前世今生：從錫礦產(chǎn)地到旅游勝地，

現在，普吉島作為旅游度假島蜚聲世界。但事實(shí)上，在20世紀60年代以前，普吉島是作為錫礦產(chǎn)地而存在。這一采礦歷史，可以追溯至16世紀法國人在島上發(fā)現錫礦，歷時(shí)300余年。

• 16世紀前 —— 阿拉伯、印度、中國商人把普吉島作為航海的轉運港

• 16世紀初 —— 葡萄牙人、法國人、荷蘭人、英國人等踏入普吉島

• 18世紀 —— 法國人一度擔任當地總督

• 19世紀 —— 普吉島幾乎成為英國殖民地，后來(lái)大不列顛帝國攻克了馬六甲海峽

在這期間，普吉島見(jiàn)證了世界眾多冒險家、商人的登陸。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，普吉島早就種下國際旅游的基因，也不失為一種牽強的解釋吧。

在錫礦繁榮的兩個(gè)世紀里，大量華裔勞工進(jìn)入普吉島并居住下來(lái)，這些人的聚居區域逐漸演變成為今天普吉島上最大的城區普吉鎮（Phuket Town）。同時(shí)，這一段“與錫交融”的歷史，也讓普吉府成為泰國華裔比例最高的地區。

普吉島礦業(yè)博物館中的錫礦開(kāi)采示意圖

轉機發(fā)生在1967年。

這一年，泰國旅游當局制定總體規劃，著(zhù)力將普吉島打造成為旅游天堂。同年，連接攀牙府和普吉府的薩拉辛跨海大橋（Sarasin Bridge）開(kāi)通，拉開(kāi)了旅游繁榮的序幕。普吉島迎來(lái)產(chǎn)業(yè)轉型的歷史機遇。

連接攀牙府與普吉府的薩拉辛大橋

1979年，泰國旅游當局邀請咨詢(xún)機構為普吉島定制新的旅游政策，提出引進(jìn)“高水平旅游企業(yè)”的策略，從而確定了外來(lái)資本對當地的投資許可。后續開(kāi)發(fā)成熟的芭東海灘和卡塔/卡倫海灘，正是得益于這一政策執行的直接結果。

1985年，隨著(zhù)國際錫價(jià)的大幅下挫，包括普吉島在內的泰國南部錫礦產(chǎn)區90%因無(wú)法持續經(jīng)營(yíng)而關(guān)停。這讓行進(jìn)在旅游發(fā)展道路上的普吉島，不得不放棄采礦業(yè)，一心一意地邁上了旅游發(fā)展之路。 

簡(jiǎn)而言之，普吉島的旅游度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路，正是在市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)轉型壓力下，由政府主導總體方向的政策火種照亮的。

重大基礎設改善，大幅提升外界客流

雖然這些背包客沒(méi)有為當地旅游經(jīng)濟帶給更多的直接經(jīng)濟效益，但他們對于普吉島優(yōu)美的海灘風(fēng)景的自發(fā)宣傳，為普吉島的海島旅游業(yè)發(fā)展奠定了良好的世界口碑。

70年代末，在普吉島被泰國旅游當局選擇成為旅游業(yè)發(fā)展重點(diǎn)之后，機場(chǎng)建設和升級被提上日程。 

• 1984年，普吉島機場(chǎng)正式提供國際航班，迎來(lái)越來(lái)越多的國際游客。

• 1988年，普吉島機場(chǎng)由泰國機場(chǎng)集團接管，由此進(jìn)入國際游客導入的快車(chē)道。

• 2016年，普吉島國際機場(chǎng)完成擴容升級，年接待容量從650萬(wàn)上升為1250萬(wàn)。 

即使這樣，普吉島國際機場(chǎng)的容量仍無(wú)法滿(mǎn)足增長(cháng)迅速的客流需求。1988-2017年的近30年間，普吉島國際機場(chǎng)年接待旅客總數從96萬(wàn)攀升至1686萬(wàn)，年均增幅高達10.4%。

近10年普吉國際機場(chǎng)接待的游客量數據（2008-2017）

從島內主要交通來(lái)看，“一縱一環(huán)多圈”的公路網(wǎng)絡(luò )“簡(jiǎn)潔高效”，幾乎覆蓋了島上所有的觀(guān)景點(diǎn)、度假區以及城區。其中，一條國道402作為島內主干線(xiàn)，貫穿南北，由薩拉辛大橋直接通向普吉鎮，承擔本地常住居民和旅游客群對外交通的雙重職能；其他次干道沿著(zhù)海灘和自然山體邊緣布局，形成沿海環(huán)道和多個(gè)盤(pán)山圈道結合的網(wǎng)絡(luò )格局。

普吉島現有公路交通網(wǎng)絡(luò )

旅居分離、生態(tài)控制的簡(jiǎn)明功能布局：

打開(kāi)普吉島的旅游地圖，可以清楚發(fā)現，整個(gè)海灘和度假區的開(kāi)發(fā)集中在海島西側。沿著(zhù)西海岸，面對印度洋，從北到分布著(zhù)20余片大大小小的海灘。其中最大的三片公共海灘芭東、卡倫、卡塔依序分布在中南部。而在東線(xiàn)以南部的普吉鎮和查龍寺為代表，仍是當地人常住生活的區域。

普吉本島主要的西線(xiàn)海灘和東線(xiàn)人文景點(diǎn)簡(jiǎn)圖

這個(gè)旅居分離的格局，在普吉島有其一定的歷史原因。

在普吉島旅游開(kāi)發(fā)初期的上世紀七十年代，普吉島最早的背包旅行客集中在Kata/Karon兩個(gè)區域，而不是在目前最熱鬧的芭東海灘。本地居民通過(guò)建造平房等旅游設施，為度假者提供服務(wù)。如果按照這種模式發(fā)展下去，旅游設施與當地民居的混合，將是可以預見(jiàn)的態(tài)勢。

但是，受限于本地居民提供的旅游服務(wù)水平有限，1979年泰國旅游當局決定引入外部投資，在此之前仍是白紙一張的芭東海灘，反而成為眾多外來(lái)投資者的青睞之地。整個(gè)八十年代至九十年代初，芭東海灘短時(shí)間內形成高強度和集中式的開(kāi)發(fā)，包括高層酒店、三個(gè)購物中心、銀行、換匯機構、以及像麥當勞、星巴克以及哈格達斯等在內的特許經(jīng)營(yíng)商店，都應運而生。芭東海灘區域逐步發(fā)展成為島上除普集鎮之外，另一個(gè)城鎮化區域，只不過(guò)在此常住停留者是世界各地的度假客。

因此，純粹的外部資本與純粹的旅游用地結合的模式，開(kāi)始成為主流模式，從而取代本地居民自建模式。本地居民開(kāi)始轉向旅游服務(wù)的提供者，而不是旅游設施的建造者。

熱鬧的芭東沙灘區域夜景

在西線(xiàn)，普吉鎮是當地人聚居的區域，因受外部資本開(kāi)發(fā)影響較小，成為當地人文的集中地。在近幾年的旅游開(kāi)發(fā)中，普吉老街、泰華博物館等遺跡，已成為旅游度假者體驗當地人文的經(jīng)典去處。

外來(lái)投資驅動(dòng)的兩種開(kāi)發(fā)模式，

第一種，以芭東海灘為代表，面向熱鬧的城市型度假文化塑造為主。它的開(kāi)發(fā)，沒(méi)有統一的開(kāi)發(fā)主體，是一個(gè)完全開(kāi)放型的類(lèi)城市區域。

可以說(shuō)，芭東海灘區域是島上最熱鬧的一個(gè)海灘，也是島上頂級的夜生活地區。在此處，不僅聚集了各類(lèi)型的酒店，還擁有眾多餐飲、娛樂(lè )等公共服務(wù)配套，包括著(zhù)名的酒吧街、江西冷購物中心、班贊海鮮市場(chǎng)、泰拳館、人妖秀等，完全是一座相對獨立的不眠不休的度假中心城。

芭東沙灘區域的酒店、商業(yè)和公共服務(wù)配套分布示意

第二種，以L(fǎng)aguna度假區為代表，面向安靜的綜合性度假村群落文化塑造為主。它的開(kāi)發(fā)，是由統一的開(kāi)發(fā)主體進(jìn)行規劃和建設，是一個(gè)基本保持私密封閉的度假村群落。

位于邦濤沙灘的Laguna度假區，其所在位置原先是一個(gè)廢棄的錫礦場(chǎng)，總占地面積3.2平方公里，擁有3公里長(cháng)的沙灘。1980年代初，華昌集團(Wah Chang International)看中該地區的發(fā)展潛力，成立了泰華度假村發(fā)展公司（Thai Wah Resort Development Company)，致力于Laguna Phuket 度假區的開(kāi)發(fā)。

該度假區自1986年開(kāi)始開(kāi)發(fā)，前10年只建高檔酒店，首先啟動(dòng)BANYAN TREE，從而奠定了區域的頂級地位，后期逐步完善配套設施和二線(xiàn)開(kāi)發(fā)。到目前為止，共擁有9家不同品牌的酒店和多個(gè)不同類(lèi)型的可售別墅。不同酒店之間的主題特色和娛樂(lè )度假設施各不相同，相互彌補功能缺失。

主要的配套設施包括商業(yè)街區、購物商場(chǎng)、連鎖商店、海邊商店、酒店內的餐廳和酒吧。此外，18洞的標準高爾夫場(chǎng)地，也為整個(gè)度假村區域提供了充分的景觀(guān)環(huán)境和度假配套。通過(guò)30多年的發(fā)展，laguna度假村已基本成為一個(gè)自給自足的度假群落。

Laguna度假村的規劃平面分布

根據相關(guān)專(zhuān)業(yè)機構統計，截至2018年第一季度，普吉島共有旅游住宿接待設施1744處，共擁有房間數84427間（套），未來(lái)幾年，新增房間數在現有基礎上將有10%的增長(cháng)。

普吉島的酒店接待設施房間數（2016-2021）

2018年第2季度之后計劃新增住宿設施概況

仔細分析以上數據，不難發(fā)現，普吉島的新增酒店供應，仍然延續了長(cháng)期以來(lái)的三大特征：

• 向優(yōu)勢沙灘區域集中趨勢明顯。沙灘區域的新建和擴建設施占總數的86%，尤其是在西海岸的沙灘區域，這一比例高達67%。

• 品牌化程度高。具有國際品牌的新增供應占75%。連鎖化的酒店國際品牌，因為其專(zhuān)業(yè)化的會(huì )員管理能力，對普吉島的旅游引導作用不容忽視。

• 純酒店型的比例較高。在已經(jīng)明確的新建和擴建的37處旅游住宿接待設施有37處，國際品牌的純酒店有27處，占72%。

作為國際旅游度假島的重要組成部分，酒店和度假村的引入和建設，直接關(guān)系到整島度假氛圍的營(yíng)建和度假游客的度假體驗，除了專(zhuān)業(yè)化的酒店品牌經(jīng)營(yíng)管理，為了在眾多的競爭產(chǎn)品脫穎而出，普吉島的投資商在產(chǎn)品設計層面創(chuàng )頗具新潮的創(chuàng )新精神，力爭將酒店和度假村本身營(yíng)造成為一個(gè)一站式的微型度假目的地。無(wú)論是最早開(kāi)發(fā)的悅榕莊，還是安納塔拉，抑或是新晉網(wǎng)紅奇瑪拉，都是當時(shí)引領(lǐng)酒店設計風(fēng)潮的精品之作。

隨著(zhù)普吉島游客的飛速增長(cháng)，整島要維持的輕松悠閑度假氛圍，難免受到挑戰。比如，熱鬧非凡但日漸擁擠的芭東海灘，已經(jīng)對普吉島的度假聲譽(yù)形成某種程度的負面影響。如何在不降低游客度假體驗的情況下，持續應對大客流的沖擊，成為普吉島必須直面的現實(shí)問(wèn)題。

其實(shí)，答案只在一個(gè)詞：流動(dòng)

具體來(lái)說(shuō)，就是讓游客可參與的活動(dòng)更加豐富，讓活動(dòng)的地點(diǎn)更加多元化，從而讓游客在不斷運動(dòng)當中，延長(cháng)停留時(shí)間，同時(shí)也降低了單個(gè)景點(diǎn)或活動(dòng)的瞬間壓力，確保游客的度假體驗。

從普吉島本島來(lái)說(shuō)，除了世界級的海灘、繁華喧雜的夜市、繽紛的人妖秀等經(jīng)典項目之外，本地生態(tài)和文化的潛力挖掘，或是正在形成的新方向。其中，神仙半島觀(guān)景點(diǎn)、卡倫觀(guān)景臺，是兩個(gè)人氣最高的生態(tài)觀(guān)光點(diǎn)。

在文化挖掘上，除了普集鎮的保護性利用之外，對承載本地文化或新奇文化的小型博物館業(yè)態(tài)日漸重視。

普吉島主要博物館概況

除了本島，離島的主題化開(kāi)發(fā)和互動(dòng)，是一種更為有效和成熟的旅游發(fā)展策略。事實(shí)上，作為泰國最小的省級區域，除了本島之外，普吉府還管轄32個(gè)離島，同時(shí)與周邊府縣管轄的離島也能形成航線(xiàn)互動(dòng)。

普吉島周邊主要離島分布

這些小島成為觀(guān)景、潛水、運動(dòng)等海上活動(dòng)的重要目的地，幫助延長(cháng)了度假游客的逗留時(shí)間，帶動(dòng)普吉島海上旅游交通經(jīng)濟的發(fā)展。

普吉島周邊主要離島活動(dòng)主題概況

自普吉島正式開(kāi)建國際旅游島以來(lái)，40余年的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去。島上的年接待游客量已經(jīng)達到創(chuàng )紀錄的千萬(wàn)數量級別。為了進(jìn)一步提高普吉島的接待能力，泰國政府擬斥資719億泰銖對全島的基礎設施進(jìn)行全面升級，具體包括：

1、籌建島上輕軌線(xiàn)

2018年，泰國交通部已經(jīng)授權國家鐵路局全權負責普吉府輕軌項目建設。普吉輕軌項目總長(cháng)58.5公里，沿線(xiàn)設24個(gè)車(chē)站，將分為2階段建設。按照計劃，預期2020年可開(kāi)始建設，2023年建設完畢投入使用。屆時(shí)，普吉島將成為全亞洲第一個(gè)擁有輕軌項目的海島。

普吉島輕軌規劃線(xiàn)路示意

2、開(kāi)建芭東隧道線(xiàn)

芭東隧道聯(lián)結芭東海灘與普吉鎮，其中隧道項目全長(cháng)3.98公里，含隧道部分1.85公里，高架部分1.23公里以及另外0.9公里的非特殊路段。這一項目有望在2019年正式啟動(dòng)。該隧道除日?？焖俳煌üδ芡?，還具備在海嘯時(shí)高速撤離海灘游客的功能。

3、加建現有機場(chǎng)跑道，籌建第二機場(chǎng)

目前普吉島國際機場(chǎng)僅有一條跑道，未來(lái)將著(zhù)手增加第二跑道，提高游客導入能力。而普吉島第二機場(chǎng)工程已獲批準，將于2019年開(kāi)始，并于2025年完工，地點(diǎn)位于攀牙府Khok Kloi地區的薩拉欣橋的另一邊。 

這次島上交通規劃的全面升級，彰顯出泰國政府對普吉島旅游業(yè)前景的樂(lè )觀(guān)信心。此前40年，普吉島能在機場(chǎng)和大橋基礎設施改善的前提下，發(fā)展出現有的國際旅游島，可謂經(jīng)歷了時(shí)間的考驗。如今，新基礎設施的升級，將會(huì )為普吉島的二次出發(fā)，帶來(lái)何種面貌的改變，我們同樣需要等待時(shí)間的作答。

*本文來(lái)源：微信公眾號“房地產(chǎn)觀(guān)察家”（ID:realestatereview），作者：肖益民；鄒毅，執惠專(zhuān)家作者，領(lǐng)易咨詢(xún)總經(jīng)理（個(gè)人微信號：brian378183884)，原標題：《打造世界級旅游度假島，普吉島做了什么？》。