn)實(shí)質(zhì)的開(kāi)工建設動(dòng)作。如今，寶能系轉身在騰沖拿下千畝級土地。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策或是一個(gè)影響因素。

2018年6月，西雙版納景洪市政府出臺出臺限售限購政策； 7月1日，昆明市發(fā)布限購政策；7月9日，大理也出臺穩定商品住房市場(chǎng)的調控政策。

反觀(guān)騰沖，一直未采取限購措施，承接了西雙版納、昆明、大理限購后的部分購房外溢效應，市場(chǎng)想象空間被放大。

2、騰沖文旅地產(chǎn)競爭加劇

騰沖文旅地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，和海南限購也有關(guān)系。

2018年4月海南省出臺了號稱(chēng)史上最嚴的全域限購政策，這將不少本欲在海南購房的投資客，主動(dòng)或被動(dòng)的推到同是旅游高地的云南，西雙版納和大理的房?jì)r(jià)隨之高漲，大理房?jì)r(jià)直逼乃至超過(guò)昆明。之后就是這些區域也被限購。騰沖享有“坐收之利”。

騰沖市場(chǎng)能夠承接外溢需求，也在于自身條件較突出。

騰沖旅游資源豐富，擁有火山熱海、和順古鎮、北海濕地、銀杏村、云峰山等一批核心景區，以高黎貢山豐富的自然資源與火山溫泉旅游資源相對突出；其屬熱帶季風(fēng)氣候，年均氣溫14-16℃，夏無(wú)酷暑、冬無(wú)嚴寒，避寒避暑都比較適宜，是康養佳地。

交通區位方面，騰沖距昆明600多公里，有國家級口岸猴橋口岸，是孟中印緬經(jīng)濟走廊上的重要經(jīng)濟門(mén)戶(hù)。騰沖駝峰機場(chǎng)現已開(kāi)通至北京、深圳、重慶、成都、西安、長(cháng)沙、南京等累計17條支行航線(xiàn)，2018年完成旅客吞吐量117萬(wàn)人次，同比增長(cháng)17.3%。大瑞鐵路預計2022年建成，到時(shí)騰沖到昆明4小時(shí)左右，到大理2個(gè)多小時(shí)。

2017年,騰沖市共接待游客1414.58萬(wàn)人次,實(shí)現旅游收入151.07億元,同比分別增加33.1%、50.8%。

不完全統計，除了寶能系，恒大、碧桂園、華僑城、云南城投、云南實(shí)力集團、清華啟迪和雅居樂(lè )等，在騰沖已落地或計劃落地文旅地產(chǎn)項目。

騰沖市公共資源交易平臺的信息顯示，今年3月13日、23日，華僑城聯(lián)合云南文投分別拿下騰沖騰越鎮寶峰社區的7宗土地、2宗土地，總面積超700畝。

雅居樂(lè )在騰沖的萬(wàn)畝大盤(pán)第一期、清華啟迪的冰雪小鎮的物業(yè)，皆已以養生、旅居為賣(mài)點(diǎn)對外售賣(mài)。

它們的前后動(dòng)作，對后來(lái)者寶能系帶來(lái)更多競爭。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對執惠表示，類(lèi)似騰沖等擁有較好的文旅資源，土地成本可控，總體上投資方向是可靠的。寶能當前此類(lèi)投資，其實(shí)也是看中了云南市場(chǎng)不斷崛起的導向?！邦A計成長(cháng)性較好，但是要防范過(guò)多投資者投資形成項目空置的現象?！?/p>

寶能·彩云之上這一項目能否成功，也還有多個(gè)待破的挑戰。

其一，項目的環(huán)保安全線(xiàn)如何保證。當下環(huán)保要求更嚴，去年海南多個(gè)文旅地產(chǎn)項目因觸及環(huán)保紅線(xiàn)而被要求整改，乃至停工，以及今年多個(gè)文旅項目被拆，環(huán)保政策更嚴峻已然昭顯。

寶能·彩云之上項目所在的雙海村、崗峨村、盈水村，與北海濕地的駕車(chē)距離在4-7公里，直線(xiàn)距離更短。北海濕地位于騰沖城東北10公里處，四面環(huán)山，為全國33處重點(diǎn)保護濕地之一，是西南地區唯一的火山堰塞湖，也是云南省唯一的一個(gè)國家級保護濕地。

濕地的環(huán)保測評，以及其環(huán)保要求邊界尺度的可能變化，對這一項目的影響程度需要嚴加關(guān)注；

其二，騰沖的客觀(guān)優(yōu)勢條件為康養文旅產(chǎn)品打造提供了先期利好，但項目的成效還在于其間產(chǎn)品打造落地，以及運營(yíng)等諸多鏈條的勾連并合。以康養來(lái)說(shuō)，這是騰沖文旅地產(chǎn)的核心賣(mài)點(diǎn)之一，這非一個(gè)醫院的置入那么簡(jiǎn)單，而是需要在健康、醫療、養老方面形成一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈，這個(gè)閉環(huán)模式有助提高競爭壁壘，但投入的資金和時(shí)間體量，以及重運營(yíng)的考驗，都是壓力所在；

另一層面，諸多文旅地產(chǎn)大盤(pán)能否提供更多符合市場(chǎng)需求的娛樂(lè )康養、休閑度假等產(chǎn)品，一定程度上也決定著(zhù)騰沖旅游人次提升、市場(chǎng)擴增的層級和時(shí)間長(cháng)短。騰沖旅游市場(chǎng)具備了更多想象空間，養老、旅居人群的置業(yè)需求才有更多可能拉升；

其三，2千畝大盤(pán)如何撬動(dòng)？文旅地產(chǎn)項目常見(jiàn)財大氣粗之舉，先拿下大量土地占個(gè)“大坑”再說(shuō)，但煩惱也在后面。寶能系此次先開(kāi)發(fā)地產(chǎn)，可能有先以地產(chǎn)撬動(dòng)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)之意，這個(gè)心思不好說(shuō)不對，但這偏傳統地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式，并非文旅地產(chǎn)的真正要義，對整個(gè)項目落地、對當地而言，都埋有隱患。

況且，在沒(méi)有文旅產(chǎn)品實(shí)質(zhì)配套的情境下，這個(gè)項目的房子能如愿賣(mài)出去嗎？若賣(mài)得不順利，接下來(lái)如何待之處之？

寶能系布局文旅也算多有時(shí)日。其官網(wǎng)信息稱(chēng)，2014年全面布局健康、醫療、養老產(chǎn)業(yè)，拓展文化旅游產(chǎn)業(yè)。

據公開(kāi)信息，2014年及之后，寶能系有多個(gè)計劃動(dòng)作：

2014年，寶能簽約寧波奉化市寶能?chē)H海灣旅游休閑度假區項目，含休閑度假、康體養生、運動(dòng)體驗等功能于一體，擬總投資額500億元。

2016年，寶能與武漢市蔡甸區簽署協(xié)議，擬投資300億元，重點(diǎn)投資項目包括高端裝備制造、科技孵化園、現代物流、總部經(jīng)濟、文旅和綜合金融等。

接著(zhù)就是上述2017年12月，寶能與昆明安寧市簽署投資框架協(xié)議，擬投355億元打造國際體育旅游康養度假小鎮和產(chǎn)業(yè)新城，涉及用地8500畝。

幾乎同期，寶能擬在大連投資約450億元建設集“休閑度假、運動(dòng)探險、健康養生、商務(wù)會(huì )展、文化創(chuàng )意、生態(tài)居住”等功能于一體的世界級濱海旅游目的地，項目預計占地10平方公里。

2018年1月，寶能擬在濟南章丘區建設章丘寶能城，項目起步區投資約100億元，包括寶能金融中心、寶能科技園、購物中心、風(fēng)情商業(yè)街、溫泉酒店、酒店式公寓、高品質(zhì)住宅等；4月，寶能擬在貴州雙龍航空港經(jīng)濟區合作開(kāi)發(fā)打造以山地旅游為特色，集文化、旅游、商貿、康養、居住于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)新城，總投資約300億元。

業(yè)態(tài)繁雜的綜合體、投資百億級、用地規模大，側重二三線(xiàn)城市，是這些項目的特點(diǎn)。

不過(guò)，這些項目在寶能官網(wǎng)上未有具體顯示，其中多數目前也暫未發(fā)現公開(kāi)的具體開(kāi)工建設等落地信息。

其官網(wǎng)如此介紹， “寶能文旅已形成寶能山水城、寶能文化空間、體育演藝場(chǎng)館運營(yíng)等核心產(chǎn)品，讓大眾在景區旅游、主題娛樂(lè )、特色小鎮、現代演藝、體育運動(dòng)、康養度假、文化科技的愉悅中積蓄前行的力量?！?/p>

其官網(wǎng)顯示的文旅（地產(chǎn)）項目包括酒店、杭州新天地、臨安濱湖天地、文淵獅城、重慶十八梯、寶能?chē)H體育演藝中心。涵蓋住宿、文旅綜合體、文旅古鎮、體育等不同業(yè)態(tài)領(lǐng)域。

與不少文旅企業(yè)不同的是，在2017年亮相的寶能文旅董事長(cháng)王茂亮，加盟前曾先后是深圳市、湖北省宣傳系統的高層。雖缺乏文旅產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗，但其積累的資源和宣傳系統的思維，在與地方政府溝通時(shí)，有一定助力。

寶能系漸次布局文旅項目，但落地可能不順利，一個(gè)緣由或是資金問(wèn)題。在“寶萬(wàn)大戰”中，寶能系通過(guò)股權質(zhì)押、融資融券等杠桿工具來(lái)持續為買(mǎi)入萬(wàn)科股權提供“彈藥”，耗費資金約400億元。

“大戰”落定后，寶能系減持萬(wàn)科股份，套現超200億元，但花錢(qián)地方可能也多，資金難言充裕。

另一緣由或在于不管是業(yè)務(wù)多元化，抓住文旅領(lǐng)域機會(huì )，整合其他主業(yè)板塊資源，還是給地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊更多推動(dòng)因素，文旅地產(chǎn)是一個(gè)選擇。

寶能系近幾年發(fā)力地產(chǎn)，但時(shí)代光景也不同，加上其前期的積累尚淺，其要進(jìn)入主流層級市場(chǎng)并不容易，投資北辰實(shí)業(yè)、榮盛發(fā)展、金地集團和華僑城A等地產(chǎn)股，是個(gè)渠道，但主動(dòng)權難以掌握。

通過(guò)文旅項目或概念來(lái)低價(jià)拿地，增加土地儲備，是一個(gè)已慣常但很關(guān)鍵的考量。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對執惠表示，文旅產(chǎn)業(yè)周期太長(cháng)，同時(shí)容易有囤地的嫌疑，這都是企業(yè)在后續開(kāi)發(fā)中需要注意的。

他認為，寶能的類(lèi)似布局，預計會(huì )擴張，從產(chǎn)業(yè)轉型的角度積極布局。

目前尚不清楚寶能系具體的土地儲備。但在目前乃至未來(lái)一段時(shí)間內，保有一定乃至充足的優(yōu)質(zhì)低成本土地儲備，或是不少房企拉長(cháng)競爭力周期，占據一定市場(chǎng)規模的重要選擇。

寶能系的挑戰在于，一者，地方政府對文旅地產(chǎn)的認知也在進(jìn)步，對項目中文旅產(chǎn)業(yè)配置要求更高，未來(lái)拿地不那么容易；二者，三四線(xiàn)城市以文旅項目拿地，土地價(jià)格便宜，但客群的多數異地化，加上類(lèi)似項目的日漸飽和，物業(yè)銷(xiāo)售并不容易，物業(yè)的保值和升值還來(lái)自于文旅項目的運營(yíng)情況。這要求有對綜合體大盤(pán)的撬動(dòng)盤(pán)活、差異化打造等綜合能力。